FT-TZ-LC001项目拓展及论证流程.doc

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工程付款管理流程

编号：

版号：

页码：

第2页共17页

复地（集团）股份有限公司流程手册文件

编号：

版本：

1.0

项目拓展及论证流程

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批准人

项目拓展及论证流程

编号：

FT-TZ-LC001

版号：

1.0

页码：

第10页共10页

1目标

为保持公司持续性发展，寻找房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分科学论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。

2适用范围

本流程适用于房地产各类项目的开发，是为获得土地所进行的前期机会研究及可行性分析等项目论证过程，以决策是否获取土地。

A（数量）

Q（质量）

C（成本）

T（时效）

R（风险）

市场调查的充分性

市场定位及方案设计等的合理性

资料的准确性

各阶段费用估算的准确性

各部门工作开展的及时性

3术语和定义

3.1项目论证：

包含“论”和“证”两个过程，即对影响项目开发的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。

3.2项目简报：

是对有初步意向的项目做出初步的分析报告，并在此基础上做出初步预测，以判断是否进入可行性研究阶段。

3.3可行性研究：

是对准备开发的项目进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。

4部门职责

4.1区域投资发展部：

负责进行基础信息研究，收集地块信息和重要地块筛选；负责组织编制《项目简报》；负责制订《项目可行性研究计划》，组织编制《项目可行性研究报告》并上报集团审批；负责招投标项目的标书制作，并组织进行投标工作；参与二手项目的尽职调查，负责相关资料的归档管理。

4.2区域营销管理部：

负责项目所在区域的市场调研，编制《项目简报》中的市场分析、初步产品定位建议与营销初步计划；负责编制《项目可行性研究报告》初步产品定位、市场分析部分。

4.3区域设计管理部：

负责提供《项目简报》中的规划控制要点；负责编制《项目可行性研究报告》规划草案。

4.4区域审算合约部：

负责完成项目简报和可研阶段的成本初步测算，编制《项目可行性研究报告》成本测算部分。

4.5区域财务管理部：

负责进行项目简报和可研阶段经济指标测算，编制《项目可行性研究报告》经济指标、投资收益部分。

4.6区域人事行政部法律人员：

参与项目初步谈判，提供法律意见。

4.7区域主管领导：

负责审核重要筛选地块、《项目简报》、《项目可行性研究报告》、标书。

4.8集团投资管理中心：

负责对《项目简报》进行审核，对区域投资发展部编写《项目可行性研究报告》进行指导，组织对《项目可行性研究报告》的研讨会，组织拍卖挂牌，组织进行二手项目的合同洽谈，参与二手项目的尽职调查，主持签定项目合同。

4.9集团产品研发中心：

负责指导区域设计管理部进行可研阶段的规划设计分析，参与《项目可行性研究报告》研讨会，参与二手项目的尽职调查。

4.10集团成本管理中心：

负责指导区域审算合约部进行可研阶段的成本测算，参与《项目可行性研究报告》研讨会。

4.11集团营销策划中心：

负责指导区域营销管理部进行可研阶段的初步产品定位，参与《项目可行性研究报告》研讨会。

4.12集团财务资金中心：

负责指导区域财务管理部进行可研阶段的经济指标分析，参与《项目可行性研究报告》研讨会，参与二手项目的尽职调查。

4.13集团法务审计中心：

负责组织进行二手项目的尽职调查，并编写《尽职调查报告》。

4.14集团主管副总：

负责审批《项目简报》，决策是否进入可研阶段；参与拍卖挂牌。

4.15集团总裁：

负责审批《项目可行性研究报告》，决策是否进入下一阶段；负责签署合同。

4.16投资决策委员会：

负责决策最终拿地或收购二手项目。

5工作程序

活动

步骤及说明

负责部门/

负责人

输出

1提供信息

1.1信息来源可能是政府、中介、项目拥有者

土地信息

2筛选信息

2.1收集项目信息；针对具体项目收集市场信息，形成《基本信息单》

2.2对收集的信息进行分析整理，确定有价值的目标项目，填写《信息跟踪单》

2.3分析各可能项目开发前景，分析公司内部资源，选择适合公司的意向项目

2.4项目跟踪结束时填写《结案单》

投资发展部

基本信息单

信息跟踪单

结案单

地块选择意向

3审核

3.1区域主管领导对提交的意向项目进行审批

区域主管领导

审批意见

4了解背景信息

4.1如果是一手项目组织相关部门进行地块实地勘察、市场考察和交易案例收集等

4.2如果是二手项目组织实地考察，了解项目背景信息、卖家公司状况、项目证照状况等

区域投资发展部

项目背景资料

5编制项目简报

5.1进行初步产品定位

5.2提供初步规划要点

5.3组织进行地块初步成本测算

5.4项目经济性指标初步分析

营销管理部

设计管理部

审算合约部

财务管理部

项目简报

6审核

6.1区域主管领导进行审核

6.2集团投资管理中心进行审核

6.3集团主管副总进行审批

区域主管领导

投资管理中心

集团主管副总

审批意见

7进行可行性研究

7.1制定可行性研究计划

7.2在集团总部的指导下营销管理部进行进一步的产品定位和市场分析

7.3在集团总部的指导下设计管理部继续深化项目初步规划设计

7.4在集团总部的指导下审算合约部组织进行全面的成本测算

7.5在集团总部的指导下财务管理部继续深化项目经济指标分析

7.6汇总编制《项目可行性研究报告》

投资发展部

营销管理部

审算合约部

设计管理部

财务管理部

投资管理中心

营销策划中心

成本管理中心

产品研发中心

财务资金中心

项目可行性研究报告

8审核

8.1由区域主管领导对《项目可行性研究报告》进行初步审核

区域主管领导

审核意见

9组织项目可行性研讨会

9.1投资管理中心组织相关部门进行研讨，综合形成研讨意见

9.2提交集团主管副总审核

9.3提交集团总裁审批

投资管理中心

集团主管副总

集团总裁

研讨意见

审批意见

10总结谈判要点

10.1投资管理中心根据研讨会总结谈判要点

10.2集团主管副总进行审核

10.3集团总裁进行审批

投资管理中心

谈判要点

11进行沟通（一手项目）

11.1就项目情况进行初步沟通，了解相关信息

投资发展部

沟通记录

12制作标书（招投标项目）

12.1投资发展部组织进行标书制作

12.2相关部门参与标书制作

投资发展部

标书

13审核

13.1区域主管领导对标书进行初步审核

13.2由集团投资管理中心组织相关部门对标书进行审核，形成审核意见

13.3报投资决策委员会审批

区域主管领导

投资管理中心

投资决策委员会

审批意见

14投标

14.1将经过审核的标书递交给招标机构

14.2如果中标，进入签定合同环节，如果未中标，该流程结束

投资发展部

投标结果

15制作参与拍挂策略（拍挂项目）

15.1投资发展部根据与政府等土地出售机构的初步沟通，拟订相应的参与拍挂策略建议

15.2将建议提交集团投资管理中心

投资发展部

参与拍挂策略建议

16组织参加拍卖挂牌

16.1根据投资发展部提交的策略建议，拟订参加拍卖挂牌方案（包括竞价策略、成交价范围等）

16.2投资管理中心组织参加拍卖挂牌，集团主管副总参加

16.3如果中标，进入签定合同环节，如果未中标，该流程结束

投资管理中心

集团主管副总

拍卖挂牌中标结果

17进行合同洽谈（二手项目）

17.1根据总结的谈判要点，拟订谈判策略

17.2与卖方就价格、合作方式、付款方式、税费等实质性内容进行谈判

17.3确定合同草案

投资管理中心

法务审计中心

集团主管副总

谈判记录

18进行尽职调查

18.1法务审计中心主持、投资管理中心配合进行尽职调查，法务审计中心就卖方状况、项目的抵押、担保、权属及纠纷等方面进行查证

18.2财务资金中心就卖方经济等方面进行调查

18.3产品研发中心就项目的设计、定位等进行评估

法务审计中心

投资管理中心

财务资金中心

产品研发中心

尽职调查报告

19审核

19.1投资管理中心就谈判结果与尽职调查报告进行初步审核

19.2投资决策委员会在投资管理中心审核意见基础上，进行决策

19.3如果审核通过进入签定合同环节，如果不通过则放弃

投资管理中心

投资决策委员会

审核意见

20签定合同

20.1由投资管理中心草拟合同文本

20.2由成本管理中心、法务审计中心对合同文本进行审核

20.3就经过审核合同文本与卖方或拍卖机构进行协商

20.4修订形成正式合同文本

20.5由集团总裁与对方签署合同

投资管理中心

成本管理中心

法务审计中心

集团总裁

合同

21获取土地使用权

21.1进入《土地获取作业指引》

投资发展部

22修订可研报告

22.1根据签定合同，修订可研报告

投资发展部

修订后的项目可行性研究报告

23备案

23.1投资发展部将修订后的《项目可行性研究报告》发放给相关部门备案，指导后期项目开发工作

投资发展部

6权限及标准

步骤

权限及标准

6项目简报审核

项目简报由区域主管领导进行审核后，报集团投资管理中心进行审核，再报集团主管副总进行审批

9项目可行性研讨会

区域主管领导审核后，由集团投资管理中心组织相关部门进行研讨，综合形成研讨意见，提交集团主管副总审核，再提交集团总裁审批

13标书审核

区域主管领导对标书进行初步审核，报集团投资管理中心进行审核，形成审核意见，报投资决策委员会审批决策

19二手项目审核

投资管理中心就谈判结果与尽职调查报告进行初步审核，形成审核意见，报投资决策委员会审批决策

7主要文档

文档名称

编制部门

/人员

主要内容

接收部门/人员

提交时限/频率

项目简报

区域各部门

市场调查情况及技术规划要点、成本销售预测分析和投资机会分析

区域各部门

意向项目审批通过后0.5个月内完成

项目可行性研究报告

区域各部门

市场分析、技术分析、成本分析和经济分析

区域各部门

项目简报审批通过后1.5个月内完成

尽职调查报告

法务审计中心

项目概况、公司结构分析、财务审计、经营审计、合法性审计、财务模拟、结论及建议

投资管理中心

商务谈判结束后0.5个月内完成

8主要附件

8.1《基本信息单》

8.2《信息跟踪单》

8.3《结案单》

8.4《项目简报编制作业指引》

8.5《项目可行性论证作业指引》

8.6《商务谈判作业指引》

8.7《谈判记录》

8.8《尽职调查报告》

资料来源：

房策网