工业用地评估操作指南及办法三篇.docx
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工业用地评估操作指南及办法三篇
工业用地评估操作指南及办法三篇
篇一:
工业用地评估操作指南
前言
工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型,本文基本抛开书本,以评估实务为出发点,总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况,初学者通过阅读本教程,会极大的缩短获取评估经验所需时间,如能配合理论书籍学习,会收到更好效果。
一、概论
1、土地使用权分类
土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类,其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种,评估实践中常见的是出让、划拨二种,其他几中用地因为比较少见,拟另辟专题,本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。
2、土地使用权价值构成
理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成,完整土地使用权价值分为三大类,拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。
出让地价值构成包括上述三部分;划拨地价值构成包括上述前二部分,初步解释如下:
拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿,在农村,补偿对象包括土地本身(土地属于生产资料,如同机器设备)、地上附着物(青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等)、人员安置三部分,在城市,补偿对象主要为旧有房地产。
拆迁补偿有二种方式进行:
一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议,并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方,当地国土部门不参与此过程,此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价,仅包括出让金与基础设施配套费,此类情况多在偏远地区发生,土地为零星开发;
二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议,拟用地方不参与此过程,拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方,此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价,包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分,此类情况多在近郊区,土地为当地政府成片开发。
基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用,有二种方式进行:
一是由当地政府组织建设,各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设,工程无需拟用地方参与,仅需向当地国土部门缴纳价款,各市均会出台文件规定缴纳标准。
此类情况多在较为成熟的城市规划区内。
二是由拟用地方自行组织施工建设,比如将开闭站或变电站的电缆自行引至用地红线内的变配电站,自行打井取水等,此类情况多在偏远地区,此时基础设施配套费表现为工程成本,往往体现在固定资产-构筑物或管道科目中。
收取基础设施配套费有些借鸡生蛋的意思,虽然机场建设费已经取消,但基础设施配套费不可能被取消。
土地出让金是指国家做为土地所有者应收取的价款以体现所有者权益。
3、土地使用权取得的一般方式
出让用地:
当地国土部门将可利用土地通过媒体发布公告,拟用地方通过招、拍、挂方式(工业用地基本为挂牌方式)参与竞价,竞得后,拟用地方与当地国土部门签订《国有土地出让合同》,缴纳地价款及契税,缴纳完毕后,取得《国有土地使用证》。
划拨用地:
拟用地方向当地计委(发改委)提交项目使用土地申请,批复后,着手进行拆迁补偿工作,完毕后即取得《国有土地使用证》。
二、评估准备工作
1、取得《国有土地使用证》、《国有土地出让合同》、拆迁补偿协议、曾做过的估价报告、了解入账成本构成《国有土地使用证》是正式的权属证明文件,当委估宗地刚刚签订《国有土地出让合同》,尚未来得及取得《国有土地使用证》时,《国有土地出让合同》也可以做为权属证明文件,但效力上不如《国有土地使用证》,按照国内常规,处于此阶段期间,土地价款往往尚未支付完毕,如果资产占有方无能力按照出让合同要求支付剩余地价款,那么可能导致二种结果,一是承担额外的滞纳金,二是土地被国土局无偿收回。
所以尚未取得《国有土地出让合同》的宗地,是具有产权瑕疵的,应予批露,当然,如果连《国有土地出让合同》都未签订,则无法确定土地权属,谈不上瑕疵问题。
取得上述资料后,通过将入账成本与土地出让合同、拆迁补偿协议中的约定的价款进行比较,核对地价款是否支付完全。
2、确定评估方法
首先查询《全国工业用地最低价标准》,了解委估宗地最低限价,其次收集各种评估方法所需相关资料,确定评估方法,建议首选市场法,次之基准地价系数修正法,再次之成本逼近法。
原则上应选择二种方法评估,具体要求详见《城镇土地估价规程》。
三、市场比较法评估过程
1、评估公式
宗地价格=比较案例价格×A×B×C×D式中:
A:
正常情况指数/比较案例宗地情况指数
B:
待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数
C:
待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数
D:
待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数
2、评估过程
1)搜索比较对象
通过委估宗地所在市、区、县的国土资源局网站查询土地成交信息,如未果,可以在XX搜索关键字:
“地区名+挂牌”、“地区名+工业用地+成交”等,因为个别地方的土地成交信息在当地开发区网站、政府门户网站、中国土地市场网、新浪地产网显示。
如已查询的部分比较对象具体位置描述不清楚,可以通过XX地图、GOOGLE地球等配合查找。
比较对象与委估宗地必须用途一致且应在同一开发区或行政区。
2)进行比较
交易情况修正:
所选比较对象均应为正常交易,非正常交易难以量化修正;交易日期修正:
工业用地价格随时间波动很小,实际上《全国工业用地最低价标准》实施后的近三年成交信息均可采用,但优先选用一年内的成交信息。
如无特殊情况,交易日期修正系数一年内不会超过2%。
《房地产估价规范》要求修正范围合计不超过30%,单项不超过20%,对于具体修正幅度,没有相关规定,评估人员可自行掌握,建议单项修正多数不超过5%,个别不超过10%。
以上结果为出让地价,如为划拨地,应扣除出让金,出让金来源如下:
①少数地方国土部门发布基准地价文件时,一并发布出让金标准;
②根据出让地价的百分比确定,百分比可参照各省文件确定,可XX搜索:
“**省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法细则”;“**省实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法”;
③根据《划拨土地使用权管理暂行办法》相关条款确定。
修正后的评估结果为土地成交价,但在办理《国有土地使用证》初始登记或变更登记时还应缴纳契税,评估实践中均未考虑此部分价值,笔者认为在股权评估中可以考虑,物权评估中不应考虑。
四、基准地价系数修正法评估过程
1、评估公式
宗地价格=基准地价×期日修正系数×因素修正系数×年期修正系数+土地开发水平修正值
2、评估过程
基准地价系数修正法实质上仍为市场法,只是比较对象只有一个,是地方国土部门发布的基准地价,比较因素基本上与市场法一致。
1)基准地价的确定
基准地价文件查找:
可以通过所在市、区、县的国土资源局网站查询,或者XX搜索关键字:
“城市+基准地价”。
绝大部分城市的基准地价文件均可以从网络上查找到。
地价级别的确定:
找到基准地价文件后需要确定委估宗地所在地价级别,公开的基准地价文件中少部分会配发地价级别范围描述或级别图,再配合地图,会较容易确定委估宗地级别,对于大部分未发布级别范围描述或级别图的情况,按以下方式确定:
1、查询中国城市地价动态监测;2、委估宗地以前的估价报告(个别时候可以在网络搜索到周边其他单位的估价报告);3、咨询当地国土部门;4、参照当地城镇土地使用税等级范围确定;
部分地区的基准地价文件颁布时间早于2007年(该年发布全国工业用地最低限价),此情况下的相应基准地价可能会低于最低限价,此时处理方式如下:
①将基准地价最低级别价格按最低限价调整,其他级别地价按原比例或原增加额相应调整;
②直接以最低限价做为委估宗地相应基准地价。
③仍按原相应级别基准地价确定,通过期日修正找回差距。
2)期日修正系数
按《城镇土地估价规程》,期日修正系数=待估宗地估价期日地价指数/比较案例交易日期指数,但地价指数地方国土部门并未公开,可通过如下方式确定:
①查询中国城市地价动态监测,以地价水平、地价增长率代替,有时该二项指标未能公布至评估基准日所在年份,未公布年份可按往年年均增幅考虑;
②以近期周边土地成交实例平均价格除以对应级别基准地价,此种方式可以使市场法与基准地价系数修正法二种方法评估结果接近;
③以工业用地最低限价除以相应基准地价及年份数,得出年均增幅,再换算至评估基准日所在年份。
④按照年均增幅2%考虑。
3)年期修正系数
年期修正系数=(1-1/(1+r)m)/(1-1/(1+r)n)
r=土地还原率,土地是一切行业的根本,工业用地一级开发风险相对很小,取值范围常见6-7%;
n=基准地价设定土地使用年限,工业用地为50年;
m=待估宗地剩余使用年限。
4)因素修正系数
此项修正类似于市场法中因素修正,少部分地区会有网络公布,如无法查到,可以参照其他城市因素修正表编制,也可以适当微调。
5)容积率修正系数
工业用地一般均不进行容积率修正,但个别地方基准地价文件中会公布工业用地容积率修正系数,此种情况多是因为高科技园区中部分工业建筑为多层,如无法查找容积率修正,可不进行此项修正。
6)开发修正
基准地价对应开发程度一般会在基准地价文件中公布,如未公布,可以通过“中国城市地价动态监测”查询,如查询不到,可以假设基准地价对应开发程度与委估宗地一致,而不进行此项修正。
如需修正,部分基准地价文件中会规定每通的价格,如未公布,可以参照每通20-30元/㎡确定。
以上结果为出让地价,如为划拨地,应扣除出让金,扣除方式参见市场法中相关叙述;契税问题亦参见上文。
五、成本逼近法评估过程
1、评估公式
地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益=成本价格+土地增值收益
成本逼近法的本意是模拟土地取得并达到开发状态的过程中需要支付的各项成本,总的来说,一是对原土地使用权人的补偿,二是向土地所有者-国家缴纳地价款以体现所有者权益,三是各项税费,四是土地通、平成本。
2、评估过程
1)土地取得费用及相关税费
土地取得费用包括土地补偿费、人员安置费、地上附着物(青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等)。
土地补偿费、人员安置费的计算是以土地年产值乘以适当倍数确定,数据来源方式如下:
①根据**省实施《中华人民共和国土地管理法》办法中相关条款确定;②根据各地土地补偿费、人员安置费计取标准的相关文件,可XX搜索:
“城市名+征地区片”、“城市名+统一年产值”、“城市名+综合地价”等;
③XX搜索:
“城市名+区名+征地方案公告”,“城市名+道路名+征地方案公告”,“城市名+征地补偿、安置方案公告”等,如有征地行为,各地补偿方案一般会通过网络发布,该公告如与委估宗地处于同一市级行政区,可以认为补偿标准是一致的。
相关税费包括征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、菜地基金、防洪费等,数据来源方式:
XX搜索:
“省名+征地管理费暂行办法”、“**省实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法”、“省名+耕地开垦费管理办法”、“城市名+新菜地开发基金征收管理使用办法”、“城市名+防洪费”等。
单价确定后,开始确定数量,由于土地补偿费、人员安置费、青苗补偿费是区别不同用途来规定补偿标准的,比如耕地、园地、林地补偿标准是不同的,而委估宗地原始状态多数情况都难以确认,所以存在如下假设:
①假设委估宗地原始状态均为耕地;
②假设委估宗地原始状态为耕地、林地等各占一定比例,比例参见各地政府门户网站相关介绍,此时注意耕地占用税、耕地开垦费不能按全部面积计取。
地上附着物的补偿中最大部分为房屋补偿,补偿方式如下:
①各地会发布相关文件,XX搜索:
“城市名+征地补偿安置办法”;②各地补偿标准普遍偏低,农村民宅只有几百元/建筑平方米,失地农民难以在城市有固定居所,为使得公平合理,如果当地补偿标准过低,可以不考虑,按照所在城市近郊区二手房或城市内经济适用房平均单价做为房屋补偿单价。
具体由评估人员自行查询,补偿房屋面积可以按照如下方式确定:
农村人均住房面积普通在30-40平方米,人均农地数量可以通过当地政府门户网站或XX搜索,各地普遍不足1亩。
除房屋、青苗外其他地上附着物价值比例极小,酌情处理。
2)土地开发费用公式如下:
土地开发费用是指土地红线外的水、电等管网费用及红线内场地平整,此笔费用意义上近似于基础设施配套费,计算方式如下:
①部分地方的基准地价文件中会规定土地开发费用价格标准
②参照各地基础设施配套费文件确定,XX搜索:
“城市名+基础设施配套费”,但是基础设施配套费是以建筑面积为基数缴纳,需要根据容积率换算成土地面积单价,委估宗地容积率可以按实际确定,也可以按规划确定,最后加上场地平整费用。
③可以参照每通20元左右/㎡确定。
3)投资利息
投资利息=土地取得费及相关税费×开发周期×年利率+土地开发费×开发周期/2×年利率
按照此公式,土地取得费用为一次性投入,土地开发费用为均匀投入,实际上现状可能是相反的,取得土地时对原土地方的补偿往往是陆续的,而土地开发费用经常是无需企业参与,只需缴纳基础设施配套费,但公式是不能修改的。
4)开发利润
按照常理,工业用地一级开发利润率<经营性用地一级开发利润<经营性用地二级开发利润,部分地区一级开发利润率可通过XX搜索,北京市为8%,各地略有区别,但工业用地一级开发利润率相对最小是肯定的,取值常见6-10%。
5)土地增值收益
土地增值收益的确定参见市场法中出让金的确定过程,划拨地评估不考虑土地增值收益。
6)年期修正系数
年期修正系数=1-1/(1+r)m
r=土地还原率,土地是一切行业的根本,工业用地一级开发风险相对很小取值范围常见6-7%;
m=待估宗地剩余使用年限。
7)因素修正有以下二种观点:
①理论上应该进行因素修正,以免同一区域土地评估值完全一致,无法体现出个性因素,修正方式参见基准地价系数修正法相关内容;
②农村征地实践中补偿标准都是区片统一的,实践中补偿标准与宗地取得后规划或实际利用状态基本不存在因果关系,而成本逼近法是以模拟取得过程所需成本支出为思路,这样,委估宗地个性因素可以通过其他方法体现。
笔者倾向进行因素修正。
因时间仓促,且尚未与权威资料详细校对,本文恐有不妥之处,敬请指正。
篇二:
工业用地抵押评估方法选择
工业用地评估是指对地类用途为工业的宗地进行评估。
由于工业用地在市场上的流通量较少,并且个案差异大,同时,由于工业用地宗地面积大、收益小距离市区较远等特殊性,在实践中,采用市场比较法评估过程中,与其它用途宗地采用市场比较法相比,需要注意较多的技术问题,本文主要探讨运用市场比较法进行工业用地评估时需要注意的一些技术问题。
一、工业用地特点及影响因素
工业用地包括工业、工业仓储、交通、电讯(移动)基站、供水、供电、供气等类用地。
(一)工业用地价格的特点:
1、工业用地价格一般与地区的经济因素相关性较强。
2、工业用地受非市场化因素的影响较多。
政府在出让工业用地往往会考虑引入企业形成工业功能区的集聚效应、企业对当地经济的贡献、企业的品牌声誉等,从而在出让条件上利用优惠政策及限制政策进行定向出让,这些政策因素对地价有较大影响,从而造成工业地价在各地区大多呈现价格普遍较低的情况。
(二)工业用地价格的影响因素:
对工业用地价格造成影响的因素众多,一般随时间和地域不同其产生的作用也不同。
大致可对这些因素分为三类:
1、一般因素:
一般因素是指对某地区工业用地价格总体水平的变动具有共性影响的因素,能够决定地价高低的水平。
(1)当地经济发展的水平。
经济发展水平一般应与工业用地价格成正比例关系。
(2)城市规划。
城市用地规划及城市性质规划都会影响到供地规模、用地结构及土地使用强度等等。
这些将关系到一个城市的基础设施变化和公共设施变化,都将对地价产生影响。
(3)城市的土地制度。
一个城市工业用地的供应制度及使用计划等会限制土地市场的供地形态、利用方式,这些都会影响到工业用地价格。
(4)城市区位。
城市区位好,那么资金流、物资流、人流、信息流等汇集程度就好,工业用地的需求和工业产出就相对较高,因而地价也会较高。
2、区域因素:
对工业用地影响较大的区域因素一般有以下几个:
(1)片区发展前景;
(2)产业集聚程度;
(3)周围土地利用状况;
(4)能源、原材料保障度。
3、个别因素:
影响工业地价的个别因素主要有:
宗地形状、宗地内土地开发程度、临路状况、容积率、宗地面积、工程地质条件、土地剩余使用年限、规划限制条件等。
二、工业用地评估中市场比较法技术处理
市场比较法是指根据替代原则,以条件类型或使用价值相同的土地交易实例与待估宗地加以对照比较,在两者之间就影响该地块的交易情况、交易期日、影响因素等进行修正,求取待估宗地在评估基准日地价的方法。
(一)案例获取。
运用市场比较法进行工业用地的评估,首先要获取可比案例。
一般来说,工业用地成交案例有以下三个来源:
其一,政府部门在一级土地市场上通过招、拍、挂等形式进行出让,这样的案例可通过国土资源局的网站公布的信息来收集;
其二,占地企业在地产交易网站或中介公司对外转让。
可以通过中介公司信息平台或一些报纸等媒体来收集;
其三,法院进行的企业破产拍卖。
可在各拍卖公司网站发布的信息或法院发布的信息处进行收集,也可以直接参加各拍卖公司的拍卖会来获取信息。
在收集和占有大量成交案例信息后,下一步就是对案例可比性进行分析。
一是一级市场上获取信息适用性分析。
一些地方政府为了能够招商引资,有时在一级土地市场上不惜采用压低出让价格的手段。
随着《全国工业土地最低出让标准》实行后,工业用地的出让价格有了一定程度的增幅,但是各地的出让地价还会随着工业功能区的规划制定一些相关的地方政策例如投资强度、投资规模等方面来实际上减少用地企业的先期投入,吸引用地企业的进驻,例如杭州余杭经济开发区工业用地出让一级市场上20-30万元/亩,但市场上可以达到50-70万元/亩。
因此一级市场上有些出让信息偏离市场行情,在选取可比案例时要予以剔除,要尽量选取一级市场上不设定条件的公开拍卖的案例作为可比案例。
二是中介公司提供的工业用地转让信息的适用性分析。
现在一些土地出让者自己或通过中介公司在报纸、网站上进行售地,为了避免同行竞争及运用一些营销策略或受其他因素影响,往往对土地特征描述较为粗略。
如果运用此类案例要对地块的相关情况和转让条件等进行详细的了解,对搜集的案例资料进行整理,分析判断其可比性如何。
(二)考虑相关因素对案例的影响。
有些因素对工业用地价格的影响比较大,一般来说,以下几个因素影响较大:
一是时间因素。
根据土地估价理论与方法,土地估价过程中对可比实例案例的选取一般要选取交易时间在两年以内的案例,在土地交易市场比较平稳的状态下可以延长至3年。
二是区域因素。
例如企业所在地的产业聚集度、交通便捷性、基础设施、公共配套设施、工业园区规模等因素都应归类到区域因素中。
在选取可比案例时可以在同一供需范围内相邻的区域、类似的区域中对这些因素进行适当的修正。
三是容积率因素。
一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但随着建筑容量的增大,地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势,但是容积率对地价的影响程度依土地用途的不同而不同。
工业用地一般受容积率的影响不大,而且根据《国务院关于保进节约集约用地的通知》(国发[20XX]3号)“对现有工业用地,在符合规划、不改变用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款;对新增工业用地,要进一步提高工业用地控制指标,厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分,不再增收土地价款。
四是土地开发程度对地价的影响。
无论是政府出让地块还是中介公司推出的地块,也无论是一级市场还是二级市场,各宗地现状不可能整齐划一。
有生地出让、毛地出让、熟地出让,也说是说土地出让价格的内涵是不会一样的。
因此在选取可比案例时要考虑到运用适当的修正来统一土地价格内涵。
(三)运用市场比较法编制指数进行影响因素修正
运用市场比较法进行评估时,对估价对象与可比实例进行比较时要进行比较因素的修正,一般可分为:
1、交易情况修正:
按估价对象与可比实例是否为正常交易来确定是否要进行此项修正;
2、交易期日修正:
把可比实例在其成交日期的价格修正为在估价期日的价格;
3、土地使用年期修正:
运用土地使用年期修正系数K=1-(1+r)m/1-(1+r)n
其中:
K----土地使用年期修正系数
r-----土地还原率
m----可比实例宗地土地使用年期
n----待估宗地土地使用年期
4、区域及个别因素修正。
在编制比较因素条件指数表时,能量化的一定要具体量化指标。
土地使用权抵押的特点
土地使用权的抵押是一种不动产权利的抵押,它有以下特点:
(1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权,并且是已办理土地登记手续的土地使用权。
(2)土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移,即土地使用权抵押后,土地使用者可继续对土地进行占有、收益,只有在债务不能履行时,抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权,此时土地使用权才发生转移。
(3)土地使用权抵押时,其地上建筑物及其他附着物随之抵押。
地上建筑物及其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权也随之抵押,也就是说,土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。
(4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。
(5)土地使用权人将土地抵押后,并不丧失转让权,但在转让土地使用权时,应告知抵押权人
土地抵押贷款评估
随着我国社会主义市场经济的逐步确立,各类专业银行正向商业银行转变,信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。
根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地使用权可以设定抵押权,同时规定,抵押的土地使用权要进行评估。
现将土地使用权抵押贷款抵押权设定时评估中要注意的一些问题作如下探讨。
一、评估目的问题
土地使用权抵押的目的,是为债务人如期履行债务提供物质担保。
其特点是抵押人不转移土地使用权。
就抵押人而言,设定抵押权的根本目的,是提供债务履行担保而不是取得或变卖土地使用权。
土地使用权抵押贷款抵押权设定时,评估的目的,是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格,而不是土地使用权本身的价格。
被抵押土地使用权的这种抵押价格就抵押方而言,表示他所能够取得的贷款数据,以及因抵押而承担的额外风险。
而对于抵押权人而言,则意味着他所取得的债务履行担保的程度,而不是取得土地使用权的市场价格或清算价格。
二、评估对象问题
土地资产的抵押是土地使用权的抵押,而不是土地所有权的抵押。
这一点,《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中都有了明确的规定。
另外,抵押权设定和抵押权实现时,评估的对象是有区别的。
根据《国资企函发(1994)36号》文件的规定,抵押实现时,必须进行评估,以确定底价。
这就从制度上保证了抵押权设定时和抵押权实现时应分别进行评估。
在抵押权实现时,由于土地使用权必须采用某种方式短期内强制转让或出售,由抵押权人优先受偿。
此时的评估对象是土地使用权的清算价格,完全应该采用清算价格标准评估土地使用权的清算价格。
但是,在抵押权设定时,抵押人向抵押人转移的,不是土地使用权,而是土地使用权的抵押权,同时,由于此时抵押是否用于强制清偿尚未确定,由此可知,在土地使用权抵押贷款评估行为中评估的,应该不是抵押物的市场价格或清算价格,而是抵押人向抵押人转移的抵押物的那一部分权利的价格,即土地使用权的抵押权价格。
三、土地产权问题
在明确评估对象以后,评估人员必须对土地资产的产权,进行仔细和严格的界定。
第一,评估人员在验证抵押人土地使用证时,必须亲眼验证证书原件,并在复印件上签定注明“原件已审阅”字样,以示负责。
第二,抵押人的名称必须与
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