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济南市场DOC

硕士研究生

非笔试课程考核报告

（以论文或调研报告等形式考核用）

201至201学年第学期

考核课程：

房地产经济学

提交日期：

201年0月日

报告题目：

济南市住宅市场分析

考核成绩

考核人

姓名

学号

年级

专业

所在学院

大学研究生处制

济南市住宅市场分析

摘要：

房地产业既是关系民生的基础产业,又是国民经济发展的主导产业之一,居住需求是人们的基本需求之一。

房地产业的发展与国民经济发展是否相协调,房地产市场是否有序平稳,直接决定着人们的基本需求是否得到满足,社会发展是否和谐稳定,进而对带动相关产业发展,增加政府财政收入,提升城市形象和功能,拓展社会就业渠道,改善居住环境,增强城市竞争力等方面具有重要作用。

关键词：

市场供应；市场需求；土地市场

中图分类号：

F293.3文献标识码：

A

AanalysisofJinanhousingmarket

Abstract：

Realestateisnotonlythelivelihoodofthebasicindustries,butalsoisoneoftheleadingindustriesofthenationaleconomy,housingdemandisoneofthebasicneedsofpeople.Realestatedevelopmentandwhethercoordinated,smoothandorderlywithnationaleconomicdevelopment,directlydeterminepeople'sbasicneeds,andstablesocialdevelopment.Thusithasanimportantroleonthedevelopmentofrelatedindustries,toincreasegovernmentrevenue,improvethecityimageandfunctionality,expandingsocialemploymentopportunitiesandimprovethelivingenvironment,improvethecity'scompetitiveness.

Keywords：

marketsupply;marketdemand;landmarket

1.区域概况

1.1.济南概况

1.1.1.济南地理位置

济南位于山东省的中西部，南依泰山，北傍黄河，总面积8227平方公里,是全省的政治、经济、文化、交通中心。

济南自然风光秀丽，济南素有“泉城”的美称。

泰山山脉丰富的地下水沿着石灰岩地层潜流至济南，被北郊的火成岩阻挡，于市区喷涌而出形成众多泉水。

是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，南面与列入“世界自然文化遗产”清单的泰山毗邻，北与被称为“中华民族母亲河”的黄河相依。

济南地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。

地形复杂多样，大体可分为三带；北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。

济南境内河流较多，主要有黄河、小清河两大水系。

还有南北大沙河，玉符河等河流。

湖泊有大明湖、白云湖、东平湖等。

1.1.2.交通区位

济南地理位置优越，交通发达。

改革开放特别是九十年代以来，济南市交通基础设施建设得到了突飞猛进的发展。

截至2010年，全市公路通车里程11611.4公里，公路密度达到每百平方公里145.16公里。

济南至全省16市全部由高速公路连接，市区至各县（市）区全部由一级以上公路连接，全市行政村基本实现了通沥青（水泥）公路。

市域范围内已形成了以高速公路为主骨架，国、省道干线公路为支撑，农村公路为补充，辐射周边、连接城乡的公路网络，真正实现了“一小时交通圈”。

1.1.3.济南产业基础及发展方向

山东是中国经济最发达的省份之一，中国经济实力最强的省份之一，也是发展较快的省份之一，2007年以来经济总量居第3位。

初步核算，2014年济南市全市生产总值5770.6亿元，按可比价格计算，比上年增长8.8％.分产业看，第一产业增加值299.1亿元，增长4.2％；第二产业增加值2215.2亿元，增长8.8％；第三产业增加值3256.3亿元，增长9.1％。

1.2.济南宏观经济研究分析

1.2.1.济南固定资产投资

图表12007-2014年济南市固定资产投资

由上图可知，整体来看，除了2011年的固定资产总额有所下降，济南市的固定资产投资额在8年的过程中，一直保持较高的增长速度，以2010年为界，在这之前的固定资产投资额都保持着一个较高的增长率，从2008年的23.3%，在到2010年的20.1%，这都与整个国家的宏观发展背景是相一致的，而在2011年，虽然固定资产投资额仍然保持着18.1%的高速增长，但与2010年相比，已经下降了接近2个百分点，表明在国家实施的宏观调控措施下，济南市的固定资产增长在量上有所放缓，但在2011年至2014年又恢复了较快发展，2012年、2013年的增长率都在20%以上，只有2014年有所放缓，这与国家的宏观调控密不可分。

1.2.2.济南市城乡居民存款

表12010-2013年济南市城乡居民储蓄存款

年份

城乡居民储蓄存款（元）

2010

36239

2011

40106

2012

47418

2013

47369

由上表可知，近年济南市的城乡居民储蓄存款虽然逐年增加，但是增长率为先高后低的走势，每年的增长走势不稳定，2011年和2012年的增长率都保持在10%以上，但2013年的增长率则相对上年有所下降1个百分点。

表明济南市城乡居民的储蓄意愿及行为随着经济发展的背景出现一定的波动。

1.2.3.济南市社会消费品零售总额

图表22008-2014年济南市社会消费品零售总额

由上图可知，近年济南市的社会消费品零售总额一直保持较高的增长趋势，基本尽管每年都有一定的增幅，但增长率出现一定的波动。

同比而言，除了2010年，济南市社会消费品零售总额每年都能保持在12%以上，说明济南市居民的消费意愿和消费能力都是保持一定的增长水平。

济南市的宏观经济发展水平在2007年后保持一个比较平稳的发展态势，固定资产投资对经济发展的推动主要由量变向质变转化。

通过以上几个图表分析可知，济南城市居民的人均可支配收入水平在稳步提高，济南市全社会消费品零售总额近几年来都保持着13%左右的增长水平，而与此相关的济南市城乡居民的储蓄存款也在逐年增加，这都表明了济南市居民消费能力和消费潜力达到了一定水平。

从以上几个主要的宏观经济指标来看，济南市的经济发展水平持续向好。

1.3.政策影响

1.3.1.去年出台的金融政策

●1月6日，首套房贷利率优惠收紧：

建行交行拟取消8.5折。

●1月9日，银行强化名单制管理，大房企信贷集中度或降低。

●2月7日，山东公积金新规：

二套房贷快将受控制，转商贷或获贴息。

●2月10日，住建部：

住建部已在积极研究，成立“住房保障银行”。

●3月8日，济南在国家基准利率6.55%的基础上上浮5%至6.88%。

●3月19日，山东金融改革成效显著，重点建设区域性金融中心。

●4月20日，房贷利率差异化，首套无优惠二套最高上浮30%。

●6月9日，央行喊话见成效，济南首套房贷放款时间缩至两三周。

●6月30日，一线城市房贷利率重现八五折，下半年房贷或收紧。

●8月16日，房产税或于2017年实施，首套房都应免征。

●8月18日，我国首次全面审计土地财政。

●9月30日，央行：

首套房利率最低七折，二套房认贷不认房。

●10月11日，建设银行正式发文明确首套房贷认定新规。

●12月9日，中央经济工作会议前瞻：

明年经济增速存下调空间。

1.3.2.去年出台的行业政策

●1月20日，中央一号文件：

征地缩小范围，确保农民长期受益。

●1月27日，国土部：

不动产登记局挂牌，将建信息公开查询系统，耕地暂不纳入。

●2月7日，省住建厅、省财政厅、省物价局：

山东省公租房廉租房年内并轨，全面取消户籍限制。

●3月20日，住建部：

两年内实现全国个人住房信息联网。

●5月13日，国土部：

国土部停发全国宅地供应计划，此前四年均未完成。

●5月14日，央行发布“央五条”优先满足首次购房贷款需求。

●5月25日，住建部或默认限购将淡出，非一线楼市松绑已明确。

●5月27日，住建部发布新版购房合同，新修订的合同示范文本分为预售合同和现售合同两个文本。

●7月28日，建筑面积计算新规开始执行，将不能在以全赠送的形式出现。

●7月31日，我国将结束二元户籍制度，城乡统一登记为居民户口。

●8月11日，国土资源部：

不动产登记将城乡统一农房并入。

●10月29日，国务院：

稳定住房消费，放宽公积金支付房租条件。

●12月17日，山东11月CPI涨1.5%，居住类价格同比上涨1.9%。

●12月24日，不动产登记暂行条例公布“小产权房”不得登记。

1.3.3.土地政策

●1月7日，国务院：

农地入市、土地承包制度、征地改革、宅基地管理等四方面将成为主线，农建地与国有土地同等入市。

●1月13日，国土部：

中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

●1月21日，山东省530万亩土地实现供销社托管。

●3月20日，国土部将逐步减少新增建设用地，棚改解决住房难。

●5月12日，国土部停发全国宅地供应计划，改由地方自行公布各省供地计划。

●6月9日，国土部：

禁止以补贴等形式减免土地出让款。

●6月21日，山东征地拆迁信息进村全面公开重大行政决策。

●8月19日，国土资源“十三五”规划编制工作启动。

●8月27日，山东调整城镇土地使用税，多占地多交税、少占地少交税。

●9月10日，山东国有用地使用权将网上交易，竞买人信息保密。

●10月20日，山东省级储备土地不得擅自调整规划用途。

●11月13日，国土资源部确定土改总方向“新秩序”基本建立。

1.3.4.地方性政策

●2月24日，济南住房公积金自动还款升级，公积金存款可自动还款。

●3月6日，济南推出房屋抵押新措施，抵押登记将不再留存房产证。

●3月21日，济南正式执行公积金“新政”，未封顶楼盘不可用公积金。

●6月26日，济南公积金缴存额下月上调，上下限相差28倍。

●7月10日，济南全面取消商品房限购，买房不再限制套数及户口。

●7月17日，济南限购放开公积金贷款政策变化，不封顶也能贷。

●8月30日，济南以及住宅基准地价上调36.6%。

●10月15日，公积金新规缴存超6个月可贷款，济南暂仍为12个月。

●11月20日，济南部分银行房贷打9折，条件严苛须是“优质客户”。

●11月26日，济南公积金贷款利率下调0.25百分点，明年起执行。

●12月9日，济南四大银行存款利率上浮20%揽储压力有增无减。

1.3.5.可能产生的影响

国家不断出台的宏观调控政策意在房地产市场发展不断规范，使得市场各方的利益都能得到相应满足。

房地产新政的出台是基于市场调控的不完善性的补充，而对于下半年来中央政策大规模刺激措施的出炉，不能不说是“救市”节奏开启的前兆。

其实，在这些琐碎的调控政策中，限购松绑可谓是最“迫切”的政策，限购一松绑刺激了潜在的改善型需求。

有人称不动产登记是反腐的利器，在2014年，不动产登记在不断推进，可称之为最“忌惮”的房产政策。

下半年的房贷新政为促进了楼市成交回暖的趋势，央行新政的出台与公积金新政的支持成为今年“救市”最“有效”的政策。

分析人士曾指出，在房贷新政出台之后，银行在执行中仍谨慎，购房者并未获得实质性利率优惠。

未来房贷利率折扣和首付比例的下浮空间，都有可能在明年做出实质性调整。

2.住宅供应、需求市场研究

2.1.济南市住宅市场概况

随着1998年国家取消实物分房等福利政策的出台，济南的房地产市场随之于1999年起步，从时间上看，目前经历了以下几个阶段：

阶段

时间

发展特征

商品房

所占比例

代表性楼盘

第一阶段

1990年—1998年

随着城市安居工程的启动，济南开发了大量中高档安居房和拆迁安置房，多以单位集资和政策性住房为主。

同时随着实物分房的减少，市场供需矛盾开始初步显露，再加上国家政策上的倾斜，济南房地产开发经历了第一轮的增长。

无单纯意义的商品房

甸柳庄小区、燕山小区、玉函小区、佛山苑小区

第二阶段

1999年—2000年

供需矛盾进一步加剧，商品房开发进入起步阶段，商品房开发投资、销售面积和竣工面积等方面均出现了明显的增幅，市场上逐步出现了专业房地产开发公司。

消费者意识较弱，福利分房和集资建房比例仍较大，商品房约占40%

绿景嘉园、金泰花园、中创开元山庄、中润富华园、雅居园

第三阶段

2001年—2004年

城市新规划出台，道路改造以及城市形象工程的大力推进加快了商品房的高速发展，房价涨幅空前绝后，商品房开发呈现生机勃勃的景象，房地产业正逐步向成为济南GDP支柱产业的目标发展。

商品房开始大量出现，商品房所占比重约为60%左右

阳光舜城、阳光100国际新城、新世界阳光花园、中润世纪城、

外海.西子城市花园

第四阶段

2005年以后

宏观调控下，开发商和消费者趋于理性，产品竞争日益激烈，大规模楼盘以及知名开发商成为主流，房价趋于平缓，市场需求强劲。

供需矛盾突出，商品房逐步成为主导达80%

鲁能.领秀城、外海.中央花园、重汽.翡翠郡、天泰.太阳树

2014年，济南的土地市场可谓是“跌宕起伏”，1月份火爆开局，随后遇冷。

下半年，限购限贷政策的放开，又让土地市场开始回暖，土地出让开始增加。

2014年第四季度的土地供应达到458万平方米，占济南市全年土地供应的近七成。

反弹后的土地市场也多次出现土地竞拍，多家房企轮番抢地的场景再次出现。

2.2.济南市历年住宅市场供需情况统计分析

2.2.1.济南市住宅开发投资

图表32008-2014年济南市房地产开发投资额

由上图可知，近年济南市房地产开发投资总体上保持不断增长的趋势，但是增长速度差异较大，2012年的房地产开发投资增长率达到25.9%，在2013年房地产开发投资增长率只有8.7%，两者相差两倍还多，而在2014年的房地产开发投资额增长率又达到27.2%；与此不同的是，近年济南市的住宅投资额保持着平稳的增长趋势。

在2011年至2014年的增长率保持10%以上的增长，这反映出2012年后，在房地产开发投资不稳定的情况下，住宅投资依然保持较快的增长速度。

这反映出济南市民近几年对住宅的需求还是比较热情的。

图表4济南市住宅投资额占房地产投资额的比例

由上图可知，在所有投资中，住宅投资所占比例最大，均达到60%以上。

自2010年以来，住宅投资一直保持增长趋势，这表明住宅投资是济南房地产市场发展的重点所在。

但是受国家宏观调控的影响，住宅投资额的比例出现一定的波动。

2.2.2.济南市住宅市场供应

图表52007-2014年济南市房地产开发投资额

由上图可知，近年济南市的房屋施工面积逐年走高，而房屋竣工面积不仅没有任何增长，相反2012年的房屋竣工面积比2011年还要少将近60万平方米，开发节奏加快，而竣工速度放慢，这表明目前济南的房地产市场仍然以增长中的存量消化为主。

近年济南市无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积增长情况在2011年都出现一个较大的增幅，房屋施工面积的增长率达到48%，而房屋竣工面积的增长率则为125.2%；这与房地产开发投资额增长所反映出的趋势一致。

2.2.3.济南市住宅市场需求分析

2.2.3.1济南市住宅销售面积

图表62007-2014年济南市住宅销售面积

图表72014年济南市住宅销售面积

由上图6可知，2007-2014年的住宅销售面积逐年增加，但是增幅却波动很大。

2014年的住宅销售面积为723.5万平方米，仅比2013年增长20万平方米左右。

而以增长率来比较，近3年额住宅销售面积增长率震荡极为强烈。

表明济南市当地居民的住宅需求在其他非正规渠道得到满足。

总体而言，住宅销售面积是作为整个需求市场的主流，但是波动较大，仍需宏观调控。

从图7中能够看出从2014年起至今年3月份的住宅预售面积处于不稳定状态，在2014年12月份住宅预售面积为1106227.9㎡，达到峰值。

整体来看，住宅预售面积还是有所递增的。

2.2.3.2济南GDP

图表8200-2014年济南市生产总值

图表92010-2014年济南市人均GDP

由上图可知，济南市国民经济平稳增长，2014年济南市全市生产总值5770.6亿元，按可比价格计算，比上年增长8.8％.分产业看，第一产业增加值299.1亿元，增长4.2％；第二产业增加值2215.2亿元，增长8.8％；第三产业增加值3256.3亿元，增长9.1％。

按常住人口计算，人均生产总值82052元，增长7.9％。

济南市生产总值和人均GDP在近几年保持着既快又稳的增长趋势，表明济南市的经济发展基础扎实，发展前景看好。

2.2.3.3济南市城市居民人均可支配收入

图表102010-2014年济南市人均可支配收入

由上图可知，2010年至2014年济南市的人均可支配收入呈现比较明显的增长走势，但是增长率是下降的。

2010年至2012年的济南市城市居民可支配收入增长率都维持在10%以上，而到了2013年与2014年增长率则比前几年有所放缓。

由以上几个指标可知，济南市房地产开发投资保持增长趋势。

济南市房地产市场的供应量（施工面积）在逐年走高，而济南市的需求量（住宅销售面积）近年来变化不大。

随着人均GDP、可支配收入的逐年递增，济南市的需求比较可观。

济南市房地产市场的价格走势每年都保持一定的增长幅度。

2.3.济南市历年土地市场分析

2.3.1.历年土地供应量及需求量

图表112009-2013年济南市土地供应面积

2013年全年，济南市共推出229宗土地，土地出让面积为1164.71万㎡，建筑面积为3130.41万㎡。

同2012年全年供应数量相比，土地宗数增加逾一倍，出让土地面积与建筑面积分别上涨98.25%和77.66%，市场供应火热。

图表122009-2014年土地成交面积

济南2013年成交土地164宗，总面积约763.46万㎡，建筑面积约2179.18万㎡，成交总价418.81亿元。

与2012年相比土地成交情况呈现量价齐升的局面，土地面积增加31.86%、建筑面积增加38.01%、成交金额增加29.95%。

2.3.2.历年土地成交价格

图表112009-2013年济南市土地成交价格

2013年济南土地成交单价为5486元/㎡，环比下降1.40%；楼面地价为1922元/㎡，与2011年相比上涨4.46%。

由以上几个指标可知，2013年济南土地市场延续2012年的上行态势，供应量及成交量均再现高峰，土地市场供需两旺。

随着济南城市发展节奏的不断加快，在房地产整体向暖的形势下，2014年土地供应仍将继续增加。

2014年的当地产市场跌宕起伏，与以往年底的平淡不同，2014年的新房市场在12月集中发力，各家房企加大“火拼”力度，“降价抢人”大战持续升级。

在各种政策松绑的利好下，成交量逐渐增加，市场逐渐回暖，楼市成交出现了强势翘尾。

对于2014年市场的平淡，这主要是受新房市场的冲击所致。

受政策影响，2014年新房供应量、库存量居高不下，各大房企都在降价促销。

通过文章的分析可知，2014年的住宅供应量要大于市民的需求量。

这与2014年各种房地产政策和金融政策相关。

作者认为随着济南市的生产总值的升高和人民的可支配收入的增加，未来的房地产市场是比较可观的。

但是住宅投资额的下调和销售面积的下降说明未来的房地产市场虽然仍以住宅为主，但是商业地产和工业地产可能会有所增加。