CRRC独栋写字楼市场报告.docx

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CRRC独栋写字楼市场报告

CRRC：

独栋写字楼市场报告

独栋写字楼市场报告

研究单位：

中国不动产研究中心

- 目录 -

引言

一、2008—2009 年独栋办公产品市场供应、成交走势分析

1、2008-2009 年独栋写字楼总体供应量

2、2008-2009 年独栋写字楼场成交价格、租金分析

3、独栋写字楼与甲级写字楼优势、成交趋势对比

⑴、独栋写字楼与甲级写字楼优势对比

⑵、独栋写字楼与甲级写字楼的成交趋势对比

4、独栋办公产品的入驻客户类型分析

二、原因解读

1、宏观经济大势影响

2、甲级写字楼降租吸金的影响

3、国企当道成市场活跃主力的影响

三、独栋办公产品市场前景预测和市场解决之道

1

1、独栋办公产品市场未来放量预测

2、独栋办公产品如何寻找客户

3、独栋办公产品面临的新市场和新转机

4、客户代表观点集锦、专家建议

5、2009 年北京独栋办公写字楼一览

四、结论

　　引言

　　美国“ 次贷危机”从 2006 年春季开始显现，2007 年 8 月此次次贷危机席卷了美国、

欧盟和日本等世界主要金融市场，与此同时这场危机蔓延到了整个实体经济。

由于受这次

空前的世界性的金融危机影响，中国金融市场和实体经济都受到了严重的冲击，自 2007 年

第四季度开始，中国整体国民经济开始下滑，这主要表现为：

经济增长出现过快下滑；出

口贸易额大幅度下滑；农业增产、农民增收的难度加大；股市、房市低迷，经济和金融风

险在加大；企业经营状况普遍趋紧，就业压力十分紧张；商业银行不良资产风险上升，信

贷紧缩可能加大。

　　为了应对这场全球性金融危机，中国采取了相应的救市措施，其效果在 2009 年上半年

开始显现，中国 2009 年前三个季度国内生产总值为 423424 亿元，同比增长 7.7%。

全社会

城镇固定资产投资 133176.6 亿元，同比增长 33.35%。

社会消费品零售总额 89676.1 亿元，

同比增长 15.14%，但较去年同期 21.4 的增长率仍然有不小差距。

前三季度进出口总额

9461 亿美元，同比下降 23.5%。

其中，出口 1159.4 亿美元，下降 15.2%；进口 1030.1 亿美

元，下降 3.5%。

。

1-10 月份新增贷款总额达 8.8119 万亿，比 2008 年全年新增贷款量多出

4.3619 万亿元，增幅达到 98.02%，也超过了预定“全年 5 万亿”的最低目标。

前三季度，

全国完成房地产开发投资 25050 亿元，同比增长 17.7%，增幅比 1-8 月提高 3.0 个百分点，

比去年同期回落 8.8 个百分点。

其中，商品住宅完成投资 17582 亿元，同比增长 13.4%，比

1-8 月提高 2.5 个百分点，比去年同期回落 15.3 个百分点，占房地产开发投资的比重为

70.2%。

前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积 27.75 亿平方米，同比增长 15.4%，

增幅比 1-8 月提高 1.9 个百分点；房屋新开工面积 7.32 亿平方米，同比下降 0.4%，降幅比

1-8 月缩小 5.5 个百分点；房屋竣工面积 3.34 亿平方米，同比增长 24.7%，增幅比 1-8 月

下降 0.4 个百分点。

其中，住宅竣工面积 2.77 亿平方米，增长 26.7%，比 1-8 月下降 0.1

个百分点。

前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积 21451 万平方米，同比下降

22.1%；完成土地开发面积 16706 万平方米，同比下降 6.6%。

以上宏观经济数据表明，中国

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宏观经济开始企稳回升，但回升速度相对比较缓慢，同时房地产市场投资增长幅度与去年

同期相比增长速度十分缓慢，低于去年同期的增长水平。

房地产市场的萎缩主要源于经济

危机的影响，由于受经济危机的影响，国外机构的投资者的活跃程度降低，国内投资者虽

正在崛起，但由于受到资金的制约，其投资力度相对较小。

　　北京的写字楼市场同样受到这一危机的冲击，2009 年北京写字楼市场受金融危机的影

响经历波折，外资企业的撤退和办公需要压缩，造成了 CBD 等区域空置率攀高。

在这期间，

作为写字楼市场全新升级产品的独栋写字楼项目，又将迎来怎样的命运选择？

　　纵观 2008 年至 2009 年，北京写字楼办公产品升级，独栋办公产品因其超低密度和优

越环境、可定制优势，一举击败高密度、高租金以及交通拥堵的核心区写字楼办公产品，

成为了市场成交的新宠。

然而天有不测风云，正当独栋写字楼项目在北京市场呈现放射供

应之势时，一场百年不遇的经济危机突然而至。

蓬勃发展的独栋写字楼市场，遭受拦腰打

击。

此时，前进还是后退？

在外资企业纷纷撤退或压缩办公需求，致使 CBD 等区域空置率

高企之际，独栋办公产品又将迎来怎样的命运？

CBD 放低租金门槛吸客的举动，能否造成原

本从 CBD 区域搬离趋势的移转？

一切需要市场和事实给出答案。

　　本报告是采用抽样调查的方式进行分析，数据来源于北京十家具有代表性的独栋写字

楼开发商，就此数据将分析出北京独栋办公产品市场在 2008 年到 2009 年间供给和需求的

趋势，以及独栋办公产品的售价和租金的变动趋势，以市场上这两年间的供给和需求的变

动趋势为基础，在结合当前的经济环境，本报告将预测出未来几年独栋办公产品市场的发

展趋势。

　　本报告共分为四个部分，第一部分主要分析了 2008 年至 2009 年北京市独栋办公产品

市场上成交量、售价和租金的变动趋势，同时与同时期北京市甲级写字楼的成交量进行了

对比，并分析了独栋办公楼的特点和需求主体。

第二部分阐述了 2008 年到 2009 年北京市

独栋办公产品市场出现这种交易趋势的原因，这一原因可归为三类：

一是宏观经济形势的

影响，二是受北京市甲级写字楼降租吸金的影响，三是源于国有企业成为市场活跃主体的

影响。

第三部分对北京市未来的独栋写字楼市场进行了预测分析，并引用了客户代表和专

家对独栋写字楼市场的观点和看法，同时展示了 2009 年北京市独栋办公楼市场的主要项目。

第四部分是本报告的结论部分。

　　一、2008—2009 年独栋办公产品市场供应、成交走势分析

　　北京拥有国际化大都市的资源，总部型经济的辐射效应，在北京获取立足之地并树立

品牌形象已经成为企业的发展战略。

独栋写字楼的独立形象及独家冠名权, 能充分满足企

业建立公司品牌和展现公司张力的需要。

同时也能通过独立的运营来满足企业文化的营造，

以及企业管理的需要。

独栋写字楼由此应运而生。

独栋写字楼项目的出现，正是体现了部

分发展商通过对办公物业潜在的客户群体进一步细分后，挖掘到企业客户对具有独立性特

3

征办公物业存在的客观需求，从而本着差异化原则，进行产品开发建设。

大部分购买独栋

写字楼的企业都是基于对企业形象的考虑。

　　1、2008-2009 年独栋写字楼总体供应量

　　如图 1 所示，表示的是 2008 年至今北京独栋办公产品市场的成交量的变动趋势，在

2008 年 5 月份北京独栋办公产品的成交量最高，达到 33142.48 平方米，之后由于受金融危

机影响，北京独栋办公产品的成交量开始出现下滑，在 2008 年 11 月份成交量达到最低点，

此时市场上的成交量仅为 4393.72 平方米，这一成交量在 2008 年 11 月到 2009 年 5 月这 7

个月之间基本保持不变，但在 2009 年 5 月之后，由于中国所采取的经济刺激计划初见成效，

经济开始企稳回升，各行业投资量开始加大，与此同时引起了对独栋办公产品的需求，在

2009 年 6 月独栋办公产品的交易量开始增加，达到 20277.87 平方米，环比增加了 14902.4

平方米，六月份的交易量大约是五月份交易量的 3 倍，十月份的成交量大幅度提高，达到

了 30000 平方米，同比增加了 47.94%。

　　由以上的分析可以看出，独栋办公产品的交易量自金融危机以来，一直维持在较低的

交易水平上，但在 2009 年第二季度开始，交易量开始大幅度上升。

4

　　2、2008-2009 年独栋写字楼场成交价格、租金分析

　　如图 2 所示，表示的是北京市 2008 年至今独栋写字楼售价及租金的指数，在这里将

2008 年第二季度作为基期，其价格定为 100，北京市独栋办公产品的售价在 2008 年第二季

度到第四季度基本保持不变，在 2009 年第一季度其售价略有降低，但在第二季度开始独栋

办公产品的售价开始上扬，但在第三季度其售价又开始下滑。

　　对于北京市独栋办公产品租金的分析，同样以 2008 年第二季度为基期，基期价格定位

100。

可以看到受金融危机影响，市场上对独栋办公产品需求下降的同时，独栋办公产品的

租金保持平稳下降，在 2009 年第一季度达到最低，其后至今基本保持不变。

　　综上分析可知独栋办公产品的租金水平较低且维持在一个平稳的水平上，售价自 2008

年以来也维持在一个较低平稳水平上且有下降的趋势。

　　3、独栋写字楼与甲级写字楼优势、成交趋势对比

　　⑴、独栋写字楼与甲级写字楼优势对比

　　㈠、独栋办公写字楼更贴切企业的个性需求。

相比于甲级写字楼，独栋办公拥有独立

的冠名权、独立的大堂、独立的电梯甚至独立的员工餐厅、员工会所等个性化空间。

由于

这些个性化空间的存在，使得企业在企业文化、企业品牌、企业形象展示以及企业宣传推

广方面，更容易贯彻到方方面面。

首先对于企业文化而言，可以在方方面面体现出企业的

文化特色，体现出区别于其他企业的奋斗目标和奋斗口号，有助于员工领略企业文化，树

立企业的主人翁精神，提高工作效率。

其次对于企业品牌而言，可以树立自己的品牌形象，

扩大自己的品牌影响力，从而促使企业在激烈的市场竞争中占有更高的品牌形象。

再次对

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于企业形象而言，可以树立企业的信誉形象，带动企业自身的发展。

独栋办公产品，从建

筑开始，便营造了一个“企业文化场”。

　　㈡、独栋办公写字楼在产品形式上更生态。

相对于甲级写字楼，独栋办公楼的开发成

本较低，首先独栋办公楼不需要追求容积率而降低了开发成本，其次独栋办公产品的开发

地大多位于郊区，这里土地的租金和售价相对较低，这样也可以降低开发成本。

同时独栋

办公产品在园林建设上也能和高端住宅甚至别墅相媲美，办公人员的办公环境舒适，脑力

劳动者的智慧更容易得到激发。

　　㈢、独栋办公投资成本更低，效率更高。

相对于甲级写字楼，独栋办公物业在费用支

出上也具有一定优势。

甲级写字楼除购买或租赁费用外，每月还需支付物业管理费、停车

费等一系列费用；独栋办公物业一般可以拥有一定数量泊位，保安及保洁成本则可以根据

公司自身需求进行调整，相比之下可以节省不少花费，从而减少企业经营成本。

　　㈣独栋写字楼的租金和售价相对较低。

由于独栋办公楼的选址一般都位于郊区，其土

地的租金和售价都会比 CBD、金融街等地区的土地的租金和售价要低得多，这样独栋写字楼

的开发成本要远低于甲级写字楼的开发成本，这将直接导致独栋写字楼的租金和售价会偏

低。

同时独栋写字楼在中国是一个刚刚兴起的产业，其需求量相对较低，这也导致其租金

和售价偏低。

　　㈤、北京市独栋写字楼多位于交通要塞，交通便利。

对北京市独栋写字楼的区域位置

调查显示，大多数独栋写字楼都位于北京市周边的郊区，在这里车量相对比较稀少，不存

在交通堵塞现象。

同时这些独栋写字楼基本都位于京唐、京沈、京石等高速公路和地铁线

的沿线，在这里有四通八达的交通，十分便利。

　　⑵、独栋写字楼与甲级写字楼的成交趋势对比

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　　如图 3 所示，表示 2008 年至 2009 年北京市甲级写字楼的吸纳量，在 2008 年第二季度

北京市甲级写字楼的吸纳量达到最高，在第二季度之后，受金融危机影响，很多外企撤出

中国市场，北京市甲级写字楼的吸纳量开始下滑，到 2008 年第四季度达到最低点，为

0.9808 万平方米。

由于受到中国采取的刺激经济的政策影响，从 2009 年第一季度开始，北

京市甲级写字楼的吸纳量开始回升，第一、二、三季度的吸纳量分别为：

9.3 万平方米、

8.7 万平方米、16.99 万平方米，环比分别增长了 59%、-6.5%和 94.9%，从这一数据何以看

出。

2009 年一季度和第二级的北京市甲级写字楼的吸纳量基本保持不变，但在第三季度开

始大幅度回升。

　　对照独栋写字楼 2008 年至 2009 年独栋写字楼的成交量可以看出，两种写字楼市场上

的成交量变动趋势基本相同，但甲级写字楼在第三季度的回升速度更快。

　　4、独栋办公产品的入驻客户类型分析

　　从世界各国的发展经验来看，郊区化独栋办公是发展趋势。

在美国、日本等国家，郊

区化办公早已成为潮流，微软、IBM、摩托罗拉等知名公司总部均在郊区。

美国《财富》杂

志统计称，在美国前 500 家大公司中，1965 年有 47 家的总部设在郊区，1969 年增加到 56

家，1974 年猛增到 128 家，增加了一倍以上，1978 年再增至 170 家。

　　结合世界各国的发展经验和中国的调查数据显示，中国的独栋办公发展趋势也已经开

始，据中国不动产研究中心的调查显示，国有企企业、国内金融企业、外地进京企业和外

企已成为独栋办公产品的需求主体。

以前一些国有大中型企业由于和行政单位相脱离，并

没有自己专门的办公场所，而是借租。

但重组后的国有大中型企业为了考虑企业自身形象，

成为了独栋写字楼的需求主体。

除国有大中型企业外国内金融企业为了打造自身的形象，

并创立自己的品牌，也成为独栋办公产品的需求主体。

同时外地进京企业为了在北京占有

一席之地，建立自己的总部基地，也纷纷在京购置独栋办公楼。

外国企业也会购买独栋办

公产品，原因在于中国拥有 13 亿的人口数量，是世界上最大的消费市场，外企为了开发和

占有中国市场，同时为了便于管理和树立企业形象，势必在京建立总部下设的分支总部机

构，这样将会产生对独栋办公产品的需求。

　　据调查，截至 2008 年 6 月，亦庄独栋办公区域已经吸引了 30 多个国家和地区的 2400

余家企业入驻，66 家世界 500 强企业在此聚集。

2009 年 5 月在北京举办了第十二届科博会

上，在会上开发区一举签下了 11 个大项目，总投资额高达 156.8 亿元，其中，国内知名企

业天坛生物制品股份有限公司投资 20 亿元，拟将公司总部迁入亦庄独栋办公开发区；而中

电华通也拟投入 20 亿元将公司总部迁入开发区，经营与通讯及信息相关业务。

2009 年 6 月，

京经开·国际企业大道、北京经开·中和科技园等独栋写字楼短时间内已经成功签约近

9000 平方米，其购买主力为消防、制药、科技等不同行业的国内知名企业。

7

　　从以上的分析和数据可知，国有企企业、国内金融企业、外地进京企业和外企是北京

市独栋办公产品的消耗主体。

　　二、原因解读

　　由第二部分的分析可得，独栋办公产品的交易量自金融危机以来，一直维持在较低的

交易水平上，但在 2009 年第二季度开始，交易量开始大幅度上升。

而独栋办公产品的租金

水平一直以来都维持在一个平稳的较低水平上，其售价自 2008 年以来也维持在一个较低平

稳水平上且有下降的趋势。

在比较 2008 年至 2009 年北京市独栋写字楼和甲级写字楼的成

交量可以看出，两种写字楼市场上的成交量变动趋势基本相同，但甲级写字楼在 2009 年第

三季度的吸纳量的回升速度更快。

那么形成如此的交易水平和租金售价水平的原因何在？

本报告将在如下的第三部分展开分析。

　　1、 宏观经济大势影响

　　由于受到始于 2006 年，在 2007 年达到顶峰的国际金融危机的影响，中国的经济形势

在 2007 年开始下滑。

在此之后，中国采取了一系列经济刺激计划，其中最重要的是国家财

政拿出 4 万亿投资刺激经济，进一步扩大内需。

在 2009 年大规模财政刺激政策逐步显示出

效果，中国经济已经摆脱了 2008 年 12 月到今年年初之间所形成的底部，经济开稳回升。

　　如图 4 所示，表示中国 2000-2009 年 GDP 的增长趋势图。

可以看到从 2007 年开始中国

的 GDP 增长率开始下滑，在 2009 年第一季度达到最底部，此时 GDP 的增长率仅为 6.1%，在

此之后，由于去库存化的大体结束以及大规模财政刺激政策逐步显示出效果，中国经济开

始企稳回升，在第二季度 GDP 总值达到 139862 亿元，同比增长 7.1%。

其中第一产业生产总

值达到 12025 亿元，同比增长 3.8%，第二产业生产总值达到 70070 亿元，同比增长 6.6%，

8

第三产业的生产总值为 57767 亿元，同比增长 8.3%。

第三季度经济的回升势头更加明显，

GDP 总值达到 217817 亿元，同比增长 7.7%，环比增长 55.7%。

其中第一、二、三产业分别

贡献 22500 亿元、106477 亿元、88840 亿元，同比分别增长了 4%、7.5%和 8.8%。

我们预计

在第四季度 GDP 增长率会达到 8%以上，这样全年规划的 8%的 GDP 增长速度肯定会实现。

　　以上 2009 年 GDP 的增长走势表明，中国的经济形势已经走出了国际金融危机所带来的

最低谷，开始企稳回升。

那么我们这样的预计是否准确呢？

下面我们从经济的各个环节进

行简要分析。

　　如图 5 所示，表示 2008 年至 2009 年中国城镇固定资产投资额的变动趋势。

从今年年

初至今，城镇固定资产的投资额稳步上升，到六月份达到最高，投资额为 24578.03 亿元，

比去年同期增长 35.25%，七月份之后有所回落，但总体上还是存在上升趋势，从同比的增

长率来看，每月的同比增长率都至少高于 25%。

前九个月城镇固定资产的总投资额为

133176.6 亿元，比去年同期增长了 33.35%。

9

　　如图 6 所示，表示 2008 年至 2009 年中国社会消费品零售总额的变动趋势。

由于受中

国的传统文化和社会保障系统不健全影响，中国大多数人消费观念很低，都以储蓄优先，

以备养老、教育和重大疾病需要。

因此，中国社会消费品零售总额的变动趋势很平缓，但

从总体来看，2009 年 1 月至 9 月的社会消费品零售总额的变动同比还是有所增加。

受中国

传统春节影响，1 月份是一个消费高峰，自 1 月份之后，消费有所回落，2 月份之后表现出

稳步上升的势头，到 9 月份又达到一个峰值，月同比增长率都不低于 10%。

2009 年 1-9 月

份的社会消费品零售总额达到 89676.1 亿元，同比增长 15.14%，但较去年同期 21.4 的增长

率仍然有不小差距，这说明中国内部需求受到全球金融危机的影响还是比较大的，虽然有

一定增长，但力度不强，但稳步回升的势头是明显的。

　　如图 7 所示，表示 2008 年至 2009 年中国出口的变动趋势。

由于受中国传统文化和社

会保障不健全的影响，内需始终不足，因此中国以出口加工贸易作为拉动 GDP 的主要因素，

但受国际金融危机的影响，从 2008 年开始出口贸易始终表现出同比下降的趋势（如图 7 所

示），尤其是从 2008 年 9 月开始，出口量大幅度下降，到今年 2 月出口量达到最低，仅为

64894649 千美元，同比降低 25.72%，在 2 月之后，出口有回升的趋势，但同比量仍然为负

值，在今年五月达到最低，同比下降了 26.34%，之后同比值有所回升，9 月当月，全国进

出口总值为 2189.4 亿美元，同比下降 10.1%，其中：

出口 1159.4 亿美元，下降 15.2%；进

口 1030.1 亿美元，下降 3.5%。

从总体来说，2009 年 1-9 月，全国进出口总值为 15578.2

亿美元，同比下降 20.9%，其中：

出口 8466.5 亿美元，下降 21.3%；进口 7111.8 亿美元，

下降 20.4%。

从 9 月份当月的数据来看，出口量的下降幅度最低，说明全球经济有回暖趋势。

10

　　如图 8 所示，表示 2007 年至 2009 年 10 月份中国新增贷款量。

2007 年全年新增贷款总

量为 3.63 万亿元，2008 年全年新增贷款总量为 4.45 万亿元，2009 年前十个月的新增贷款

量为 8.8119 万亿，已经超过了预定“全年 5 万亿”的最低目标，今年前十个月的新增贷款

量比 2007 年多出 5.1819 万亿元，增幅达到 142.752%，比 2008 年全年新增贷款量多出

4.3619 万亿元，增幅达到 98.02%。

这新新增投资时国家刺激经济的有效手段，短期内这一

投资量的刺激作用可能还不是很明显，但在未来两年内投资量的刺激作用将会逐步显现，

未来经济的复苏形式将会稳步提高。

　　如图 9 所示，表示 2009 年 1 至 10 月份 CPI 的同比和环比变化。

从环比数据变化来看，

CPI 的表现比较平稳，受翘尾因素影响，从一月份开始同比变化值下降，到 6 月份达到最低，

降幅为 0.5%,之后显现出上扬趋势，但 10 月份仍然出现同比下降趋势，降幅为 0.1%。

从同

比数据来看，受翘尾因素的影响更为严重，CPI 从 1 月份到 10 月份一直表现出负值，10 月

11

份的降幅最小，但仍然达到 0.5%。

　　如图 10 所示，表示 2009 年中国 1 月份到 10 月份 PPI 的变动趋势。

从环比数据来看，

PPI 表现出上扬趋势，到十月份达到 1.92%，但这一表现在通胀预期允许的范围内。

从同比

数据来看 PPI 的表现为 U 形曲线，虽然 PPI 一直表现为负，但从 7 月份开始 PPI 表现出上

升趋势，到 10 月份，PPI 的降幅为 5.8%。

　　从 2009 年 CPI 和 PPI 的表现可以看出，不存在通货膨胀预期，从环比的 CPI 和 PPI 得

反向变动来看，经济复苏的主要拉动力量为投资，消费的贡献率很小。

　　从以上的分析我们可以看出，全球经济的回暖势头已经出现，中国的经济刺激政策的

效果已经显现，已经度过了 2008 年 12 月份到 2009 年第一季度所表现出的低谷状态，经济

已经开始企稳回升，在通胀预期不存在的情况下，投资拉动经济增长的趋势越发明显，由

于今年的新增贷款可能会达到 9 万亿人民币，预计未来两年的经济投资势头会更加强劲，

这样对于独栋写字楼的需求将会增加，从现在经济发展趋势和独栋写字楼的市场交易量表

现已经可以看出，在今年的第三季度，随经济回暖的趋势的明显，独栋写字楼的市场交易

量已经大幅度上升，预计在未来两年内随企业投资的不断加大，对独栋写字楼的需求会继

续上升。

　　2、甲级写字楼降租吸金的影响

　　从第二部分的分析可知，甲级写字楼和独栋写字楼的在市场上的成交量变动趋势基本

相同，即从 2008 年年初开始两种写字楼市场受国际金融危机的影响，其交易量都大幅度减

少，到 2008 年第四季度和 2009 年第一季度，两种写字楼市场的交易量达到最低点，但从

2009 年第二季度开始由于中国采取的经济刺激政策的效果开始显现，两种写字楼的市场交

易量开始回升，但甲级写字