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海南房地产市场分析.docx
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海南房地产市场分析
海南房地产市场分析
2010某集团房地产发展及海南项目前期判研报告
第一部分中国房地产行业的宏观分析4
一、2010年调控背景分析6
二、调控政策解读7
四、中国房地产行业特殊性阐析12
五、2010年房产趋势判断14
六、未来房地产行业趋势判断18
第二部分海南房地产市场研究判断22
一、海南省概况23
二、海南房地产市场分析27
三、海南国际旅游岛之剖析31
(一)海南一波三折的发展历史31
(二)国际旅游岛的诞生过程33
(三)关于国际旅游岛政策的解析33
(四)国际旅游岛的海南与九十年代海南的差异分析35
(五)海南国际旅游岛建设之观点39
四、在海南发展怎样的房地产——高端旅游地产42
五、海南的劣势篇45
六、海南的风险篇48
七、海南的地产投资机会50
八、关于中小企业在海南拿地的一些思考51
九、对海南未来房产价格走势预测52第三部分四川××××集团房地产版块分析及发展之思考54
一、国进民退,中国民营企业的危机大环境55
二、××××集团房地产版块发展面临的外部机遇分析56
二、××××集团房地产版块发展面临的宏观挑战分析57
三、宏观调控下××××集团房地产板块发展路径之探讨58
四、战略联盟——××××集团的增速发展的模式62
五、××××集团的特殊优势64
六、××××集团在房地产行业的劣势65第四部分海南的拿地定位及方法研究67
一、海南国际旅游岛关于房地产方面的战略定位68
二、公司在海南拿地的战略定位68
四、获得土地的几种方式71
第一部分
中国房地产行业的宏观分析
第一部分中国房地产行业的宏观分析
近期来,政府出台了一系列的房地产调控政策,整个房地产市场风声鹤唳。
“两会”期间,高房价和房地产行业的调控已成为了最受关注的焦点问题,多份提案和普遍舆论均聚焦在房地产行业上。
各方人士都在纷纷预测本次调控后的房地产趋势。
经过谨慎研究,我们得出如下研究成果:
一、2010年房地产行业调控背景分析
(一)、2007年与2010年调控背景的差异分析:
本次政策调控背景与07年国六条与国八条时期有着巨大差别。
07年的房产调控背景是:
1、当时中国经济处于高速增长期,世界经济也处于繁荣期;
2、中国地产金融化程度并不深;
3、房地产行业还没经历一次真正的危机;
而本次政策出台的背景则是:
1、在地产经历了08年的低谷以后,出现报复性的反弹,呈现出前所未有的高度;
2、金融成了房地产行业的推动器,房地产金融化程度空前加剧。
3、在经历了2008年的巨大恐慌以后,繁荣的2009年,房地产供应市场依然有战战兢兢的心态,而需求市场因为受制于资本供求量以及市场价格的巨大波动,则呈现出信心爆棚的局面。
(二)、房地产行业异常火爆下的风险激增分析
从市场表现来看,当前市场处于地产市场发展以来的最高点,这点无论从土地市场,成交量上,以及成交价格上都可以清晰的证明。
与此同时,房地产行业的风险在急遽的积累,具体表现为:
1、供应市场金融杠杆急遽放大;
2、需求市场金融杠杆也在急遽放大;
3、全社会资金疯涌入房地产行业,无论是卖米的,卖眼镜的,还是做网络,做高科技的,闲散资金均纷纷涌入房地产行业;
4、房价收入比再次高企到一种非理性的状态;
5、房价租赁比关系也达到一种极度危险的状态。
年租金与房价关系呈现出一种低于银行利率关系的投资回报率。
银行的呆坏账开始上升。
6、房价的社会负面效应放大化,导致社会出现了不安定因素,影响了政府的施政环境;电视《蜗居》引来的全民大讨论就是此现象的印证。
7、而地方政府对房地产行业有着前所未有的高依赖度。
2009年四季度房地产交易市场呈现出非常规的放量上涨,这种上涨不仅仅让普通老百姓感到恐慌,也让中央政府以及地方政府闻到了恐慌的气息。
二、调控政策解读
(一)、近期国家房地产重要调控政策解读
1、2009年12月中央经济工作会议指出,要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。
我们解读:
该政策依然鼓励合理的自住需求,也体现了中央对房地产业“有保有压”的“保”之所在。
2、2009年12月9日国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
我们解读:
这项政策更多的是针对房产投机行为。
但是,以成都为例,每套房的营业税平均在1万多元,实际能够收到的效果十分有限。
3、2009年12月14日,国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。
我们解读:
内容中“增加有效供给”,“在保证质量前提下,加快普通商品住房建设”。
解读:
在土地有限且地价高企的情况下,只能是政府敦促开发商不要囤地,其结果是上有政策下有对策,对目前的现状来说将不会有太大的变化!
最多收个地王作个示范。
内容中“适当增加中低价位、中小套型普通商品住房”。
解读:
增加中小套型普通商品住房用地供应不会对房价的走势有任何影响;“适当增加中低价位普通商品住房”这条还是要市场说了算!
内容中“加大差别化信贷政策执行力度”。
解读:
加大执行力度不等于需要严格执行,按揭政策一直如此。
最终还是各银行说了算。
《通知》最大亮点是对投资投机性购房形成了“精确制导”。
充分体现了“有保有压、区别对待”的做法。
即:
把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来,加大差异化的信贷和税收政策,支持鼓励首次置业需求。
而对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买,这有利于增强银行的实际操作性,避免打政策“擦边球”情况发生。
6、3月11日,国土资源部公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》
《通知》明确保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,不低于住房建设用地供应总量的70%。
《通知》还规定,参加土地竞拍的保证金不得低于出让最低价的20%。
出让合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款。
我们解读:
该调控政策看似猛烈,被官方喻为重拳。
其实是自09年12月各种调控政策的补充和延续,并没有采用特殊的手段来遏制房地产,仍然保持的是旗帜高举,掷地无声。
(二)、政府工作报告解读
3月5日,温家宝总理在做《政府工作报告》时说,要促进房地产市场平稳健康发展。
坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。
温家宝说,一是继续大规模实施保障性安居工程。
二是继续支持居民自住性住房消费。
三是抑制投机性购房。
四是大力整顿和规范房地产市场秩序。
具体内容为:
——继续大规模实施保障性安居工程。
中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元人民币,比上年增加81亿元。
建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套。
扩大农村危房改造试点范围。
各级政府切实负起责任,严格执行年度建设计划,确保土地、资金和优惠政策落实到位。
——继续支持居民自住性住房消费。
增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应,加快普通商品房项目审批和建设进度。
规范发展二手房市场,倡导住房租赁消费。
盘活住房租赁市场。
——抑制投机性购房。
加大差别化信贷、税收政策执行力度。
完善商品房预售制度。
——大力整顿和规范房地产市场秩序。
完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨。
加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
我们解读:
如果我们单从温家宝总理的报告来看,可以比较直接的感受到温总理打压高房价,解决民生问题的决心。
但看具体手段,我们认为:
中央还是为了保持房地产市场的平稳健康发展(而不是彻底遏制房价的上涨),继续综合运用土地、金融、税收等手段(该三个手段对地方政府财政收入非常重要,对银行盈利也非常关键),但最终只能“藏富于国、藏富于银行、藏富于地方财政、藏富于少数人少数单位和少数群体”。
房价并不因此而下跌。
三、中国房地产行业特殊性阐析
中国房地产行业的特殊性表现在:
1、行业能量巨大,裹胁的行业达56个,携带的产业链条波澜壮阔。
2、与同为国家支柱性产业的金融业密不可分,交相缠绕。
3、在中国行业经济史里面,唯有房地产行业能够裹胁自己的上游行业,地方政府,乃至中央政府,中央经济。
4、人口众多的中国,史无前例、高速发展的城市化进程,房地产行业具有其他行业都不能比拟的强大的需求拉动。
具体阐析
对中国经济的看法,存在两种很普遍很典型的看法,一种是典型的国家控制型经济,一种是市场经济。
前者最突出的注解是:
中国经济永远政府说了算;后者的观点是经济还是市场自身决定的。
房地产行业,这个本身就具有非常浓厚的政治色彩,但同时又具有极度开放透明的市场色彩的行业,表现出更加扑朔迷离的神秘色彩。
也许再不会有一个行业具有房地产行业这样的能量,一是携带的产业链条的长度和宽度;二是与金融具有如此密不可分的关系。
在中国,金融和房地产行业同为国家支柱性产业,而这两大产业交相缠绕,而让房地产行业显得更加庞大和复杂。
在行业经济史里面,也许唯有房地产行业能够裹胁自己的上游行业甚至地方政府。
中国今天的房地产行业,裹胁的甚至不仅仅是地方政府,还有中国经济和中央政府。
这样一个庞大复杂的行业的解析,自然会导致更多的盲人摸象的故事在社会流传。
每个人都会基于自身所处的位置和角度,对房地产行业发出自己的看法和见解,甚至是截然不同的看法和见解,于是房地产行业经常出现专家打架,方向相反的热闹现象。
不过我们始终认为房地产行业既然是作为一个行业经济,不管其牵连关系有多广泛,他依然有其自己的行业特性,依然有我们可以寻找的经济规律。
2002年,随着建设和谐社会成了国家的重要理念和任务。
加快城市化步伐成了建设和谐社会的一个重要途径。
与此巧合的是,当时中国40%左右的城市化率正好进入了高速发展的起点。
按照世界中等发达国家的标准,城市化率至少不应该低于60%,根据中国的实际情况,利用20年的时间,按照每年1%的城市化率来推行城市化是切实可行的。
1%的城市化率意谓着中国每年将会有近1500万左右的农民转变成城市居民。
可以推知,房地产行业在未来近二十年里将会有强大的需求拉动。
这是任何一个其他行业都不能比拟的。
六、2010年房产趋势判断
通过研究,我们对2010年房产趋势可以做出如下结论:
(一)、两会“遏制”房价上涨的愿望不可能实现
两会期间,广西南宁诞生了楼面价超过1万元/平米的地王,直接搧了中央政府的耳光。
聪明的北京市政府则有效的将土地招标工作推到两会之后,即在两会结束后的第二天(3月15日),一天卖地收入超过100亿,总成交价格达到52.4亿元人民币。
同时还诞生了春节后的首个地王,勇敢的再创天价地王的新记录。
地方政府丝毫不给中央调控面子。
四环之外望京高达2万多元楼面地价,明显是在与温总理遏制房价过快上涨的精神在唱对台戏,再一次成功的推高城市整体的楼价水平。
北京又为全国的楼价上涨做出了证明和榜样。
(二)、经济适用房和廉租房各地方政府会稍微加大建设量。
去年全国的经济适用房及保障房的建设仅完成了总量的26.3%。
今年把其提升为“一号民生工程”。
为了化解社会矛盾,政府今年肯定将加大此方面的建设,并把它作为政绩考核的主要指标。
但因客户群完全不同,对房价不会造成下跌影响。
(三)、中小户型占70%比例的政策将得到比较严格得执行。
这个政策是为了控制大面积的房屋修建比例,间接抑制投资市场。
该政策前两年就出台,但上有政策,下有对策。
灰空间(赠送面积)由此盛行。
但今年将会严格执行。
比如,今年成都已出台这方面的政策,严格杜绝任何形式的赠送面积。
(四)、第二套房的按揭利率下浮30%的可能性不大了,但也不会严格上浮至10%。
为业绩考虑,银行是不愿意提高按揭利率的,但迫于中央的压力,会在利率上做出妥协,但要
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