房价分析公共政策分析ppt.docx
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房价分析公共政策分析ppt.docx
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房价分析公共政策分析ppt
公共政策实践报告
专业年级2010级劳动与社会保障
课程名称公共政策分析
指导教师
姓名学号
实践日期2012.11.19-12.17
实践地点合6—2
实践成绩
教务处制
2012年12月15日
实践项目
名称
《2003年以来中国房地产发展的公共政策分析》(设计与创新型)
实践目的及要求
实验目标:
通过对公共政策知识的综合运用,了解、验证和评价相关的公共政策对房地产行业的影响,提高学生解决实际问题的能力。
实验要求:
(1)综合分析各项主要房地产政策出台的背景(问题构建)或政策环境,政策目标,政策工具,比较政策主体与客体的变化,其政策方案的变化与调整,执行过程的博弈,执行效果的评估,对相关的主要房地产政策作出简要的评价。
(2)以年度为单位,逐年加以分析,如xxxx年房地产调控政策分析。
注意:
绝不是政策的简单罗列。
(3)以北京近十年来房地产行业为例,成交面积、成交价格有较好的数据信息。
北
京
市
2003
到
2012
这
十
年
房
地
产
调
控
政
策
分
析
一、2003年北京市房地产业总体运行情况及政策分析
1房地产销售
从房地产销售的情况看,北京市房地产市场明显处于景气状态。
截止到2003年10月底全市累计竣工各类商品房1059.8万平万米,增长41.2%,销售各类商品房993.2万平方米,实现销售额478.9亿元,分别增长49.8%和53.5%,其中销售商品住宅939.3万平方米实现销售额428.2亿元,分别增长48%和51%。
1~10月个人购买的商品住宅达896.98万平方米,增长49.8%,占商品住宅销售面积的95.5%。
从销售结构上看,2003年上半年共销售经济适用房和存量房(即二手房)283.7万平方米,占总销售面积的36.3%,其中二手房销售100万平方米,在交易的二手房中,二手已购公房占70%多,二手商品房占20%左右,二手经济适用房不足10%。
2,房地产价格
2003年1~10月北京市商品房平均销售价格小幅上扬。
全市商品房平均售价为4822元/平方米,同比增长2.4%。
其中,商业营业用房平均销售价格达到每平方米10394元,增长38.5%;办公用房为13880元/平方米,增长5.4%;住宅为4559元/平方米,增长2%。
2003年前三个季度北京市房屋销售价格指数基本保持不变;房屋租赁价格指数第二季度受“非典”影响,急剧下降,第二、三季度保持不变;土地交易价格指数第二季度上升,第二、三季度保持不变。
说明北京市房地产价格比较平稳。
2003年上半年据北京市统计局统计,商品住宅销售按环路观察,分布在五环路和六环路之间的商品住宅销售面积最多,共销售了178万平方米,占总销售面积的31.1%,均价为3289元/平方米;而经济适用房和存量房的均价分别为2754元/平方米和3554元/平方米,均低于住宅的平均售价。
3,政策及其背景。
①6月13日中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(“121号”文件),对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了很多严格的规定。
“121号”文件出台,降低了银行信贷风险,但也提高了门槛,一些品质低的中小开发企业无疑会由于实力不济而被淘汰,也促成了实力强的品牌开发企业向规模化方向发展。
②8月31日国务院正式向各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构下发了“18号”文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。
“18号”文件肯定了房地产市场的发展“对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用”,强调“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度”。
③《物业管理条例》自2003年9月1日起施行。
《条例》明确规定了业主大会为物业管理最高决策机构,并且强调了业主对小区公共设施的所有权、使用权、处分权和收益权。
《条例》也第一次明确了业主与物业公司的主仆关系,物业公司仅仅是接受业主委托管理小区的“管家”。
今后,如再出现开发商、物业公司擅自处置小区公共部位设施的情形,业主可以依法索赔。
④《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》自6月1日起实行。
该解释依据相关法律,结合民事审判实践,就关于商品房交易双方在合同中的权利责任做出了规定,为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件做出了指导,更有利于保护购房人,解释可以给房屋买卖双方在签订合同时提供一个标尺。
⑤2月28日,作为治理整顿土地市场秩序的重要环节,国土资源部发布了2003年“45号”文件,明确要求各地对别墅用地进行控制,停止高档住宅项目的土地审批。
国土资源部又于9月17日下发一份通知强调,中国将严格控制高档商品住房用地,停止申请报批别墅用地。
⑥《北京市房地产转让办法》自12月1日起实施。
该办法着力解决房地产市场存在的面积纠纷、规划变更等五大问题。
按建设部规定,商品房销售可在建筑面积、套内面积和套三种计价方式中任选其一,但按建筑面积销售时,有关房屋面积缩水的纠纷呈上升趋势,在市场调研基础上,有关部门出台了按套内面积销售的新规定。
套内建筑面积,包括套内使用面积、墙体和阳台面积3部分,自己就可测量,既可避免开发商多算公摊面积等作弊行为,又能有效减少住房面积缩水、分摊面积不合理等纠纷。
新办法还解决了规划变更问题,今后,凡新开发上市出售的项目,只要有人购买了房子,开发企业要调整规划设计时,就必须征得买房人的同意,然后报主管部门批准,否则将承担相应法律责任。
在新办法中,还包括对房地产广告的规范,凡虚假广告,特别是涉及规划和房价两项条款的,卖房人除退房外,还要承担不少于一倍的经营损失;房地产销售中不应再出现不退还订金的现象;外地人在京买房的,自12月1日起,将享受和北京市市民同等待遇。
最后,新办法还对按时交房、预售商品房的样板间、面积误差等做出相应的规定。
4,在政策调控的情况下2003年北京房地产业运行特点
①北京房地产业目前处于高速发展期,运行态势总体良好。
受北京市2008年举办奥运会和首都率先实现现代化要求的影响,北京市房地产业依然存在较大的上升空间。
北京市土地供应量在2002年大幅增长的基础上,2003年仍然保持高速的增长,反映北京房地产业正处于高速发展期。
截止到目前,北京市的土地闲置和空置房问题并不突出,据北京市统计局统计,1~7月份全市商品住宅空置面积为653.1万平方米,同比减少110.1万平方米,下降了24.4%。
从房地产销售的情况看,全市始终呈现供求两旺的局面,市场比较明显地处于景气状态,销售额和销售面积的全面增长也给开发商以继续投资的信心,目前北京有3000多家房地产开发公司在从事开发业务,预计将来会有更多的集团进入。
反映了北京市房地产运行态势比较好。
②北京房地产开发进入成熟期。
产品的性价比越来越好,同时开发利润逐渐摊薄,竞争越来越激烈,消费者购买的产品的质量和服务逐步提高。
2003年北京市商品住宅投资增长缓慢,而商品住宅销售面积增长迅速,有利于减少空置面积,保持北京商品住宅市场的健康发展。
③北京商品住宅市场进入普通家庭购房的新阶段,商品住宅价格稳定。
首先从总量上来说,质优价低的商品住宅供应充足,满足了普通购房家庭的需求。
尽管2003年商品住宅投资额增幅减小,但是从2001年至今形成的1700多亿元的投资规模,将在几年内转变为巨大的建设规模和销售规模。
其次从结构上来说,经济适用房.郊区商品住宅及二手房的供应比重越来越大,从整体上降低了普通家庭购房的门槛。
④2003年北京市房地产开发建设的重点物业为公寓、别墅和办公楼。
2003年北京商品住宅投资增幅首次低于10%,主要原因是市场需要时间消化2001年起大规模的商品住宅投资。
二、2004年北京市房地产业总体运行情况及政策分析
2004年北京房地产市场运行情况
1,市场供应与销售情况分析
在宏观调控的影响下,市场供需状况反映的客观结果是,2004年北京房地产销售市场上一片旺销之声。
从总量上看:
根据北京房管局的月度销售报告统计,截至到今年9月份,北京房地产市场成交面积为2262.75万平米,已经超过2003年全年成交量的2123.19万平米,总成交金额为1340亿元,予售部分成交价为6696元,分别比去年同期增长38.12%、49.87%和8.89%。
特点:
受宏观调控的影响,今年市场供应总量减少、投放速度放缓、但交易火爆
根据成业行市场研究部的跟踪统计,截止到9月底,2004年北京市新开商品房屋面积1971.4万平方米,较去年同期的2069.9万平方米减少4.8%;其中新开住宅面积1499万平方米,较去年同期的1577.5万平方米减少了5%。
分析1:
开发方向郊区化趋势进一步明显。
从新开盘的分布来看,五环外的供应量占到了总体供应量的51%,四五环间的供应量为24%,三四环间为15%。
从侧面反映了土地市场的动向,就是政府在加大对别墅、公寓等高档住宅项目开发的限制力度后,开发商纷纷将目光转向郊区。
远郊区的房地产市场异常活跃,应该是2004年的一大典型特征。
分析2:
供应结构倾向于中低档次
从新开盘价格来看,今年1—10月份新盘销售均价结构与去年同期相比,单价6000元/平方米以下的项目数量,占到总新盘数量的82%。
分析3:
新盘开盘价格普遍上涨
今年西开盘的住宅项目开盘均价比去年同期同品质项目有明显提高,主要受到今年市场整体情况良好以及土地价格不断攀升的影响。
通州、昌平、大兴等郊区县涨幅明显,在均价上升的热点区域中,销售均价同比增长幅度最大的通州区涨幅度达到27.05%,上涨878.52元,这与今年以来通州区市政道路与基础设施的不断改善以及与其他地区相比交通优势不断增大是分不开的,
从上表分析可以看出,从2004年1月至2005年,北京房地产预售市场整体呈现上升趋势,趋势明显;过户市场则在2004年出现一定幅度的涨落,主要原因是今年经济适用房供应比例的下降导致。
2,政策分析
4月:
存款准备金利率上调,从7%提高到7.5%。
上海市发布《上海市房地产登记条例修正案》,期房限转,打击上海房地产投资行为,打压房地产泡沫。
5月:
对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理,对土地管理的严格控制,抑制房地产投资过快的增长
8月:
出台《上海市土地储备方法》。
地方产业法规增加政府对土地市场的调控力度,将“毛地出让”,并对预期不开发土地依法从开发商收回
10月:
加息,金融机构一年期基准利率将上调0.27个百分点
12月:
严禁非法压低地价招商;严格规范地方政府土地管理,抑制通过土地招商带来的土地流失和固定资产投资的增加;
(1)、 4号令和71号令的相继出台,使2004年的土地供应明显有减少趋势。
这种趋势将一直持续下去。
从2004年购置土地面积、完成土地开发投资、新开工面积等都出现了一定幅度的下降,表明目前的宏观调控措施将对房地产开发有一定的滞后影响,减弱房地产开发投资增长的后劲,将不利于明后年投资的增长,明年供应量将有所减弱。
此外,土地拍卖计划不明确、拍卖制度不完善等情况导致此类土地供应稀缺,土地购置价格提高,这些都将导致明年土地供应量减少。
2)、价格走势——整体趋势看涨,不同区域增长幅度不同。
对比2004年的销售成交情况,我们可以看出2004年北京楼市发展的根本动力更多的是来自于市场的需求,而非单方面的市场供应量的减少。
因此,我们在对2005年的市场价格走势作出预测前,最重要的是把握市场需求状况是否会发生变化,其次,是市场供应情况的变化,以及土地成本等因素的影响。
第一,市场需求方面:
由于奥运效应和北京经济的良性发展,北京已经不再是北京人的北京,而更加成为全国的北京,外地入京购房趋势日益明显。
据北京市房地产信息网数据显示,2003年外省市个人购买占普通住宅全部销售面积的四分之一,外籍人士在北京全年普通住宅投资达到11.67亿元。
而公寓和别墅的购买客户中外地及外籍客户所占比例达到45%。
由于北京投资置业环境的改善、奥运会效应等原因,吸引了大批外地及外籍客户在北京置业投资,从而很大程度拉动了北京住宅市场需求。
第二,开发量及开发速度的放缓。
将导致2005年房地产市场需求结构进一步促使房价上涨
第三,开发成本的增加。
包括土地成本、建筑成本,资金成本。
由于拿地的难度更大,有土地的开发商将一改以往的规模制胜的路线,而走精工路线,导致综合成本加大。
银行
利率提高,贷款难度加大,自有资本金提高,都将导致资金成本大幅度提高。
第四,由于行业产品生产周期特点,房地产市场供给表现出很强的惯性。
考虑到惯性因素的影响,我们认为2005年北京楼市的价格(住宅市场)将依然延续今年的形势,呈现上升趋势。
3,2004年北京房地产市场运行情况总结:
市场供应——今年,供需两旺交投活跃; 房价走势——2004年,销售市场涨字当头;
三、2005年北京市房地产业总体运行情况及政策分析
一,供需状况
1,销售面积
2000年以来北京商品房销售面积保持了持续增长的势头,2005年实现销售面积2800万平方米。
在2000年实现70%的增长速度后,2001年至今增长率围绕24%的水平上下波动,2005年的销售面积增长率为12%左右,较上一年度下降10%个百分点。
北京2000年以来的住宅销售面积增长率与写字楼、商业用房增长率相比,变化幅度不大,年均在30%的水平,2005年受国家对地产宏观调控的影响,增长水平为历年来的最低点。
写字楼需求市场2003年前较平淡,2004年十分活跃,销售面积增长率接近150%,2005年延续了2004年写字楼需求的热潮,销售面积增长率达到40%的水平;商业用房在2001年实现185%销售面积增长率后,2002年至今增长率水平一直在走低。
2,销售额
北京商品房销售额2000年以来保持了年均30%的增长速度,除2003年下降到10%的销售额增长率,其他年份都达到可30%以上的增长水平,销售额从2000年的400亿元,上升到2005年的1750亿元。
2005年北京商品住宅销售额高速增长,增长率达到93.5%,写字楼和商业用房的销售额则出现了负增长,增长率分别为-10%和-30.7%。
3,销供比(销售面积/竣工面积)
北京商品房供大于求的显现明显,2000年以来,商品房销售势头强劲,销供比在2004年之前逐年上升,04年达到0.8左右。
而2005年受宏观调控影响,北京销售面积增速低于房屋供应量的增长速度,因此销供比下降到0.74的水平,供求矛盾进一步加剧。
近年来北京商品房中商品住宅的销供比大于写字楼、商业用房的销供比。
2005年北京商品住宅销供比达到0.90,写字楼和商业用房的销供比分别为0.46和0.37。
4,销售价格
1994~1997年北京商品房价格一直处于快速增长阶段,而1998~1999年则处于价格涨幅的高峰期。
1999年年末商品房的平均销售价格达到了5647元/平方米,2000年以后北京商品房价格开始逐步波动回落,至2003年已经下跌至4737元/平方米,而2004年价格又有所回升,2005年上升到6200元/平方米的水平。
2005年3月房贷优惠政策取消调控涉及消费层面
央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。
宣布取消住房贷款优惠利率;对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。
央行此举表明,中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。
政策调控及其分析
2005年3月房地产税改革深入
调控触及交易环节[size=10.5pt]财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示,中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻,问题严重,今后一段时期将重点推进房地产税改革。
国务院发展研究中心正在筛选试点城市,将开始模拟运行,为最终出台房地产税提供决策基础。
2005年3月国八条出台调控上升到政治高度(老国八条)
国务院出台八点意见稳定房价。
一是高度重视稳定住房价格;二是将稳定房价提高到政治高度,建立政府负责制;三是大力调整住房供应结构,调整用地供应结构,增加普通商品房和经济住房土地供应,并督促建设;四是严格控制被动性住房需求,主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
2005年5月七部委意见调控加强、细则出台(新国八条)
国务院办公厅发出通知,转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》,要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
2005年9月 银监会212号文件收紧房产信托
2005年9月底,由银监会制定的房地产信托管理文件(即“212号文”)开始下发至各地银监局。
该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称《通知》),《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格限制。
2005年10月国税总局重申二手房交纳个税
2005年10月11日,国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号),文件正式明确了个人买卖二手房,必须交纳个人税。
文件明确,在办理二手房过户时,要做到各税统管,不能只负责征收契税,其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。
对房地产市场的宏观调控已有两年多了,在这两年当中,国务院和国务院各部委高密度地针对房地产市场出台了一系列宏观调控政策,这是非常罕见的,足见国家对房价的重视和有效抑制房价的决心。
那么房地产市场经过两年多的宏观调控,究竟发生了哪些变化呢?
1,宏观调控后市场发生的变化
1)、房价的变化。
2005年全国房价继续上涨15.2%,各地房价在2005年的上涨幅度并不一样,北京市房价在2005年第一季度猛涨了17%。
,为2.2%。
从北京市统计局发布的数据看,2005年前9个月,北京房价依然上涨了9.3个百分点。
但2005年9月全市商品住宅销售价格比2004年同月上涨了10.3个百分点。
2)、空置面积的变化。
2005年,北京市商品房的销售面积虽然总体上仍高于竣工面积,但却出现了部分时段销售面积低于竣工面积的情况。
同时,商品房销售面积和竣工面积之间的增幅差距也在缩小,这就导致了商品房空置面积的严重扩张。
2005年11月末,北京市商品房空置面积达1.14亿平方米,比2004年同期增长14.2%,规模超过2005年上半年房屋竣工面积。
住宅空置面积达0.63亿平方米,比2004年同期增长8.0%,规模接近于2005年前5个月的住宅竣工面积。
对房地产新政宏观调控政策分析总结
1、供需相互作用的结果,真实需求强劲。
大家知道,土地是一种稀缺资源,住房市场刚性需求大,供不应求是一个不争的事实。
得到彻底落实和贯彻,房价也必将越来越合理。
3、宏观调控政策的滞后性和北京市区域经济发展的差异性与宏观调控政策统一性的矛盾。
4、统计部门的统计口径和标准不规范,部分统计数据未能真实反映房地产市场运行的实际情况,虚假信息的存在影响了宏观决策。
四、2006年北京市房地产业总体运行情况及政策分析
2006年北京市市场运行情况。
1、全年销售面积1601万平米
2006年住宅市场销售总面积达到1691万平米,其中普通住宅销售面积1601万平米,公寓销售面积68万平米。
而2005年北京住宅市场销售总量达1827万平米,去年比前年销售总量下降了136万平米,其中销售量下降最大的是普通住宅,2005年北京普通住宅销售量为1714万平米。
2006年住宅市场销售整体下降在情理之中。
2006年是宏观调控非常严厉的一年,去年有关房地产的调控政策接连不断,尤其是以国六条和九部委新政为核心的调控政策对北京房地产市场形成了一定的影响。
2、全年均价8050元/平米
虽然销售总量和普通住宅的销售量有所下降,但2006年普通住宅的销售价格则依旧保持快速上涨态势。
根据北京市房地产交易所的统计数据,2006年北京普通住宅销售均价为8050元/平米,其中销售均价最低为1月,住宅销售均价为7242元/平米;销售均价最高是12月,销售均价为9469元/平米,12月比1月上涨了2227元/平米。
2005年该网站统计的普通住宅销售均价为6670元/平米,这表明2006年普通住宅均价比上一年上涨了20%。
二有关房地产政策及其分析。
2006年4月27日房贷利率再次上调调控卷土重来
央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点,其中,5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。
这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率,此次加息主要是为了抑制投资需求,进一步稳定房地产价格。
2006年5月24日国六条出台
国六条出台新一轮调大幕开启[size=10.5pt]国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。
会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施:
一、切实调整住房供应结构。
二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。
三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。
四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。
五、加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
六、完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。
业内人士认为这六条措施开启了2006年房地产调控序幕,称之为国六条。
2006年5月29日国务院出台限制套型90/70政策
国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(2006)37号),人称9部委“十五条”,对“国六条”进一步细化,而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定,提出90平方米、双70%的标准。
2006年5月31日国税总局出台二手房营业税政策
国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件),对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。
要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。
2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售,应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。
2006年7月6日未取得预售许可证不得发布预售广告
建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》,要求房地产开发企业取得预售许可证后,应当在10日内开始销售商品房。
同时加强房地产广告发布管理,未取得商品房预售许可证的房地产项目,不得发布商品房预售广告。
2006年7月11日建设部出台171号“外资限炒令”
建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,被业内称为“外资限炒令”,加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。
2006年7月26日108号文强制征收二手房转让个人所得税
国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文),宣布从8月1日起,各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。
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