不动产评估实操纲要.docx
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不动产评估实操纲要.docx
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不动产评估实操纲要
不动产评估
1、不动产包含
不动产的评估对象包括:
1、单纯的==土地的评估---地产评估
2、单纯的==房屋建筑物评估---房产评估
3、土地及建筑物的评估---------不动产的评估
2、土地
1、土地的含义:
陆地、内陆水域、滩涂及其环境因素;
2、特点:
(1)位置的固定性--地产交易不是空间的移动,而是产权的转移;
(2)质量的差异性--导致“级差地租”的产生;
(3)不可再生性
(4)效用永续性
(5)供给稀缺性---有限资源
(6)可垄断性
(7)土地利用的多方向性
(8)效益级差性-----质量差异导致经济效益的“级差”
3、土地使用权
3.1-----土地使用权的取得方式:
(1)划拨----无偿、无期限;
(2)出让----有偿、有期限;
(3)出让方式:
协议、招标、挂牌、拍卖等;
3.2---土地使用权的出让-----使用者应向国家缴纳“土地出让金”;
居住用地-----70年;
工业用地-----50年;
教、科、文、卫、体------50年;
商、旅、娱-----------------30年;
综合及其他用地----------50年;
3.3----土地使用权的转让------包括:
出售、交换、赠与,
***权利与义务共同转让,
*****未按规定期限和条件开发、利用的土地不得转让
3.4---土地使用权的出租;
3.5---土地使用权的抵押;
3、建筑物特点
(1)寿命有限
(2)不可再生资源------但可以通过重建、修复、改造等延长寿命;
(3)不能脱离土地而存在;
4、不动产
1、特点:
(1)位置固定性;-----没有完全相同的不动产----位置差异;
(2)供求的区域性-----产生区域价格差异
(3)长期使用性
(4)投资大量性
(5)保值与增值性
(6)投资风险性
(7)难以变现性
(8)政策限制性
5、不动产的价格种类与特点
(1)种类
(1)所有权价格:
一般高于使用权价格
(2)使用权价格
(3)其他权利价格:
主要指抵押权、租赁权、典权等价格
(4)市场交易价格:
(5)评估价格:
交易前评估人员估算的价格
(6)理论价格:
供需相等时的价格
(7)土地价格:
土地价格包括:
基准地价、标定地价、出让底价;
基准地价:
按城市土地级别或地域估算的商业、住宅、工业等各类用地使用权的“平均价格”;
标定地价:
政府根据正常地产市场中,具体宗地在一定使用年限内的价格;
出让底价:
政府出让(招、拍时)宗地时确定的最低价格;
(8)建筑物价格:
建筑物本身的价格,
(9)不动产价格:
房地价格
(10)总价格:
是指一宗房地产的整体价格;
(11)单位价格:
单位面积的价格;土地是指土地,建筑物是指建筑物,不动产是指单位面积的“房地”价格;
(12)楼面价格:
单位建筑面积地价,
楼面地价=土地总价/总建筑面积
=土地单价*土地总面积/总建筑面积
=土地单价/容积率
容积率=总建筑面积/土地总面积
(13)公告地价及申报地价:
公告地价指政府定期公布的土地价格;申报价是指土地使用人转让时向政府如实申报的价格;
(2)不动产价格的特点
(1)是权益价格;转移时只是转移各种“权益”;
(2)用途决定价格:
(3)不动产价格具有“个别性”,没有两宗不动产条件完全一致;
(4)不动产价格具有“可比性”:
影响价格的因素可以比较;
6、不动产的价格影响因素
(1)一般因素:
包括:
社会因素(人口数量、素质、家庭规模、政治安定状况、社会治安、城市化规模、公共设施建设状况等);
经济因素:
经济发展状况、投资水平、金融状况、物价、工资水平等;
政策因素:
土地及住房制度、税收政策、城市规划、行政措施等;
(2)区域因素:
主要包括:
商业服务繁华度;道路通达度;交通便捷度;设施完备度(“三通一平”、“七通一平”);环境质量状况等;
“三通一平”:
通水、通电、通路、平整土地;
“七通一平”:
通给水、通排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天然气或煤气、场地平整;
毛地、熟地、生地、净地的区别;
生地指的是已完成土地使用权批准手续(指征收),没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地。
熟地指的是已完成土地开发等基础设施建设(具备“几通一平”),形成建设用地条件可以直接用于建设的土地;
毛地指的是已完成宗地内基础设施开发,但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地;
净地指的是已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁、平整,土地权利单一的土地。
一般而言,“生地”、“熟地”重点着眼于建设;而“毛地”、“净地”更多着眼于出让。
区分的角度不同。
(3)个别因素:
土地的个别因素、建筑物的个别因素;
土地的个别因素主要包括:
位置、面积、地势、地质;形状、宽度、深度;临街状况;规划用途、容积率、使用年限;生熟程度;
建筑物的个别因素主要包括:
面积、构造、材料;设计、设备;施工质量;楼层、朝向;新旧程度;政府规划限制(绿地面积、楼间距、房屋间距、消防要求、建筑高度、容积率等)
7、主要评估方法
(1)市场法
(2)成本法
(3)收益法
8、不动产的评估原则
(1)独立、客观、公正原则;
(2)合法原则;
(3)最高最佳使用原则;必须同时满足以下四个条件:
法律上许可;技术上可能;经济上可行;价值最大化;
(4)替代原则:
评估结果不得不合理地偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。
(5)时点原则:
某一特定时间的价值(基准日的价值)
9、不动产的评估程序
(1)明确评估目的
(2)了解评估对象:
了解不动产的实物状况、权益状况、区域状况等;主要包括:
土地面积、土地形状、临路状况、土地开发程度、地质、地形及水文状况,建筑物的类型、结构、面积、层数、朝向、平面布置、工程质量、建筑年份、取得权属证明的年份、新旧程度、装修及室内外设施;建筑物和土地的权利性质、权属、使用年限等;
(3)确定评估基准日
(4)实地勘察与收集资料
(5)评估测算价值
注:
对不动产评估过程中需要重点关注的三个事项:
(1)房地产权属及权属状态
(2)房地产自建成至今是否发生重要的影响价值的事项;
(3)房地产是否存在司法诉讼、纠纷等;
10、各种方法的应用
(1)、收益法
1、步骤:
(1)搜集相关不动产收入和费用资料;
(2)预测不动产的客观总收益;
(3)估算不动产的客观总费用;
(4)测算不动产的净收益;
(5)估测并选择适当的“折现率”;
(6)评估不动产价值;
2、适用范围:
适用于有收益的不动产价值的评估,如:
写字楼、商场、旅馆、公寓用地等;
不适用于政府机构、学校、公园等公共建设设施的不动产评估;
3、净收益的估算
(1)净收益的含义
净收益是指归属于不动产的收益扣除各种费用后的收益,
净收益==总收益---总费用
(2)注意事项:
计算净收益一般一年为单位;
区分实际净收益与客观净收益,实际净收益由于受多种因素影响,不能处于最佳使用状态,通常不能直接用于评估;
4、不同类型的不动产净收益的估算
(1)出租型不动产“正常收益”的估算
正常收益=租赁收入--维修费--管理费-保险费-房地产税-租赁代理费;
租赁收入主要包括:
有效毛租金、租赁保证金、押金,及相关的利息收入;
有效毛租金==毛租金-空置损失-损失租金
上述计算时应分析租赁合同的具体内容,如果合同规定:
维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等费用由出租方负担,则应扣除,否则不予扣除即接近净收益或正常收益了。
(2)直接经营性不动产正常收益的估算
直接经营性不动产通常是指:
不动产所有者也是经营者,因此不动产租金与不动产经营者的利润是无法分开的。
所以直接经营性不动产的正常收益实际上就是该不动产的纯租金。
正常收益=销售收入-销售成本-期间费用-销售税金及附加-经营利润
(3)自用或尚未使用不动产正常收益的估算
可参照同一市场上有收益的类似不动产的相关资料估算。
5、折现率或资本化率的估测
折现率是决定不动产价格的最关键因素。
(1)收益与售价比率法
收集市场上若干与待估不动产类似的交易实例后,采用加权平均或简单平均的方法计算折现率或资本化率的方法,是一种比较客观的方法。
【例】在不动产市场收集的5个与待估不动产相类似的交易实例:
可比实例
纯收益(元/年.㎡)
价格(元/㎡)
资本化率%
1
418.90
5,900
7.1
2
450.0
6,000
7.5
3
393.3
5,700
6.9
4
459.9
6,300
7.3
5
504.0
6,500
7.8
简单计算平均=(7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%)/5=7.32%
(2)无风险报酬率加风险报酬率法
无风险报酬率一般可选用一年期国库券利率或银行一年定期贷款利率;
风险报酬率根据待估的不动产社会经济影响因素,预计风险程度来确定;
折现率=无风险报酬率+风险报酬率
折现率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补
偿-投资带来的优惠
注:
主要适用于“不动产市场存在不活跃市场、难以寻找参照交易案例”的情况;
(3)各投资风险、收益率排序插入法
收集社会上各种类型的投资及其收益率的资料,按收益率大小排序,评估人员根据经验判断待估不动产应该在那个范围内,进而确定折现率。
6、收益期限的确定
具体分析、具体确定;
(1)对单独的土地和单纯的建筑物,应根据土地使用年限和建筑物经济寿命来确定未来可获收益的期限;
(2)对于土地与建筑物合成体:
如果建筑物寿命≧土地使用权年限的,按土地使用权年限来确定“未来收益期限”;
如果建筑物寿命<土地使用权年限,先根据建筑物经济寿命确定一个未来收益期限,再计算一个土地使用权剩余年限确定一个未来收益期限;
7、计算公式
(1)房地合一
不动产价值=不动产净收益/综合折现率
(2)单独土地
(2--1)通过土地收益评估土地价值:
土地价值=土地净收益/土地折现率
(2--2)通过不动产收益评估土地价值
土地价值=不动产价值-建筑物现值
=不动产价值-(建筑物重置价-年贬值额*已使用年限)
此时:
建筑物的现值必须采用“收益法”以外的方法来确定,一般采用“成本法”;
或:
土地价值=(房地产净收益-建筑物净收益)/土地折现率
=(房地产净收益-建筑物现值*建筑物折现率)/土地折现率
(3)单独建筑物
建筑物价值=不动产价值-土地价值的现值
此时:
土地的现值必须采用“收益法”以外的方法确定,一般采用“市场法”;
或:
建筑物价值=(房地产净收益-土地净收益)/建筑物折现率;
【案例】
某房地产公司于2010年2月以有偿出让方式取得一块土地使用权,并于2012年2月在此地块上建成一座钢筋混凝土结构的的写字楼,当时造价为3,800元/㎡,经济耐用年限为60年。
目前,该类型建筑的重置单价为4,200元/㎡。
该楼总建筑面积为5,000㎡,全部用于出租。
据调查,当地同类型写字楼的租金一般为每天2元/㎡,空置率为10%左右,每年需支付的管理费一般为年租金的3.5%,维修费为建筑物重置价的1.5%,房地产税金为租金收入的12%,其他税金为租金收入的6%,保险费为重置价的0.2%,折现率确定为8%。
评估该写字楼在2015年2月份的价格。
解:
1、估算年有效毛收入:
年有效毛收入=2元/㎡*365天*5,000㎡(1-10%)
=3,285,000元;
2、估算年运营费用:
(1)年管理费=3,285,000元*3.5%=114,975元;
(2)年维修费=5,000㎡*4,200元/㎡*1.5%=315,000元;
(3)年保险费=5,000㎡*4,200元/㎡*0.2%=42,000元;
(4)年税金=3,285,000元*(12%+6%)=591,300元;
故:
年营运费=
(1)+
(2)+(3)+(4)=1,063,275元;
3、估算净收益=3,285,000元-1,063,275元=2,221,725元;
4、确定剩余收益期:
50-5=45年
5、估算不动产价格=2,221,725/8%*{1-1/(1+8%)45}
=26,901,538元
(2)市场法
1、含义
市场法也称为“市场比较法”;即通过将待估不动产与类似不动产的近期交易价格进行对照比较,同时调整交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等的影响因素进行系数调整,进而获得待估不动产的“评估基准日”的价格;
2、适用范围
适用不动产市场活跃的交易环境;
注:
以下状况不适用于市场法
(1)不发生或发生较少交易;
(2)交易实例很少;-----如:
古建筑
(3)很难成为交易对象的不动产;---如:
教堂、寺庙等;
(4)风景名胜地土地;
(5)图书馆、体育馆、学校用地等;
3、操作步骤
(1)收集交易资料;
(2)确定可比交易案例;
确定可比数据;选取至少三个以上参照物案例;
(3)因素修正;
A、交易情况修正
修正因特殊因素产生的交易价格偏差;修正为“正常价格”;主要有:
**.有特别利害关系之间的交易;
**.有特殊动机的交易;
**.有意逃避交易税费的交易;
**.买卖双方不了解市场行情,盲目的交易;
B、交易日期的修正
因交易时间不同,价格也会发生变化,修正采用交易地区的“价格指数”修正为“评估基准日”的价格;
计算公式:
评估基准日交易实例的价格
=交易实例当时成交价格*评估基准日价格指数/交易日价
格指数
C、区域因素修正
主要包括参照物与待估实例所在区域的:
繁华程度、交通状况、环境质量、城市规划等方面的差异-----进行系数修正;
方法主要有两种:
直接比较法:
将因素具体化、分值化,逐一修订;
间接比较法:
假想设定一个标准不动产,以其区域因素状况及其分值为基准,然后将参照物与待估不动产的具体因素均与其逐项比较打分,求得参照物和待估不动产的区域因素值和修正系数比率;进而获得待估不动产的修正系数;
D、个别因素修正
面积、形状、临街状况、位置、地势、土地使用年限、建筑物结构、朝向、装修、设备、使用年限等多方因素进行个别修正;
E、容积率修正
F、付款方式修正
(4)确定待估不动产价格;
方法一、简单算术平均法;
方法二、加权算术平均法:
方法三、中位数法,即选用多个初步评估结果的中间价;
(3)成本法
1、基本思路
不动产评估的“成本法”有别与一般意义上的“成本法”;不动产的“成本法”是重置一宗与待估不动产相同效用的不动产所需投入的各种费用为依据,加上合理的利润、税金来确定不动产价格的一种方法。
评估的结果不是不动产的成本价值,而是从取得不动产的角度评判其交换价值。
2、对象:
主要是新开发的土地、新建的不动产、旧的建筑物、计划建造或假设开发建造的不动产等;
3、适用范围
主要适用于既无收益又很少发生交易的不动产;
如:
政府的办公楼、学校、图书馆、医院、军队等公用、公益性不动产;以及化工厂、钢铁厂、码头、机场等有独特设备;或只针对个别用户的特殊需求而开发建造的不动产;
4、基本公式:
新建不动产=土地取得费用+开发成本+开发利润+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润
1、土地使用权的估算
计算公式:
土地使用权价格=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润+税费+土地增值收益
具体如下:
(1)土地取得费用
土地取得的途径:
征用、拆迁改造、购买;
A、从国家征地的角度讲:
土地取得费用包括国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用,如:
土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助费等;
B、使用者的转让费用:
包括向原使用者支付的取得土地的土地出让金,手续费,税金、以及原使用者在土地投资未收回部分的补偿等,补偿标准各地政府有规定;
(2)土地开发成本
一般来讲包括基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费等
①基础设施配套费
主要是指“*通*平”费;
②公共事业配套费
主要指:
邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施的费用;
③小区开发配套费
主要指:
小区内部的有关配套设施费用,如:
社区活动中心等;
(3)投资利息
投资利息就是资金的时间价值。
投资包括“土地取得费”与“土地开发费”,两部分的资金投入和占用时间都不同,应分别考虑计息。
计息期应该为整个“开发期”与“销售期”。
(4)投资利润
关键是确定“销售利润率”或“投资回报率”;
(5)税费
国家政策规定
(6)土地增值收益
土地增值收益率一般是前五项的10%--25%
二、新建不动产评估
新建不动产价格=土地取得费用+开发成本+开发利润+管理费用+投资利息+销售税金+正常利润
1、土地取得费用
2、开发成本
包括:
勘查设计和前期工程费、基础设施建设费、建安工程费、公共配套设施费、开发过程中的税费、间接费用等;
3、开发利润
以土地取得费用和开发成本之和作为计算利润的基数,按行业平均利润率计算;
4、管理费用
开办费及开发过程中管理人员的工资等;
5、投资利息
以土地取得费用和开发成本之和作为计算利息的基数,计息期同土地;
6、销售税金
(1)销售费用
(2)销售税金及附加
(3)其他销售税费
主要指:
由开发商负担的印花税、土地增值税、交易手续费、空房看管费、保修期内的维修费等;
3、旧建筑物的估算
旧建筑物价格=重置成本--年贬值额*已使用年限
=重置成本*成新率
《房地产估价规范》规定各种结构的房屋的经济耐用年限如下:
(1)钢结构:
生产用--70年、非生产用--80年;
(2)钢筋混凝土结构:
生产用-50年、非生产--60年;
(3)砖混结构一等、二等:
生产用-40年、非生产用--50年;
(4)砖木结构一等、二等、三等:
生产用-30年、非生产--40年;
(5)简易结构:
10年
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