房建项目建安成本控制要点.docx
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房建项目建安成本控制要点.docx
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房建项目建安成本控制要点
xx建安成本控制重点
一、依照成本科目,逐个剖析各项成本。
1.先期工程:
一般水平,按建筑面积计算,单方造价在20-50元/m2。
这项花费,与设计环节没关。
它与项目占地面积大小有关,与总建筑面积的关系不大。
场所的现状,直接决定它的成本水平。
(1)比方,假如存在“场所土方工程”这一项的话,比方坡地项目,或未能进行三通一平交地的项目,其造价水平就高。
(2)越是边远地域,因其配套设备不齐备,需要施工的项目多,数目大,造价也相应地高于市里项目。
先期工程中需注意两项,一是场所土方工程,目前好多项目自然高低于市政标高,都需要大批回填土方,造价不低。
能不可以有什么巧方法来降低这一部分的造价?
因后边讲到地下室还会波及到土方工程,这个问题留到后边一并解决与回答。
另一个注意点就是围墙,我们以前有某个项目的暂时围墙分判花掉三个月的时间,此刻听上去大家可能感觉比较难以理解,问其原由就是设计对于围墙的方案迟迟不决,频频改正,自然不清除这个地块的地理地点、地面以下的地质有问题,因此方案会不停修正,但对于大多半项目,起码是同一个地域企业的项目来讲,暂时围墙的标准化必定不是难事,这样能够节俭我们好多无谓的时间消耗,想一想三个月的工期就因为暂时围墙工程而耗费掉是多么痛心的事情。
其次在围墙设计上要注意经济性,对于围墙来讲其主要功用仍是围护且是暂时
性质,自然局部需要营销包装,有些地域的围墙所有是方管支撑+镀锌铁皮,均匀
米高,每延伸米单价高达1300元/m,部分营销宣传路段是6米高,想一想是比较
豪侈的事情。
还有一种状况,对于地块较大的项目,需要分期建设,可是首期安排在地块中
间,远离市政交通道路,为了展现和销售需要,在没有整个地块的道路交通系
统设计的状况下,必定要兴建必定数目的暂时道路、暂时围墙、暂时绿化等等
设备,花销相当大。
这是不可以取的。
2.基础工程:
对于桩基工程,以总建筑面积为单位计算,目前的造价水平是80-120元/m2。
对于非桩工程,暂时录不到规律数字,原由一方面是非桩基础的形式多样化,差异很大;另一方面是本来的科目没有这一项,所有非桩基础所有并入主体工程中去,在设置工程量清单时,混在一同,剥离不开,这是不科学的。
基础工程的造价水平,从严格意义上讲,与建筑物的基底面积直接有关,而与建筑物的层数(详细地表此刻建筑面积上)关系性较小。
以建筑物基底计算的桩基础工程,其造价为600-800元/m2。
基础工程的造价水平,显得较为刚性。
(1)地基办理:
这项花费,完整与场所的地质条件有关,运气不好的,将付出大笔金钱,运气好的,支出极少,甚至不发生花费。
比方佛山地域地下溶
洞许多,办理起来花销大、耗时长;有此地域会出现换填土现象,比方北京、成都,换填的原由主假如因为能够使用非桩基础,但在基础标高的地点土质不切合要求。
相对来说,换土以后假如能利用天然地基,是相当节俭的,可是,这种方案拥有显然的地域特点,不是每个城市都能够效仿的。
(2)桩基础:
它的造价水平与桩的种类有关。
而桩的种类在多半状况下,又是没法代替的,因此也显示出刚性,比方对于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择,假如因为地基脆弱致使桩设计很长,那是不便采纳人工挖桩的,在工期和经济上都没有优势。
除桩型以外,桩的长度是影响造价的重要原由,而桩长又与地质条件直接有关,一般地说,桩基础工程用在华南和华东地域,显然地,华东的桩,要比华南的桩长一些,因为土质不好,有时被迫使用摩擦桩,直接致使桩的数目增添许多、桩也很长。
在某些状况下,抗拨桩能够用锚杆来取代,经济性显着。
在桩基础工程施工中,需注意桩机数目、打桩次序与桩长记录,特别是桩长记录。
端承桩都是按实结算,结算的数目依照所有是靠现场的打桩记录汇总而来,不可以仅依赖监理去查收,与我们自己人对比,监理的诚信度差得太远。
桩基础工程,其造价上有相当的弹性,需要我们做特意的优化办理。
我们
部门以前发出过一份通告,某个项目的别墅桩基础工程的造价超出400元/m2,究其原由是桩数太密,承载力太高。
依据规划设计中心叶总建议,完整能够减
少桩数目而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。
因此,对于桩基础工程,大家必定要有“优化”意识!
(3)非桩基础:
假如能够防止独立的筏板基础的话,基础工程的造价将会
显然地降低,比方让筏板同时兼做地下室的底板。
假如仅有筏板而无地下室的
话,那筏板便惋惜了。
对于低楼层建筑使用独立柱基,是很经济的。
3.地下室:
地下室工程的造价,一般是2,200-3,000元/m2。
目前有
许多地域的地下室造价已经达到4,000的水平了,特别可怕!
影响地下室造价的要素好多:
(1)地下室面积:
单个地下室的面积越小,整体造价水平就越高,因为它分摊了四周的墙体,因此多栋高层建筑,其下边的地下室假如是连成一片的话,相对来说,就很经济;而假如每一栋的下部都有一个独立的地下室,而每个地下室又相互连通,象是“地道战”同样,那么多个地下室的造价水平必定要高于一个地下室。
在这一点上,请设计部门在评审方案时多加注意。
(2)地下室的层数:
一般来说,地下室的层数多一些,比方2-3层,其经济性会比1层要好,因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。
可是,也会出现此外一种状况,因为地下室太深,基坑花费加大,将会增添地下室的
单方造价,同时,施工周期也较长,基坑安全风险也将大增。
这一点在城市中心地带表现得特别显然,比方上海的建国东路项目和南京的凯旋门项目,而在场所宽阔、无不良地质的条件下,多层地下室其经济性必定优于单层地下室。
一般来说,我们还极少碰到对地下室层数的谈论,因为影响地下室层数的要素,常常是固定的,没有可变的余地。
因为:
一、地下室的面积,我们老是希望越小越好,最好不建;二、最小面积的地下室假如在项目占地面积足够大的状况
下,自然大家只会做一层,而不会设计成两层,相反假如项目占地面积小,要
想获取足足数目的地下室面积,自己只好向地底下要空间。
(3)设计的经济性:
详细地表现上钢筋和砼的用量指标上,这一点极其关
键!
是地下室建筑成本控制的中心!
。
目前的水平是钢筋140-200kg/m2,甚至
更多;砼是m2以上,影响砼用量的是底板厚度。
有500mm厚的,也有1000mm
厚的。
自然跟层数也有关系,层数多,摊销下来的指标就很底。
想说明的是,
我们在08年8月尾下发的《限额审批建议》中对于钢筋与砼指标含量没有提出
详细的限额数据,原由是全国各个地域的抗震等级、地质条件、人防要求等很
多要素不一致,但应当来说在同一个地区相对有必定的规律,或许说研究起来
更有指导意义,文中提出请各个地区来进行研究并细化详细指标。
以以下出目
前在建的一些项目的指标含量,可大体看出一个区间:
项目名称地下室钢筋含量地下室砼含量
(kg/m2)(m3/m2)
华南区
深圳康城花园B区
广州璟晖华庭二期
佛山金沙湾东区一期
中山翠林兰溪园三期B区
华东区及上海
南京凯旋门项目
宁波雍城世家一期
星湖国际项目二期B区
杭州钱塘山川项目
上海瀛台二期
华北区
北京xx城R4地块
天津御湖翰苑项目
济南紫御东郡项目一期
(展望)
(展望)
北方区
长春国际社区一期
沈阳国际社区一期
大连xx华庭项目
青岛xx熙岸项目
西部
成都翠屏湾
西安国际社区4#地
重庆北滨一号二期
60
(4)顶板覆土:
这个要素,影响很大。
许多项目,因为地下室占有了大部
分的地面面积,因此要解决小区的环境,就只好在地下室顶板上想方法。
覆土
-是很常有的。
因为有覆土,将直接影响到顶板部位的梁的高度和板的厚度,
以及配筋加大。
因为梁加高,将致使抹灰工程量和防水工程量大幅度增添。
至
于覆土影响造价至何种程度,我们目前没有数字,因为这一部分不好独自计算,
但能够找寻面积大小、平面布局、层数都邻近的两个地下室,一个有覆土,一
个没有覆土,求其差异,从而得出相应的结果。
我们建议控制覆土厚度,在地
下室顶板部位,不要安排消防通道和大型苗木。
(5)基坑支护:
波及到经济性,在能够保证安全的状况下,尽量优化方案,
追求最大的经济性。
安全性一定要由施工单位来承诺,不然未来我们见面对被
索赔的问题。
在安全性,我们自己要有基本的判断,在我们与施工单位之间,求得安全性认识的均衡,不可以被施工单位牵着鼻子走。
(6)土方工程:
对于土方工程量较大的项目分期,土方管理是一门学识,也简单被大家忽略,需考虑到开挖土方的可利用性。
对于开挖出来的土方,可否用于本期或该项目的先期回填;仍需外运的土方,若能联系到某些项目正需
要大批回填,尽可能“变废为宝”,可减少工程造价。
目前各地域土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3之间,而土方开挖的承建商之因此能赚取许多收益,好多时候也是拉A地的土去填B地,两边收钱。
(7)地下室的豪华程度:
xx地下室,很豪华。
有好多甲级写字楼和五星级酒店,它的地下室水平,远远没有我们xx的水平高,哪怕我们的项目是此中档定位的项目。
这也是xx“太实在”的一种表现。
从设计角度来说,功能齐备,用料持久耐用,在使用过程中,物业管理方面就不会投诉,不然物业必定常常性找设计上的缺点,我们的设计人员肩负不起这些背后的谈论和谴责,因此,就一次设计到位。
豪华的表现,集中在地面办理上,其次上墙面的办理。
地面能否是必定要做一层专用油漆或硬化面层,要视项目品位而定,不可以连低档楼盘都这么做。
建设只有高档楼盘才考虑面层办理。
(8)人防工程:
影响造价较为显然,但因为详细的表现形式是在结构工程上,因此没法拆分出造价水平。
加之,人防工程是被动接受的设计,想不建都不可以。
(9)防水工程:
一般来说,我们只设计外防水。
在外防水上,有许多地域
企业将底板防水层免却。
假如地下室设计成内外两层防水的话,那就大可不用
了。
但外墙防水目前有些地域是一道,有些地域企业是两道防水(卷材+涂膜或两层卷材),有些还会再加上一道JS防水剂,能否有必需这么多道?
值得研究。
我们重申,防水层禁止做两道,假如你怕漏,从施工管理上找原由,而禁止经过额外花销来补自己管理上的破绽。
地下室哪些部位在设计上做法上能够优化?
(1)方柱比圆柱廉价。
波及到模板、抹灰等工序。
每平方米的模板和抹灰起码节俭10元,甚至15元。
(2)墙柱面在用涂料时,能够考虑将腻子工序省略,只刷涂料,固然涂料用量可能会增添,但腻子工序更贵。
自然,地下室地涂料,也不用用好的,一般品位的就行。
目前腻子的造价是6-8元/m2。
(3)天花不要抹灰,直接做涂料(有些地域天花不抹灰也不刷涂料)。
天花因为有大批的梁,因此抹灰面积一般是建筑面积的倍以上,遇有顶板覆土时,因为梁需要加高,天花面积甚至会达到建筑面积的倍。
每平方米的抹灰造价按
12元/m2计算,对于10,000m2的地下室,假如天花抹灰面积是15,000m2,仅
此一项就能够节俭18万,够发两个骨干职工的一年薪资。
(4)少设计几盏灯。
灯火透明是浪费。
(5)假如能做成自然通风的地下室,那么在机电工程上,将会节俭相当的
花费。
比方各样风管微风机,就能够免却。
此外,能使用中压的通风管就不要
用高压的,因为这两种状况下使用的板厚相差较大。
(6)地下室的门窗工程,主假如防火门,它的数目是按规范确定的,刚性
很强,想在设计环节上节俭,不简单。
(7)地下室的机电工程,机电成本能够说是个无底洞,管理得好也能够更
经济,并且对于地下室还波及到好多要与政府垄断行业的承建范围接驳,因此
在设计上需要注意以下几点:
a.做好管线综合均衡,防备不用要的设计改正和现场改正,致使造成浪费;
b.对于电气部分,有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相般配(起码需要机电设计单位认识电力设计院当地做法),这样防备二者之间的差异较大,而使机电成本没法控制;
c.合理设置水泵房、消防等控制中心地点,以最合适的地点以减少各管路
长度;
d.合理采纳各管材:
预埋的电线管用PVC管,从桥架接至尾端设
备之间的管段用镀锌电线管(当地有强迫规定的除外);给排水的管材也是,
PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的;消火栓和喷淋给水管能用国标镀
锌钢管的就不要使用加厚镀锌钢管等等。
4.地面以上建筑:
以住所层的单体造价为例,目前一般是1,650-1,850
元/m2(不含户内装饰),比
2006年均匀水平超出
300-400元/m2。
项目名称
住所层
完工时间
单方成本(元/m2)
多层
1,
2006年10月
深圳月朗苑
1,
小高层
高层
1,
成都格林威治城
1,2006年11月
(高层)
小高层
1,
成都常春藤花园
2007年05月
高层
1,
小高层
1,
西安xx华庭
2007年06月
高层
1,
小高层
1,
佛山万锦豪园一期
2006年12月
高层
1,
从物业种类上看,小高层与高层、超高层的造价差异其实不大,这一点,可能巅覆了大家的知识。
我们此刻的住所设计都是要求不露梁不露柱,因此在结构上基本都是“框剪”系统,而与层数没关,因此在钢筋和砼的含量上相异不显然;可是对于别墅这种低层建筑来说,就完整没有必需设计“剪力”或“短
肢”了,太浪费!
。
而带电梯的住所比不带地电梯的住所每平方米高50元/m2
(1)建筑工程:
此处的建筑工程,已经剥离了外立面装饰、外墙保温、防水等项目,因此,影响造价水平的要素集中在设计的经济性上,即钢筋和砼的用量,以及屋面造型。
住所层在结构形式上,选择余地不大,因为成本控制的重点集中在钢筋和砼的用量上。
这是设计经济性优化的重点!
影响钢筋和砼用量指标的,还有一个隐性的要素,即所谓“赠予面积”。
我们重申,建安成本所使用的建筑面积,是依照全国一致的建筑面积计算规则计算的,而不是以各地域各城市房管部门房子测绘所掌握的面积计算口径来计算。
在这种状况下,假如还有“赠予面积”的,应当说明赠予的部位和面积数目,以便于判断成本
自己的合理性。
目前的水平,钢筋45-60kg/m2,砼。
目前钢筋的施工单价约为元/kg,每节俭5kg的钢筋,就能够节俭成本约30元/m2。
C30砼的价钱约为350元/m3,每节俭m2砼的用量,也能够省35元/m2。
屋顶造型影响单方造价水平明显,越是层数少的建筑物,分摊的成本越高。
(2)防水工程:
此项摊至地上建筑面积一般约为20-30元/m2(仅厨卫与
屋面),但有些地域还要做外墙防水上,假如外墙所有做防水,造价增添起码
40元/m2。
可是,外墙能否是必定要做防水?
能够再作研究,外墙渗漏主要集中在窗框与外墙的交界处。
墙体渗漏的状况,少见。
(3)入户门工程:
假如是木质入户门,其造价与木材的种类有关,此外,装饰性的边条,假如是整块木材加工而成,造价昂贵,相反假如是多块木片叠合而成,则相对廉价。
这一项花费,刚性显然,因为数目固定,每户一樘,目前来讲一般均价在2000-3000元/樘,高档一点的可能一樘门的一套锁都需要
1500元/樘,整樘门可能在5000元/樘左右,有些可能还要夹钢板,目前知道的
“最高记录”是联排别墅的3万/樘。
(4)外立面门窗工程:
这一项刚性和弹性都很显然。
目前,外立面的门窗
与建筑面积(仅限所在楼层)之比,我们称之为“窗积比”,约为(北方一般
在左右)。
这个指标很重要,假如能控制在,是比较合适的。
门窗造价的刚性就
表此刻这个比率上,假如这个比率已经确定了,并且已经施工了,那么就没法
再改正图纸了。
影响门窗造价的主假如门窗的功能。
比方隔热、双玻、较好的
五金件、玻璃的种类(净白玻?
或是特意颜色?
)。
假如门窗用后装法施工,
将出现附框的花费,相当于每平方米建筑面积增添造价10-15元。
目前一般型
材、粉末喷涂、双玻、较好的五金配件,门窗的均匀单价是350元/m2;断桥
隔热大概是500元/m2左右,塑钢门窗(双玻)大概在350-400元/m2左右。
(5)铝门窗的代替品,仅塑钢一种,固然其拥有优秀的隔热性,但塑钢的品位显然低于铝门窗。
因此,在铝门窗工程上,我们只好从其品位上注意节俭,比方不轻易使用氟碳喷涂,LOW-E玻璃,对于联排别墅不要轻易试试木包铝,内
开内倒形式的门窗,这样的窗的造价是一般的3倍(以350元/m2为基数)!
若以的窗积比计算,相当于地上物业的单方造价将增添210元/m2(以地上建筑面
积计),若按可售,增添的造价将会更高!
目前各地域企业在门窗品位上有跟他人血拼的偏向,这种不管项目定位、品位、售价等要素的攀比心理,要不得。
(6)保温工程:
属于地方性工程,与地域天气条件有关。
目前以50mm-110mm
苯板保温为主,华东地域是采纳内外两道保温沙浆,总的来讲,每平方米建筑面积的造价在80-100元/m2。
整体上说,南方地域节俭了这部分花费。
(7)外立面装饰:
这是影响建筑物单体造价水平的又一个重要要素。
一是
外立面装饰面积与建筑面积之比,我们称为“墙积比”,广泛的数字是1-;但少部分项目也有-的,这个比率偏高,对于联排别墅或独栋别墅来讲,墙积比
目前大多半在之间,甚至更高。
假如在设计上,能够注意立面的层次不要过多,将会大大地降低墙积比。
二是装饰的品位,就是用料。
以面砖为例,我们此刻
的集中采买的一般品位的面砖,是22元/m2,面砖施工的单价为45元/m2,
那么外立面的造价是67元/m2,按墙积比折算成建筑面积,其单方造价是元/
m2。
假如墙积比提高到,则增添建筑面积的造价是13元,与门的造价,或防水
工程(不包含外墙防水)、或栏杆的造价、或安防系统的造价相当。
假如要用
较好的外墙砖,比方台资厂或日资厂,资料价钱预计是50元/m2,相当于增添建筑面积造价元/m2。
假如用涂料,目前来说,30元/m2的造价能够做到较好的合财产品。
假如用石材,一要看用量比率,二要看石材种类。
《限额审批意
见》一文中明确提出了对于各样资料使用面积的比率限制,但因为石材的价钱范围比较大,没有对其资料单价提出限额标准,且波及到外立面的成效问题,但设计选型的时候应注意,能用国产就不用入口,一般来讲小业主是不会有我们建筑师同样的目光,分辨不出来入口仍是国产的,此外对于联排别墅外立面的石材,是湿贴仍是干挂,需要商酌并较早确定下来,有地域外立面石材装饰工程分判了几个月,最后还没有确定是干挂仍是湿贴。
目前来看,高档的联排
别墅整项造价以地上建筑面积计约350元/m2以下,小高层、高层物业的外立面装饰造价在110元/m2左右,高档的在160元/m2左右。
目前此项造价的“最高记录”是520元/m2,自然不过报成本展望时候的数据,最后不可以能按这个指标去批复。
希望各地域企业在外立面装饰造价上,要保持控制!
必定要认清自己项目的品位和售价。
(8)栏杆工程:
目前来说,影响造价水平不大。
一是栏杆不可以强人为地节
省,有多大的开间,就需要多长的栏杆;二是设计标准上,我们比较慎重,一
般是铁质加玻璃。
只需不是太多花饰或是使用不锈钢,造价影响就不大。
惯例
来讲栏杆每延米造价约在300-450元/米范围内,而整项栏杆工程的造价摊至建
筑面积约为30-40元/m2。
(9)大堂装饰:
影响不大,因为一栋建筑只有一个大堂。
装饰品位,豪华装饰一个需要50万元,一般装饰,一个只需要不到5万元。
目前《限额审批建议》中提到的品位标准是3500、2500、1500元/m2,此项的单方指标受层数的影响较大,但一般在10-20元/m2,最高不超出25元/m2。
(10)公共部位装饰:
主假如电梯厅。
目前我们的装饰标准一般是地面和墙面使用抛光砖,或许加配一些石材装饰线条。
电梯门套一般用石材。
造价水平
是50-60元/m2建筑面积。
以公共部位的面积来计,造价水平约为980元/m2,
数字较高的原由是墙风光积大,用料多,再就是公共部分许多,一般来讲电梯
厅面积在10m2左右比较常有,但多的也会达到20-30m2,这需要我们在设计时尽量减少公共部分空间。
对于中低档项目,在选材上,必定要选小规格产品,
这样比较经济。
此外就是撤消石材点缀,比方踢脚线、波打线等。
而对于走火楼梯间,假如是配电梯的住所,必定要简单装饰,不得全地铺砖,不得使用木
质扶手。
(11)机电系统工程:
对于毛坯住所来说,造价显得刚性。
共计约为
200元
/m2以下,不包含特别地域的采暖、中水等系统。
在电气系统上,住所优化的余地不大,随意生活质量的改良,电位数目老是愈来愈多,这个源流我们也得适应。
可是对于给排水系统,则大有文章可做,一是管材的材质,比方排水系统要采纳UPVC,而不是金属管材;上水管道要采纳一般材质而不是昂贵的新产品;二是系统的功能要讲究,比方同层排水造价昂贵,不要采纳。
(12)直饮水工程:
意义不大。
多半状况下是开发商掏钱,营运商想赚钱也
没赚到。
可是,因为楼盘需要相互攀比,因此,你有,我也得有。
目前的造价
水平每户是1000-1500元不等,销售到总建筑面积里去,相当于10元/m2。
(13)安防工程:
造价有相当的弹性。
主要表此刻功能上,有许多噱头一类的功能,尽量不要用。
此外一点就是可视对讲显示器是黑白仍是彩色。
彩色的贵一倍多。
这项花费,各地域有显然的攀比之风,比方显示器上能够公布物业
管理处的天气预告,或物业管理处的各种通知等等,有必需吗?
还有家用的可视对讲就这么重要吗?
现代家庭生活是愈来愈简单了,一年之中你家有几批客人拜见过?
我们没有必需为那么“陈设”去花那么多的钱。
(14)电梯工程:
其造价高低一是功能,太多的功能,未必能够用获取;另
外一点是选配的标准,比方层门是用不锈钢仍是一般的喷漆钢板?
还有一点要注意,不要盲目地去追新产品。
新产品一般存在功能不稳固、价钱高,维修营运花费高的特点。
电梯的附带功能,你不说,用户是永久不知道的。
用户所需要的就是安全地送他到所在楼层,其余功能对于用户,所有是剩余的。
电梯产品的系统有高低档之分,可是其系统的“表记”都不是显示在表面的,你不说,他人永久不知道。
电梯工程的单方造价的高低,与其所服务的面积
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