精品最新西单华峰大厦可行性研究报告原创.docx

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精品最新西单华峰大厦可行性研究报告原创

西单华峰大厦

可行性研究报告

二零零三年三月

一、项目背景和概况:

1、项目名称:

西单华峰大厦

2、项目位置:

华峰大厦处于西单商业区的南端，对长安街西单路口起到视觉延续作用，同时成为宣武门内外商业街建筑中坚，地理位置优越，商业环境上佳。

项目所处位置如右：

3、项目周围环境

西单地区作为北京乃至全国的重点商业区之一，其区位优势和价值是显而易见的，每天30~50万人次的客流量，使西单成为经商、宣传促销、形象展示等各类商业活动的首选地点。

尤其是其本地化居民为主的居民构成，更是各商家产品进入北京的战略地带。

从近距离来看，西单除了大家所知道的西西核心区域及西单北部以外，实际上还有一个西单南延的概念。

换句话说，西单实际上分为南北两个部分，即西单北大街和西单南大街。

从中距离来看，在不远的将来，西单地区和金融街地区，也必将会进行一体化的发展。

因为，从北京目前各大功能街区看，西单地区和金融街地区，是距离最近的两大城市功能区。

根据城市发展的墨渍效应——任何两个功能过近的城市功能区，就像两个相互邻近由不断扩大的墨渍一样，最终将连成一个整体。

所以，今后的西单是一个为金融街服务的西单，而今后的金融街也是一个有西单作依托的金融街，从而实现“金融街——西单一体化”发展——这就是大西单的概念。

从远距离来看，西单还将与中关村共同构筑更加广泛的空间范畴。

从纵向来看，随着地铁4号线的修通，将有一条贯穿西单南北大街的地铁线与北京西北部的中关村高科技产业园区相连，成为中关村与市中心沟通的真正的南大门。

根据北京市政府的发展计划，到2008年，北京城市居民将有60%主要依靠公共交通，其中主要是轨道交通来解决出行问题。

所以，4号线的建设也将大大加快。

相信，随着4号线的建成通车，一个真正的大西单空间体系将最终形成。

就如同当年日本经济快速增长时期，顺势而生的银座商业街一样，北京也一定会出现一条面向国民消费的商展街。

无论从目前的街区形态，还是从消费群结构来看，西单都能成为中国首都的“第一橱窗”，一座真正的“时尚风向标”。

同时，西单将作为未来北京城的一个标志性地段，又将彰显出来此休闲购物的人群的身份，随着北京人的白领一族数量的急速增长，他们正在成为一个新的社会阶层——新北京人。

青春、活力、时尚、有文化、有教养，而且他们的生活非常都市化，非常休闲化，因此，他们在选择休闲购物场所时，愿意选择一个非常都市、非常时尚、非常北京的地方，他们最应当属于的就是西单——因此，西单将成为“白领的西单”，而他们也将成为“西单一族、西单新人类”。

这样，西单就拥有了一个最广阔、最稳定的客户群。

而要抓住这个客户群，最关键的秘诀就在于，将西单的购物模式完全按照体验经济的模式进行塑造——换句话说，应当将来西单购物转化为来西单体验休闲的乐趣，都市的乐趣，时尚的乐趣，购物的乐趣。

随着时代的进步，广大城市居民出行购物的目的已经发生了深刻的转变。

消费者在购物的过程中，不仅仅要买到称心如意的商品，还必须能够体验到这一街区独有的逛街的乐趣。

二、项目规划设计及简介：

1、位置与环境：

工程地点在西单宣武门内大街东侧，油坊胡同西侧，北侧为马哥孛罗酒店，南侧是规划中的G1区绿地广场，占地1.13公顷，地下四层，地上十五层，规划建筑面积为12万平方米。

2、建设周期：

项目预计在2003年上半年开工，2004年底或2005年初完工，总施工工期控制在18个月至20个月。

3、项目楼层面积分布：

序号

楼层

楼面面积

用途

1

地下四层

9639m2

车库

2

地下三层

9622m2

车库、设备

3

地下二层

9622m2

车库、设备

4

地下一层

9530m2

商场

5

地下合计

38413m2

6

地上

7

首层

7941m2

商场

8

二层

7951m2

商场

9

三层

7951m2

餐饮、娱乐

10

四~十一层

6368*8=50944m2

办公

11

十一~十五层

2380*4=9520m2

办公

12

机房及水箱间

780m2

13

地上合计

85087m2

14

总建筑面积

123500m2

4、各层方案图纸附后：

5、建筑标准、技术说明：

（1）、设计依据是2002年10月31日通过审定的设计方案通知书2002规审字1048号的设计精神设计的，华峰大厦所处西单商业区的南端，对长安街西单路口起到视觉延续作用，同时成为宣武门内外商业街建筑中坚，地理位置优越，商业环境上佳。

本楼采用西方现代都市风格设计，建筑风格上依据BBG公司规划方案，采用玻璃幕墙与石材交映的虚实对比手法，和错落有秩的体形组合方式，造就一种简洁而不失内涵，壮观又不乏精致的建筑形象。

结构设计：

采用框筒结构，中央交通和隔墙做钢筋混凝土墙。

抵抗风荷载及水平地震力，周边结合建筑立面布置梁柱，与中部钢筋混凝土墙共同承受竖向荷载及竖向地震力并辅助中部钢筋混凝土墙抗风及抗水平地震力。

楼板采用大格网预应力砼梁板结构或普通砼梁板结构。

（2）给、排水专业

给水系统：

全楼冷水给水分高、中、低三个区，其中二层以下为低区，由市政管网直接供水，三层至九层为中区，十层以上为为高区，中、高区分别由地下三层变频给水泵组供水，热水给水分区同冷水系统，地下三层设200立方生活储水池及生活给水泵房。

排水系统：

全楼分污水排水分两部分，二层以上通过排水管以重力流排出，首层及地下各层通过设在地下四层的集水坑及潜水泵以压力流排出，污水经化粪池处理后排入市政管道。

雨水均直接排入市政雨水管道。

（3）消防系统

全楼消防采用设消火栓及自动喷水灭火系统。

发电机房设水喷雾灭火系统，配电机房及计算机主机房设气体灭火系统。

（4）采暖空调系统

采用风机盘管加新风系统。

冷源拟采用4台冷水机组设于地下。

热源由城市热网提供一次水。

（5）电气专业

供电由市10kv供电网引入两路独立的10kv高压电源，变电所设在地下一层，设高压室，高压系统采用单母线分段接线方式，建筑内配电均采用TN-S系统，采用放射式与树干式相结合的配电方式。

防雷接地系统：

本建筑按二类防雷建筑设计，电气系统的工作接地、保护接地与防雷接地合为一体，组成综合接地，

（6）消防：

本建筑属一级保护对象，设消防控制中心，内部设有火灾自动报警及联动系统、火灾紧急广播系统。

（7）通讯系统：

楼内设有综合布线系统，按五类信息考虑，垂直主干采用光纤传输，水平及工作区子系统采用超五类非屏蔽双绞线。

借助综合布线系统可实现计算机经营管理、各种局域网的功能。

（8）楼宇自控系统：

本楼楼宇自控系统由中央控制工作站、现场控制器、各种传感器、各种执行机构组成，监控包括：

变配电系统、发电机、给排水、各电梯、制冷、供热、空调、照明系统等。

（9）卫星电视及共用天线系统：

建筑顶层设电视接收机房，系统采用分支分配传输网络。

（10）广播系统：

建筑内公共区域设广播系统，且均设有消防广播应急切换功能。

（11）防盗、保安监控系统：

本建筑设电视监控、防盗报警、巡更、紧急报警开关等。

（12）车库管理系统：

地下室车库出入口设置刷卡机及售卡设备、收费系统等。

三、市场分析：

1、市场的供应情况分析:

本项目位于西单商业区，该地区虽然有一定的写字楼项目供应，但能够达到甲级写字楼水平的数量有限。

其中西单大街西侧的“西西工程”规划建设48万平方米的物业，商用和办公面积为42平方米。

其中部分甲级写字楼已被整栋购买，西单大街的东侧也可提供约4万平方米的写字楼面积，除此之外，1999年底完工的首都时代广场是该地区品质较好的甲级写字楼，该大厦可提供5万平方米的写字楼面积。

西单商业街被列为北京重点开发区段，整条大街的规划极为重要，西单商业街经过几年的重新规划建设，目前已建成并投入使用的大型商业设施有西单商场、华威大厦、华南大厦、北京图书大厦、高登购物中心、西单赛特商厦、首都时代广场等。

西单商业街经过多年的重新规划与改造，整体的购物环境大大优于改造前，特别是西单地铁站的开通提高了西单街人流的引入，西单图书大厦与西单文化广场的建设为西单商业街增添了不少文化特色。

该地区的写字楼大部分已被整栋购买，如中国银行、中国电信和中国联通等，其他的物业大多是商业和办公综合型，吸引了一些中小型商业公司在此办公；同时一些与电信和金融相关的公司也租用了较多办公面积。

由于这些租户与西单商业街有较密切的联系，使得该地区写字楼的出租率表现较为平稳，空置率在20%左右。

由于该地区写字楼租金总体水平比较其他地区相对较低。

主要因为该地区写字楼的质量较低，以及国内中小型公司对于租金的承受能力较低。

首都时代广场是该地区可租售的甲级写字楼，目前该大厦的租金成交价在25美元/月/平方米建筑面积（含物业管理费）左右；售价报价为3200美元/平方米。

物业名称

写字楼面积（平方米）

租金（US$建筑面积/平方米/月）

通港大厦

100000

24

华威大厦

1000

21

西单国际大厦

10000

19

首都时代广场

55000

25-35

建威大厦

40000

25-30

2001年至2003年的北京写字楼供应量呈递减趋势。

2001年北京写字楼的供应量为957，620平方米。

在未来的两年中，北京写字楼的供应量将有所缩减，分别为2002年的638，000平方米和2003年的500，000平方米。

估计北京甲级写字楼租金可望于2003年随世界经济的复苏回升。

而对甲级写字楼的需求量，在参照自1997年到2000年的北京甲级写字楼租金及空置率的变化趋势后（见附件八），我们推断在未来的两三年内北京写字楼市场可消化80%的供应量即约1，670，000平方米。

目前西单商业用房的营业面积为23.6万平方米，占西单各类物业总建筑面积的26.4%，预计未来3~5年西单商业新增各类物业的总量为36.3万平方米，根据北京“十五”时期商业发展规划中西单商业街的营业面积控制在40万平方米左右的规划，西单未来5年的商业用房供应将不少于16万平方米。

西单商业街商业用房供应表

项目名称

总建筑面积

商业营业面积

现状供应

西单商场

65，000

30，000

西单购物中心

82，000

34，000

华威大厦

57，000

37，000

西单赛特

51，000

21，000

北京图书大厦

60，000

35，000

高登大厦

57，000

40，000

华南大厦

78，000

40，000

西单文化广场

39，190

27，000

首都时代广场

120，000

40，000

民族大世界

6，500

6，500

特别特

2，600

2，600

广州大厦

31，446

-

华恒大厦

14，400

-

中银大厦

174，869

-

通港大厦

38，732

-

电话局

18，066

-

总计

895，803

236，243

未来供应：

西西工程1号地

31，947

西西工程2号地

73，200

0西西工程9号地

29，904

西西工程10号地

20，000

中国联通大厦

97，100

西单图书大厦二期

48，000

总计

363，151

2、市场的需求情况分析:

写字楼客户主要来自于电信公司和金融机构。

除此之外还有一些国企业在北京的分支机构或办事处。

这些公司/机构主要看重西单地区的商业氛围，树立企业形象和销售自己的产品。

西单地区可开发土地已基本开发完成。

未来甲级写字楼竞争主来自周边地区，尤其是金融街地区。

随着中国将于近期加入WTO，内需市场不断成熟及呈强劲增长，北京在这一市场环境下，不断吸