盘锦市商业立项报告.docx
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盘锦市商业立项报告.docx
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盘锦市商业立项报告
盘锦市地下商场
立项可行性报告
盘锦市地下商业项目可行性报告
一、兴隆台区商圈调研
(一)在建商业项目
1、大商城市广场
(1)项目规模:
占地面积3.6万㎡,
建筑面积35万㎡
(2)主要商业项目
麦凯乐、新玛特、瑞诗酒店、
公寓写字间、步行街门市
(3)买断价格
商业地产:
约3.4—4万元/㎡
民宅地产:
6000-7000元/㎡
(4)买断合作模式
沿街门市:
自营
超市卖场:
委托返租15年,回报率7%/年(无递增)
2、鹏欣水游城
(1)商场规模:
总占地面积5万㎡、建筑面积18万㎡
(2)主要商业项目:
综合购物中心、洲际酒店、高档公寓
(3)买断价格:
3—5万元/㎡
3、圣鑫大都会
(1)商场规模:
35000㎡
(2)主流户型:
10—20㎡
(3)买断价格:
3.2万—4万元/㎡
(4)合作方式:
租赁
4、金玛宏寰购物中心
(1)商场规模:
30000㎡
(2)主流户型:
7.5—15㎡
(3)买断价格:
3.8万—4.2万元/㎡
(4)合作方式:
联营(商场负责返租6、8、12年,回报率8%/年)
(二)兴隆台区租赁市场调研
商场名称
建筑面积
主流户型
商铺数量
租金价位(元/月.㎡)
买断价位
大商中央商业街
20000㎡
20-30㎡
460户
200-300
3.6-4.4万元
海湾商场
12000㎡
8-20㎡
227户
180-240
3.5-4万元
润达购物广场
20000㎡
10-20㎡
606户
160-240
4-4.5万元
百特服饰
18000㎡
20-30㎡
325户
80-160
1.8-3万元
二、拟定项目选址调研
(一)泰山路
1、拟建项目规模
项目面积:
680米(长)*32米(宽)*2(地下两层)=43520平方米
人行道:
宽11-15米
2、泰山路门数据市统计
(1)门市品项占比
品项
网吧
药店
保险
医院
餐饮
副食
烟酒
单位
银行
超市
复印
五金
宾馆
占卜
小百
移动
学校
合计
数量
3
1
1
3
8
11
3
6
2
2
4
13
9
2
3
2
2
76户
占比
4%
1%
1%
4%
10%
11%
4%
7%
2%
2%
3%
17%
12%
2%
4%
2%
2%
100%
(2)门市租金及买断价格
租金价格:
80-100元/月.㎡
买断价格:
12000-16000元/㎡
3、盘锦州客运站数据统计
(1)全国主要城市车次表(部分县级城市略)
(2)客运站日平均客流量统计
始发站发车客流3000—3500人次/日
终点站下车客流3500—4000人次/日
4、拟定项目选址综述
泰山路远离商圈,沿街无商业项目。
客运站位于整个拟定项目中部,依托客运站沿街快捷酒店较多,客运站能带来一定客流量。
据客运站业务科介绍,平日往来客流量在7000人次/日左右,春运、学生返乡、返校,夏日旅游旺季客流量均有显著提升。
但是据以往经验证明,流动客流群体不能支撑商场日常营业额,
人行道较宽,利于我司项目设计双向扶梯,且在客运站以北停留往来车辆较多,利于作为停车场地。
拟定项目主干道较宽,按照小户型商铺的需要,无法建立双通道,只能考虑建立三通道的商场动线。
综上所述,我部认为泰山路不做为兴隆台区首选拟定项目地址。
5、泰山路实景图片
(二)石油大街
1、拟建项目规模
项目面积:
700米(长)*32米(宽)*2(地下两层)=44800平方米
人行道:
宽12-15米
2、沿街门市数据统计
(1)门市品项占比
经营品项
银行
小百
副食
职能部门
房屋中介
合计
门市数量
3
1
2
5
1
9
门市占比
33%
8.33%
16.6%
41%
8.3%
100%
(2)门市租金及买断价格
买断价格:
14000-18000元/㎡
租金价格:
60-90元/月.㎡
3、拟定项目综述
石油大街位于步行街南端,虽然目前沿街门市较少,商业氛围不足。
但是从长远考虑,大商城市广场中的瑞诗酒店与公寓写字间、盘锦水游城都位于石油大街北端,打造了巨大的潜在商业环境。
瑞诗酒店的高端定位,水游城大型商业休闲购物综合体理念,连接大商中央商业街(地下商场),毗邻大商步行街(鹤翔路)等,都是拟定项目设立在石油大街的巨大优势。
可考虑与大商中央商业街(地下商场)联通,或在与大商中央商业街或鹤翔路地面设立双向扶梯,可大大引入消费客流。
水游城在石油大街与鹤翔路定位为中高档特色餐饮、休闲区域,我司拟定项目可在该区域负二层位置规划大众特色餐饮区,“差异化”的策略抢占市场份额;水游城在石油大街与双兴中路建立的高档百货商场,我司仍然可以采取差异化经营的方法,在该区域规划特色商品区域,如我司的强项“韩国城”以及其他外来引入的特色商品区域。
我部建议石油大街可作为兴隆台区拟定地下商业项目的主要选址地。
4、拟定地下商业项目预期收益
根据当地租赁市场租金标准,建议租金定为180—220元/月.㎡,按照岀铺率50%计算,租金预计收益如下:
180-220元/月.㎡*44800㎡*50%*12个月=4838—5913万元/年
根据当地租赁市场买断价格,建议买断价格定为4万元/㎡(使用面积),按照岀铺率50%且商场100%对外销售计算,买断预计收益如下:
4万元/㎡*44800㎡*50%=8.96亿元
5、石油大街实景图片
(三)双星中路
1、拟建项目规模
项目面积:
700米(长)*32米(宽)*2(地下两层)=44800平方米
人行道:
宽4、12米
2、沿街门市数据统计
(1)门市数量统计
品项
礼仪婚庆
五金
小百
医院
餐饮
副食
学校
单位
银行
宾馆
超市
茶庄
美发
歌厅
合计
数量
12
5
5
2
2
4
1
4
1
2
3
1
1
6
50
占比
24%
10%
10%
4%
4%
8%
2%
8%
2%
4%
6%
2%
2%
12%
100%
(2)门市租金及买断价格
租金价位:
90元—120元/月.㎡
买断价格:
12000元—20000元/㎡
3、拟定项目选址综述
双星中路东侧为绿化带,无任何门市及商业物业,商业氛围较差。
平时往来客流较少,在路南端与石油大街交汇处水游城与洲际酒店位于此处。
水游城以北有零星门市分布,且经营品项繁杂,不能构成集中消费区域。
根据以上所述,我部建议双星中路不利于开发地下商业项目。
4、双星中路实景图片
(四)辽河文化广场与兴隆台街
预计开发一期、二期两期地下工程。
一期项目位于辽河文化广场地下,总面积约20000㎡;二期项目位于兴隆台街(西起林丰路,东至香稻路),全长500米,总面积11000㎡。
文化广场与兴隆四百有地下连接通道,
我司可收购其地40年使用权限。
1、拟定项目规模
一期工程(文化广场):
100米*200米=20000平方米
二期工程(兴隆台街):
22米*500米=11000平方米
合计单层总面积为31000平方米
2、拟定项目沿街门市数据统计
(1)文化广场
文化广场南侧合计门市数量41户,主营食品、副食
租金:
50—80元/月.㎡,买断价格:
1.5—1.8万元/㎡
文化广场北侧合计门市数量21户,主营餐饮、娱乐、休闲
租金:
40—60元/月.㎡,买断价格:
1.8—2万元/㎡
(2)兴隆台街
合计门市数量70户,主营餐饮、小百
租金:
150—180元/月.㎡,买断价格:
1.6—1.8万元/月.㎡
3、拟定项目综述
辽河文化广场位于石油系统辖区,周边居民大多为油田机关工作人员。
该社会群体在当地有较高的人均收入和一定的社会地位。
新广厦与鑫怡和的楼盘均价在5000元/㎡,文化广场北侧的餐饮、休闲会馆形成了主题一条街,其经营定位均在中高档。
值得一提的是在该街上的“福德汇”是盘锦市档次最高的餐饮场所。
文化广场往东延伸一公里左右,有在建设中的恒大华府、长湖新城2期、锦府、东方银座(五星酒店)等高档物业项目,形成了兴隆台区东部的高档住宅区域。
盘锦市人防办主抓工程建设,如我司有意在该地段拟定项目,必须从市人防办手中收购。
而且目前工程在申报阶段,二期工程何时开发仍然不确定。
文化广场周边人群虽消费能力较强,但大多以品牌商品的中高档消费为主,加之文化广场远离商圈,给该项目的日后运营带了一定的潜在问题。
综上所述,我部建议辽河文化广场可作为备选拟定项目地址。
4、拟定地下商业项目预期收益
根据当地租赁市场租金标准,建议租金定为180—220元/月.㎡,按照岀铺率50%计算,租金预计收益如下:
180-220元/月.㎡*31000㎡*50%*12个月=3348—4092万元/年
根据当地租赁市场买断价格,建议买断价格定为4万元/㎡(使用面积),按照岀铺率50%且商场100%对外销售计算,买断预计收益如下:
4万元/㎡*31000㎡*50%=6.2亿元
5、拟定项目实景图片
以上为我部调研内容,请领导批示!
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