GFICB8成本目标分解工作细则.docx

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GFICB8成本目标分解工作细则

成本目标分解工作细则

1.目的：

把项目的建安成本目标合理地分解，用以指导限额设计、招标及合同签订工作，保证项目总发展成本目标的实现。

2.范围：

深圳地产所开发的项目施工图设计阶段成本目标限额设计分解工作。

3.职责：

3.1部门经理

3.1.1负责审核项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书；

3.1.2负责审核项目总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书；

3.1.3负责审核项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书；

3.1.4负责项目成本目标分解运作过程中的总组织与协调工作。

3.2成本负责人：

3.2.1负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书；

3.2.2负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书；3.2.3负责编制项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书；

3.2.4负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进行沟通，达成共识。

4.程序：

4.1制定项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书

4.1.1施工图设计开始前，对集团审批的项目发展成本控制目标中建安成本进一步分解、细化和完善；

4.1.2建安成本目标限额设计成本控制建议编制要求具体如下：

4.1.2.1成本负责人根据发展成本目标，结合施工图任务书、扩初设计阶段初步方案及市场水平，针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议；对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为施工图设计阶段限额设计成本控制重点，成本建议按专业具体提出以下几点：

4.1.2.1.1土方及挡土工程：

该工程成本容易流失，建议土方综合考虑场内平衡、挡土墙多方案经济比选，土方主要控制挖运总量、挡土支护依据方案提出成本限额指标；

4.1.2.1.2桩基工程：

不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，重点建议桩基选型多方案比选，优化设计，据不同的桩基形式提出相应的限额指标值或分项成本目标；

4.1.2.1.3结构工程：

该部分约占建安成本比重较大，且对销售没有直接的影响，这部分是成本控制的重点，在满足设计规范的最低要求下，尽可能的降低成本，主要对钢筋、混凝土技术含量提出技术指标数值；

4.1.2.1.4建筑、装修工程：

其质量及效果对售楼影响较大，占建安成本比重较大，影响成本的主要因素为材料选型，对外墙砖、铝合金门窗、电梯前室装修、防水工程等制定合适的经济指标值；

4.1.2.1.5安装工程：

主要控制安装工程的设备及材料选型，对电梯、机房设备等建议采用国产或中外合资优质产品，管线选用合适的中档材料；

4.1.2.1.67景观工程：

景观工程成本波动性、弹性较大，设计质量、材料的选型是该部分成本控制的重点，；

4.1.2.1.7分包工程：

该部分的特点是专业性较强，政府相关规定有一定的可操作性，成本控制的重点是方案的深化及优化；

4.1.2.2限额设计数值及成本建议按（见GFI-CB-8-F1）格式填写，对其中重点控制点必须加以明示。

4.1.3成本负责人就编制的建安成本目标限额设计成本控制建议的初稿，充分征求设计院及设计工程部的意见进行完善，召集设计工程部相关人员开会确认。

4.1.4确认后的限额设计数值及成本建议经成本部经理审核、报总经理审批后作为设计限额要求，提交设计工程部具体落实。

4.1.5施工图出图后，成本部根据施工图计算重点控制点的经济或技术指标值，与审批的限额设计数值比较，及时向设计工程部提出反馈意见。

对超出限额设计部分提出预警，并报总经理综合决策。

4.1.6设计完成后，由设计工程部编制设计成本控制分析总结报告，聘请有丰富设计及造价专业经验的专家对设计进行评审，最后由设计评审委员会对限额设计要求完成情况进行最终评定。

4.2制定总包工程、主要分包工程承包方式成本控制目标建议书

4.2.1项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书审批后，成本负责人根据审批的建议书，对总包、主要分包工程的承包方式提出初步建议及各分项工程成本目标。

4.2.2工程承包方式及成本目标建议书编制原则如下：

4.2.2.1总包及分包工程合同结算成本目标由合同（招标）成本目标和设计变更及现场签证控制目标两部分组成，设计变更及现场签证控制目标一般根据各分项工程的性质不同按合同（招标）成本目标的10%左右的不同比例确定。

4.2.2.2为了加快项目开发的速度，一般在总包工程开工前，个别分项工程必须提前开工，需独立到政府部门办理相关的报建、招标及开工手续，由甲方直接发包。

常见的如土方工程、边坡支护与挡土工程、桩基工程等；此类工程建议采用单价包干的方式，根据估算总量及限定单价把分项工程招标结果控制在分项成本目标范围内。

4.2.2.3对总包工程中一些专业性较强、行业竞争较激烈、市场水平与定额水平有一定差异性的工程建议作为总包工程的甲方指定分包工程，引入市场竞争机制，从而达到降低成本、保证成本目标实现的目的。

具体如下：

4.2.2.3.1采用总价包干方式：

如人防工程、白蚁防治工程、电梯工程、通讯工程、发电机及配电房安装工程等，在限额设计值下制定承包总价；

4.2.2.3.2采用单价包干方式：

如防水工程、幕墙工程、铝合金工程、钢结构工程、智能化设备等，根据限额设计指标分解承包单价。

4.2.2.4总包工程承包方式可按招标时施工图纸的完善程度来定，一般来说，各分项工程根据不同情况可能会采用不同的承包方式，如固定总价、暂定总价、综合单价包干、费率包干等。

4.2.3汇总完成项目总包及主要分包工程承包方式建议（见GFI-CB-8-F2），部门经理审核，总经理审批，指导总包及分包工程的招标及实施，确保总包及分包工程承包目标实现。

4.2.4项目实施过程中，成本负责人负责对成本情况进行动态监控，及时预警，如有超目标的子目，分析原因，及时报部门经理、总经理决策。

4.3制定项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书

4.3.1施工图完成后，项目负责人组织人员对常用的主要材料（设备）进行分类，据材料的各自特点及方便施工管理，分别建议采取不同的采购方式，并制定相应的成本目标，控制材料（设备）成本的目的是材料（设备）选型定板一定要控制在成本目标标范围内。

4.3.2对主要材料（设备）采购方式建议的主要原则如下：

4.3.2.1甲购材料（设备）：

对金额较大，质量要求较高、对楼盘的质素影响较大、施工进度配合要求不高，可以相对独立施工的的设备（安装）及成品材料可以采取甲购方式；

如：

机房设备设备、电梯设备、空调机组、水景设备、雕塑小品、环境设施、公建配套工程中专用设备等。

4.3.2.2甲定乙购材料：

设计阶段无法定板、且该材料品牌差异（质量、价格）较大，对楼盘的素质及效果影响很大、甲方要重点控制，且与施工单位工期配合较密切；信息价相差很大的材料（信息价上没有的）的材料适合采用甲定已购材料。

如：

外墙砖、防火门、电梯大堂装修材料、环境高档及特别要求的石材、苗木、母线槽、应急灯、网球馆及会所装修面层材料等。

4.3.2.3甲方制定范围、乙方采购材料：

工程中常见，对楼盘效果及素质影响不大，且有三家及以上价格、质量相近；与信息价接近；与施工进度及配合较密切的材料；

如：

混凝土、砌体、铝型材、玻璃、防水材料、普通的面砖及涂料油漆（功能房、楼梯间、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、环境普通石材（国产中低档）、PPR管材、PVU排水管、开关插座等。

4.3.2.4乙定乙购的材料：

市场上的所有同类材料价格都接近、对楼盘效果及素质基本没影响，与信息价很接近的材料。

如：

钢材、电线电缆、电线预埋管、室外地下管道、模板、普通照明灯具（楼梯间、功能房、地下室）。

4.3.3汇总完成项目主要材料（设备）采购方式建议（见GFI-CB-8-F3），部门经理审核，总经理审批后，施工过程在成本目标范围内实施。

5.附件

5.1GFI-CB-8-F1《**项目施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议》

5.2GFI-CB-8-F2《**项目总包及主要分包工程承包方式及成本控制目标建议》

5.3GFI-CB-8-F3《**项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议》

GFI-CB-8-F1.1

_____项目施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议

序号

分项工程设计名称

设计合同编号

总价（万元）

经济指标

技术指标

材料

设计阶段成本控制要点建议

经济指标

经济指标值

技术指标

技术指标值

材料名称

材料单价

一

土石方及挡土工程设计

1

土方工程

挖运量（万M3）

1、土方竖向设计争取一次到位，尽可能减少动土量及动土次数；2、尽可能考虑土方场内平衡；3、充分考虑环境对土方平衡的要求

挖土及场内回填（万M3）

2

边坡支护与挡土工程（含喷草）

各种类型挡土墙平均单价（元/M2）

钢筋砼档土墙总面积（万M2）

1、设计做多个方案比选，优化挡土墙设计；2、减少钢筋砼挡土墙及预应力锚锁3、考虑环境、单体建筑档土的要求与衔接；

二

基础工程设计

1

地基处理

2

基坑支护工程设计

考虑与档土工程设计的衔接

3

桩基工程设计

区内总建筑面积单价（元/M2）

桩基形式的选择对成本影响很大，建议作多个桩基方案进行经济比选

三

主体结构工程设计

1

人防地下室

钢筋含量（KG/M2）

1、结构配筋设计尽量优化,可提供多个方案比选，以达到主体结构经济性2、人防区钢筋砼/人防建筑面积（含基础）

砼含量（M3/M2）

2

**层地下室

钢筋含量（KG/M2）

1、结构配筋设计尽量优化,可提供多个方案比选，以达到主体结构经济性2、除人防区外地下室钢筋砼/除人防区外地下室建筑面积（含基础）

砼含量（M3/M2）

3

会所及配套

钢筋含量（KG/M2）

会所及配套从基础到屋顶所有钢筋砼/会所及配套面积

砼含量（M3/M2）

4

其它公建及配套

钢筋含量（KG/M2）

网球场馆及配套从基础到室外场、中心场、台阶及配套所有钢筋砼/网球场馆及配套面积

砼含量（M3/M2）

5

**层住宅

钢筋含量（KG/M2）

1、结构配筋设计尽量优化,可提供多个方案比选，以达到主体结构经济性2、住宅±0.00板至屋顶所有钢筋砼/住宅±0.00以上面积

砼含量（M3/M2）

四

建筑工程设计

1

人防地下室

防水面积单价（元/M2）

2

*层地下室

防水面积单价（元/M2）

3

会所及配套

外装修工程（元/M2）

点玻或幕墙（元/M2）

1、主要关键部位考虑高档装修

外墙砖（元/M2）

外墙砖（元/M2）

2、次要部位考虑外墙砖

外墙石材（元M2）

外墙石材（元/M2）

3、主要部位考虑石材

屋顶装饰构架

内装修工程（元/M2）

游泳池（土建及装饰）

4

其它公建及配套

外装修工程建筑面积单价（元/M2）

外装修材料

内地面装修工程地面单价（元/M2）

地面装修材料（元/M2）

选用国产材料

室外网球场（万/片）

中心场（万/片）

商业挑廊外立面面积单价（元/M2）

选用国产材料

5

单体住宅工程

铝合金门窗（元/M2）

开窗率（M2/M2）（开窗面积/建筑面积）

外墙砖（元/M2）

控制门、窗开洞率

仿石砖（元/M2）

只考虑架空层选用仿石砖

玻璃幕墙（元/M2）

控制幕墙率（M2/M2）（幕墙面积/建筑面积）

控制幕墙开洞率

双扇入户门（元/樘）

单扇入户门（元/樘）

标准层电梯前室装修（万元/个）

入口大堂精装修（万/个）

主阳台栏杆、栏板（元/M）

屋面防水（元/M2）

2厚911聚氨脂涂膜

橱卫等防水（元/M2）

1.5厚JS复合防水涂料

五

安装工程

1

室外管线工程

1、尽可能考虑各专业管道、景观、施工现场布置及销售环境工程的配合2、充分考虑满足过路、山地、景观等特点要求的预留、预埋暗沟及管道3、室外给水包括生活及消防给水4、室外排水包括生活污水、雨水及化粪池

室外给水

室外排水（含化粪池）

室外车行道路

室外电缆工程（小区内）

包括小区内所有室外低压电缆工程

室外动力及照明线路

指小区内室外照明线路及灯具

室外燃气

指铺设于小区内燃气主干管道

室外弱电

包括小区内可视防盗对讲、电话、有限电视及卫星电视、宽频网、消防弱电

室外高压电缆

指由市政电缆引入小区高压配电房的高压电缆

2

设备

2.1

电梯

会所及商业

观光电梯（万/套）

采用合资电梯，设计合理控制电梯的载重量及机速（含设备及安装费）

室外入口处

自动扶梯

**层住宅

万元/部（普通电梯）

万元/部（后壁观光电梯）

2.2

空调

会所及商业

无机房中央空调（万/套）

指会所及商业的中央空调工程（设备）

3

一般安装工程

3.1

电气专业

人防地下室

建筑面积单价（元/M2）

*层地下室

建筑面积单价（元/M2）

会所及配套

建筑面积单价（元/M2）

其它公建及配套

建筑面积单价（元/M2）

**层住宅

建筑面积单价（元/M2）

3.2

给排水专业

人防地下室

建筑面积单价（元/M2）

1.包括生活水，消防水系统，气体灭火系统2.生活给水管管材选型建议采用国产优质PPR管，热水管采用铜管3.阀门建议采用国产优质铜阀门（特殊部位可采用进口阀门）

*层地下室

建筑面积单价（元/M2）

会所及配套

建筑面积单价（元/M2）

其它公建及配套

建筑面积单价（元/M2）

**层住宅

建筑面积单价（元/M2）

3.3

通风设计

人防地下室

建筑面积单价（元/M2）

*层地下室

建筑面积单价（元/M2）

会所及配套

建筑面积单价（元/M2）

含中央空调的安装

其它公建及配套

建筑面积单价（元/M2）

4

专业分包工程

4.1

消防设计

人防地下室

建筑面积单价（元/M2）

*层地下室

建筑面积单价（元/M2）

4.2

人防设备及安装

人防建筑面积单价（元/M2）

合理设计人防分区、重点控制人防设备选型

4.3

机房设备及安装

严格控制设备选型及档次

高低压配电机房

指高低压配电机房内所有设备（发电机、高压环网柜、变压器、低压柜等及之间的连接工程）

水泵房

指水泵房内的所有设备及安装

直饮水机房

消防设备

指消防控制中心内的所有消防设备及安装

4.4

弱电工程

单体住宅工程

建筑面积单价（元/MM2）

1、预埋钢管尽可能采用镀锌电线管2.包含防盗可视对讲系统，电话，有线电视，宽带网络及消防弱电3.弱电设计预埋部分要充分考虑专业深化设计阶段的设备及布线的需要

4.6

直饮水工程

单体住宅工程

直饮水管道（元/建筑面积）

直饮水抄表系统（元/表/户）

4.5

燃气工程

单体住宅工程

燃气管道（元/户）

指小区干管到用户的煤气工程

燃气抄表、自动报警及自动切断系统（元/表/户）

合计

说明：

1、不含为满足售楼需要发生的设计费用（售楼处、样板房、装修套餐、销售模型等）；

2、阴影部分为重点控制项目。

GFI-CB-8-F2.1

_____项目总包及主要分包工程承包方式及成本控制目标建议

序号

项目名称

承包方式

结算成本目标

合同（招标）成本目标

设计变更及签证控制目标

主要经济指标值

备注

（万元）

（万元）

（万元）

GFI-CB-8-F3.1

_______项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议

序号

材料（设备）名称

市场价/信息价

成本目标

以往工程采购方式

建议采购方式

万元