成都市规划管理技术规定修编.docx

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成都市规划管理技术规定修编

成都市规划管理技术规定修编

2008年4月24日

第一章总则

第1.0.1条为加强城市规划管理，确保城市规划有效实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《成都市城市建设规划管理条例》等法律、法规、规章及有关技术规范，结合我市实际，制定本规定。

第1.0.2条本规定适用于本市中心城区域内的城乡规划、设计和管理活动。

温江、双流、龙泉驿、青白江、郫县、新都、金堂、新津、蒲江、邛崃、大邑、都江堰、崇州、彭州等区（市、县）的相应地区应遵照本规定，并结合本地区实际情况制定相应的补充规定。

第1.0.3条《中心城城市形态分区控制规划》根据中心城不同区域的特点及实际情况划定不同的城市形态分区，在城市形态分区内制定、实施城市规划和进行建设应当符合所在城市形态分区的规划控制要求。

第1.0.4条为丰富城市景观，提升城市价值，在中央商务区、人民南路（锦江至火车南站段）两侧地块、城市副中心核心区域、地铁站点周边以及规划确定的城市重要节点范围内的建设项目，强调以设计方案的合理性为规划管理的核心和原则。

第1.0.5条历史文化保护区、风景名胜区范围内的各项建设工程的规划管理，应当按照已批准的控制性详细规划执行；尚无批准控制性详细规划的，应当按照已批准的保护专项规划和本规定执行。

第1.0.6条为引导城市科学有序的发展，在近期建设重点区域，将结合城市设计和相关专业规划的要求，进一步优化规划控制指标。

第1.0.7条建设最佳人居环境，加强对建筑色彩的管理，加强环境保护，提高居住的舒适性。

第1.0.8条鼓励在控制性详细规划和本规定的指导下编制城市设计，城市设计审批后按照城市设计转换后的管理文件执行。

第二章建设用地规划管理

2.1建设用地性质及兼容

第2.1.1条在城市建设用地规划管理中，对用地性质的确定应依据已批准的控制性详细规划。

无控制性详细规划或控制性详细规划尚未批准的，按已批准的上一级规划执行。

第2.1.2条建设用地的划分、使用应遵循兼容性原则。

控制性详细规划已明确兼容性内容的，按控制性详细规划执行；控制性详细规划未明确兼容性内容的，根据表2.1.2的规定确定其兼容范围。

第2.1.3条建设用地范围内存在多种规划用地性质，且规划要求单独占地的，应按控制性详细规划将土地使用性质分类划定，并在《建设用地规划许可证》中明确各类用地面积;不需要单独占地的，应在规划设计条件中明确配置规模及位置。

2.2建筑容量控制指标

第2.2.1条中心城范围内按规划区位、交通条件、绿化环境等综合承载能力，将中心城居住、公共设施等建设用地划分为四级强度分区。

形成疏密有致、高低错落、建筑与自然环境和谐相融的城市空间形态。

（详见附图一）

第一分区，为中央商务区和南部副中心核心区等区域，以高层和超高层建筑为主，总用地约占中心城建设总用地的1.7%。

兼容表，具体内容详见p60

注：

1、×禁止兼容；▲兼容比例不超过10%;◎兼容比例不超过50%;●兼容比例100%;本表中市场用地指一、二级批发市场及危险品等特种市场用地。

特种市场用地的兼容性须经规划批准,一、二级批发市场自动兼容比例不超过50%;

2、本表所涉及的规划管理按相关管理办法执行。

3、本表未涉及的规划用地性质不得自动兼容

4规划控制的规划指标按主导用地的规划指标控制。

第二分区，主要包括一环路以内的大部分用地、主要放射状城市干道两侧用地和规划地铁站点周围的用地，是以高层建筑为主的商住混合区，总用地约占中心城建设总用地的23.8％；

第三分区，为中心城范围内的大部分一般建设用地，总用地约占中心城建设总用地的55.2％;

第四分区，指受特别设施影响、景观环境影响或其他特定因素影响，其开发建设强度须专项研究确定的区域，总用地约占中心城建设总用地的19.3％。

第2.2.2条住宅（含住宅兼容公共设施）建设用地的总容积率（含住宅容积率和兼容公共设施的容积率）计算公式为：

总容积率=住宅容积率/0.9;住宅（含住宅兼容公共设施）建设用地的建筑容量控制指标按表2.2.2.1《住宅用地规划控制指标表》及以下有关住宅用地的规定执行：

表2.2.2.1住宅（含住宅兼容公共设施）用地规划控制指标表

第

一

分

区

用地性质

总建筑

密度

总容积率

绿地率

住宅（或高层）建筑密度

住宅容积率

二类住宅为主导性质的用地

30%

住宅容积率/0.9

25%

25%

基准容积率5.0，

并结合表2.2.2.6确定

续表2.2.2.1

第

二

分

区

用地性质

总建筑

密度

总容积率

绿地率

住宅（或高层）建筑密度

住宅容积率

二类住宅为主导性质的用地

住宅建筑密度加5%且不大于30%

住宅容积率/0.9

25%

根据住宅容积率查

表2.2.2.2

或表2.2.2.3

确定

基准容积率4.0，

并结合表2.2.2.6确定

第

三

分

区

非198

区域

二类住宅为主导性质的用地

住宅建筑密度加5%且不大于30%

住宅容积率/0.9

30%

根据住宅容积率查

表2.2.2.4

或表2.2.2.5

确定

基准容积率3.0，

并结合表2.2.2.6确定

198

区域

27%

3.3

30%

22%

3.0

注：

1兼容的比例是指兼容类的建筑面积与该项目计入容积率的建筑面积的比例；

2总建筑密度是指建设项目中所有建筑的基底面积与建设用地面积的比值；

3住宅建筑密度是指建设项目中住宅类建筑投影面积与建设用地面积的比例；

4住宅容积率指项目中住宅（含公寓）的建筑面积与建设用地面积的比例；

5规划确定不得自动兼容的住宅用地的总建筑密度与住宅（高层）建筑密度同值。

6兼容的商业部分必须单独以多层形式建设或设置于建筑高度不大于24米部分。

7本表中建筑密度及容积率均为上限（有特殊标注的除外），因建设工程性质、功能、区位及用地情况的不同，相应指标可能达不到上限；本表规定的指标中绿地率为下限值。

第一分区范围内住宅建筑密度为25%，建筑基准容积率为5，结合表2.2.2.6的住宅容积率折算系数确定住宅容积率。

第二分区范围内住宅基准容积率为4，结合表2.2.2.6的住宅容积率折算系数确定住宅容积率，根据住宅容积率计算结果按表2.2.2.2或表2.2.2.3的规定选取住宅建筑密度；若受航空限高或用地条件限制，建筑高度达不到60.0米时，按表2.2.2.2的规定执行。

表2.2.2.2第二分区居住建筑规划强度控制表

规划限高（米）

h≤24

24

30

35

住宅建筑密度

30%

28%

26%

24%

住宅容积率

1.8

2.2

2.6

2.7

规划限高（米）

40

45

50

55

住宅建筑密度

22%

20%

20%

20%

住宅容积率

2.8

3.0

3.3

3.6

表2.2.2.3第二分区居住建筑规划强度控制表

建筑高度（米）

h＞60

住宅建筑密度

20%

17%

16%

15%

住宅容积率

4.0

4.4

4.8

5.0

第三分区（非“198”地区）范围内住宅基准容积率为3，结合表2.2.4的住宅容积率折算系数确定住宅容积率，根据住宅容积率计算结果按表2.2.2.6或表2.2.2.6的规定选取住宅建筑密度；若受航空限高或用地条件限制，建筑高度达不到40.0米时，按表2.2.2.4的规定执行。

第三分区（“198”地区）范围内住宅容积率为3，总容积率为3.3，住宅（或高层）建筑密度为22%。

表2.2.2.4第三分区居住建筑规划强度控制表

规划限高（米）

h≤24

24

30

35

住宅建筑密度

30%

28%

26%

24%

住宅容积率

1.8

2.2

2.4

2.8

表2.2.2.5第三分区居住建筑规划强度控制表

建筑高度（米）

h＞40

住宅建筑密度

22%

20%

18%

16%

住宅容积率

3.0

3.3

3.6

3.8

原有建设用地的建筑容量已超过规定的，或加建后不能满足配套要求的，或严重破坏空间环境的，不得在原有建设用地内进行扩建。

当同一建设用地的航空限高跨越两个或两个以上高度区间时，应根据该地块的具体情况，综合分析各种因素确定该地块的开发强度。

建筑密度不应超过最低规划限高对应的指标，容积率不应超过最高规划限高对应的指标。

考虑到城市道路及用地面积对容积率的影响，应在第2.2.2条规定的基础上结合本条规定对住宅容积率进行修正，并最终确定建设项目的建筑容量，具体按表2.2.2.6的规定执行。

表2.2.2.6容积率折算系数

临规划道路条数

用地面积

1

2

3

4

5000㎡以下

1.0

1.1

1.2

1.25

5000~10000㎡

0.95

1.0

1.1

1.2

10000~20000㎡

0.85

0.95

1.0

1.1

≥20000㎡

0.8

0.85

0.95

1.0

注：

1容积率折算后结果取小数点后1位（按4舍5入法）。

（原1、2条取消）

第2.2.3条公共服务设施建设用地的建筑容量控制指标按表2.2.3《公共服务设施用地规划控制指标表》及以下有关公共服务设施用地的规定执行：

表2.2.3公共服务设施建筑规划控制指标表

用地性质

建筑形式

建筑密度

容积率

层数

高度

绿地率

公共服务设施用地

中学用地

旧城

无控制要求

无控制要求

30%

新区

25%

小学用地

旧城

无控制要求

新区

30%

幼儿园

旧城

无控制要求

新区

35%

养老院

30%

≤3.0

30%

农贸市场

50%

≥2.0且≤3.0

6层

不大于24米

无控制要求

派出所

40%

≥1.6且≤2.4

办事处

40%

≥1.6且≤2.4

社会停车场（库）

50%

≤3.0

其它公共服务设施建筑

40%

≤2.4

注：

1中、小学用地的运动场以及幼儿园的室外活动场计入绿地率指标；

第2.2.4条商业金融业用地、商业金融业兼容住宅用地的建筑容量控制指标按表2.2.4.1、表2.2.4.2、表2.2.2.6及注释内容进行确定。

表2.2.4.1中心城商业金融业用地、商业兼容住宅用地（高层）

规划控制指标表

项目

分区

位置

总容积率

总建筑密度

高层主体建筑密度

绿地率（适用于

兼容住宅用地）

第一分区

地铁站街坊

10.0

50%

25%

10%

8.0

50%

25%

10%

第二分区

-

6.0

45%

22%

15%

第三分区

-

5.0

40%

20%

15%

表2.2.4.2中心城商业金融业用地、商业兼容住宅用地（多层）

规划控制指标表

项目

分区

总容积率

总建筑密度

绿地率（适用于兼容住宅用地）

第一分区

3.0

50%

10%

第二分区

2.7

50%

15%

第三分区

2.5

45%

15%

注：

1、表2.2.4.1和表2.2.4.2中容积率指标为基准容积率，还应根据表2.2.2.6进行修正确定。

2.表中容积率建筑密度指标为上限指标，绿地率为下限指标。

3.若因规划限高、航空限高原因以致建筑高度低于15米时，建筑密度上限为60%，容积率上限为2.0。

4.因建设项目周边用地具体情况不同，容积率、建筑密度有可能达不到本规定的上限指标。

5“两轴四片”拍卖地块的规划指标应根据城市设计和地块包装方案进行确定。

第2.2.5条非生产性工业用地容量应满足以下要求：

1中心城范围内的工业用地原则上不再新批生产性的工业项目，非生产性工业项目规划控制指标按表2.2.5规定执行。

表2.2.5非生产性工业用地规划控制指标

容积率

建筑密度

绿地率

≥1.5且≤3.0

≤40%

≥30%

2非生产性工业项目建筑间距及退界按照《成都市规划管理技术规定》中关于非居住建筑的要求执行。

3非生产性工业项目的建筑最小分隔单元建筑面积不小于300平方米。

第2.2.6条生产性工业用地应满足以下要求:

1建设单位须提供相关部门书面同意的批复后方可按照生产性工业项目的规划要求办理相关手续。

2建筑生产配套办公用房和服务用房建筑面积不超过总建筑面积的7%。

3生产性工业用地的绿地率不作控制要求。

4生产性工业用地的容积率和建筑密度按表2.2.6.1和2.2.6.2的规定执行：

第一圈层

第二圈层

第三圈层

重工业

——

≥0.5

≥0.4

轻工业

≥1.0且≤3.0

≥0.9

≥0.8

农业产业化项目

——

≥0.7

≥0.5

表2.2.6.1生产性工业建筑容积率控制要求

注：

当建筑物层高超过8.0米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

第一圈层

第二圈层

第三圈层

重工业

——

≥40%

≥40%

轻工业

≥40%

≥40%

≥40%

农业产业化项目

——

≥35%

≥35%

表2.2.6.2生产性工业建筑密度控制要求

本表所列项目，如涉及特殊工艺要求，经有关主管部门认定后，建筑密度可下调5%。

第2.2.7条高等学校用地应满足以下要求：

表2.2.7高等学校用地的建筑容积率控制指标表

第一圈层

第二圈层

第三圈层

建筑容积率

≥0.6

≥0.5

≥0.5

注：

有特殊需求的高校，如体校、航校等，可结合上述要求个案研究。

第2.2.8条物流项目用地是指按照《成都市现代物流发展规划》中确定的物流园区、物流中心、物流服务站等三类规划用于集中发展现代物流的项目用地。

其它物流项目不纳入物流用地。

物流项目建筑是指在物流项目用地上直接满足物流功能的建筑、必要的配套办公用房和服务用房。

物流用地应满足以下要求：

1规模按以下规定执行：

（1）物流园区、物流中心用地规模应按照《成都市现代物流发展规划》中所确定的规模执行；

（2）物流服务站用地规模：

三环路以内用地面积不得大于50亩，三环路以外用地面积不得大于300亩。

2物流用地建筑容积率控制指标按表2.2.8的规定执行：

表2.2.8物流用地建筑容积率控制指标表

三环路以内

三环路至第二圈层（含第二圈层）

第三圈层

物流园区

不允许设置

≥0.7且≤3.0

≥0.6

物流中心

不允许设置

≥0.7且≤3.0

≥0.6

物流服务站

≥1.2且≤3.0

≥0.8且≤3.0

≥0.7

注：

建筑物单层高度大于9.0米时，按两层计算建筑面积。

3物流园区、物流中心、物流服务站的建筑密度均不小于30％。

第2.2.9条市场用地开发强度控制指标按表5.5.1的规定执行：

表2.2.9市场用地开发强度控制指标表

三环路以内

三环路至第二圈层（含第二圈层）

第三圈层

建筑容积率

≥2.0且≤3.0

≥1.5且≤3.0

≥1.0且≤3.0

建筑密度

≤50%

第2.2.10条科研设计用地开发强度控制指标按表5.4.2的规定执行：

表2.2.10科研设计用地开发强度控制指标表

三环路以内

三环路至

外环路

第二圈层

第三圈层

建筑容积率

≥1.8且≤3.0

≥1.5且≤3.0

≥1.2且≤3.0

≥1.0且≤3.0

建筑密度

≤40%

注：

中心城科研用地的容积率上限按照同等位置的商业金融业用地容积率上限控制。

第2.2.11条行政办公用地的规划控制参照本规定第2.2.4条执行。

第2.2.12条其它用地项目（主要是指公益事业性项目）规划控制指标结合相关的规范和规定要求，以设计方案的合理性确定,其中体育用地对应建筑的建筑高度不宜大于24米。

2.3建设用地规划控制

第2.3.1条除公共服务设施用地（如公厕、社区用房、派办、幼儿园、停车场、农贸市场等）及政府拍卖土地外，建设用地面积未达到1500平方米的，不得单独开发建设。

在二环路以内建设用地面积未达到3000平方米的独立地块不得单独开发建设高层建筑，在二环路以外建设用地面积未达到5000平方米的独立地块不得单独开发建设高层建筑。

若未达到最小起建标准，或由于自身地块的条件限制须与周边用地进行整合，整合时满足以下要求：

1被整合用地地块为不能单独开发的地块，如面积小于1500平方米。

2被整合用地地块不能满足规划退让间距要求的狭长、异形地块。

3整合用地地块面积宜大于被整合用地地块面积。

4整合用地地块周边若有多个被整合用地地块应一次性整合。

第2.3.2条为合理利用空间资源，鼓励相邻地块之间空间共享，在取得相关权益人同意的情况下可采取以下措施：

1若相邻地块之间不设围墙，共用消防通道，相邻建筑之间只控制建筑间距；

2若相邻地块采用建筑拼建，拼建部分可不退用地红线，但必须符合消防等相关规定，拼接建筑立面必须整体设计与实施；

3相邻地块之间地下室可整体设计或通过通道连接、坡道共享。

第2.3.3条住宅用地或兼容住宅的用地内，应设置集中绿地，集中绿地的面积不小于用地规定绿地面积的30%，且应将不小于50%的集中绿地面积临规划道路（河道或城市开放空间）设置，并同时满足以下规定：

1集中绿地进深不小于8.0米，面宽不小于20.0米；

2临规划道路（河道或城市开放空间）的集中绿地计算进深不大于计算宽度的两倍；

3小于160平方米的集中绿地可不临规划道路（河道或城市开放空间）设置；

4规划街头绿地由建设单位负责实施时，该规划绿地可抵扣该项目的集中绿地，但该绿地必须与建设项目统一规划，同步实施，且对外开放；

第2.3.4条室外停车场应采用树荫式停车场（位）设计。

在满足以下规定的前提下，可将室外停车场用地面积的20%计入绿地率：

1停车场（位）用地全部为植草砖铺地；

2停车场（位）用地内平均每个车位一棵树（乔木）；

3停车场（位）的车位尺寸符合国家有关规范的规定。

第2.3.5条对采用树阵植树方式的场地，如均为乔木、树距不大于5.0米、且树阵的用地面积不小于400平方米时，按树阵投影面积计算绿地面积。

第2.3.6条配套设施应按建设规模、性质确定，与建设项目统一规划，同步实施。

配套设施包括：

绿化；机动车、非机动车停车场（库）；门卫（收发）室；市政设施；物管用房；全民健身活动场地；垃圾收集点等。

第2.3.7条拟建居住建筑面积之和大于3万平方米的项目，应配建全民健身活动场所一处，并配置健身活动设施。

其中三环路以内活动场所的用地面积不小于150平方米（可设置于建筑物架空底层内），三环路以外活动场所用地面积不小于200平方米。

健身活动场所用地面积按每3万平方米居住建筑面积为单位递增。

全民健身活动场所宜结合绿地、社区文化活动站等配套设施统一规划建设。

第2.3.8条新建居住建筑及十层（含十层）以上高层建筑，应按以下规定配建物业管理用房（包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等）：

1总建筑面积在10万平方米以下，按总建筑面积4‰配置，且建筑面积不小于100平方米；

2总建筑面积在10万平方米以上、30万平方米以下，按总建筑面积3‰配置，且建筑面积不小于400平方米；

3总建筑面积在30万平方米以上，按总建筑面积2‰配置，且建筑面积不小于900平方米；

4物业管理用房可分处设置，但位于地面以上部分不低于50%且每处建筑面积不小于100平方米。

5居住建筑配套的物业管理用房须有1间建筑面积不小于30平方米的业主委员会活动室且设置于地面以上部分。

第2.3.9条建设用地内临规划道路的地下室，其顶板埋深除符合管线埋设深度要求外，还应符合下列规定：

1超出建筑物范围的地下室顶板低于室外地坪应不小于0.6米；

2位于集中绿地范围内的地下室，其顶板覆土应不小于1.2米。

第2.3.10条建设用地内应按表2.3.10的规定配建机动车、非机动车停车场（库）。

表2.3.10建设用地配建机动车、非机动车最小控制指标

建筑类别

机动车

（车位/100㎡建筑面积）

非机动车

（辆/100㎡建筑面积）

二环路以内

二环路以外

住宅

0.7

1.0

1.0

保障性住房

（经济适用房

农迁房

拆迁安置房等）

0.7

0.7

1.5

宾馆、酒店

0.5

0.8

-

办公楼

0.5

0.8

0.4

商业场所

0.5

0.8

3.0

医院

0.5

0.8

1.5

体育馆

2.5

2.5

20

影剧院

3.0

3.0

15

展览馆

0.5

0.8

1.0

非生产性工业

0.5

0.8

0.4

工业品销售维修用地

0.5

0.5

-

注：

1、含有住宅项目的建设用地内地面不宜停车，少量的地面临时停车不计入停车位指标；其它建设用地内地面停车率不宜超过20%。

2、地铁1、2号线其地铁出入口街坊范围内的项目，如果其停车位确不能达到以上指标，可在满足交通影响评价的基础上适当下浮，下浮的最大幅度不大于20%。

3、含有住宅项目的建筑配建机动车停车库建筑面积按每个停车位不小于30平方米控制。

4、凡本表中未予以明确配建停车位数量的，以规划设计条件确定要求为准。

5、1分区内机动车机械停车位数量不大于总机动车停车位的50%，其余分区范围内的不大于25%。

6、本指标为相应建筑形式的建筑面积须配置的规划车位数量控制下限值。

第2.3.11条除安全、保密等有特殊要求的项目外，建设用地与规划道路（河道或城市开放空间）的分隔宜采用透空栏杆（围墙）、绿篱、绿化、水景等形式。

确需建围墙的，应符合以下规定：

1通透式围墙通透率应大于70％，通透部分的绿视率应达60％以上；

2绿色植物墙绿化覆盖率大于80％，无枯、死、残缺植物；

3确需建实体围墙的，围墙临规划道路（河道或城市开放空间）要砌宽度30.0厘米以上、高度40.0厘米的种植槽，用于种植常绿植物，遮挡墙体，绿化覆盖率要达到100％。

第2.3.12条在规划的公共绿地上配建公共服务设施用房时，建筑高度不大于8.0米且满足以下控制要求：

1用地面积小于1公顷的公共绿地上一律不再配建任何管理用房和服务设施用房，只能配建小型公共配套设施（公共配套设施只能为小于50平方米的公厕或市政配套设施用房）；

2用地面积大于1公顷的公共绿地原则上可配建建筑密度不大于3％的管理用房或公共配套设施；

3公共绿地上不得配建经营性设施。

第2.3.13条对建设用地内的具有一定保护（存）价值的历史遗迹应予保护，并根据相关规定后退保护距离。

第2.3.14条农贸市场建筑高度不大于24米，层数不大于6层，农贸市场建筑面积不小于计入容积率建筑面积的50%并优先设置于地面1、2层。

第2.3.1