住宅项目设施设备运行维护服务标准.doc
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住宅项目设施设备运行维护服务标准.doc
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住宅项目物业管理与服务标准7/7
共用部位、共用设施设备运行管理与服务标准
序号
服务项目
管理与服务标准
记录
一
人
员
要
求
(一)人员配备
1、按照经公司批准的管理处人员编制方案,安排各岗位人员。
2、工程技术人员应具有初中以上学历,有2年以上相应工作经验,身体健康,形象端正,工作认真负责。
3、工程技术人员应有相关专业岗位证书,持证上岗。
4、工程技术人员应无违法犯罪记录、无传染病、精神病及慢性病(如支气管炎、哮喘、慢性肾病、肺结核、肺气肿、高血压、心脏病等)等疾病。
1、《入职通知书》
2、《维修工花名册》
3、《维修工排班表》
(二)技能培训
1、参加并通过入职、岗前培训,考核后上岗。
2、工程负责人应通过专项、岗中持续培训,对工程技术人员进行设施设备运行、维修养护、应急情况处理等技能培训。
3、接受技能培训及通过考核的比例为100%。
4、各类技能培训应形成《培训计划》、签到、考核记录。
1、QEOP6.2/R01《培训计划》
2、QEOP6.2/R02《签到表》
3、QEOP6.2/R03《培训记录》
4、《培训评估表》
(三)技能水平
1、有较强的动手能力,能依据《设施设备维护保养计划》实施共用部位、共用设施设备的维修、养护。
2、熟悉小区环境以及设施设备等基本情况和性能。
1、QEOP7.5.1-4/R01《设施设备维护保养计划》
2、QEOP7.5.1-4/R02《设施设备维修保养验证单》
(四)仪容仪表及言行
1、按规定着工作服,佩戴工作(号)牌、领带,工号牌端正地佩戴在左胸上衣口袋上方。
2、上岗时精神饱满,姿态良好,个人卫生保持清洁,工作服干净、平整,无异味、无破损。
3、工作期间使用文明礼貌用语、说普通话,遇见业户、访客、领导和同事时能主动问好。
1、QEOP8.2.4/R01《巡视检查表》
序号
服务项目
管理与服务标准
记录
二
培训、考核
1、工程负责人拟定年度/月度培训计划并组织实施培训工作,负责培训内容的检查和培训效果的考评。
2、培训范围包括但不限于以下内容:
物业管理基础知识;物业管理相关政策、法规;公众制度;公司管理制度;服务意识;维修工具使用与保养;维修养护安全防范;维修养护工作流程;维修养护服务标准等技能;各类突发事件的应急处理等。
3、每周不少于一次以上的培训/例会。
4、培训方式为讲授、现场操作模拟等。
5、培训实施后,应对培训效果进行考核,包括书面考核、口头提问、实际操作以及平时工作中的效果追踪。
1、QEOP6.2/R01《培训计划》
2、QEOP6.2/R02《签到表》
3、QEOP6.2/R03《培训记录》
4、《培训评估表》
三
监视测量
1、工程负责人应每日对本分口的工作实施检查/抽查。
2、工程负责人应策划监视和测量的项目,包括但不限于以下内容:
员工的服务态度、仪容仪表;维修养护是否符合服务标准;培训效果;维修工具的存放、保管情况;休息室的环境卫生;设施设备的运行、操作、维修和保养过程;设备机站房现场维护情况;采购的备品备件验收、保管、领用及使用情况;各类记录填写情况等。
3、工程负责人工作检查应形成工作记录。
4、当检查结果有不符合时,应及时采取适当的纠正和纠正措施,并跟踪验证。
5、不符合得到纠正之后,工程负责人应对其再次验证,确保服务符合标准的要求。
1、QEOP8.2.4/R01《巡视检查表》
2、QEOP8.5/R01《纠正/预防措施处理单》
四
停水/电/气管理
1、对突发性停水/电/气,管理处应迅速查明停水/电/气的原因,及时排除故障,同时通知监(消)控中心人员、管理处,向业主做好合理的解释工作。
2、对市政设备造成的停水/电/气,应及时与市政相关部门联系,了解停水/电/气的原因,张贴通知,告知业主。
3、对因维修养护等原因需要停水/电/气的,应尽量安排在合理的时间提前张贴通知,向业主做好解释工作。
序号
服务项目
管理与服务标准
记录
五
电梯
1、遇到电梯发生一般故障的,管理处相关人员应在10分钟内赶赴现场确认,通知电梯维保单位二小时内到达现场处理;发生电梯困人或其他重大事件时,管理处相关人员5分钟之内到场应急处理,专业人员45分钟之内到场进行救助。
2、每天对电梯轿厢内三方对讲、标识、照明、操作面板、电梯门、装饰物等进行检查(不少于电梯总数的20%),电梯运行时无异常声响,舒适感良好。
发现问题及时处理保持必要的记录。
3、每半月一次的专业电梯维保,确保电梯底坑无杂物,轨道润滑油有收集装置,无外溢现象;井道内照明完好;导轨无生锈、油泥现象;钢丝绳无断丝、断股、生锈的现象,钢丝绳表面平层标志明显。
管理处安排专人对电梯保养进行监督,并对情况进行记录。
4、每天对电梯机房进行检查(不少于电梯总数的20%)、维护;电梯机房内配有专用盘车工具、灭火器;室内通风、照明、防水完好,温度适宜;电梯主机运行时无异常噪音产生。
5、每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志,
6、电梯维护保养前提前一天张贴通知告知业户,尽可能减少对业户正常生活的影响。
7、建立电梯运行档案,记录电梯运行情况和维修保养工作内容。
1、QEOP7.5.1-4/R02《设施设备维护保养验证单》
2、QEOP7.5.1-4/R03《运行记录》
3、QEOP7.5.1-4/R04《出入登记表》
4、QEOP6.3/R03《设施设备台帐》
六
消防系统
1、每半年巡视检查园区消防设施1次,查看消火栓、结合器、水龙带、水枪头、报警按钮等是否完好无缺;每月点动消防水泵1次,发现问题及时处理。
2、每年巡视检查园区灭火器1次,保持灭火器压力正常、在有效期内,清洁和锈蚀状况,可以随时启用。
3、每日巡查泵房一次,检查稳压装置、阀门、排水泵、压力表压力、消防水箱和补水箱的水位等工作状态是否正常,保持相关记录;每月清洁卫生一次,保持泵房清洁。
4、每半年一次检查、保养消防泵电源柜、双电源柜、控制柜并记录;
5、每月巡视检查屋顶消防水箱、稳压装置等工作状态是否正常,发现异常及时处理。
6、每年对泵、管道、爬梯等进行整体除绣、油漆一次。
7、入冬前对外露水管包扎、做好防冻处理。
8、每年对消防知识进行二次宣传。
1、QEOP7.5.1-4/R02《设施设备维护保养验证单》
2、QEOP7.5.1-4/R03《运行记录》
3、QEOP7.5.1-4/R04《出入登记表》
序号
服务项目
管理与服务标准
记录
七
工具管理
1、工程维修的工作物品包括:
对讲机、验电笔、万用表、电钻等工具。
2、管理处应遵守物品领用、使用、保管、维护、损坏赔偿以及报废等相关制度。
3、工程维修人员个人工具受控、完好、齐全。
1、QEOP6.3/R07《工具配备清单》
2、QEOP6.3/R08《公用工具管理台账》
3、QEOP6.3/R13《领用单》
4、QEOP6.3/R14《公用工具借用表》
八
- 配套讲稿:
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- 特殊限制:
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- 住宅 项目 设施 设备 运行 维护 服务 标准