定量分析房地产业是重庆市的支柱产业.docx
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定量分析房地产业是重庆市的支柱产业
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译文
定量分析房地产业是重庆市的支柱产业
向为民1,2任宏1
(1.中国重庆重庆建设管理与房地产学院4000442.中国重庆重庆工学院400050)
摘要:
文章将讨论支柱产业的定义和其指标,包括价值增加值占GDP的比例、行业相关程度、需求的收入弹性、就业增长率。
指标的权重取决于其重要程度,对重庆市房地产业的定量分析表明,虽然它的行业相关程度并不令人满意,但是它的首要的三个指标达到了作为一个支柱产业的要求。
综合评价指标表明,房地产业在重庆符合作为支柱产业的要求。
关键词:
房地产业支柱产业评价指标
中国图书分类号:
F293.3
文献标识码:
A
文章编码:
1004-0579(2007)02-0248-05
房地产业在中国正稳步的增长,并逐渐成为一个很有潜力的新兴行业。
同时,重庆市的房地产业投资从1994年的27.91亿元增长到了2005年的517.73亿元。
重庆市政府曾将汽车、摩托车、冶金和化工列为值得特别关注和支持的行业。
不过,什么是支柱产业?
如何评价?
房地产业在重庆满足作为支柱产业的要求吗?
到目前为止,还没有深入的研究探索这些问题。
因此,确定支柱产业的评价指标体系,使某些地区的房地产业成为支柱产业,一方面对房地产的发展有重要意义,另一方面,能够提出一个相关的公式并有助于调整当地经济政策。
1支柱产业和评价指标
支柱产业是指,在国民经济体系中占重要战略地位和在国民经济中持有较大份额的行业或企业集团,它起到支持其他行业的作用[1]。
依据惯例,根据其经济规模,机械、电子、汽车、建筑、石油化工等已上市的行业被列为支柱产业,获得政府的特别关注和支持[2]。
基于各个国家工业化的经验和我国的实际情况,一个国家的支柱产业应该是最大的或者在产业结构中占有相当大的份额;在国民经济的产业链接中处于支配地位,对前、后相关产业有很大影响;在国民经济的增长、国民收入、充分发挥国家的优势和出口收入中发挥关键作用;并能很强的吸收就业[3]。
基于这个观点,提出评价支柱产业的指标:
①s
(价值增加值占GDP的比例)和支柱产业成正相关
=5%
②s
(行业相关性)和支柱产业成正相关
=1.0
③s
(需求的收入弹性)和支柱产业成正相关
=1.0
④s
(吸收就业的比率)和支柱产业成正相关
=5%
为了确定一个行业是否是支柱产业,引入三个系数:
K(支柱产业相关性系数)、f(支柱产业影响比重)和c(支柱产业评价系数):
①k
,支柱产业相关系数
②f
,支柱产业的影响比重
在对各种重要指标和对长久以来一直被我们作为支柱产业的产业,如机械、电子、汽车、化工、石油、建筑分析的基础上,我们尝试确定各指标对支柱产业的影响比重[4],如表1所示,f是由附加价值在GDP中所占比例的重要程度,行业相关程度,收入的需求弹性和反过来对就业增长率的贡献确定的[5]。
表1支柱产业的影响比重
f代表评价支柱产业的影响比重
③ci支柱产业评价系数
因此,下面的公式可以作为确定一个行业为支柱产业的依据。
在对各种支柱产业调查的基础上,我们认为,只有当c≥0.7时(f1是必要条件,并慎重考虑另外两个),这个行业可以被定为支柱产业。
1994年,中国进行了国民经济的分类和编码,房地产业成为一个独立的范畴。
这篇文章中涉及的信息全部源于1994年以后。
2识别:
房地产作为支柱产业
2.1房地产业的附加价值在GDP中所占的比例
目前,评估房地产业的附加价值包括[6]:
①房地产开发与经营企业包括的活动②政府相关部门的房地产行政活动③农村居民和城市居民的自住房屋④房地产机构的活动。
表2展示了房地产业附加价值在GDP中所占的比例。
从表2可以看出,重庆房地产业从1994年到2005年的增长速度很不相同,1994年占GDP比例最低是1.46﹪,2000年最高是5.00﹪,2000年以后均在4%以上。
由于目前的统计资源有限,评价房地产业的增长率,缺乏系统全面的基本数据,未考虑到为赚取利润出租他们房屋的农村和城市居民,企业、行政事业单位及政府部门为员工及其家人提供住房服务。
表2重庆房地产业附加价值占GDP的比例
数据来源:
重庆统计年鉴(2006.41-44);GDP、P和ZJZ分别代表重庆市的GDP、房地产附加价值在GDP中所占比例和重庆房地产业的附加价值。
目前,中国城市和城镇的存量房会被用来租赁,在许多地区会被排除在外,在另外一些地方会被低估。
LiuHongyu把这部分计算到评估中去。
据估计,1996年到2000年平摊的房地产业附加价值在GDP中占6.1%。
在重庆这个比例要远大于全中国[7],能够被看做达到这个支柱产业标准的产业。
因为s1﹥
1,所以f1=1,又k1=0.4
因此ci=f1k1=1×0.4=0.4
2.2房地产业的影响因数和行业相关性系数
影响因素可以用以下公式来表示,它反映在国民经济中增加某个因素的一个单位对产品需求施加在所有影响国民经济的因素的影响程度[8]。
行业相关度可以用以下公式表示,它反映在国民经济中增加某个因素的一个单位对需求反应感受到的影响程度。
在公式
(1)
(2)中,
是矩阵中i列的和,
是矩阵中j行的和。
是矩阵中列的和的平均。
基于以上的计算方法,利用输入表格和输出表格,重庆市在1997年的40×40和2002年的42×42的工作,计算出1997年至2002年房地产业的影响因素和行业相关性系数,1997年分别是0.76和0.46,2002年分别是1.11和0.52。
仅在2002年的影响因数大于1,其余指标均低于社会平均水平,并没有满足作为支柱产业的要求。
不过,2002年这两个指标明显高于1997年。
因为s2﹤
2,所以f2=0,又k2=0.3
故c2=f2k2=0×0.3=0
2.3房地产业的需求的收入弹性
我们以房屋为对象,代替房地产业的需求的收入弹性(房地产主要是由房屋组成)。
房屋的需求的收入弹性(简称为“收入弹性”)的定义是转移住房需求的比率和家庭收入比率之间的百分比。
如果假定η为需求的收入弹性,那么
。
该公式中,H代表房屋的需求数量,即在一段时间内,通常是一个月或一年中,一个家庭消费的的房地产服务的数量。
ΔH代表需求变量,Y为家庭收入,ΔY为收入变量。
假设住房需求的函数[9]
Ph代表住房面积单价P0代表其他商品的价格。
因为收入增长量和总价格增长保持不变,所以β1+β2+β3=0,这里u是误差项,因为
,所以β1和β2分别代表住宅需求的收入弹性η和价格弹性ε。
①住房消费金额H
住房消费金额H是指一个家庭在某一特定时期内,通常是一个月或一年中,消费的住房服务。
住房服务,是指提供给家庭的作为收容所、休息、娱乐和生存空间的服务和各种因素,如住房面积、质量和社会环境等。
住房服务,即住房消费金额H中,房屋消费数量难以测量,常常把它转化为每一个时间单位住房支出,用公式Eh=PhH表示。
线性变换可以得到
Eh(每一个时间单位住房支出)可以由市场租金体现。
一般情况下,在世界范围内,个人拥有的房屋,采用“平等租金”,即市场上和出租的房屋有相似的区位和质量房屋的租金,换句话说,在单位时间住房的成本。
②家庭收入Y
家庭收入是指所有家庭成员的收入。
它也指可支配收入之和,即工资收入和财产转让所得减个人所得税。
③房屋价格Ph和其他商品的价格P0
住房价格、单位住房服务价格,通常是由在相同质量下影响房价的因素表示。
这个单位住房服务价格在同一区位是相同的,而这个不同住宅的总价格不同(或单位面积的住房的不同)反映了房屋消费数量(包括面积、区位和环境)的差异。
同样地,其它商品价格由其他商品的物价指数表示[10]。
ZhengSiqi[11]通过问卷调查的方法收集资料。
处理采集到的数据后,他建立了一个简化的模型,即㏑Eh=β0+β1ln(Y)+u,在这个模型的基础上,他算出了2000年北京房屋的需求的收入弹性是0.86。
而WangJinming和GaoTiemei[12]在一年的贷款利率,以房屋售价和城市居民人均可支配收入代替,对1996年到2002年商品房季节销售统计的基础上,计算出全国房屋的需求的收入弹性为1.58—1.66,呈现出下降趋势。
对需求的收入弹性综合分析,表明它满足作为支柱产业的要求。
因为s2﹥
2,所以f2=1,又k2=0.2
故c3=f3k3=1×0.2=0.2
2.4房地产业吸收的就业人口
1994年,重庆市房地产业的从业人口是9100,2005年达到58300。
房地产在整个劳动力市场吸收到就业人口数量有一个大的波动,1995年的降到最低1.10%,2000年最高为80.94%,平均为20.54%。
表3列出了详细数据。
从表3可以看出,重庆房地产业吸收的就业人口数量符合作为支柱产业的指标。
因为s4﹥
4,所以f4=1,又k4=0.1
故c4=f4k4=1×0.1=0.1
表3重庆房地产业吸收的就业人口增长率单位:
10万
资料来源:
《重庆统计年鉴》(1995-2006);total代表重庆总的劳动力;fdc代表重庆房地产业吸收的就业人口,growthrate代表吸收到房地产的就业人口比率的增长率
3结论
通过揭示支柱产业的定义和内涵,定量分析前面提到的指标表述如下:
①重庆市房地产业附加值在国民生产总值(GDP)占不同比例,超过了估计的数值并在不断上升,达到了支柱产业要求的指标。
②房地产业的影响因数和行业相关性系数不满足支柱产业要求的指标。
③房地产业需求的收入弹性估计值平均数大于1,满足支柱产业要求的指标。
④每年房地产业吸收的从业人口正变得越来越多。
随着房地产行业投资的增加,就业数量呈线性增长,满足了支柱产业要求的指数。
所以它应该被认定为支柱产业,得到更多的关注和支持。
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(中国)
(主编:
WangYuxia)
附:
英文原文
译文原文出处:
北京理工学院学报,2007年第16卷第2期。
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