运用中国特色的社会主义理论分析试论小产权房是否应该转正2.docx
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运用中国特色的社会主义理论分析试论小产权房是否应该转正2
试论“小权房”是否应该转正
--运用中国特色的社会主义理论分析
提纲
一、小产权房的概念及内涵
(一)、小产权房的概念
(二)、小产权房的内涵
二、小产权房产生的背景及现状
(一)、小产权房产生的背景
1.城镇化建设和城乡一体化进程加快
2.房价格持续飙升与城乡贫富差距的不断拉大
3.保障性住房体系不完善
4.城乡二元制是小产权房产生的根本原因
5.地方政府的管理不到位促成其快速发展
(二)、小产权房的现状
三、如何正确处理小产权房问题
1.从思想理论层面看
2.从制度层面看
3.从政府政策层面看
4.从社会层面看
5.从个人层面看
四、解决“小产权房”问题的建议
五、结语
正文:
一、小产权房的概念及内涵
(一)、小产权房的概念
“小产权房”又叫做“乡产权房”,是相对于国家颁发的产权证而言的,国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”,“小产权房”是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
广义的“小产权房”,是指不完全产权房屋,即未办理统一规划、征收和出让手续,直接在国有或集体所有土地上,违法违规建设或超标准建设所产生的房屋,即违建房。
狭义的“小产权房”是指在农民集体土地上,由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设,未缴纳土地出让金等费用,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。
本文讨论的是指称的小产权房,是指未经依法征地、出让、规划、审批等程序,由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后,在未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证),未交纳土地出让金和各种税费的情况下自行开发建设,在未办理《商品房销售(预售)许可证》和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的情况下对外销售,并由卖房者向购房者发放乡镇人民政府或村集体组织制作的“房产证”,产权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房,亦可称为“小产权商品住房”。
(二)、小产权房的内涵
小产权房的内涵概括为如下五个方面:
一是小产权房建设用地为农村集体土地,而非经过招、拍、挂等方式取得的城市国有土地;
二是小产权房建设未经土地、规划、建设等主管部门许可,项目未经投资主管部门核准或备案,也没有经过农村土地征用为国有土地以及国有土地“招、拍、挂”等建设环节,因而不符合国家相关建设程序;
三是小产权房建设未缴纳国有土地出让金和相关税费,无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证;
四是小产权房一般不应包括农民建造的超出其自身居住需求的、主要用于出租的房屋,而仅指出售给非本地农村居民包括城镇居民和外地进城务工人员的房屋。
换句话说,农民在宅基地上建设的用于出租的房屋,不应视为小产权房;
五是“小产权”是针对“大产权”即完全产权房而言的,只有经过依法登记、“三证”(房屋所有权证、国有土地使用权证、契税证)齐全的房屋才是完全产权房,故小产权房没有真正法律意义上的产权。
购买小产权房只能获得乡镇政府的集体土地使用权证或村民委员会的盖章证明。
二、小产权房产生的背景及现状
(一)、小产权房产生的背景
1.城镇化建设和城乡一体化进程加快
这是小产权房产生的时代大背景,自十六大以来我国城乡一体化建设发展迅速。
在党的十六提出“统筹城乡发展”的战略思想之后,我国的城镇化建设的步伐随之明显加快,党的十七大提出了“改善民生,加速中国城镇化建设,形成城乡一体化”的发展规划,十八大报告明确提出了“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路”。
根据国家统计局网站公布的数据显示,2002年至2011年,我国城镇化率以平均每年1.35个百分点的速度发展,城镇人口平均每年增长2096万人。
2011年,城镇人口比重达到51.27%,比2002年上升了12.18个百分点,城镇人口为69079万人,比2002年增加了18867万人;乡村人口65656万人,减少了12585万人。
(附表1)
表12002-2011年全国城镇人口比重
年份城镇人口数(万人)
城镇人口比重(%)
比重比上年提高(百分点)
2002
50212
39.09
1.43
2003
52376
40.53
1.44
2004
54283
41.76
1.23
2005
56212
42.99
1.23
2006
58288
44.34
1.35
2007
60633
45.89
1.55
2008
62403
46.99
1.1
2009
64512
48.34
1.35
2010
66978
49.95
1.61
2011
69079
51.27
1.32
大量的农村人口涌向城镇,对城镇的住房供应提出了要求,推动了房价的进一步上涨,当高昂的房价成为他们落户城市的意愿的障碍时,低价小产权房就有了市场。
同时,农村人口越来越少,农村中土地大量闲置,农村集体组织都希望通过把土地转化为资本增加收益。
这些因素为小产权房的发展壮大提供了廉价的供应地和广阔的消费市场。
另外,随着城乡一体化建设步伐的加快,新农村建设对农民住房环境提出了要求。
农村中,连栋成区的住宅开始兴建,这些住房生活设施完善,容积率和价格都远低于城市商品房,因而吸引了很多城市居民前来购买。
这又进一步刺激了小产权房的发展。
2.商品房价格持续飙升与城乡贫富差距的不断拉大
从1998年国家开始实行货币化分房开始,中国房地产业迎来了高速发展,地价一度屡创新高,与此相应的是房价的飙升,根据相关数据显示,从2004年至2013年11月,北京、上海、深圳的商品住宅每平方米均价上涨幅度惊人,分别为:
北京--从4747元上涨到36373元;上海--5761元上涨到28343元;深圳从6385元上涨到24136元。
但是,城镇居民的收入并没有和房地产价格同比增长,相反差距越来越大。
根据华中师范大学中国农村研究院2012年发布《中国农民经济状况报告》显
示,城市、农村的基尼系数都不到0.4,而全国的基尼系数达到0.445。
农村内部最高收入家庭人均收入是最低收入家庭的7.5倍(2010年),城镇最高收入家庭的收入是最低收入的家庭收入的10倍(2010年,按统计数据)。
而全社会范围内看,最高收入群体(10%)是最低收入群体(10%)的23倍。
这说明了中国的贫富差距十分严重,而面积最大、影响人数最多、最为深刻的贫富差距发生在城乡之间。
研究进一步发现,务工与务农收入差距是导致收入扩大的重要因素。
数据显示,2011年农民工资性收入增长对农民人均收入增长的贡献率达到70.98%,而传统的农业家庭经营性收入、财产性收入及转移性收入,对农村人均收入增长的贡献不足三成。
商品房价格的上涨滋生了其产生的土壤,城乡贫富差距的不断拉大造就了小产权房的刚性需求。
3.保障性住房体系不完善
当前,我国保障性住房建设任务采取中央定规模、然后层层向下分解的模式,没有充分考虑地区间经济发展差距和对保障性住房的需求差异,这导致了房源不足与过量配置并存的局面;此外,保障性住房的建设标准由国家统一规定,没有充分考虑不同地区人们的居住习惯和居住要求,搞“一刀切”,也导致一些地方(特别是县级城市)保障性住房适应性不足和闲置。
而在分配环节政策上,多采用收入标准和住房面积标准,这容易出现执行异化,滋生不公与腐败。
由于我国保障性住房体系不完善,使原本可以享受保障性住房的家庭得不到应有的福利,但是单凭自己的能力又无法支付高昂的房价。
根据建设部、民政部的一项调查显示:
全国城镇低保家庭中约有400万户住房困难,截至2006年底解决了26.8万户的住房困难,仅占6.7%,覆盖面未达应保障户的10%。
这些应该主要由政府承担的社会责任,却因为种种原因转嫁给了公民个人,使得他们在解决住房需求的时候只能铤而走险选择廉价的小产权房。
4.城乡二元制是小产权房产生的根本原因
我国土地归国家和集体所有,国有土地有着完善的土地使用权拍卖市场,可建造商品房上市流转,并由国家房管部门颁发房产证。
但是集体所有土地却不能自由上市交易,必须先经过国家征收,在这个低征收、高转让的过程中,丰厚的土地增值利益进入了政府的腰包。
由于财政收入很大部分依靠土地的收益,所以政府把国家所有和集体所有的土地都垄断在自己手里,不允许集体所有土地独立的进入土地一级市场。
长期以来实行二元土地制度,但又使国家和集体所有的土地,“同地不同权”,“同地不同价”,地价的巨大差距和利益的分配不公,导致了农村地方政府和村集体及农民的集体造“小产权房”行为。
5.地方政府的监管不到位、执法不严
地方政府监管不到位、执法不严格形成负面示范效应。
执法不严使得购买小产权房的人抱定法不责众心理,而刚性的需求助推了小产权房存量快速扩张。
有关专家认为,虽然国家有关部门三令五申,但一些地方相关部门未能及时果断清理,导致“小产权房”逐步做大成为顽症。
同时,一些开发商也把手伸到了小产权房开发上。
调查发现,小产权房所占的土地没有经过性质变更和上市拍卖,往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发。
开发商为了利益、村镇干部为了好处,双方一拍即合,导致小产权房绕过监管上马开工。
二、小产权房的现状
据全国工商联房地产商会2012年发布的数据显示:
1995-2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米,而非官方的数据远远超过这个数字,有数据显示,至2007年全国的“小产权房”面积已累计超过60亿平方米。
显然,目前的“小产权房”面积,肯定远高于这个数目。
这也意味着,“小产权房”已成为全社会居民住房的重要组成部分,已经没有办法再在改革过程中继续回避和拖延这个难题。
从法律层面来看,“小产权房”存在难以突破的障碍。
但如果草率出台相关政策,很有可能留下许多“后遗症”。
而从实际情况来看,又存在许多必须破解的理由。
因为,随着城市房价的节节攀升,起来越多的城市中低收入居民,选择到城郊建设“小产权房”。
也就是说,拖的时间越长,解决的难度就越大。
更重要的,一些城市的“有钱人”,也在想方设法到郊外建设“小产权房”,以便于改革措施出台时,能够好好地“捞一把”。
这也意味着,有关“小产权房”的问题,已不是好不好解决、如何解决的问题,而是必须尽快解决的难题,否则,带来的风险和隐患更大。
事实上,虽然在政策和法律层面没有对“小产权房”的权属予以确认,但是,在实际操作过程中,许多地方为了城市建设的需要,已经对“小产权房”进行了实质性的确认。
也就是说,已经按照权属明确的方式,对征地拆迁过程中的“小产权房”按照商品房予以作价。
为什么近年来城郊居民建“小产权房”的热情大增,很大程度上,也与实际“认账”有着密不可分的关系。
如此一来,如果新的政策不能对“小产权房”的事实权属予以确认,将有可能引发“小产权房”所有者的不满,并有可能引发许多社会矛盾。
三、正确看待小产权房问题
1.从思想理论层面看
“小产权房”在改革开放初期的珠三角地区就已经出现,之后随着改革开放的深入而不断发展壮大,可见,“小产权房”问题是一个具有中国特色的问题。
马克思主义的辩证法和唯物史观认为,凡事必有其两面性和历史性,“小产权房”是我国改革开放初期这一特定的社会历史条件的产物,其产生、存在和发展有其必然性,在我国的社会主义建设的历史进程中必然有其特定的历史意义和价值;“小产权房”的出现既有其负面的影响,也有其正面的作用,我们不应片面地看问题,只有用辩证的思维和历史唯物主义观去分析和认识它,我们才不会因一叶而障目,一言以蔽之。
中国特色社会主义理论进一步丰富和发展了马克思主义的哲学思想,这一理论,为我们观察、分析、解决现阶段中国经济社会发展问题,提供了科学的世界观和方法论。
在“小产权房”问题上,我们只有解放思想、实事求是,坚持以科学的发展观科学地分析当前所面临的国情、党情、民情,“坚持以人为本,树立全面、协调、可持续的发展观促进经济社会和人的全面发展”,以求真务实的态度,结合中国当前的实际情况,统筹协调、兼顾各方利益,我们就一定可以找到正确的解决办法。
2.从制度层面看
长期以来,我国已经形成了中国特色的社会主义经济制度的完整体系,包括以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的经济体制。
公有制经济不仅包括国有经济和集体经济,还包括混合所有制经济中的国有成分和集体成分。
我国选法明确规定了国家和集体都是土地的所有者,即国家和集体平等享有所有权的占有、使用、收益、处分权能。
小产权房是建立在农村集体土地上的房屋,从土地所有者的角度看,其与国有土地理应享有同等的地位,理应同等入市、同权同价。
小产权房占用的集体土地虽没有经过国家征收,但其直接流入土地一级市场是完全有宪法做法律支持的。
而当前的“同地不同权”的城乡二元制土地制度,反而有违悖宪法之嫌。
可喜的是,在十八届三中全会最新通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。
”在这个问题上,党中央已经做出了明确的指示。
3.从政府层面看
我国是从封建主义直接过渡到社会主义的国家,由传统农业经济向现代工业经济过渡的历史进程中,“城乡二元经济结构”现象突出,而政府长期以来实行的二元制度,加剧了城乡之间发展的不均衡及贫富悬殊;特别是二元化的土地交易制度、户籍制度和分割的社会保障制度,很大程度上增加了我国人民群众“安居乐业”的成本,对于低收入人群“安居”甚至遥不可及,小产权房的出现很大程度上满足了一部分诉求,一定程度上缓解了二元制的矛盾。
显而易见,当前政府对待“小产权房”的政策并不够合理,“中国特色”的二元化政策割裂了农村和城市的协调发展,在都属公有制主体的国有和集体上进行了区别对待,在土地市场交易制度的政策倾斜和计划过多,导致了土地利益分配对农民的不公,这是导致小产权房泛滥的根本性原因。
针对小产权房这一具有中国特色的问题,政府层面,最根本的是要尊重历史,尊重现实,彻底取消现有的一切导致二元社会结构产生的各项规章制度。
党的十八大报告提出,促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展,要求“必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点,着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题”,推进经济结构战略性调整。
在十八大的指引下,我国政府部门应该大胆创新,在思维上创新,制度上创新,因地制宜,在政策上则要加以区分,因势利导,在切实保障农村集体和农村居民、小产权房购买者和政府等各方的利益基础上,要尽量利用经济手段、用科学发展的长远眼光来提出对策,解决问题,走出一条符合中国国情,具有中国特色之路。
4.从社会层面看
中国共产党从十六大就开始提出社会主义和谐社会理论,指出社会和谐是中国特色社会主义本质属性,要按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的总要求和共同建设、共同享有的原则,努力形成全体人民各尽其能、各得其所而又和谐相处的局面。
党的十八大报告明确提出:
“加强社会建设,必须以保障和改善民生为重点。
”同时,还强调,“要多谋民生之利,多解民生之忧,解决好人民最关心最直接最现实的利益问题,在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展,努力让人民过上更好生活。
”简单说,就是要老百姓安居乐业,过上幸福和谐的生活。
在我国,房子一定意义上代表了老百姓的“家”,因此也成为了保障和改善民生的一个重点问题。
“小产权房”的出现及其愈演愈烈的现实,代表了很大一部分老百姓,特别是我国人口占大多数的农村老百姓的安居乐业的诉求。
民生连着民心,民心凝聚民力,民生问题与人民群众的生活息息相关,关乎百姓的日常生活,直接反映人民的基本生存、生活和发展的状况,是社会和谐发展最基础的必要条件。
“小产权房”问题关乎民生、民心及社会和谐发展的大问题。
如何维护最广大人民根本利益,满足人民群众不断增长的物质文化生活的需要,实现社会的和谐发展,要求我们贯彻落实科学发展观,以人为本,加快推进社会体制改革,建立完善的社会体制,既要立足当前,着力解决影响社会建设的突出矛盾和问题,又要着眼长远,在体制机制建设和创新上多下工夫。
5.从个人层面看
马克思主义原理认为,人是社会的人,社会是人的社会,人具有个体性又具有社会性,人的个体性与社会性是辩证统一、相辅相成的。
人以个体的形式存在,同时又以社会的形式存在。
人作为独立的个体存在,有维持个体生存和发展的基本需要。
人的需要的满足,自身价值的实现,只能借助于社会,凭借一定的社会关系,通过一定的社会方式和途径才能实现的。
个人与社会的关系,归根到底是个人利益与社会整体利益的关系;个人利益与社会整体利益在根本上是一致的,社会利益是个人利益得以实现的前提、基础和保障着,正确认识享受个人权利、自由与承担社会责任、义务的统一关系。
个人在享受权利和自由时,也必须承担社会的责任、义务。
只有人人承担起自己应尽的责任和义务,为社会多作贡献,社会的财富才能不断地增加,才能为人们享有权利和自由提供雄厚的基础,人也只有在承担社会责任、履行社会义务中,才能使自己的人格健全、品德高尚。
反映到“小产权房”的个人与社会整体的关系上,也是同样的道理。
当我们站在马克思主义的立场,理清了个人和社会的关系,回过头再去看待小产权房的问题,当我们把自身个体融入社会中,把“小产权房”的问题放在整个社会体系中去思考时,我们也许就能够理解当初二元化制度出台的初衷,城乡区别对待的缘由,我们也许就能理解当初党和国家针对当时的国情出台这些方针和政策的意义,我们也许就能体谅伴随着改革开放而出现的这样那样的不可避免的问题,今天看似引世人瞩目的“小产权房”这个大问题,在我国社会主义建设的历史进程中其实不算什么。
事实上,随着改革开放的深入,党和国家很早就意识到了城乡二元制的问题,并一直在努力地改善和解决这些问题。
从党的十六大报告开始就已经提出了要“统筹城乡经济社会发展”的思路,在党的十七大报告提出了“城乡经济社会一体化发展”的战略方针,党的十八大报告进一步提出了“城镇化”建设的具体途径。
随着改革开放的深入,随着中国特色社会主义理论的日臻完善,中国的经济实力日益增强,中华民族的日益强大,我们应该相信国家有这个经济实力,我们党有这个领导能力很好地解决这一问题。
(二)、解决“小产权房”问题的建议
1.修改和完善相关的法律法规,做到有法可依
如《土地管理法》第47条规定:
农民土地被征收之后,各项补偿合在一起最高不能超过这块地征收之前三年平均年产出的30倍,这样的水平难以得到农民的接受。
2.根除城乡二元制,如二元化的土地制度、户籍制度、劳动就业制度,以及分割的教育体系、医疗制度、社会保障制度。
加快城镇化进程,走中国特色的新型城镇化道路
3.明确集体所有土地的权利主体,完善集体所有土地使用权交易的程序,打破政府对土地使用权流转的垄断,妥善处理土地等相关利益分配问题,协调平衡好地方政府和个人,城市和乡村各方利益。
4.健全收入再分配调节机制,缩小城乡收入差距和社会贫富差距。
5.完善和健全社会保障体系。
一方面要加大居民住房保障力度,如要加大廉租房、公租房等保障房建设力度,减少政府对土地财政的依赖。
另一方面,要平抑房价过快增长,对小产权房进行合理疏导。
四、结语
“小产权房”是中国改革开放的特定历史进程中的产物,小产权房问题是一个具体中国特色的问题,其产生、存在和发展有其必然性和特定的历史地位和作用。
中国近代的社会主义革命史和建设史告诉我们,只有运用马克思辩证唯物主义和历史唯物主义的基本原理和方法,结合中国的实际情况,解放思想,实事求是,才能创造性地解决这一问题。
党的十八大为我们指明了方向:
“高举中国特色社会主义伟大旗帜,以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导,解放思想,改革开放,凝聚力量,攻坚克难,坚定不移沿着中国特色社会主义道路前进,为全面建成小康社会而奋斗。
”
“小产权房”因改革开放的发展而出现,也必将因改革开放的深入而消亡。
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