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房监会

深圳应当在全国率先建立房监会

摘要：

2007年以来的深圳房地产市场经历了一轮“过山车”似的行情，市场充满了投机，公众普遍缺乏幸福感。

在此期间，中央与广东地方、深圳本地出台了一系列政策。

　　案号：

SZ201001

　　案由：

遏制房价

　　提案人：

王方

　　界别：

企业界

　　提案背景

　　2007年以来的深圳房地产市场经历了一轮“过山车”似的行情，市场充满了投机，公众普遍缺乏幸福感。

在此期间，中央与广东地方、深圳本地出台了一系列政策。

值得关注的是，在“国四条”出台后，深圳宣布从1月6日开始，展开为期三个月的房地产市场秩序专项整治，范围涵盖开发、中介及估价领域。

深圳市规划和国土资源委员会表示，将严厉打击非法预售、囤积房源以及中介挪用客户资金等行为。

　　中国房地产市场是典型的“政策市”，深圳亦是中央政策的积极响应者。

房地产市场大幅震荡，市场泡沫四溢，政府难辞其咎。

　　深圳是如何造成现在房价与GDP涨幅对比达8倍、房价收入比达15-20倍、租售比达1：

480左右和投资比例超30%的壮观场景的？

深圳楼市如何再发展、如何可持续？

如何避免重蹈覆辙？

　　笔者以为，深圳应该大胆面对现实，坚持“公平、公开、公正”的市场经济与社会保障原则，从制度设计层面上，建立可持续发展的住房保障长效机制。

否则，深圳楼市将折腾不息，涨跌不止。

　　因此，本提案人根据几年的观察提出几点浅见，以供有关部门参考：

　　首先，建立定期的住房工作新闻发布制度。

因为房地产市场需要继续加大透明度，从土地到建筑，再到发售和交易等等，处处疑似有内幕交易痕迹，不时受到各界质疑。

近几年的各种“断供”、“房荒”等谣言，严重扰乱了市场预期，这皆是政府没能及时与公众沟通之故，更是政务信息不透明之故。

定期的住房工作新闻发布制度，要求政府每月或每季度定期向公众报告整治状况、保障房建设进度、主动回答社会各种关于住房疑问，并接受公众举报。

　　其次，建立有效的“住房保障制度”与住房法律保障制度。

深圳市四届人大常委会第三十五次会议于2010年1月19日表决通过了《深圳市保障性住房条例》（以下简称《条例》）。

这可谓是深圳房地产业乃至全国房地产业的一大进步，但可惜没有引起媒体太大关注。

《条例》的意义不在于立法形式，而在于执行。

因为，住房保障是要在法律的保证下推行，只有靠市场与政府两方面共同努力才能解决。

如果商品房市场的基本供应与需求得不到平衡，保障性住房也会受影响。

若经济适用房、廉租房等保障性住房也能参与市场交易，这必将破坏市场秩序。

再加上，有关部门放任市场投机横行，更让住房保障的执行困难重重。

如果连基本的稳定市场交易都保证不了，则公平、正义都是空谈。

当前的《条例》主要涉及的是“保障性住房”方面，而更高意义上的“人居幸福”仍需努力。

　　本提案人建议，深圳应当在全国率先建立房监会。

房监会除了监管保障房建设外，重点监管商品房市场，督促政府供应土地、加强市场秩序管理、严打内幕交易，并向公众及时通报处罚与执行情况。

　　总而言之，当前房地产业发展需要政府重建“信用”，而建立可持续的住房保障制度是重中之重，更是迫在眉睫的问题。

否则，深圳楼市将反复演绎暴涨暴跌行情，市民难以安居，更无法乐业。

　　高房价问题已是千夫所指的社会焦点。

作者以贴近深圳现实的数据、案例对此进行剖析，并提出三条解决应对之策，均有可圈可点之处，虽然限于篇幅未一一展开，对于相关部门而言，仍具备相当的参考价值。

　　点评人：

南都奥一民间提案联合推荐组

中国的住房问题与公共政策建议（2009-10-3007:

33:

02）转载标签：

财经

改革开放以来，伴随着住房制度改革的深化，我国基本建立了与经济体制改革进程相适应的住房新体制，并逐步建立了多项配套制度。

居民的住房状况得到明显改善；以住房为主的房地产市场迅速发展。

据调查，2006年我国城镇居民大部分人均住房建筑面积在25平方米左右，住房自有率达到了80%。

但是，在由住房的政府分配转向市场配置的改革过程中，政府干预既存在缺位，也存在越位和错位等问题。

这使得城镇居民的住房问题逐步演化成为中国经济、社会生活的焦点问题：

不仅中低收入和贫困家庭的住房十分困难。

而且大多居民难以承受不断上涨的高房价，因此，履行政府的责任，建立与市场经济相结合、相适用的住房公共政策体系，成为当前中国的重要民生问题。

一、中国的住房问题及其政策原因

（一）从住房再生环节上看问题

1、土地体系。

虽然土地市场体系相对完善，一方面，在土地所有权和使用权的出租方面市场还没有建立；另一方面，但是无论是在土地征用、土地出让、土地转让，以及土地所有权和使用权的出租市场都还不规范。

农民没有成为农地的主人和平等的市场主体。

在征地过程中，农民作为弱势群体，在土地交易中没有实现平等自由等价的交换。

在住房拆迁市场上，被拆迁人处于弱势地位，在拆迁过程中，被拆迁人的主体地位和财产权利没有得到保障。

2、开发体系。

房地产开发企业规模小，资质差，素质低；内部管理混乱，经营粗放，生产专业化程度低；产品品种少，标准化程度低。

消费者缺乏相关房地产知识和信息，势单力薄、缺乏自我保护意识，加上消费心理不成熟，因而容易产生非理性行为和也容易上当受骗。

住房市场主要由开发商提供的高档商品房、一般商品房，政府控制开发商提供的经济适用房。

自建房、合作建房等多渠道、多层次的开发体系没有形成。

3、销售体系。

房地产一级市场不规范：

信息不对称，交易不规范，大量存在房地产违规交易、欺诈交易和黑市交易；二级市场不发达：

二手房、旧房、包括公房或私房交易数量少、比例低，土地、住房的私自出售、转让一定程度存在。

4、金融体系。

商业性住房金融体系不够完善，房地产资金主要来源于银行信贷，占全部融资的79%；资金的期限不匹配。

押贷款的创新性不够，品种单一，服务体系不发达。

上市融资、信托融资、债券融资、以及其他融资方式十分有限。

直接上市企业仅40多家，上市审批十分严格。

信托产品数量和品种都较少；企业债券受到政府控制；房地产金融的二、三级市场即房地产抵押证券市场没有形成；国外比较成熟的房地产金融的衍生工具在国内还无法出现。

住房消费贷款者势单力薄、不理性、不成熟。

公积金分额有限，政策效果不明显；政策性住房金融体系没有形成。

5、财政体系。

住房保障制度没有纳入政府的公共财政体系，缺乏稳定的资金渠道。

目前，廉租房制度尚未建立稳定的资金渠道，财政资金支持不足、来源渠道不规范、资金不稳定。

现有的财政体系没有将住房保障纳入财政预算，只有少数城市建立了制度性的财政资金供应计划，多数城市依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道。

6、中介服务。

一些城市的中介服务企业规模小，资质差；房地产经纪从业人员素质低，注册房地产经纪人所占的比重仅2%；中介服务业发展不平衡，一些城市发展过快，供给过度，一些城市发展滞后，供给短缺；有些城市中介服务业存在严重的恶性竞争；有些城市个别服务业竞争不充分，存在严重的行业垄断和行政管制。

一些城市的中介机构经营不规范，缺乏诚信，惟利是图；黑市猖獗，有相当数量的房地产中介组织，不经过房地产管理部门的审查，就直接到工商行政管理部门进行登记领取营业执照，开张营业。

7、租赁市场。

完整的住房租赁市场应包括，针对最低收入居民的廉租住房，针对农民工和流动人口的住房，针对低收入和中低收入居民的租赁型经济适用住房，针对中收入居民的普通租赁住房，针对高收入居民的高档公寓。

目前，多层次的住房租赁市场供应体系远未形成。

与此同时，租赁市场黑市严重。

8、物业管理。

一方面，目前存在的物业市场不是规范的买卖双双平等、自由交易物业服务的市场，全国70％以上的物业管理企业由房地产开发企业派生出来，物业管理公司大部分是开发商的“关联企业”，是开发企业强卖服务的不规范市场。

另一方面，对于一些老居住区和旧居住区、房改房、企业事业单位物业项目，目前连非规范的物业管理服务也不存在。

9、住房保有。

消费者对住房消费的租买选择存在观念性障碍，住房自由率偏高；消费者对住房消费的短期风险认识不足，许多投资者和投机者进入住房市场；消费者片面的追求住房的面积、环境、档次，却忽视了住房消费与家庭持久收入之间的关系，一些家庭住房支出占总支出的比例超过50%。

（二）从住房不同的层次上看问题

总体上是结构失衡，房地产过剩与短缺并存。

大量的商品房积压，少数家庭人均住宅面积过大，大多数居民的住房还十分紧张，购房能力十分有限。

1、高档商品房，高档公寓、别墅开发过量，发展过快，空置率高。

市场进行监管不严格；货币政策对其调控不得力；税收调节未实现；政府规劝没有起到引导生产和消费的作用。

2、普通商品房，房价过高。

根据我们的计算：

总体上我国城镇房价与家庭年收入比达到7.6：

1左右。

有些城市超过10：

1；近年来房价上涨过快，有些年份超过居民可支配收入增长，有些城市甚至以年30-50%的速度上涨；商品住房中小户型住房比重较小。

市场进行监管不严格；货币政策对其调控不得力；政府规劝没有起到引导生产和消费的作用。

财政、税收和金融援助和优惠体系没实行；

3、补贴商品房，住房远低于需要的家庭，比例偏低。

目前主要是经济适用房，其开发投资目前也仅占住宅投资的5%左右。

2004和2005年经济适用房开发投资均为负增长，分别下降2.5%和6.8%。

而同期住宅开发投资的增幅均为20%以上。

从投资的绝对量上看，2005年的经济适用房开发投资规模低于2002年的投资规模。

经济适用房开发投资占住宅开发投资的比重也逐年下降，从2002年占住宅开发投资的11%下降到2005年的5.2%。

4、保障性住房。

完全保障和有限保障比例更低。

目前廉租住房的保障面尚不足5‰，目前，我国正处于城镇化快速发展的阶段，流动人口的规模相当大，全国进城务工人员已达1.18亿。

这部分流动人口中低收入人口的比例较大，其住房保障问题目前尚无明确的政策。

本文这部分使用的数据大都是2005年的，事实这几年是上涨过快导致的问题比以上指出的更加严重，

（三）从住房公共政策上看问题

以上问题与住房的复杂特性有关，住房的复杂特性要求其发展要有完善的支撑体系，但是中国住房在六大体系上均存在不同程度的缺陷。

1、法制体系不健全，司法执行不牢靠。

目前，土地征用、出让、转让、储备房屋拆迁等制度不太合理，更不健全；住房的开发、销售、出租、中介、物业等市场制度都不太健全，同时，住房法律也不太完善，司法效率比较低。

2、监管体系不恰当，监管执行不得力。

目前，政府对住房市场的监管存在着横向上，政出多门，互相交叉，互相扯皮；纵向上，头轻脚重，下级管理上级，制度不合理、体系残缺、实施不力的问题。

3、政府干预太过分，住房保障不完善。

参与体系是指政府在直接消费、直接生产（国有企业）、资助补贴和对生产者补贴的参与，以及对市场失灵的补救等参与体系。

目前问题是：

国有企业改制和退出没完成，政府实际上直接经营土地，既是所有者、又是经营者，同时又是监管者；住房保障目前主要采取公积金、经济适用房和廉租房三种形式，对低收入的保障面很低，对中等收入的援助和优惠有限，保障方式重购买轻租赁，保障手段主要是单一的建设。

4、公共服务不到位，住房信息不对称。

一方面，住房商品房市场的信息缺乏和高度不对称；另一方面，涉及政府干预的住房那个相关信息如，住房档案和收入信息系统不健全，无法准确界定住房保障对象，从而出现保障供给与实际保障对象错配的问题。

如经济适用房制度，个别城市在实行过程中，虽然制定了供应对象的标准，但缺乏严格的审核制度；或即使建立了审核制度，但缺乏对申请人住房状况和收入状况的真实掌握，无法准确审核保障对象的实际

5、税费结构不合理，税费种类不简明。

我国住房税费种类繁多，目前住房直接有关的税种多达12种；收费项目一般几十种，多的地方甚至超过百种；税费体系中租、税、费混杂现象严重；结构不合理，取得税低，保有税低，流转税高。

与此同时，偷税、漏税和逃税现象严重。

6、调控手段不经济，调控部门不配合。

目前中国的住房宏观调控主要是通过行政手段或者行政审批进行，包括土地审批、项目审批、资金信贷审批。

同时由于偏颇的政绩考核机制和各级政府部门出于自身利益考虑，加之各级政府及部门之间没有形成信息共享、对话平等、协调配合、行动一致的决策体系和机制，关于经济运行状况难以达成共识，政策时常相互矛盾，宏观调控常常难以奏效。

二、政策建议

为了促使中国住房市场健康的发展，建立一套市场和政府职能相互补充、相互协调的制度和政策体系是当务之急。

按照“三维矩阵”政策分析框架，提出下面的政策建议。

（一）健全多环节的市场体系，建立多环节的保障性体系

1、土地市场体系。

培育独立自主的土地征用、出让、转让等土地市场主体，包括供给主体和需求主体，探讨建立农村土地所有权和使用权出售和出租的新形式。

建立城镇土地使用权租赁市场。

推进经营性单位划拨土地和无偿占用土地向有偿占用土地转变。

2、开发及销售市场。

完善住房开发市场体系：

鼓励通过竞争实现企业集约化、规模化和品牌化，提高开发企业资质和素质；积极推进住房生产的专业化、标准化和规模化，实现住房产业化。

开放自主建房、合作建房等市场。

规范住房一级市场，开放和规范房屋销售的二、三级市场。

3、金融市场体系。

加快健全金融市场体系；建立多元化、多层次的住房金融体系。

在完善住房信贷体系的同时，积极培育和完善住房债券、股票、信托和基金等市场。

积极培育住房金融二级市场，尤其是应该积极推动住房贷款证券化。

健全政策性金融体系，扩大公积金的覆盖面。

4、中介市场体系。

加强职业培训，促进住房中介从业人员在业务素质上实现专业化，在从业方式上实现职业化。

促进住房中介机构成为有品牌、有实力、规范经营的中介企业。

支持住房经纪行业组织建设，注重充分发挥住房经纪行业的自律作用，规范和健全经纪中介服务体系。

5、租赁市场体系。

积极发展和规范经营性房屋租赁市场体系。

增加保障型租赁住房供应体系，完善廉租住房制度，建立保障对象档案，多渠道筹措廉租住房资金，逐步扩大廉租住房制度覆盖面。

研究并解决外来务工人员住房解决的办法。

6、物业市场体系。

加强物业管理劳动力职业培训和人才培养，促进物业管理劳务人才队伍的职业化；促进物业管理公司的独立化、专业化发展，鼓励物业管理公司之间的公平竞争，建立规范的物业管理市场，鼓励物业管理服务的区域化和连锁化经营；促进物业服务专业化、品牌化、规模化和产业化；推进老住宅区和旧住宅的物业管理体系建设；改善新住宅区的物业公司与业主的关系。

（二）转变政府干预市场的方式，完善住房公共政策体系

1、制定实施《住房法》，建立完善可靠的法制体系

推动土地征用制度改革，保证其公平交易的市场化取向，同时建立失地农民的就业援助和社会保障制度。

积极推动土地批租制度的改革，建立物业税制度。

进一步推进住房业的市场化改革，制定并完善法律法规。

土地市场法制。

创新农村土地制度，积极探索集体非农建设用地进入市场的途径和办法。

创新土地征用制度，抓紧出台新的土地征用办法、补偿标准和补偿机制，严格区分公益性用地和经营性用地，明确界定政府土地征用权和征用范围，保障农民作为土地产权主体的权力；建立公益性用地要实行征地价格听证会制度，建立健全失地农民就业安置和基本生活保障制度。

经营性用地要退出政府征用范围，按市场规则运作，全面推行土地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度。

建立土地基金制度。

改革和完善土地储备制度，降低行政垄断，促进公平竞争。

改革城镇国有土地批租制度，建立物业税制度。

改革土地出让转让制度，减少划拨用地，取消协议出让土地，完善土地招标和拍卖制度。

改革拆迁制度，保障居民对拥有产权的住房拥有完整的所有、使用、支配、处分和收益的权利。

其土地使用权应依立法的形式予以保护，建立并实施拆迁听证制度，完善听证程序，落实听证回避制度，在听证过程中全面审核证据和法律依据。

销售市场法制。

推进企业制度改革，引导和促使住房企业进行股份制改造，建立现代企业制度。

制定并执行住房开发、经营、交易等制度和条例。

健全住房交易制度。

改革社会保障性住房补贴制度，取消经济适用房，转变补贴方式，将住房补贴发到居民手中。

金融市场法制。

加快推进利率、汇率金融体系市场化改革；加快国有金融机构的股份制改造，完善金融企业的经营管理制度；完善金融机构商业性住房支持的担保、保险等金融制度；探索建立政策性住房支持的各项金融制度；建立商业性住房金融和政策性住房金融有效结合的制度，完善住房公积金政策法规和各项制度。

中介市场法制。

加强住房中介市场的制度建设，完善规章制度，打破地区和中介行业内部的垄断，通过经济和法律的手段对不正当竞争采取积极有效的措施予以制止，为住房中介服务创造良好的发展环境。

同时要完善对市场主体的奖惩制度（包括物质和精神两方面），强化激励机制。

租赁市场法制。

政府有关管理部门应加强住房租房中介市场的制度建设，完善规章制度；完善廉租房供应体系，探讨转变补贴方式，将廉租房补贴“从砖头补向人头”。

探讨解决外来务工人员的住房保障制度。

物业市场法制。

在已出台的物业管理条例、规定和管理办法的基础上，进一步完善相关法律法规和制度，规范物业管理公司产生和发展的机制，完善物业管理市场的规则制度，加快物业管理的市场化、规范化运行的进程。

加快住房立法，建立和完善包括宪法在内的涉及住房的相关法律条例的基本体系，修订有关住房现行法规；建立《住房法》；确保市场运行完全置于法规约束之下，加强执法的监督，严格追究行政机关及其工作人员的违法违纪责任；严格执法，严惩住房领域的各种侵权、违法和犯罪行为

2、建立顺畅得力的监管体系，反对住房市场领域的垄断

建立独立的房地监督管理委员会，理顺监管关系，制定完善的市场准入标准，对垄断、价格、质量的监管程序、标准、规则和办法实施恰当得力的市场监管。

打破行政垄断和市场垄断，维护市场秩序，保护公平竞争。

组织体系。

组建中国住房监督管理委员会，将土地征用、划拨、出让、转让和住房的开发、销售、出租、中介、物业等分散于各级政府、各部门的监管职能统一划归新组建的住房监督管理委员会，由中国住房监督管理委员会负责监管全国的住房市场，并向全国各城市派出机构或合并各城市原有相关职能机构，成立城市和区域房地、房监会，并实行垂直领导。

房监会根据完善的市场监管程序、标准、规则和办法，对住房市场的各个市场的准入、秩序、垄断、价格、质量等进行全方位监管。

土地市场。

建立征地监管体系；完善土地用途管制制度；建立行业用地监控体系及制度；完善土地规划监管制度。

加大土地管理执法力度，维护良好的土地市场秩序。

销售市场。

规范、简化住房开发、销售的管理环节，制定住房规划、设计、开发、销售等内容的标准，使住房开发、销售、售后等整个过程，在一个科学有序的管理和统一标准的监控之中进行。

金融市场。

理顺金融当局对金融市场纵横向监管关系，完善银监会对商业性住房金融监管制度体系，制定和完善金融企业的行为准则和业务标准。

完善银监会对住房公积金等政策性住房金融机构的监管制度体系，制定和完善政策性金融机构（包括公积金管理机构）的行为准则和业务标准。

租赁中介。

完善中介监管体系，提高中介行业准入门槛：

一是提高从业人员的资质认证；二是提高从业企业的资质。

建立有效可行的客户反馈投诉体系。

建立行业的自律协会。

建立职业诚信档案，加强对职业道德的监管。

依法严肃查处重大的违法和违规行为。

物业市场。

完善物业管理的服务标准和收费标准，规范、简化、公开和明确物业管理市场的各种审批、监管和许可制度。

加强对物业管理公司和物业管理市场监管执法，保证物业管理公司规范服务和物业管理市场健康运行。

3、改进政府参与市场的方式，提升政府的服务质量

将不同的参与内容落实到不同的参与部门和单位，同时适应市场化和以市场为基础的要求，将政府的直接消费、所有、生产经营、供给资助、市场服务做到恰到好处。

土地市场。

探索政府参与土地市场的新路径，推动政府角色转换。

推行服务承诺制度，完善政府对土地市场的服务。

建立和完善信息披露，加强土地信息披露。

销售市场。

积极推进住房国有企业的出售、兼并、重组、合资和合作。

完善中低级家庭住房的政府资助体系，保证应补中低收入购房者的住房补贴准时足额到位。

推行服务承诺制度，完善政府对开发和销售市场的服务。

建立和完善信息披露制度，加强信息披露。

金融市场。

推行金融服务承诺制度，完善政府对住房市场的服务。

建立和完善住房信息披露制度，加强信息披露。

加快推进个人信用体系建设。

规范政府对社会保障住房金融支持。

积极推进住房金融机构的改革，探索建立政策性金融机构的新形式。

租赁中介。

推行服务承诺制度，完善对中介租赁市场的服务，建立和完善住房信息统计体系和信息披露制度，加强信息披露。

加快推进企业和个人信用体系建设。

完善中低收入家庭租房补助体系，加大对贫困人口和外来务工人员的租房者住房补贴。

物业市场。

推行服务承诺制度，完善对物业市场的公共服务，建立和完善物业服务的信息披露制度，加强信息披露。

参与组织。

理顺政府各部门的关系，将直接消费、生产经营、供给资助、市场服务和市场监管落实到不同机构和部门，包括公共机构和私人机构，明确分工，各司其责。

4、建立公平合理的税费体系，实现住房分配的转移支付制度

税收汲取不仅是提供服务的前提，也是宏观调控的手段，当前情势下，完善税费体系，首先应开征物业税，而且征税体系既要公平合理，又要简便可行。

土地市场。

借鉴发达国家经验，一是将土地使用税改为地税，把以面积计征改为以价值计征；二是改变70年出让形式，从出让改为租赁，收取适量地租。

同时开征不动产闲置税。

出售市场。

改革开发、流通过程中的税种、税率，减轻税负；减少重复征税；实现国内国外企业公平竞争；开征豪宅、别墅消费税；区别售房类型、持有期间长短，实行差别征税。

中介市场。

清理和减少住房中介领域的各种行政事业性收费，实施一费制，减轻中介机构的税费负担。

租赁市场。

调减出租房税负，活跃房屋租赁市场。

对出租廉租住房和普通住房的出租人实行个人所得税减免等政策，从供需双向鼓励住房租赁市场发展。

物业市场。

清理和减少对物业公司的各种行政事业性收费。

在住房保有环节，开征统一的不动产税，扩大征税范围，把调节对象真正落实到个人财产占有关系上，同时对于低住房面积家庭或经济适用房等政策性住房占有者以及城市低保户，实行税收减免。

5、设立住房政策委员会，建立统一灵活的调控体系

设立住房政策委员会，联合宏观政策和住房的各相关部门，利用多种政策组合体，调控住房市场，使其健康并促进宏观经济健康的发展。

建立住房政策委员会。

在国务院领导下，建立一个常设的政策协调委员会，由总理或副总理任主任，各有关部委负责人参加，定期研究和协调住房的综合宏观政策，各相关部门信息共享、协调配合、行动一致、联席决策，可使住房的政策能够根据市场变化灵活调整。

完善国有土地及经营使用的政策机制。

通过完善土地的国有和经营机制，不仅有利于提高土地利用效率，而且可以将土地作为宏观调控手段，通过对土地市场供应和收回的市场化操作，调整住房与宏观经济。

完善货币政策调节机制。

通过金融体制改革，完善货币政策调节机制，发挥灵活的基准利率、抵押贷款利率、汇率以及公开市场操作等政策手段的作用，对住房市场发展进行有效的宏观调控。

第二，进一步推进住房金融制度改革。

目前，我国初步形成了以商业银行为主体、其他金融机构广泛参与的住房金融机构体系；初步形成了以银行信贷为主、兼有信托和其他方式的住房金融融资体系；住房金融一级市场初具规模，二级市场也在建立之中；为推进住房制度改革，建立了住房公积金制度。

但是，我国住房金融制度仍存在诸如：

融资渠道单一、风险过度集中于银行，政策性住房金融发展相对滞后，市场结构不合理、缺乏风险分担机制，金融产品相对匮乏以及金融风险不断显现等等问题。

参考住房金融制度的境外经验，利用多种形式扩展住房开发建设的融资渠道，完善预售资金管理；加强金融创新，满足多层次住