1A426000 建筑工程项目合同管理.docx
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1A426000建筑工程项目合同管理
1A426000 建筑工程项目合同管理
1A426010建筑工程项目投标
1A426011 掌握房屋建筑工程投标
【案例1A426011】
1.背景
某办公楼工程在施工招标文件中规定:
工程预付款数额为合同价款的10%,在合同签订并生效后10天内支付,当进度款支付累计达到合同总价的60%时一次性全额扣回。
工程进度款按季度支付。
某承包商通过资格预审后,购买了招标文件。
根据图纸测算和对招标文件的分析,确定该项目总估价为9000万元,总工期为24个月,其中:
基础工程估价为1200万元,工期为6个月;上部结构工程估价为4800万元,工期为12个月;装饰和安装工程估价为3000万元,工期为6个月。
该承包商为了既不影响中标,又能在中标后取得较好的收益,决定采用不平衡报价法对原估价作适当调整,基础工程调整为1300万元,结构工程调整为5000万元,装饰和安装工程调整为2700万元。
另外,该承包商还考虑到,该工程虽然有预付款,但平时工程款按季度支付不利于资金周转,决定除按上述调整后的数额报价外,还建议业主将支付条件改为:
预付款为合同价的5%,工程款按月支付,其余条款不变。
该承包商将标书封装好并在封口处加盖本单位公章和法人代表签字后,在投标截止日期前1天上午将投标文件报送业主。
次日(即投标截止日当天)下午,在规定的开标时间前1小时,该承包商又递交了一份补充资料,其中声明将原报价降低4%。
但是,招标单位的有关工作人员认为,一个承包商不得递交两份投标文件,因而拒收承包商的补充资料。
2.问题
(1)招标人对投标单位进行资格预审应包括哪些内容?
【答疑编号10206101】
【答案】招标人对投标单位进行资格预审应包括以下内容:
投标单位组织机构和企业概况;近3年完成工程的情况;目前正在履行的合同情况;资源方面,如财务状况、管理人员情况、劳动力和施工机械设备等方面的情况;其他情况(各种奖励和处罚等)。
(2)该承包商所采用的不平衡报价法是否恰当?
为什么?
【答疑编号10206102】
【答案】恰当。
因为该承包商是将属于前期工程的基础工程和主体结构工程的报价调高,而将属于后期工程的装饰和安装工程的报价调低,可以在施工的早期阶段收到较多的工程款,从而可以提高承包商所得工程款的现值,减少工程后期资金回收风险。
(3)除了不平衡报价法,该承包商还运用了哪几种报价技巧?
运用是否得当?
请逐一加以说明。
【答疑编号10206103】
【答案】该承包商还运用了多方案报价法和突然降价法这两种投标技巧。
多方案报价法运用恰当,因为承包商的报价既适用于原付款条件也适用于建议的付款条件;突然降价法也运用得当,原投标文件的递交时间比规定的投标截止时间仅提前1天多,这既是符合常理的,又为竞争对手调整、确定最终报价留有一定的时问,起到了迷惑竞争对手的作用。
若提前时间太多,会引起竞争对手的怀疑,而在开标前1小时突然递交一份补充文件,这时竞争对手已不可能再调整报价了。
(4)承包商在开标前递交的降低报价的补充资料是否有效?
为什么?
【答疑编号10206104】
【答案】有效。
根据《招标投标法》第二十九条规定,投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,只要书面通知招标人即可。
1A426012 掌握建筑装饰装修工程投标
【案例1A426012】
1.背景
某五星级酒店进行大堂改造装修,业主采取公开招标方式选择施工单位,业主要求投标单位具有装饰设计甲级、施工一级资质,并具有同类工程施工经验。
共有A、B、C、D、E、F六家装饰施工单位报名,经过资格预审,投标单位F因资质证书不符合要求而未通过资格预审。
该工程采用综合评标法,业主要求技术标和商务标分别装订报送,评标规定如下:
(1)技术标40分。
其中施工方案20分,总工期8分,工程质量6分,项目班子3分,企业信誉3分。
技术标各项内容的得分为各评委评分去掉最高分和最低分后的平均数。
(2)商务标60分。
以标底的40%与承包商报价算术平均数的60%之和为基准价,但最高或最低报价高于(或低于)次高(或次低)报价的15%者,在计算承包商的算术平均数时不予考虑,且其商务标得分为15分。
以基准价为满分(60分),报价比基准价每下降1%,扣1分,最多扣10分,报价比基准价每增加1%,扣2分,扣分不保底。
(3)技术标与商务标综合得分最高者为中标单位。
通过资格预审的A、B、C、D、E五家单位在投标截止时间前提交了投标文件,其中E单位将技术标与商务标分别封装,在封口处加盖单位公章和项目经理签字后在投标截止前1天报送招标代理公司,在规定开标前1小时,又递交一份补充材料,修改投标报价,但招标公司有关工作人员以一个投标单位不能提交两份投标文件为由,拒收补充材料。
开标会由市招标办主任主持,市公证处公证人员在开标前对各投标单位的资质进行审查。
并对所有投标文件进行审查,确认A、B、C、D投标文件有效,E投标为废标,正式开标。
主持人宣读投标单位名称、投标价格、工期和有关投标文件的重要说明,见表1A426012-1和表1A426012-2。
各承包商报价和标底表1A426012-1
投标单位
A
B
C
D
报价(万元)
875.76
886.45
934.50
740.78
标底价(万元)
925.60
技术标的综合评分表1A426012-2
投标单位
A
B
C
D
技术标得分
37.55
36.02
35.21
36.42
经过计算按得分最高者中标原则确定了中标单位。
2.问题
(1)从背景材料来看,在该项目招投标程序中存在哪些问题?
作简要说明。
【答疑编号10206105】
【答案】该项目招投标程序中存在以下问题:
1)招标代理公司的工作人员不应拒收投标单位的补充文件,因为E投标单位在投标截止时间之前所递交的任何正式书面文件都是有效文件,都是投标文件的有效组成部分。
也就是说,补充文件与原投标文件共同构成一份投标文件,而不是两份相互独立的投标文件。
2)根据《招标法》,应由招标人(招标单位)主持开标会,并宣读投标单位名称、投标报价等内容,而不应由市招投标主任主持与宣读。
3)资格审查应在投标之前进行,公证处公证人员无权对投标单位资格进行审查,其到场的作用在于确认开标公证性和合法性。
(2)E单位的投标书为何废标?
【答疑编号10206106】
【答案】E单位投标文件仅有单位公章和项目经理签字,而无法定代表人或其代理人的印签,故作废标处理。
(3)请按综合得分最高者中标原则确定中标单位。
【答疑编号10206107】
【答案】计算各承包商的商务标得分
(875.76-740.48)/875.76=15.45%>15%
(934.50-886.45)/886.45=5.42%<15%
因承包商D报价低于次低报价的15%,计算基准价时不予考虑。
基准价925.6×40%+(875.76+886.45+934.5)/3×60%=909.58万元
A单位875.76/909.58×100%=96.28%
B单位886.45/909.58×100%=97.46%
C单位934.50/909.58×100%=102.74%
各承包商的商务标得分为
A单位60-(100-96.28)×1=56.28
B单位60-(100-97.46)×1=57.46
C单位60-(102.74-100)×2=54.52
D单位15
计算各承包商的综合得分
A单位37.55+56.28=93.83
B单位36.02+57.46=93.48
C单位35.21+54.52=89.73
D单位36.42+15=51.42
经过综合评分计算比较可知,承包商A的综合得分最高,选择承包商A作为中标单位。
1A426013 掌握建筑幕墙工程投标
【案例1A426013】
1.背景
某省级机关新建高层办公大楼建筑幕墙工程公开招标,投标人有省内外7家具有一级建筑幕墙施工资质的企业,投标时间是2002年9月。
开标后,由招标代理机构按正常程序组织评标委员会进行评标,评标标准和方法在开标会议上公布,并作为《招标文件》附件的形式同时分发到各投标人。
评标委员会对各投标人的资信、商务、技术标书进行了综合评分,按照得分多少,推荐A、B公司分别为第一、第二中标候选人。
在评标结果公示前,就有投标人对A公司资质和工程业绩提出质疑,并向有关部门投诉。
经A公司提供证明材料并经有关部门核实确认其资质、业绩真实有效。
但招标人认为A公司是同时具有装饰和幕墙施工资质的企业,不如B公司单一幕墙施工资质企业专业,并以此为由否决了评标委员会的决定。
经查阅招标文件和评标标准,均无对同时具有装饰和幕墙施工资质企业的限制性条款。
由于来自外界的种种干扰,这个项目的招标结果一直推迟到超出投标有效期10天以后才公布,最后确定由B公司中标。
因为B公司的投标报价为全部投标报价中的次高报价,招标人对其进行询标,要求它以不高于A公司的报价承包本项目。
B公司对此作出了承诺。
2.问题
(1)评标标准和方法在开标会议上公布是否合法,为什么?
【答疑编号10206108】
【答案】不合法。
《中华人民共和国招标投标法》规定,招标文件应当包括招标项目的技术要求和评标标准等所有实质性要求和条件。
国家发改委《关于进一步贯彻<中华人民共和国招标投标法>的通知》进一步明确规定:
“评标标准和评标方法必须在招标文件中公开载明,并不得随意改变。
凡未在招标文件中公开的评标标准和评标方法,不得作为评标依据。
”
(2)在确定中标人前,招标人与投标人进行承包价格谈判,是否合法?
发生了上述情况应如何处理?
【答疑编号10206109】
【答案】不合法。
《招标投标法》规定:
“在确定中标人前,招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。
”发生了上述情况,应宣布中标无效,谈判双方都应对这一违法行为负法律责任。
按照《招标投标法》规定,对招标人应给予警告,对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
(3)在什么条件下,可以否决第一中标候选人中标?
【答疑编号10206110】
【答案】《评标委员会和评标方法暂行规定》(建设部令第79号)规定:
“使用国有资金投资或者国家融资的项目,招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。
排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同,或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的,招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。
”
1A426014 了解建筑工程招投标要求
【案例1A426014】
1.背景
某省重点工程项目,由于工程复杂,技术难度高,一般施工队伍难以胜任,建设单位自行决定采取邀请招标方式。
共有A、B、C、D、E、F、G、H八家施工单位通过了资格预审,并于规定的时间9月10~16日购买了招标文件。
招标文件中规定,10月18日下午4时是投标截止时间,11月10日发出中标通知书。
在投标截止时间之前,A、C、D、E,F、G、H七家施工单位均提交了投标文件,并按招标文件的规定提供了投标保证金。
10月18日,G施工单位于下午3时向招标人书面提出撤回已提交的投标文件,E施工单位于下午3时30分向招标人递交了一份投标价格下降5%的书面说明,B施工单位由于中途堵车于下午4时15分才将投标文件送达。
10月19日下午,由当地招投标监督管理办公室主持进行了公开开标。
开标时,由招标人检查投标文件的密封情况,确认无误后,由工作人员当众拆封并宣读各投标单位的名称、投标价格、工期和其他主要内容。
评标委员会委员由招标人直接确定,共有4人组成,其中招标人代表2人,经济专家1人,技术专家1人。
评标时发现A施工单位投标报价大写金额小于小写金额;C施工单位投标报价明显低于其他投标单位报价且未能合理说明理由;D施工单位投标文件虽无法定代表人签字和委托人授权书,但投标文件均已有项目经理签字并加盖了公章;F施工单位投标文件提供的检验标准和方法不符合招标文件的要求;H施工单位投标文件中某分项工程的报价有个别漏项。
建设单位最终确定C施工单位中标,并在中标通知书发出后第45天,与该施工单位签订了施工合同。
之后双方又另行签订了一份合同金额比中标价降低10%的协议。
2.问题
(1)建设单位自行决定采取邀请招标方式的做法是否妥当?
说明理由。
【答疑编号10206111】
【答案】根据《招标投标法》规定,省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目中不适宜公开招标的项目,要经过省、自治区、直辖市人民政府批准,方可进行邀请招标。
因此,本案例建设单位自行对省重点工程项目决定采取邀请招标的做法是不妥的。
(2)G施工单位提出的撤回投标文件的要求是否合理?
其能否收回投标保证金?
说明理由。
【答疑编号10206112】
【答案】根据《招标投标法》规定,投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,并书面通知招标人。
本案例中G施工单位于投标文件的截止时间前向招标人书面提出撤回已提交的投标文件,其要求是合理的,并有权收回其已缴纳的投标保证金。
(3)E施工单位向招标人递交的书面说明是否有效?
说明理由。
【答疑编号10206113】
【答案】E施工单位向招标人递交的书面说明有效。
根据《招标投标法》的规定,投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,补充、修改的内容作为投标文件的组成部分。
(4)A、B、C、D、F、H六家施工单位的投标是否为有效标?
说明理由。
【答疑编号10206114】
【答案】B、C、D、F四家施工单位的投标不是有效标。
B单位标书逾期送达;C单位的报价可以认定为低于成本;D单位的标书无法定代表人签字,也无法定代表人的授权委托书;F单位的情况可以认定为是明显不符合技术规格和技术标准的要求,属重大偏差。
A、H两家单位的投标是有效标,他们的情况不属于重大偏差。
(5)请指出开标工作的不妥之处,说明理由。
【答疑编号10206115】
【答案】①根据《招标投标法》规定,开标应当在投标文件确定的提交投标文件的截止时间公开进行,本案例招标文件规定的投标截止时间是10月18日下午4时,但迟至10月19日下午才开标,是不妥之处一;②根据《招标投标法》规定,开标应由招标人主持,本案例由属于行政监督部门的当地招投标监督管理办公室主持,是不妥之处二;③根据《招标投标法》规定,开标时由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构检查并公证,本案例由招标人检查投标文件的密封情况,是不妥之处三。
(6)请指出评标委员会成员组成的不妥之处,说明理由。
【答疑编号10206116】
【答案】评标委员会委员不应全部由招标人直接确定,而且评标委员会成员组成也不符合规定。
根据《招标投标法》规定,评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成,成员人数为5人以上单数,其中技术经济等方面的专家不得少于成员总数的2/3。
(7)指出建设单位在施工合同签订过程中的不妥之处,并说明理由。
【答疑编号10206117】
【答案】在中标通知书发出后第45天签订施工合同不妥,依照《招标投标法》,应于30天内签订合同。
在签订施工合同后双方又另行签订一份合同金额比中标价降低10%的协议不妥。
依照《招标投标法》,招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
1A426020 建筑工程施工合同
1A426021 掌握建筑工程中总价合同模式的应用
总价合同是按商定的总价承包工程,是承包商按签合同时确定的总价,负责按期、保质、保量完成合同规定的全部内容承包工程建设。
以固定总价签约的合同都称为总价合同,又可分为固定总价合同、调价总价合同、固定工程量总价合同等几类,每一种都有其特点和相关条件,在合同条款中有明确规定。
总价合同的风险是偏于承包商,相对发包方有利,常被发包方所采用,通过公开招标(或议标)选择满意的承包商。
它适宜以下项目:
1.工程前期工作充分、扎实,设计依据和基础资料详实而准确,设计工作比较细,设计图纸正确而完整,表述工程内容、工程规模和项目划分清楚、明确。
业主根据这些技术资料进行投资准备和发包工程心中有数,而承包商据此投标报价也有基础。
2.总价合同更适于工程量小、结构简单、工期短、估价方便的中小型建筑工程项目。
3.招标的前期工作做得好,招标(或议标)时留给承包商的时间相对充足。
承包商就获得充裕时间研究招标文件及相关资料,到现场实地考察、了解、核实和收集有关资料,从而使招标作价和编制施工方案更接近实际,不会失控和被动。
4.设计图纸及技术资料完备,合同条件公平、合理,尤其对于关键条款对承包商更有利,如支付、税收、保险、调价、变更、索赔、仲裁等。
1A426022 掌握建筑工程中单价合同模式的应用
1.单价合同通常指固定单价合同,亦称工程量清单合同。
承包商投标报价时,在研究标书文件和合同条款基础上,根据图纸、说明和技术规程,拟定初步施工方案,进行成本计算和分析,再按工程量表逐项填报,由各项工程量的综合,再加上间接费、临时工程费及利润,则构成投标项目的总标价。
2.一般而言,单价合同的结算是以实际工程量及相应不变单价进行计价和付款。
单价合同又可分为估计工程量单价合同、单纯单价合同、单价与包干混合式合同等几种。
3.单价合同适用于下列项目:
(1)合同条款采用FIDIC合同条款,业主委托工程师管理的项目。
(2)普通房建工程,采取的结构形式基本大同小异,有的是标准化和定型化设计,工程量清单比较符合实际。
(3)设计图纸详细,工程范围明确,图纸说明和技术规程清楚,工程量计算基本准确,不能用工程量计算的包干项目明确,目前国内外工程承包合同,采用单价合同较多,而且越来越多。
1A426023 掌握建筑工程中成本加酬金合同模式的应用
1.成本加酬金合同,由业主向承包商支付建设工程的实际成本,并按事先约定的某种方式支付酬金的合同。
在这类合同中,业主需承担项目实际发生的一切费用,因此也就承担了项目的全部风险。
而承包单位由于无风险,其报酬往往也较低。
2.成本加酬金合同的特点是业主对工程总造价不易控制,承包商也往往不注意降低项目成本。
3.成本加酬金合同的适用项目:
1)需要立即开展工作的项目,如震后的救灾工作;2)新型的工程项目,或对项目工程内容及技术经济指标未确定;3)项目风险很大。
1A426024 掌握建筑工程中分包合同的应用
分包合同是指已经与发包人签订建设工程合同的总承包人与第三人之间签订合同,将其承包的工程建设任务的一部分交给第三人完成。
把总承包人与发包人之间签订的建设工程合同称为总包合同,把总承包人与第三人之间签订的建设工程合同称为分包合同。
第三人与承包人共同对发包人承担连带责任。
签订分包合同后,总承包人不仅与分包人就分包工程的质量共同承担连带责任,而且要求总承包人对分包工程起管理之责,否则,将被认定为转包行为。
1A426025 了解建筑工程合同的内容组成
1.国家建设部、国家工商行政管理总局于1999年12月24日发布的《建设工程施工合同(示范文本)》由《协议书》、《通用条款》、《专用条款》三部分组成,并附有三个附件:
附件一是《承包人承揽工程项目一览表》、附件二是《发包人供应材料设备一览表》、附件三是《工程质量保修书》。
2.组成建设工程施工合同的文件包括:
(1)施工合同协议书;
(2)中标通知书;
(3)投标书及其附件;
(4)施工合同专用条款;
(5)施工合同通用条款;
(6)标准、规范及有关技术文件;
(7)图纸;
(8)工程量清单;
(9)工程报价单或预算书;:
(10)双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为施工合同的组成部分。
1A426030 建筑工程施工合同的履行
1A426031 掌握房屋建筑工程施工合同的履行
【案例1A426031】
1.背景
某大型综合体育馆工程,发包方(简称甲方)通过邀请招标的方式确定本工程由承包商乙中标,双方签订了工程总承包合同。
在征得甲方书面同意的情况下,承包商乙将桩基础工程分包给具有相应资质的专业分包商丙,并签订了专业分包合同。
在桩基础施工期间,由于分包商丙自身管理不善,造成甲方现场周围的建筑物受损,给甲方造成了一定的经济损失,甲方就此事件向承包商乙提出了赔偿要求。
另外,考虑到体育馆主体工程施工难度高、自身技术力量和经验不足等情况,在甲方不知情的情况下,承包商乙又与另一家具有施工总承包一级资质的某知名承包商丁签订了主体工程分包合同,合同约定承包商丁以承包商乙的名义进行施工,双方按约定的方式进行结算。
2.问题
(1)什么是工程分包?
什么是工程转包?
【答疑编号10206201】
【答案】工程分包,是相对总承包而言的。
所谓工程分包,是指施工总承包企业将所承包的建设工程中的专业工程或劳务作业发包给其他建筑业企业完成的活动。
工程转包,是指承包单位承包建设工程,不履行合同约定的责任和义务,将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转给其他单位承包的行为。
(2)承包商乙与分包商丙签订的桩基础工程分包合同是否有效?
简述理由。
【答疑编号10206202】
【答案】有效。
根据有关规定,在征得建设单位书面同意的情况下,施工总承包企业可以将非主体工程或者劳务作业分包给具有相应专业承包资质或者劳务分包资质的其他建筑业企业。
(3)对分包商丙给甲方造成的损失,承包商乙要承担什么责任?
简述理由。
【答疑编号10206203】
【答案】对分包商丙给甲方造成的损失承包商乙要承担连带责任。
根据《建筑法》第29条之规定,建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责;分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。
总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。
(4)承包商乙将主体工程分包给承包商丁在法律上属于何种行为?
简述理由。
【答疑编号10206204】
【答案】该主体工程的分包在法律上属于违法分包行为。
根据《建设工程质量管理条例》第78条之规定,下列行为均为违法分包:
①总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的;②建设工程总承包合同中未有约定,又未经建设单位认可,承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的;③施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的;④分包单位将其承包的建设工程再分包的。
1A426032 掌握建筑装饰装修工程施工合同的履行
【案例1A426032】
1.背景
某会议中心新建会议楼,土建工程已先期通过招标确定了施工单位,并且已经基本具备装修条件,为保证内部装饰效果,经研究决定,装修工程部分单独招标,采用公开招标的形式确定施工队伍,在招标文件中
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