深圳市房地产市场形势分析报告.docx
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深圳市房地产市场形势分析报告
2011年深圳市房地产市场形势分析报告
一2011年深圳市房地产市场运行情况分析
1.房地产开发投资和新开工同比增长创5年来新高
2011年,全市房地产和住宅开发投资分别完成590亿元和393亿元,同比增长均达到29%,这一增幅是近5年来的最高水平。
开发投资快速增长的主要原因是2011年保障房新开工7.3万套对于土地购置、土地开发投资和房地产新开工的带动。
2011年商品房和住宅新开工面积分别同比增长33.4%和17.6%,增幅也是近5年来的最高水平,非住宅类新开工面积要大于住宅类新开工的增幅。
新开工的快速增长引致施工面积也出现了2006年以来的最高增幅水平,商品房和住宅施工面积分别同比增长4.9%和3.2%。
图12005~2011年房地产开发投资与增速
图22005~2011年房地产新开工与同比
2.新建商品住房供应继续下降,但下降幅度缩小
2011年,全市新建商品房和住宅批准预售面积分别达到440万和380万平方米,分别同比下降9%和3%,新增供应创历史新低。
但是,考虑到以往各年度(除2008年)新增供应均呈现两位数下降的历史情况,2011年新增供应下降幅度比较小,近年来市场供应保持了相对稳定的趋势,基本上维持在350万~500万平方米。
图32005~2011年商品房和商品住房批准预售情况
3.新建商品住房成交规模继续走低,但降幅趋缓
2005年以来,深圳市新建商品房成交规模呈逐年递减的态势(除2009年)。
2011年,全市新建商品房和商品住房销售面积分别为306万平方米和271万平方米,创2005年以来的新低,同比分别减少16%和14%,但降幅与2010年相比明显减缓。
图42005~2011年商品房和商品住房成交情况
近年来,深圳房地产市场成交规模走势与北京、上海等一线城市保持着基本相同的态势。
但是,在国家加强房地产调控的背景下,2010年以来深圳房地产市场调整的幅度比上海和北京要大。
图5深圳与北京、上海近年来商品住房成交增幅比较
4.新建商品住房均价同比下降明显,新建住宅价格指数环比持续下行
按深圳市房地产信息系统网签数据统计分析,2011年全市新建商品住房均价为19469元/平方米,同比下降2.97%。
根据国家统计局发布的数据,深圳市2011年各月新建商品住房价格指数在8月份达到年内最高值后连续下降,但总体涨幅在一线城市中要高于北京和上海,低于广州。
图62011年1~12月深圳与其他一线城市商品住房价格指数
5.二手房成交规模调整幅度超过一手房
近年来,深圳市二手房成交规模一直处于下降态势(不考虑2009年)。
2011年二手商品房和住宅成交规模分别为682万和511万平方米,是除2008年以外的近年来最低水平,比2008年的历史最低值分别增长38%和46%,说明2011年二手房市场仍然比2008年要好。
同时,2011年二手商品房和住宅仍然出现了39%和45%的同比下跌,接近于2008年的近年来最大跌幅。
与新建商品住房的比较来看,2011年二手房市场的调整幅度要大于新建商品住房市场。
图72005~2011年二手房成交规模及涨跌情况
6.房地产开发用地明显增加,住宅用地增幅较大
2011年,深圳市房地产开发用地供应总量为280.21公顷,同比增加21.22%,占全市建设用地供应的51.62%。
2011年,深圳市房地产开发用地供应的重点在住宅用地,占房地产开发用地总量的92.23%,住宅用地规模同比增加77.27%,商服用地面积同比减少74.49%。
2011年,在房地产开发用地供应中,新增建设用地面积119.96公顷,占房地产开发用地供应总量的42.81%,所占比例较大。
新增建设用地主要集中在宝安区和龙岗区,共占新增建设用地的67.20%,其中宝安区为33.95公顷,占28.30%,龙岗区为46.66公顷,占38.90%。
表1房地产开发用地供应结构比较
二2011年深圳市房地产市场发展综合评价
(一)单项预警指标评价分析
1.房地产投资增长率与GDP增长率之差
2011年,房地产投资增长率与GDP增长率之差为0.1873,处于正常区间。
房地产投资增幅在一至三季度开始高于GDP增幅,相对于上半年,房地产投资增幅明显开始回升。
图81992~2011年房地产开发投资增长率与GDP增长率之差警值
2.房地产投资占固定资产投资比重
2011年,房地产投资占固定资产投资比重为0.2763,处于房地产投资过小区间。
房地产投资规模较上半年出现一定幅度的回升,全社会固定资产投资增幅平稳,房地产投资占固定资产投资比重持续处于过小区间,但比2010年有所回升。
图91992~2011年房地产开发投资占固定资产投资比重警值
3.房价收入增长率之差
2011年,房价收入增长率之差为-0.1219,处于合理区间。
受2010年4月国家出台10号文影响,一至三季度房价涨幅较上半年几乎持平,整体价格仍保持在较高的水平,第四季度开始出现明显的下滑,相对于上年的房价涨幅大大超过收入的涨幅的局势有所扭转,但居民的支付能力相对房价仍存在一定的差距。
图101996~2011年房价收入增长率之差警值
4.房价收入比
2011年,房价收入比是16.7726,超过2007年的高位水平,略低于2010年历史最高值,处于房价收入比过大区间。
1996~2004年期间,深圳的房价收入比一直处于合理区间,且呈现逐年减小的趋势;2005年的房价收入比开始攀升,居民实际购买能力开始下降,房价收入比直接由稍小区间步入过大区间,2006年、2007年房价收入比继续攀升,一度超过15倍,创造了历史的高点。
随着一系列房地产调控措施的实施,2008年房价开始出现结构性调整和回落,房价收入比也小幅下降,仍处于过大区间;随着房价的逐步回落,2009年住房消费需求的集中释放,下半年市场出现了投资性购房增多、价格较快上涨的现象,房价收入比较上年有所增加;2010年,国家及深圳市多次出台调控政策,遏制房价的过快上涨,整体房价水平仍在高位运行,房价收入比快速攀升,达到历史高点,居民住房购买能力下降。
图111995~2011年房价收入比警值
5.商品房新开工面积增长率
2011年,商品房新开工面积增长率为0.3344,处于正常区间。
新开工规模增幅较上半年有所回升。
图121992~2011年商品房新开工面积增长率警值
6.商品房销售面积增长率
2011年,商品房销售面积增长率为-0.1569,处于商品房销售过冷区间。
受2010年4月国家出台10号文坚决遏制部分城市房价过快上涨,严格执行差别化信贷政策,抑制不合理住房需求的影响,投资投机性需求得到一定程度的抑制。
但相对于上年的一至三季度较低的成交量,2011年的一至三季度市场成交有所回升,但从第四季度开始逐渐出现回落。
图131992~2011年商品房销售面积增长率警值
7.住宅销售周期
2011年,住宅销售周期为1.4048,处于住宅销售周期稍大区间,与2010年相比,住房销售速度略有下降,销售周期变长。
图141992~2011年住宅销售周期警值
8.房价增长率
2011年,房价增长率为-0.0084,处于合理区间。
受国家调控政策影响,前三季度房价同比持平,第四季度开始房价明显出现下滑。
图151996~2011年房价增长率警值
9.短期投资率
2011年,短期投资率基本处于过冷区间。
受10号文严格执行信贷政策影响,投资投机性需求受到一定的抑制。
详细来看,上半年短期投资率基本处于正常区间,但呈现震荡下行的态势。
第三季度开始,基本处于过冷区间,存在持续震荡下行的态势。
图16短期投资率警值
10.房地产贷款比
2011年,房地产贷款比为0.4272,处于房地产贷款过大区间,2008年以来,房地产贷款比一直保持在40%左右。
图171996~2011年房地产贷款比警值
11.住宅储备率
2011年,商品住宅储备率为2.3509,处于商品住宅供应过大区间。
按照当年的消化速度,当前的住宅储备量需要两年的时间来消化,处于住宅储备过大区间。
由于2011年市场成交量大幅下降,住宅销售速度减缓,住宅供应相对比较充足。
图181993~2011年住宅储备率警值
(二)综合评价
在2011年的12个指标中,处于正常区间的有4个指标:
房地产开发投资增长率与GDP增长率之差、房价收入增长率之差、商品房新开工面积增长率、房价增长率;处于稍大区间有1个指标:
住宅销售周期;处于过大区间的有3个指标:
房价收入比、住宅储备率、房地产贷款比;处于过小区间的有3个指标:
房地产开发投资、全社会固定资产投资、商品房销售面积增长率。
从房地产开发投资与社会经济发展的协调性来看,2011年深圳市房地产投资增长率与GDP增长率之差处于正常区间,相对于上半年,房地产投资增幅开始回升,且高于GDP的增幅;房地产开发投资增幅放缓,占固定资产投资的比重仍处于过小区间;房价收入增长率之差处于合理区间;但房价收入比仍处于过大区间。
从房地产市场景气程度来看,受2010年4月国家出台10号文影响,2011年深圳市商品房销售过冷区间,坚决遏制部分城市房价过快上涨,严格执行差别化信贷政策,抑制不合理住房需求,投资投机性需要得到一定程度的抑制;商品房新开工规模处于正常区间,新开工规模增幅较上半年有所回升;住宅销售周期处于稍大区间,与上年相比,住房销售速度明显减缓,销售周期变长;房价增长率处于合理区间,受国家调控政策影响,前三季度房价同比持平,第四季度开始房价明显出现下滑;短期投资率基本处于过冷区间,呈现震荡下行的态势,投资投机性需求受到一定的抑制。
整体市场景气程度仍处于较低的水平,调控政策对市场的调整起到了积极的作用,特别是从第三季度开始,新房和二手房价格均呈现下行的态势,深圳楼市的拐点已经形成。
相对2010年的销售规模与速度,市场供应出现大于需求的局面。
从房地产市场均衡程度来看,2011年深圳市房地产贷款比处于过大区间,在执行10号文相关信贷政策的背景下,金融对房地产的支持仍然较大;商品住宅储备率处于商品住宅供应过大区间,由于2011年市场成交量大幅下降,住宅销售速度减缓,住宅供应相对比较充足。
为进一步遏制房价的过快上涨,中央和地方出台更为严厉的信贷政策和限购政策背景下,金融对房地产的支持将会逐步减弱,房价过快上涨的压力也逐渐缓解。
表2深圳2011年房地产市场发展状况指标评价结果
-全文完-
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