最新物业管理楼管员实用word文档 13页.docx
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物业管理楼管员
篇一:
物业楼管员日常工作内容
楼管员日常工作内容
一、建立、更新物业费台账
1.每年年底建立下一年度物业费台账,在与相关部门核对后作为红
苹果无法登陆时的物业费收费依据。
2.每日更新物业费台账(纸质版及电子版),每周进行核对。
二、空置房的巡视与管理
1.按照要求定期对辖区内的空置房进行巡视,填写户内的空置房巡
视记录及巡视表。
2.以B区为例,空置房共226套,根据要求自201X年5月起,空置
房从每月巡视一次调整为每两月巡视一次。
三、钥匙管理
1.做好钥匙的借出与还回登记,尽量要求借出钥匙不过夜,个别疑
难维修或因维修工作提供的周转房钥匙除外。
四、公区的巡视
1.按照要求每月对公共区域巡视两次,但对重点区域基本做到每天
巡视。
2.对公区内的各类设备设施(如防火门,楼道灯等)进行查看,如
发现损坏或其他问题做好记录并跟进维修。
3.对公区的安全隐患进行检查,清除插在门缝上的小广告,清除户
门上的不明标示。
(避免不法分子以不明标示为依据入户盗窃)
4.对在公区堆放杂物的现象及时制止,如发现公区内堆放杂物则逐
户摸查,如能找到杂物所属人则提示其尽快清理。
如不能确定则在该层明显位置张贴提示。
并在后期跟进杂物清理情况。
5.检查保洁工作情况,并与保洁主管进行沟通。
五.满意度调查
1.根据要求每年进行一次业主满意度调查。
2.逐户敲门进行走访,如居住人为业主的则填写业主满意度调查
表,如为租户的则了解基本情况并做好记录。
3.对家中长期无人及部分出租户采用电话走访的方式完成业主满
意度调查。
4.以B区为例,已入住户共计1134户,部门要求两个月之内完成。
六、张贴/清除各类通知提示
张贴各类温馨提示及突发事件的通知,如为配合清理楼道管井逐层张贴通知。
七、协调清理平台
1.协调保洁安排人员安排清理时间。
2.协调安保部门开启平台防火门或协调业主安排保洁人员从其室内进入平台进行清理。
(部分位置平台只能从业主家进入清理)
3.由于目前高空抛物情况较多,我们在加强宣传的前提下增加了平台的清扫频次,目前平台清理频次基本为每三个月一次。
八、协调安装护栏
部分业主出于安全考虑要求加装护栏,首先尽量劝导业主不要安装护栏。
对坚持要求的在对其进行风险提示后引导其办理相关手续,
并协调安保部门借出钥匙全程配合安装。
九、办理新业主入住
十、协助办理二装手续
协助办理装修手续,并对装修户定期进行巡视,对装修时间以外进行装修施工的及时制止,制止承重墙的拆除及其他违规行为。
告知现场施工人员相关的整修规定,提示安全施工,指明水电管井位置等。
十一、协调邻里关系
1.对各类邻里矛盾进行协调沟通,如楼上楼下扰民等
2.对已装修户的楼上往楼下漏水的情况进行协调。
十二、入户走访
对辖区内的重点户定期走访如交费边缘户,维修问题户等。
同时,对交费比较积极的也定期走访以显示物业对其的重视。
十三、对出租房的管理
1.部分业主房屋出租后委托楼管员关注该出租房人员变更或其他情况,对这部分业主定期沟通告知其所需信息。
2.部分业主出租后租户不能遵守相关文明公约,在楼道内堆放垃圾杂物,喧哗扰民。
与租户本人及中介联系多次无果的联系业主共同对租户进行说服教育。
十四、日常的物业宣传解释工作
1.对业主提出的各种问题进行宣传解释,如车库的开放,门禁的开放问题,物业服务标准等。
2.对租户特别是占到很大一部分的短租户主要的宣传方向是业主文明公约。
十五、维修跟进工作
1.对所辖区域内的维修工作进行跟进,如维修工作不能及时进行则
与总包、厂家协调沟通催促尽快开始维修并与业主沟通告知其进展
2.对与厂家、总包沟通遇到障碍的请求相关部门协助或与部门领导
沟通解决办法。
3.协调维修时间。
a.对可以开始维修的协调业主与施工方时间,如防水维修要先联系
楼下业主查看漏点。
再联系楼上业主安排维修时间。
如遇楼上为租户的还要再联系业主确定。
b.部分业主(特别是出租房业主)对维修工作持排斥态度,认为维
修工作给自己带来了不必要的损失和麻烦并希望物业能够承担租户或中介对其要求的赔偿,对这部分业主要尽快反复做工作安排维修以减少对相邻业主的影响避免损失扩大。
c.维修工作进展工程中还要联系楼下业主安排施工方查看维修效果d.对突然安排的维修工作进行安排,如前段时间门禁维修厂家打来
电话告知第二天安排维修,得知消息后立即入户通知业主或租户直至晚上八点。
(第二天门禁厂家爽约)
4.对较大的维修项目或业户反映比较强烈的维修项目每日到现场跟
进维修进展。
5.主要维修结束后还要协调安排恢复。
十六。
物业费的收取工作
1.在业主交费日期到来前提前打印交费通知单(一式三联)
2.提前10天张贴交费通知单一联。
3.提前3天发送短信提示物业费即将到期。
4.到期当日拨打电话催费,以去年为例共拨打电话近3000个,均有
文字记录。
5.对联系不便或有特殊问题的欠费户入户催收。
6.按照业主要求入户收取物业费回办公室打印交费凭证后再入户送
回交费凭证。
7.个别业主白天没有时间则按约定时间等待业主交费。
8.对到期一个月仍未缴纳的业主再次张贴缴费通知单。
9.业主如需发票,待正式发票转回后需通知业主前来领取或直接送
至业主家中。
十七、各类数据的分析汇总
根据交费情况、维修情况及日常采集到的情况进行分析汇总,对辖区内的人群进行分析分类,方便日常物业管理服务及物业费的收取。
十八、信息的沟通
将从业主中收集到的信息进行整理后与部门领导沟通,在保障企业利益的前提下尽量满足业主提出的要求。
如最近为了缓解住宅入口乱停车现象安装的路锥。
篇二:
物业管理处楼管员岗位职责
物业管理处楼管员岗位职责
一、认真贯彻执行物业管理法规和政策,坚持原则、秉公办事,贯彻公司质量方针,做好本职工作。
二、熟悉本区各类与业户签定文件的服务要求,全面掌握管辖区域的楼宇结构、楼屋排列、单元户数、业户基本情况等,建立业户档案。
三、熟悉经济、行政法律法规,具有一定的组织协调能力,善于沟通并做好相应的书面记录。
四、负责受理业户二次装修的申请,同时做好装修前的详细宣传工作,并依据二次装修协议内容对业户二次装修工作进行全程监督直至验收合格。
五、依据质量管理体系要求,做好日常巡视检查记录工作,对违章装修等不合格项提出整改和跟踪验证,并详细做好原始记录。
六、做好代管房屋及空房的月养护及“五防”工作。
七、对公共设备、设施的养护进行日检查验证。
及时催交和收取各项费用,收费率达98%以上,按现金管理规定,做好票据的领用管理工作,及时登录,上交当日收取的各类款项。
及时处理各类来电、来信、来访投诉建议,定期对已入住的业户进行回访抽查。
八、完成领导临时下达的任务。
配合主任、主任助理、主管做好工程维修人员、安防事务员、绿化保洁人员的组织协调工作,做好上传下达工作。
九、负责业户档案及重要记录的及时收集、补充、归档。
篇三:
写字楼物业管理处操作人员岗位职责
写字楼物业管理处各操作岗位职责
工程部
■工程维修领班岗位职责(到项目正式交付前,暂不设置该岗位)
1、负责物业项目内各设备、设施的维修统筹工作及维修记录存档工作;
2、负责组织部门工作人员检查、落实各设备,设施的运行情况;
3、负责编制各设备、设施的维修档案;
4、协助公司领导监督各类设备、设施的工作维修情况;
5、协助组织员工内部定期的技术培训工作;
6、制定维修材料的采购计划并落实及实施;
7、完成公司领导交办的其他工作;
■工程维修人员的岗位职责
1、执行公司决定,服从管理、遵守纪律,树立良好的服务意识;
2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数、房屋结构和水电设施等管线走向;
3、严格遵守服务内容与服务标准,及时受理业户提出的各种报修;
4、积极为业户提供多项便民服务,并做到服务周到、热情、规范,无投诉;
5、工作时间按规定着装,佩戴工作牌。
严格遵守操作规范以确保安全,预防意外事故的发生;
6、工作完毕及时清理施工现场杂物,服务过程须请业户签字认可;
7、爱护工具、杜绝浪费,按规定领用工具和维修材料;
8、按月做好报修、维修记录的汇总和材料采购的计划;
9、不得私自外借工具,不得将库房的常备维修材料私自送人;
10、上门维修按物业服务公司制定收费标准收费,并上缴公司财务,不得私自侵吞,不得向业户要小费或好处费,不得收费不开收据,不得多收费、不收费;
11、急修不好夜,小修小补应立即完成;
12、不得在业户家里乱翻东西或有偷盗行为,一经发现,立即送派出所处理,公司将做辞退处理;
13、不得在维修时偷窥配件或更换配件时以次充好,让业户蒙受损失,一经发现,除责令其赔偿相应损失外,公司做辞退处理,情节严重者送交公安机关处理。
■设备管理员职责
1、检查编写设备每日运行体制,了解设备工作善,合理安排每日工作;
2、负责编制和执行管理处讲题设备的年检计划;
3、负责校准用计量设备的送检工作;
4、负责测量用计量设备的检验和校准;
5、负责管理处计算机及其相关设备的管理和维护工作,协助各部门解决技术上的问题;
6、负责联系和办理管理处各重大设备的维护和保养工作;
7、参与并协助管理处实的技术改造工作和制订重大设备的购置计划。
■强电技工的岗位职责
1、协助部门领班开展工作,贯彻执行主管下达的各项指示;
2、制订供电系统的最佳动作方案,报上级审批后组织贯彻实施,保证设备24小时正常运行,出现故障能立即排除;出现紧急停电时,应能随时启动发电机,在5分钟内将发电机电源送至用电设备;
3、负责供电系统的维保操作工作,制订供电设备的大修、中修、小修计划;
4、根据系统运行情况进行必要的技术改造,制订切实可行的节约能源措施,并保证供电方案的最优性;
5、完成上级交办的其他工作;
■弱电智能化技工岗位职责
1、参与物业项目可视对讲系统、门禁系统、闭路电视监控系统和红外线防越报警系统、消防报警系统等智能化设备、调试及验收和接管工作;
2、负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱
电系统的运行、维护管理工作;
3、熟悉小区弱电和智能化系统的分布、运作等技术资料,对相关资料进行汇编、整理、统计;
4、每天巡视辖区弱电和智能化系统的运行状况,每周对弱电和智能化系统进行一次全方位检查,发现问题及时处理。
做好日常养护,定期检测系统使用功能;
5、不断完善智能化系统,提高服务质量;
6、完成上级分派的其他相关工作任务;
■暖通空调系统技工的岗位职责
1、负责大厦中央空调及暖通设备的安全运行及管理;
2、负责水暖系统、空调系统、供水排水系统、供热通风排风系统的日常维护、检查管理工作,保证系统正常运行,保证各类未端空调设备的完好,保证无超标噪音和严重滴漏现象,保证各类管道、阀门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患,保证排水管道通畅;
3、负责指导、管理中央空调及暖通设备的维修及改造工作,并提出相应节能措施;
4、负责按规定做好空调、排水系统的维护保养工作,制定相关设备的大中小修计划;
5、负责空调暖通设备运行维护中的突发事件及事故的技术处理工作;
6、负责公司新建、扩建及改造工程的暖通设备配套技术保障工作和施工监督管理工作。
■管道工的岗位职责
1、熟悉辖区内各类管道的铺设、走向,进水总水阀,水表的位置、数量,进水管径、阀门尺寸,并会正常操作;
2、严格遵守公司制定的管道设备的运行、维修、保养制度,做到勤检查、早发现,及时处理;
3、熟悉消防设施的配置、位置,并能正确使用消防设备,每天巡查水泵房、做好设备的运行记录,并及时将各类记录上交管理处存档;
4、对水泵房等设备每周清洁一次,及时检修并更换各类水泵泵头、阀门,保持设备的整洁、完好;
5、做好下水管道的维护、疏通,做好化粪池的清理及雨水井的检查工作;
6、坚守岗位,做好各类巡查、维修、养护记录,保管好资料、工具;
7、完成上级分派的其他工作任务。
■电梯维护工的岗位职责
1、严格执行电梯巡视检查制度,每天应对电梯作例行检查,如果发现有振荡、不正常的声音或损坏,应立即停梯检修,将每次检查结果详细记录备案并交管理处存档;
2、按电梯定期保养项目表的内容对电梯进行保养;
3、负责各电梯轿厢外、井道及井道底、整流器、控制板的清洁工作;
4、负责各电梯的照明及内选外呼的巡查和修理工作;
5、积极主动地配合电梯承办商按电梯维修细则对电梯进行日常维修及大修、中修工作;
6、保持电梯及机房整洁,礼貌制止违反《电梯使用规定》的行为;
7、要妥善保管电梯门和电梯机房的钥匙,不得随便交与他人使用;
8、接到电梯出现紧急情况的通知后,及时赶到两场,分析故障原因,了解损失程度并及时采取对策措施,对解决不了的技术问题应及时向主管领导汇报,并联系承办商处理;
9、完成上级分派的其他工作任务。
秩序维护部
■程序维护班长的岗位职责
1、服从命令,听从指挥,认真执行规定的工作计划;
2、根据部门经理的指示、意图及治安、消防、服务等方面的相关规定,提出工作目标和任务,制定具体实施步骤和工作标准,并领导保安人员贯彻执行;
3、组织安管员进行治安、消防、服务等方面的业务培训和军体训练,规定班组的学习和训练任务,并经常进行督促检查,保证学习和训练任务的圆满完成;
4、根据安管经理的工作要求和岗点值勤规定,带领全班人员严格认真、一丝不苟地做
好治安、消防、服务等方面的工作,并积极配合当日值班员的工作;
5、负责各岗位不合格服务的处理及纠正预防措施和跟踪;
6、负责签订《安全消防协议》,督促、考查安管员消防责任的贯彻执行情况,对违反规定的有权提出建议;
7、建立消防岗位责任制度,及时向领导反馈防火工作存在的问题;
8、负责组织消防训练和演习,协助制定消防预案,加强消防巡逻,及时消除火警隐患;
9、完成领导交办的其他工作。
■秩序维护员的岗位职责
1、服从领导,听从指挥,严格遵守规章制度;
2、严格要求,认真训练,熟练掌握规范的值勤要求,充分体现经典生活物业服务一流的形象;
3、努力学习安防业务,熟悉各类紧急、突发性事件的处理程序和各类器械的使用方法,不断提高安管服务水平;
4、对各种监控设备、器材进行维护,发现问题,及时解决,预防为主,安全检查,清除不良隐患;
5、对小区各类事件及时收集、整理、反馈,对突发事件及时报告,及时处理;
6、模范遵守国家法令、法规,做到依法办事;
7、熟悉本岗位职责和工作程序,掌握本辖区内每一个角落,圆满完成工作任务;
8、负责物业大型活动的警卫布置;
9、负责管理小区安全、防火、防盗、防破坏的防范工作;
10、负责小区应急处理的抢救工作;
11、负责管理小区内各项咨询服务工作;
12、完成上级交办的各项任务。
■车库巡查员的岗位职责
1、严格执行小区停车场管理规定。
2、维持进出车辆交通秩序,保证道路畅通。
对进出车辆作好登记和车辆检查记录。
3、管理好停泊的车辆,严禁非机动车辆和闲杂人员进出车场。
4、对违章车辆,及时制止并加以纠正,纠正前必须先敬礼。
5、检查停放车辆的车况,发现漏水、漏油、未关好车门、车窗等现象及时通知司机(车主)或报告管理处值班人员。
6、检查车辆是否停放在指定位置上,发现未上锁等情况及时通知车主。
7、搞好车库(场)值班室的清洁卫生。
8、定期检查消防设施是否完好、有效,如有损失,要及时报告上级,维修更换,不准使用消防水源洗车等。
9、值班人员要勤巡逻,多观察,随时注意进入车库的车辆情况及驾驶员的行为,对发现的问题要及时报告班长或上级部门。
■监控值班员的岗位职责
1、负责监视小区各部位的过往人员和物资;
2、发现可疑人员或不安全因素,要及时通知有关人员前往查处;
3、熟练掌握监控系统的操作规程,严格按照规程操作,发生监控设备异常或故障,应立即向保安部值班班长或部门领导汇报,不得擅自处理;
4,密切注意区域内易发案部位及重点部位动向情况,发现问题及时处理;
5、值班期间发现可疑情况及问题,及时上报,并做详细记录,并随时向安管部经理汇报情况;
6、详细记录当班工作情况和监控设备运转状况;
7、每日做好监控室的卫生工作,并随时保持监控室清洁;
8、严格按制度收发、保管器材(对讲机),并注意日常维护和保养;
9、认真完成上级交办的各项工作任务。
保洁绿化部
■保洁绿化主管的岗位职责
1、熟知小区绿化布局和区域养护状况;
2、负责小区的环境卫生清洁保洁服务、绿化管理服务;
3、根据作业频率,负责绿化,景观护理的日检工作,并做好记录;
4、负责制定保洁员的值班工作表,安排好日常保洁员的各项工作;
5、分配好各个保洁员对小区内公共区域的环境卫生、绿化管理工作;
6、负责指导保洁员的日常工作;
7、对保洁员的服务质量进行定期或不定期的检查;
8、配合部门经理定期组织保洁员进行业务知识学习和专业技术的培训;
9、负责上级部门交办及下达的各项工作任务。
■保洁员的岗位职责
1、熟悉各自分管清洁卫生区域的情况,清楚清洁工作必要的标准和要求。
2、熟悉掌握各类清洁工具,清洁剂的使用方法,熟知各类建材、玻璃、不锈钢等的保洁方法。
3、严格按清洁规范操作,以防损坏设施、设备。
4、负责保持各自分管区域和卫生用具的清洁标准,工作次数每天不少于1次。
5、节约使用清洁原料,爱护使用各种清洁用具。
6、负责检查公共场所有关设施是否完好,若发现损坏、遗失、滴漏应及时向上汇报。
7、负责垃圾日产日清工作。
8、负责定期卫生消毒灭杀工作。
9、按照卫生工守则工作。
10、接受主管的监督检查,不断改进工作。
11、及时完成领导交办的其它工作任务。
■绿化养护员的岗位职责
1、负责小区的花草树木的养护工作,根据住宅区的土壤水质状况制定和实施管理养护方案。
2、根据花草的不同生长特性,制定工作安排程序,时间上安排合理,并给每个品种都插牌公告其名称、种植季节、生长特性、管理办法等。
3、绿化带内外保持环境清洁,无枯枝、枯叶、大小花盆堆放整齐,盆载花草品种分类集中管理,摆放高低错落有序,便于住户观赏。
4、根据培养花草的生长特性进行浇水、松土、剪叶、施肥、除虫。
若不遵循花草的生态规律,不定期浇水、松土、修枝剪叶、施肥、除虫而导致花草枯萎、死亡者,一切经济损失自负。
5、当暴风雨、台风来临前,提前做好花草树木的防风加固工作,检查苗圃的沟渠是否堵塞,花圃木棚结构是否牢固,防止造成大的损失。
客服部
■客服管理员的岗位职责
1、听从管理处经理安排,认真完成经理布置的各项工作
2、熟悉小区情况,与业主保持密切联系,热情接待住户,详细记录业主的投诉或请求,同时要耐心解释或及时处理。
3、定期对客户服务部为业主提供的服务情况进行抽查、回访。
4、负责小区各类款项的收支,帐目日清月结。
5、协助主任做好小区的创建文明小区工作,办好小区宣传栏。
6、负责制定小区社区文化活动的月度、年度计划,并组织实施。
7、清查值班人员领出的票据,及时追收费用。
8、完成公司随时需要的各类报表。
9、办理业主入伙、装修手续。
10、负责保管楼栋门、未入伙住户的房门、防盗门等钥匙。
11、负责管理处工作人员月度的考勤统计工作。
12、组织召集周结,负责办公室的内务及清洁
13、负责管理处所有物品的登记和资料管理工作
14、协助管理处主任,做好员工的培训工作。
15、完成公司交办的其它任务。
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