北京某住宅楼策划书.docx

北京某住宅楼策划书.docx

《北京某住宅楼策划书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京某住宅楼策划书.docx（77页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

北京某住宅楼策划书

北京某住宅楼策划书

1、项目概况

北京华贸城（二期）发展项目位于北京市朝阳区规划红军营西路、规划清河营中街、规划清河营西路及规划清河营路围合地块。

建筑面积21.4万m3，由11#~14#四栋高层住宅、16#~20#六栋商业楼及地下车库组成，地下二层，11#及13#住宅楼地上27层，12#、14#楼为LOFT结构，住宅楼建筑高度83米。

商业楼均为不超过三层的低层建筑。

承包范围为强电工程、弱电预留工程、给排水工程，采暖工程及通风空调工程等，合同总工期为639天，计划于2011年11月1日完工。

项目名称

北京华贸城（二期）发展项目

工程地址

北京市朝阳区规划红军营西路、规划清河营中街、规划清河营西路及规划清河营路围合地块

建设单位

设计单位

监理单位

造价咨询

总包单位

2、实施条件分析

2.1合同条件分析

1．本工程为固定单价合同形式，签约合同中的工程量均为暂估数量，合同约定单价不会因为工程量的变化调整，自询价部分材料（主要为钢材、铜材等）不会因为市场变动而调整，工程于2009年12月投标，钢材、铜材等价格较低，价格风险较大。

2．合同中约定设计变更、洽商等单项清单子目达到5000元以上才进行调整。

3．本工程无预付款，结构出正负零后按照每月业主审核工程量的85%付款，前期存在资金压力。

4．本工程机电为单独发包，投标文件中约定，现场临时设施费、安全文明施工费、规费等均为零计取，此部分设施等均由总包单位提供，总承包单位为三局股份（北京），此部分费用存在亏损可能。

2.2技术条件分析

1．本工程12#、14#楼为LOFT结构，对于经理部及目前劳务队伍均是一个新课题，如何严格按照样板先行、标准化施工，杜绝二次返工、材料浪费，特别是对管线集中、工程量较大的部位（如卫生间管道施工、电气预埋配管等）进行重点控制，正真做到“降本增效”成为项目控制的重点。

2．设计院对本项目设计工作为总价包干形式，业主变更频繁，设计院存在抵触行为，以致设计院出图较差，达不到业主要求，业主要求我司积极深化，并按照我司深化图施工、结算。

2.3项目管理分析

1．本工程为机电单独发包，施工过程中作为独立施工单位对接业主、监理、质检站等，项目对外沟通工作亦是重点。

2．项目管理人员相对较年轻，主工长均为学生，施工经验相对缺乏，针对目前经理部人员状况，项目唯有通过加强培训提高项目人员素质，提高管理水平。

3、履约策划

3.1目标管理

序号

目标项目

目标要求

实施责任人

备注

1

工期目标

2010年2月1日开工，2011年11月5日完工，总工期为639天。

主要施工节点：

2010年6月25日地下室全面封顶；2010年9月15日主楼全面封顶。

陈文林

2

质量目标

确保获得北京市结构“长城杯”，一次交验合格。

李齐宏

3

安全目标

严格执行OHSAS18000职业健康安全管理标准，确保不发生重大伤亡和火灾事故；杜绝死亡事故；轻伤频率控制在13‰以内；做好施工现场防疫工作，杜绝食物中毒和传染病。

夏春城

李茂华

4

文明施工

配合总包单位确保获“北京市安全文明工地”。

李茂华

5

环境保护

严格按照ISO14001标准，采取有效环境保护与控制扬尘污染措施，保证施工过程中无污染。

夏春城

6

技术目标

严格推行项管手册中技术管理规定，做好住宅楼项目的技术总结和施工总结。

李齐宏

7

利润目标

完成分公司上缴任务。

陈文林

8

其他目标

落实项目管理目标责任书中相关责任目标。

陈文林

各项目标实施分析及应对措施详见履约策划3.2~3.9章节，在此不作详细分析。

3.2合同管理

3.2.1合同分类

序号

合同类别

主要涉及合同内容

1

业主合同

承包额、工期、质量、安全、索赔、工程款支付等

2

机电分包合同（配合管理）

承包范围、管理费、总分包义务和权力等

3

劳务分包合同

分公司传统模式劳务分包合同范本

4

甲供材料与设备采购合同

合同价款、技术要求、供货期、付款方式及流程、保修等

主要包括：

配电箱、电缆、灯具、开光、插座、水泵、水阀、风机、风口、风阀等。

5

甲指材料与设备采购合同

合同价款、技术要求、供货期、付款条件、保修等；主要包括：

地板采暖、PPR、PB、保温材料、消防阀门、喷头等

6

业主专业分包商合同

燃气壁挂炉、消防电工程、综合布线、人防通风及VAV空调系统等。

3.2.1合同风险分析及对策

（1）业主合同：

固定单价合同，结算时合同单价不予调整，工程量据实结算。

在业主合同条件下，尽可能改变合同中我方的条款或对不利条款进行风险分析并制定应对措施。

序号

风险

识别

风险分析

履行要点及应对措施

责任人

1

工期

风险

合同条款资料：

11.1（PL/35）约定严格执行总承包工程之工期要求，对工程工期造成延误的，每天赔偿为人民币10万元整，不足1天亦按照1天计，且无上限。

。

1.合理编制施工计划，加强过程中各施工节点控制；主要施工进度节点详见项目进度管理篇。

（总体计划，月计划，周计划）

夏春城

2.密切关注总包施工进度，对总包等其他原因影响机电工期时，请监理确认并形成记录。

总包重要施工节点：

2010年6月25日地下室全面封顶；

2010年9月15日主楼全面封顶。

夏春城

3．收集好可向业主和总包办理工期延期的签证资料，对因甲供材进场时间影响工期者，及时向业主发函。

（主要依据：

联系函、业主、监理会议纪要）

石佩琴

4．编制详细的甲指、自购材料进场计划，对不能按时到货的材料厂商及时发函并通知经理部，材料进场计划详见项目材料管理篇。

李齐宏

石佩琴

2

小项洽商、变更费用计取风险

合同条款资料：

14.3约定设计变更、洽商等单项清单子目达到5000元以上才进行调整。

在办理设计变更、洽商时，按照保守原则及时编制费用组价明细，对每项单项进行分析，尽量将同类变更综合成一份变更。

如结构打洞、小型拆改等。

陈文林

3

质量

风险

1．竣工验收合格，不存在漏水、漏电等现象，一次性完成交验。

2．确保结构长城杯金奖。

1．加强过程中与监理和质检站沟通；

夏春城

2．对PPR、PB管带压隐蔽，注重过程中控制，对接头处在施工图上进行标示，作为移交业主（物业）图纸。

张浩

3．隐蔽工序严格执行隐蔽记录程序，并请监理现场核查。

张浩

孙艳峰

4．严格按照长城杯标准做好质量策划；与总包单位做好关键部位的施工流程和配合交底，做好过程控制；

夏春城

5．在与总包签订的承包合同中明确非承包范围内的创优成本、责任不应我方承担，特别明确人防通风工程。

陈文林

4

甲指材料风险

合同约定甲指乙签材料（项目），在收到甲方书面通知单15天内未能签定正式合同，自动改为甲供材料，并罚该项造价的15%的违约金。

1．进场15天完成材料总计划。

张浩

孙艳峰

2．根据项目施工进度计划编制材料（特别注意甲指乙签材料）进场计划，编制材料技术要求，配合分公司（经理部）招标，材料进场计划详见项目材料管理篇。

石佩琴

3．加强与甲方经营部沟通，提前了解业主信息动态。

陈文林

5

甲指材料价格偏高风险

业主指定品牌，如铸铁管、PB管、PPR管道等，投标价格较低，业主指定品牌均存在业主关系户，价格偏高。

1．与监理、业主及供应商合作，寻求质量对比分析，保证质量要求下更换指定品牌，彻底避开保护。

2．对于亏损的材料说明是公司组织采购而通过其他供货渠道进行供货。

陈文林

6

自购材料价格上涨分险

合同约定自购材料价格上涨风险由承包方自行承担，结算时不予调整。

1．对自购材料的投标价与市场价进行对比分析，严重亏损的寻求变更材质或品牌。

2．对存在涨价风险的材料，与业主沟通，申请专项款提前锁定价格。

陈文林

李齐宏

（2）总包合同：

暂时未签订，计划以书面形式对项目投标情况、成本情况做详细分析，在总包合同基本模式的条件下，尽量降低安装上缴费用，并对后期可能增加的上交费用进行规避。

根据业主招标文件，公司配合模式，项目总结在与总包谈合同及施工配合中有如下事宜需要注意：

a．项目临建费用：

包括管理人员办公室，工人宿舍及食堂等，都已在总包开办费中计取，合同中不应该再在单独上缴临建费。

b．水电费：

开办费中已经包含施工及生活水电费用，水电费不应再单独上缴。

c．竣工图及施工图：

在开办费中包含施工图和竣工图费用，争取至少3套竣工图费用应由总包提供。

d．现场临时水电施工费用：

总包安排由我方配合施工，在总包合同中明确费用由总包支付，现场办理签定。

e．项目甲供、甲控材料较多且利润空间小，争取总包管理费计取基数不包含甲控材料费用。

（3）分包合同

a、劳务合同中及在以后施工过程中规定相关条款。

1、班组应具有施工组织能力，按照图纸施工能力，对图纸分析审图能力，对图纸理解错误施工造成的返工由班组承担相关损失费用。

2、班组合同只考虑定额计价子目及调整管理费，不考虑各项措施费。

3、对调拨给班组的材料，班组有责任进行看护，除非发生恶性抢劫事件，发生的材料丢失视情况由班组承担部分责任。

b、专业劳务分包合同：

在公司制度下对专业分包进行全面审核。

（4）材料合同

1、保证公司利益，确保合理盈利利润。

2、合理规避资金支付压力，对各关键资金支付点进行合理控制。

尽量保证资金支付合同条款与业主支付同步。

3、对材料质量、规格型号等验收进行书面约束。

4、对材料多退少补条款进行约束，尽量降低材料浪费损失。

（5）索赔及合同纠纷处理

项目在合同索赔和变更中主要是行使好收集资料职能，预计可能出现业主、总包及相关方的索赔时，及时向经理部相关部门汇报，并协助公司（经理部）相关部门处理，索赔和变更、纠纷处理均要在公司层面运行。

审慎采取合同纠纷的处理办法：

协商解决、调解解决、仲裁解决和诉讼解决。

（6）合同资料管理

a．分类别建档：

项目将合同档案分别建立、保密管理。

b．分登记保密传阅：

根据合同的保密性级别对合同传阅范围进行规定管理。

c．合同原件上缴公司：

各合同原件均须上缴经理部相关部门备案一份。

d．合同资料管理责任到人：

材料员对材料合同、材料认价单等资料管理负责，其余合同资料由项目资料员负责，任何人借阅需经过管理负责人同意后方可借阅，并及时归还。

3.3分包选择

3.3.1劳务分包选定

根据本工程质量目标及系统特点，结合经理部合格劳务承包商现有工作任务和施工能力之关系，项目积极配合经理部招标，劳务模式均采用传统模式，确定4支劳务队伍，待商业图纸完善之后，根据工程量适当调整1~2支队伍：

序号

劳务队伍

施工范围

进场时间

分包模式

1

荆门金宁

Ⅰ区：

包括14#住宅楼、20#商业楼及其相应地下车库的机电内容。

（不含通风）

3月1日

传统模式

2

四川泸县

Ⅱ区：

包括11#住宅楼、12#住宅楼及其相应地下车库的机电内容。

（不含通风）

3月1日

传统模式

3

武汉明洪

Ⅲ区：

包括13#住宅楼、15#住宅楼及其相应地下车库的机电内容。

（不含通风）

3月1日

传统模式

4

湘潭湘军

通风空调系统

4月15日

传统模式

5

人防通风专业队伍

人防通风（11#~14#楼地下二层）

7月15日

扩大劳务分包模式

3.3.2劳务分包管理制度

（1）所有进场人员必须先经过项目考核培训，培训通过后建项目实名制档案，劳务人员调动，必须征得项目同意。

（责任人：

夏春城、李茂华；监督人：

陈文林、经理部质安部）

（2）所有进场人员必须进行三级教育，编制花名册，进行安全考核，身份证、特殊工种证、安全用品的合格证、保险、劳务队资质、工人工资发放表均按分公司安全管理手册规定纳入项目管理范围。

（责任人：

夏春城；监督人：

陈文林、经理部质安部）

（3）成立夜校，结合本工程质量标准、安全文明施工要求，对班组特殊工种以及主要劳动力进行质量培训，对全体工人进行技术及安全教育，培训计划详见组织策划篇。

（责任人：

夏春城；陈文林，技术支持：

经理部）

（4）编制项目管理制度，针对质量奖罚措施、安全文明施工、材料节约管理、过程人员培训编制项管管理制度，加强班组管理。

（责任人：

李齐宏；技术支持：

经理部）

过程对技术交底、安全交底、周计划进行书面详细交底，对质量、安全文明施工进行过程控制。

（责任人：

张浩、孙艳峰；监督人：

李齐宏、经理部质安部）

（5）制定合同时，将清单、辅材划分双方规定清楚，避免后期施工过程中发生纠纷，也避免班组和工长放太多精力在月进度报量中，但对过程变更、零工签证、劳务采购材料认价、实际发生工程量，必须按项目管理手册文件严格控制。

（责任人：

李齐宏；监督人：

经理部经营科）

3.4项目材料管理

3.4.1材料管理目标

根据项目自身特点，降本是项目实现利润的重要途径，而控制项目材料成本，实现材料利润最大化，降低损耗，杜绝浪费是达到降本的重要途径之一。

为实现项目利润最大化，制定现场材料管理目标：

（1）焊接钢管、镀锌钢管、PPR管、PVC管等管材损耗率控制在4%以内（定额损耗2%）；

（2）阀门、计量表、开关、插座、灯具等以个数计量的设备材料控制损耗为0；

（3）电线损耗控制在10%以内，电缆损耗控制在2%以内。

3.4.2材料设备需用计划

序号

材料名称

工程量

品牌

使用部位

备注

1

配电箱

5864套

车库、电井及户内

甲供

2

电缆

15500米

车库、电井

甲供

3

灯具

8300套

车库、商业

甲供

4

开关、插座

23500个

住宅、商业

甲供

5

风机

114台

车库、屋顶

甲供

6

空调机组

台

车库

甲供

7

风口、风阀

8500个

车库、商业

甲供

8

散热器

2520组

户内、车库

甲供

9

各类水泵

组/套

车库

甲供

10

水阀（不含消防）

8210个

管井、商业

甲供

11

衬塑钢管

33610米

利达

管井、车库

自购

12

焊接（镀锌）钢管（水）

34724米

利达

车库

自购

13

铸铁管

20164米

新兴

管井、车库

自购

14

UPVC管

2109米

联塑

户内

自购

15

PPR管

51847米

联塑

户内

自购

16

消火栓箱体

577套

自购

17

消防水阀

53.06万元

管井

自购

18

镀锌钢板

20281平米

利达

车库、商业

自购

19

镀锌钢管（暖）

14254米

利达

车库

自购

20

无缝钢管

890.54米

利达

车库

自购

21

UPVC管（暖）

13698米

联塑

户内、管井

自购

22

PB管

12923米

户内

自购

23

橡塑保温材料

126.1立米

华美

车库、管井

自购

24

玻璃棉

5507平米

车库、管井

自购

25

镀锌钢管（电）

379130米

利达

户内

自购

26

JDG管

14208米

商业

自购

27

桥架

27653米

电井、车库及商业

自购

28

电线

1448742米

小猫

户内、车库及商业

自购

3.4.3材料招标计划和进场计划

序号

材料名称

使用部位

招标时间

进场时间

备注

1

配电箱

车库、电井及户内

2010.10

甲供

2

电缆

车库、电井

2011.4

甲供

3

灯具

车库、商业

2011.4

甲供

4

开关、插座

住宅、商业

2010.12

甲供

5

风机

车库、屋顶

2010.12

甲供

6

空调机组

车库

2011.3

甲供

7

风口、风阀

车库、商业

2011.4

甲供

8

散热器

户内、车库

2011.3

甲供

9

各类水泵

车库

2011.2

甲供

10

水阀（不含消防）

管井、商业

2010.12

甲供

11

衬塑钢管

管井、车库

2010.6

2010.7

自购

12

焊接（镀锌）钢管（水）

车库

2010.6

2010.7

自购

13

铸铁管

管井、车库

2010.6

2010.7

自购

14

UPVC管

户内

2010.6

2010.7

自购

15

PPR管

户内

2010.7

2010.8

自购

16

消火栓箱体

2010.10

2010.11

自购

17

消防水阀

管井

2010.9

2010.10

自购

18

镀锌钢板

车库、商业

2010.6

2010.7

自购

19

镀锌钢管（暖）

车库

2010.6

2010.7

自购

20

无缝钢管

车库

2010.6

2010.7

自购

21

UPVC管（暖）

户内、管井

2010.6

2010.7

自购

22

PB管

户内

2010.7

2010.8

自购

23

橡塑保温材料

车库、管井

2010.10

2011.3

自购

24

玻璃棉

车库、管井

2010.10

2011.3

自购

25

镀锌钢管（电）

户内

2010.4

2010.4

自购

26

JDG管

商业

2010.4

2010.4

自购

27

桥架

电井、车库及商业

2010.7

2010.8

自购

28

电线

户内、车库及商业

2010.9

2010.10

自购

3.4.4项目材料采购方案

根据业主材料管理模式及项目质量要求，将项目材料主要分为以下三类：

（1）甲供材料；

（2）自购部分材料中对工程质量影响较大的材料：

PB管及管件、PPR管及管件、电线等。

（3）自购部分材料中对工程质量影响较小或者业主进场装修时会更换的材料。

对第一类材料，严格按公司的相关程序文件要求进行验收；相关交接记录等文字资料必须完整，三方签字必须齐全。

对第二类材料，项目在进场后1个月内完成材料总需用计划，并提出材料、设备的技术要求，按照施工进度计划配合经理部进行招标工作，此类材料必须严格控制质量，为工程质量提供保障。

对第三类材料，只需要满足验收的要求，可以采取合格的、档次较低的产品，是项目追求利润的重要渠道。

3.4.5材料进场验收管理制度

材料到场后，由现场兼职材料员组织验收，要求材料员，质检员，工长，班组长参与验收，重要材料请监理参与。

序号

验收参与人员

主要职责

备注

1

材料员

负责按计划要求到货，清点到场数量，进行外观检查，并调拨给各班组作好相应记录。

2

质检员

负责根据工程要求在质量上把关。

3

专业工长

负责根据工程要求以及计划要求在材料规格，质量上把好关，以保证工程的正常施工。

4

班组长

负责清点到场数量，根据实践经验在质量上能提出一定的意见。

最后专业工长对各种进场材料应检查材质证明、出厂合格证等，并进行收集，做好材料的报验工作，对不合格材料坚决退场，合格材料及时调拨给班组，交由班组保管。

3.4.6废料管理

（1）合理利用废料。

（2）对废料处理需上报经理部，由经理部统一处理。

（3）如废料超出合理规定范围，应追查原因，追究相关班组及管理人员责任。

3.5项目进度管理

3.5.1工期目标：

本工程2010年2月1日开工，2011年11月5日完工，总工期为639天。

主要施工节点：

（1）2010年6月25日地下室全面封顶；

（2）2010年9月15日主楼全面封顶；

（3）2011年11月1日，竣工验收。

3.5.2进度计划的控制及保证措施

序号

进度保障措施

措施分析

责任人

备注

1

制定各进度计划及时间节点表

1.制定项目网络计划、月计划及周计划，严格按照总进度计划安排施工任务；

2.工序穿插问题计划时间表是项目进度管理的重心。

机电插入主要时间节点：

地下室机电施工：

2010年7月15日

李齐宏

夏春城

2

编制劳动力计划

根据网络总计划确定各劳务队伍进场时间及每月劳动力计划。

夏春城

3

材料设备进场计划

1.提出甲供设备材料进场计划；

2.制定甲指、自购材料进场计划，编制技术要求配合经理部招标。

（设备材料招标、进场计划详见材料管理篇）

李齐宏

夏春城

4

资金使用计划

根据网络计划对每月施工产值进行分解，对劳务报量和材料支付费用进行合理计划，确定资金支出计划。

陈文林

3.6项目质量管理

3.6.1质量目标

确保本工程达到中华人民共和国《建筑工程施工质量统一验收标准》的合格标准，确保获得北京市建筑工程结构“长城杯”。

3.6.2质量保证体系及职责分工

建立由项目经理、质量员、项目技术负责人领导、专业工长、专职质检员及各队伍采取事前预控、事中过程控制、事后检查的质量管理体系，形成由项目经理到劳务分包的质量管理网络。

3.6.3质量控制制度

项目建立良性的质量管理机制，各项技术工作提前开展，样板先行，过程检查控制，发现错误及时更改，确保正确后，大面积展开，形成PDCA质检控制良性循环。

序号

各项制度

具体要求

编制人

监督人

1

技术交底制度

必须有针对性的做技术交底，确保交底的准确合理性。

专业工长

李齐宏

2

样板引路制度

根据交底开展样板引路工作，选择各类型区域，如12#住宅楼、13#住宅楼及车库作为样板施工，待业主、监理检查合格再展开施工。

夏春城

陈文林

3

过程检查制度

1．对样板进行检查，对过程质量控制进行检查；

2．做到班组自检，工长检查，质检员复检，然后对外报检。

张浩

孙艳峰

夏春城

4

整改制度

项目质检员每天巡视检查，对不合格品坚决整改。

张浩

孙艳峰

夏春城

5

周例会通报制度

每周三定期组织质量生产工作会议，对每周质量情况进行总结通报，责令整改。

张浩

孙艳峰

李齐宏

6

成品保护方案

制定方案对成品、半成品进行有效保护。

张浩

孙艳峰

夏春城

3.7项目职业健康安全管理

3.7.1项目职业健康安全目标

确保获“北京市文明安全工地”。

确保本项工程无重伤、无死亡、无坍塌、无中毒、无火灾、无重大机械事故等安全事故。

安全第一、预防为主，营造安全、健康、文明、洁净的人文环境，持续提高施工管理水平。

3.7.2安全管理组织机构

项目安全管理组织机构

3.7.3安全保证体系

建立以项目经理为组长，安全员为副组长，工长、各班班组长为组员的项目安全文明施工领导小组，在公司及总包领导下，项目形成安全管理的纵横网络。

3.7.4安全管理责任分工

项目建立各级人员安全生产岗位责任制，使安全生产责任落实到人。

序号

主要人员

职责分工

备注

1

陈文林

1．项目经理是项目安全生产的第一责任人，对整个工程项目的安全生产负责。

2.审核各项安全生产专项方案，检查现场落实情况；

3.主持周安全生产检查及周安全生产会议。

2