2010年05月绵阳房地产市场研究报告.doc

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2010年05月绵阳房地产市场研究报告

  2010年06月17日12:

11  盛地地产

第二篇  市场篇

　　一、市场综述

（一）市场供应量的整体分析

　　5月，市场新增供应量在上月基础上略微减少，整体市场供应节奏基本不变。

（二）市场交易量的整体分析

　　5月，市场成交量自新政颁布以来首次出现减少。

各区域来看，除高新区外，其余区域的成交量均减少，其中涪城区、科创园区下降比例较大。

5月，市场均价已开始出现松动，出现小幅下降。

这是自去年8月至今，市场均价的首次下跌。

均价是否持续下跌，对后续市场影响很大。

　　（三）供求比、存销比分析

　　5月，整体市场供求比出现小幅上升，主要是受成交量大幅减少的影响。

　　二、各区供求态势（供求比：

当月供应量和成交量之比）

（一）总体市场供求态势（单位：

㎡）

绵阳市商品房供求走势情况（09.5-10.5）

5月，市场总供给量为28.3万㎡，环比下降仅1%，与去年同期相比增长45%。

成交量环比下降34%，同比增长219%。

供求比为1.6。

　　【盛地观察】5月总体市场供给量变化不大，成交量出现减少，此次成交量减少是“4.15新政”出台以后，绵阳成交量的首次下跌。

　　四、2010年5月各区成交均价分析

（一）成交均价走势分析

1、总体市场均价分析（单位：

元/㎡）

绵阳市成交均价09.5—10.5

本月成交均价为4,020元/㎡，环比下降0.8%，同比上升24%。

　　【盛地观察】绵阳楼市均价在4月一举突破4,000元/㎡，在5月，总体市场均价仍然保持在4,000元/㎡以上。

政策调控下，房价依然坚挺，只是成交量出现缩水。

　　    5月均价只出现了0.8%的小幅下降，但已经表现出了房价下滑的趋势，后期均价是否持续下跌，以及下降的幅度将是目前市场的关注点。

第三篇  产品篇

　　一、商品房供给面积段、建筑类型分布

（一）绵阳市住宅供给面积段分析

　　  1、绵阳市城区商品房月度供给面积段分布

【盛地观察】绵阳市商品房住宅本月供给约28万平方米，各面积段都有一定比例的供给，其中90-144㎡占47%，90㎡以下的占31%，超过144㎡占22%的供给较上个月有较大幅度的提升。

（二）绵阳市住宅月度供给类型分析

　　1、绵阳市商品房月度供给建筑类型

【盛地观察】本月绵阳市商品房房供给建筑类型中，低层17.98%、多层18.35%、小高层43.72%、高层19.95%，主城区低层供给越来越少，小高层供给量相对较高。

第四篇 企业篇

　　一、各项目2010年5月成交情况排行

（一）销售面积排行榜　　

排名

项目名

销售面积（㎡）

套数（套）

户均面积（㎡）

TOP1

樊华似锦

21,271

210

101

TOP2

香榭里大道

18,196

179

102

TOP3

天籁一品

16,180

174

93

TOP4

富临·原山

12,604

139

91

TOP5

涪滨印象

10,028

98

102

　　二、5月各企业成交排行

（一）企业销售面积排行榜

排 名

企业名

面积（㎡）

套 数

户均面积（㎡）

户均总价（万）

TOP1

绵阳樊华房产

21,271

210

101

32

TOP2

绵阳银峰房产

18,196

179

102

51

TOP3

富临集团

17,030

171

100

47

TOP4

绵阳市时代房产

16,180

174

93

36

TOP5

绵阳投资控股

10,625

107

99

46

【盛地观察】本月企业销售面积排名前10位的销售面积为11.3万平方米，较上月减少7.7万平方米，市场销售出现大幅下跌走势。

第五篇 板块篇

　　一、板块界定

（一）城北范围：

将涪江二桥以北，涪江以西，包括小岛在内定义为绵阳城北板块。

（二）城南范围：

将南山以南，绵中路以东定义为绵阳城南板块。

　　（三）城中范围：

将涪江二桥以南，飞来石大桥以东（含火车站），芙蓉桥至东方红大桥以西定义为绵阳城中板块。

　　（四）城东范围：

将芙蓉桥以东的地区定义为绵阳城东板块，包括芙蓉汉城、沈家坝、富乐山地区。

　　（五）城西范围：

将飞来石大桥以西，定义为绵阳城西板块，包括高新区、园艺山、石桥铺地区。

　　（六）远郊范围：

南边以塘汛以远，东边以游仙镇以远，西边以永兴新皂以远，北边以青义镇以远定为远郊。

　　三、各板块楼盘分布（注：

已售套数和均价为开盘至今的累积数据）

　　（三）城南：

项目名称

开发商

总套数

销售数

本月销售均价

预定数

可售数

其它

嘉来·涪滨印象

绵阳投资控股

1,958

406

3,691

43

1,509

第六篇 营销篇

　　一、代表性楼盘推盘跟踪

（一）林海山庄6月6日开盘

　　1、6月6日开盘照片

2、开盘成交跟踪

（1）项目情况

项目名称

林海山庄

项目地址

浣花路98号

开发商

绵阳市佳利泰房地产开发有限公司

推出面积

36,228.71㎡

预售证号

2010059

开盘时间

2010-6-6

推出套数

160套住宅（以获取预售证为依据）

（2）供应面积段分布（㎡）

　　林海山庄一期别墅（比弗利庄园）与二期花园洋房（香松岭阔景花园洋房）均已面市，从目前获得预售证的房源来看，其别墅面积段主要在250—300㎡。

别墅产品形态主要是联排和双拼。

　　【盛地观察】该项目从前期到开盘一直延续传统的营销推广路线。

与同是别墅产品的半山蓝湾相比，从亮相和品质体现上，感觉略显逊色。

二、本月楼盘营销策略盘点

营销策略类型

项目名称

本月营销策略

会员制

樊华似锦

限量VIP会员入会。

上河·鹂鸟

积分卡。

三江·国际丽城

VIP会员。

富临·桃花岛

VIP会员。

科大美林

免费入会。

博雅·海润广场

VIP会员招募，需办理1万3个月的定期存款。

东辰·阳光清华

VIP会员登记，会员费3000元，买房时可优惠2%。

枫璟·398

会员招募，排号阶段。

价格优惠

香榭里大道

一批次房源，清盘特惠2%；“香颂组团”购买客户，享4,000元优惠。

碧水蓝湾

开盘及房交会期间购房，最高可省2万元房款。

房交会优惠：

额外享受人民币2,000元的房款优惠。

房交会DM优惠：

凭慧川·御景名城房交会DM宣传单成功购房者，额外享受人民币500元的房贷优惠，同一套房源不叠加使用。

特定房优惠：

购买指定房源客户，额外享受人民币5000元的房贷优惠。

富临·原山

清盘热卖，最后68套，3,900元/㎡起。

一代天娇

5月21日—5月31日成交客户额外优惠1%。

芙蓉·世纪阳光

推出10套优质房。

（5月21日—5月30日）购买非指定房源，可享“五重”优惠。

赠送优惠

倍特·领尚

5月12号前排号客户均有机会中大奖有世博。

长虹·世纪城

长虹购物券。

太阳城·城市之心

截止6月10日凭DM单购房的客户就有机会抽取礼品，最高可达10,000元。

香榭里大道

凡来访客户均可获赠一张客户消费券，凭券免费领取烧烤、啤酒等。

客户还可以凭券现场抽奖。

开盘优惠

碧水蓝湾

开盘当日购房惊喜特惠最高可省2万多元。

付款方式

东辰·阳光清华

一次付清，大户型（140㎡以上）可优惠4%，小户型（140㎡以下）可优惠2%。

堂宏·国际

房交会期间，按揭返现10,000元，一次性付款返现15,000元。

推广活动

樊华似锦

项目品鉴会。

香榭里大道

啤酒狂欢节。

辰兴·优山美郡

实品样板区品鉴。

倍特·领尚

品质品鉴会。

三、策略解析

5月营销策略比例

5月份营销策略加大了推广活动的力度，推广活动的比例略有上升。

会员制采用的比例在5月大幅下降，仅占33%的比例。

其次赠送优惠在本月使用比例上升。

　　【盛地观察】5月楼市营销策略有一定的转变，由于政策对排号的限制，因此大部分楼盘降低了VIP会员制的采用比例，排号选房逐渐进入有序阶段。

其次赠送方式的优惠在本月使用较多，赠送消费券、购物券等，但此类方式主要是在房交会上采用。

　　    从去年到现在，绵阳楼市出现了一种变化，就是开发商越来越注重展示楼盘的品质，包括景观所呈现的品质、概念性的品质生活，或者是楼盘建筑品质。

这与消费者的需求变化是相关的，同时也是开发商营销推盘思路的一种更新。

　　注：

1、本报告数据除特别说明外，来源于绵阳市房管局市场科、四川盛地机构智库。

　　2、本报告仅供参考，本公司不承担因使用报告而产生的任何法律责任。

　　3、以上仅为月报的部分内容，需要更多数据，可致电本公司——（0816）2229175。

　　4、以上内容由四川盛地地产顾问有限公司提供，如有转载请标明出处。

　　                                                   四川盛地地产顾问有限公司

　　                                                         2010年6月12日