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借贷将借款转化为房屋买卖关系现要主张房屋买卖合同有效
篇一:
“名为买卖,实为借贷”案件的裁判思路剖析
“名为买卖实为借贷”案件裁判思路分析
流动资金是企业的血液。
为了维持市场活性,大多数企业都存在融资需求,但受制于目前市场及金融环境,许多中小型企业直接向金融机构融资非常困难,而向企业融资又可能触犯法律禁止性规定,因此产生了“名为买卖是为借贷”的融资模式,也衍生出“托盘交易”、“循环贸易”等具体交易模式。
201X年6月17日,最高法院在“中国航油集团上海石油有限公司与中设国际贸易有限责任公司等买卖合同纠纷案”【(201X)民二终字第00056号,201X年6月17日】中认为,如无相反证据,买卖合同、收货证明及增值税发票可以证明买卖关系成立并已经实际交付货物,“走单、走票、不走货”的交易形式不违反法律、行政法规强制性规定,一方当事人仅以未实际交货、各方之间“名为买卖实为借贷”为由,主张买卖合同无效,对此法院不应支持。
尽管该判决并非指导案例,但仍在实务界引起广泛关注,被认为是体现了最高法院对类似案件的裁判思路。
半年多时间过去了,我们认为有必要结合相关案例再次研究00056号判决,着重讨论三个问题:
一是法院在处理“名为买卖实为借贷”案件时的裁判思路;二是00056号判决能否代表最高法院现阶段对相似问题的裁判思路;三是00056号判决是否对地方法院产生示范性影响。
一、“名为买卖实为借贷”的主要交易模式及法院裁判思路分析
(一)“名为买卖实为借贷”的主要交易模式
“名为买卖实为借贷”在商业行为中体现为多种交易模式,仅以其最常见者为例:
1、买卖加回购模式
买卖加回购模式通常发生在两方主体之间,体现为两份标的物相同、价格和履行期间不同的买卖合同,其中一方主体以获取回购差价而非取得货物为目的,因此一般不发生标的物的实际转移。
在下图中,A公司为融资将货物卖给B公司,双方签订合同一,同时约定A公司在特定时间或特定条件成就后与B公司签订合同二,以较高价格回购货物。
2、循环贸易模式
如果对买卖加回购模式加以变型,增加第三方C公司(或更多主体),则可以构成循环贸易模式。
如下图所示,通过签订三份标的相同、交付时间不同的买卖合同,A公司可以取得一定期限的融资。
因为B、C
公司是获取差价而非占有货物为目的,所以不需要进行货物
的实际转移。
3、托盘交易模式
循环贸易通常只有融资目的,因此多方主体间均不需要实际的货物交付。
但有些时候,市场主体是为了购买货物而进行融资,因此存在买卖和融资双重目的,这就可能表现为托盘交易模式。
在下图中,A公司希望从B公司采购货物,但因资金不足需要从C公司融资。
具体交易模式是,C公司与B公司签订买卖合同一,并与A公司签订买卖合同二,两份合同标的物相同、价格不同、付款时间不同。
由于C公司的交易目的是获取差价而非实际占有货物,因此通常会指示B公司直接向A公司交付。
托盘交易的特点在于,实际供需方之间并无直接合同关系。
A公司虽有取得货物的主观意思,但是其与C公司之间名为买卖,实为融资关系。
(二)法院裁判思路分析
在前述商业模式中,各参与主体间的真实意思表示显然是融资而非买卖,这就可能导致该表面行为被认定为因背离真实意思而无效;同时,企业间借贷有悖国家金融政策,亦可能被认定无效。
因此,法院对此类案件的裁判思路备受关注。
1、裁判思路与举证责任的分配
在审理“名为买卖实为借贷”案件时,法院对合同性质及效力的认定通常的思路是:
第一,审查表面行为是否符合各方主体真实意思。
根据《民法通则》第55条,意思表示真实是民事法律行为有效的要件。
因此,在审理“名为买卖实为借贷”案件时,如果一方主张履行买卖合同,另一方主张双方名为买卖实为借贷,此时法院通常会要求主张买卖合同为真实意思的一方当事人举证证明,如提供买卖合同文本、收货凭证、发票等;而另一方则通常会提交未发生货物交付的相关证据,来证明买卖不是各方真实意思。
但在很多行业内,不发生货物现实交付的贸易并不罕见。
对法院而言,单纯以“不走货”即认定买卖并非各方真实意思,很难说正确。
同时考虑到维护商行为的外观主义原则,除非有确实证据表明存在表面行为与真实意思表示不一致,否则法院不应轻易刺破法律行为外观而直接对真实意思作出认定。
第二,依据各方真实意思认定的法律关系,来判断该行为是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定。
在法院对各方表面行为与真实意思表示是否一致作出认定后,会进一步做如下判断:
依
各方真实意思认定的法律关系,是否违反法律、行政法规的效力性强制规范?
如违反,则认定其无效;如不违反,则根据符合真实意思表示的法律关系来确定各方权利、义务。
2、00056号判决之前最高法院的裁判思路
201X年12月6日,最高法院在“查莉莉与杭州天恒实业有限公司、上海豫玉都钢铁贸易有限公司、常熟科弘材料科技有限公司企业借贷纠纷案”【(201X)民提字第110号】中认为,该案中虽存在表面上的买卖法律关系,但各方并无实际交付货物行为。
如果不存在专营或限制经营情况,且各方当事人间也没有沟通障碍,则循环采购行为有悖交易惯例,同时买卖合同、询问笔录、交易明细、电话录音等可组成证据链条,能够认定各方当事人间的真实意思并非“买卖”而是融资。
在交易模式相似的情况下,110号判决与00056号判决给出了截然相反的结果,被许多人认为是最高法院裁判思路的转变。
但仔细分析两份判决,我们发现最高法院在两案中裁判思路并无实质差别。
在110号案中,法院首先审查各方真实意思,并通过对买卖合同、询问笔录、交易明细、电话录音等证据的认定,最终确认“买卖”并非各方真实意思,并进而依法对真实存在的借贷法律关系作出效力认定。
而在00056案中,法院也是首先审查各方真实意思。
但最高法院在对该案证据进行认定时,认为当事人提供的《会议记录》、谈话录音等证据,并不足以证明“买卖”不是各方真实意思,并进而认定买卖行为有效。
因此我们认为,无论是00056号判决还是110号判决,都体现了最高法院首先审查当事人真实意思的裁判思路。
两案裁判结果不同,只是因证据的证明力有别所致,而非裁判思路转变。
二、00056号判决之后最高法院的裁判思路
我们对最高法院在00056判决之后对类似案件的裁判文书进行了梳理,并提炼其裁判观点,希望能够有助于发现和理解其裁判思路。
1、如果各方当事人存在借款法律关系,又另行签订房屋买卖合同来担保债务履行,则自房屋买卖合同签订时起,各方之间的法律关系由原先的借款合同关系变更为商品房买卖关系,该房屋买卖合同不违反法律、行政性法规的禁止性规定,应为合法有效。
——“大庆市仁和房地产开发有限公司破产管理人与祝明会商品房买卖合同纠纷案”【(201X)民申字第1627号;201X年11月5日】
2、如果一方当事人主张名为买卖实为借贷,应当从利息、还款期限、担保、违约条款等方面进行证明,否则应确认各方之间为买卖合同关系。
——“内蒙古吉祥煤业有限公司与天津冶金集团贸易有限公司买卖合同纠纷案”【(201X)民申字第1894号;201X年12月08日】
3、在连环买卖关系中,如果指示交付符合行业惯例,一方当事人以中间环节买受人未提货而主张买卖关系不成立,人民法院不予支持。
——“山西榆次锦华冶金实业有限公司与太原市广达隆贸易有限公司等买卖合同纠纷案”【(201X)民申字第361号;201X年12月26日】
三、00056号判决之后地方法院审理相似案件的裁判思路
在梳理最高法院裁判文书的同时,我们也对部分地方法院在00056判决之后作出的相似案件判决进行梳理:
1、天津高院:
在循环贸易中,即使存在买卖合同、货权转移证明及过磅单等文件,但如能证明中间环节的当事人不承担风险而享受固定回报,则属于典型的资金拆借行为,应当认定无效。
——“惠通物产(连云港)再生资源有限功能更该死与中金再生资源(天津)投资有限公司买卖合同纠纷案”【(201X)津高民二终字第0060号;(201X年10月20日】
2、上海高院:
在连环交易中,如果当事人之间仅有资金流动而无实际货物交付,只是通过连环买卖的价差来获取固定回报,则应当认为是以买卖合同之名行借贷之实,真实目的是为了规避国家金融管理秩序的相关规定,应依法认定合同无效。
——“上海津葳经贸有限公司与常熟市天铭物资有限公司等企业借贷纠纷案”【(201X)沪高民二(商)终字第16号;201X年12月15日】
3、浙江高院:
在循环贸易中,如果当事人间进行短时间内的低买高卖,且不存在实际货物流转,结合当事人陈述,应认定是名为买卖实为融资,并进一步确认当事人间成立借款法律关系。
——“宁波保税区宁化国际贸易有限(来自:
在点网)公司与中国石化燃料油销售有限公司浙江舟山分公司等买卖合同纠纷案”【(201X)浙商终字第61号;201X年12月10日】
4、北京一中院:
在循环贸易中,如果存在买卖合同及付款行为,一方当事人虽主张名为买卖实为融资,但不能提供充分证据的,应认定买卖合同成立。
——“首钢国际贸易(天津)有限公司与北新建材集团有限公司买卖合同纠纷案”【(201X)一中民(商)终字第8906号;201X年12月18日】
从我们的研究情况看,最高法院在处理此类案件时,对否认表面法律关系存在的一方当事人克以更高的举证要求;而地方法院则更倾向于认为,只要出卖人未履行交付货物的买卖合同主合同义务,即可能被认定为是“名为买卖实为借贷”。
篇二:
以买卖合同担保借贷合同的效力分析
“打架”的最高法公报案例——以买卖合同
担保借贷合同的效力分析
201X年第12期的《最高人民法院公报》登载了“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”,有分析认为,该案通过“以房抵债”协议的特殊约定,规避物权法对“流押”的禁止,得到了最高法的认可。
但是,针对几乎完全相同的案情和法律关系,最高法机关刊《人民司法》201X年第16期引用的“广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案”却做出了截然相反的结论。
一、案情简介与裁判摘要
1、有效:
最高法公报(201X)民提字第344号判决(以下称“判决一”)
201X年1月25日,朱俊芳与嘉和泰公司签订14份《商品房买卖合同》,约定朱俊芳向嘉和泰公司购买14套目标商铺,并于同日办理了销售备案登记手续,嘉和泰公司出具了相应销售不动产发票。
201X年1月26日,双方签订《借款协议》,约定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元。
嘉和泰公司自愿将其开发的目标商铺抵押给朱俊芳,抵押的方式为“和朱俊芳签订商品房买卖合同,并办理备案手续,开具发票”,“如到期偿还借款,则将抵押手
续(合同、发票、收据)退回,到期不能偿还,将以该抵押物抵顶借款,双方互不支付对方任何款项。
”
该借款到期后未能偿还,朱俊芳诉至法院,请求确认《商品房买卖合同》有效,判令嘉和泰公司履行该《商品房买卖合同》。
一二审法院均认为“借款协议”约定将到期不还的借款作为给付的房款,实际上是为已签订并正在履行的《商品房买卖合同》附加了解除条件,该合同意思表示真实,应受保护,支持原告的诉请。
抗诉机关与原再审法院认为,双方形成的是民间借贷法律关系,商品房买卖合同是借款合同的抵押担保内容,合同中“到期不能还款用抵押物抵顶借款,双方之间互不再支付对方任何款项”的约定违反法律强制性规定,应属无效。
最高法认为:
当事人实际上是先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系,两份协议属并立又有联系,即以签订商品房买卖合同的方式为之后的借款协议所借款项提供担保,同时,借款协议为商品房买卖合同履行附设了解除条件,即借款到期借款人不能偿还借款的,履行商品房买卖合同。
但是,两份协议没有约定,借款到期不能偿还,朱俊芳直接通过前述的约定取得“抵押物”所有权,而必须通过履行商品房买卖合同实现;而通过签订商品房买卖合同的方式提供担保并为商品房买卖合同设定解除条件,并不违反法律、法规的强制性规定。
故两份合同均应有效。
2、无效:
(201X)民提字第135号判决(以下称判决二)
201X年6月27日,杨伟鹏与嘉美公司签订《商品房买卖合同》,涉及53间商品房,并约定了过户、违约责任等问题。
次日,双方于房屋登记部门对合同办理了备案登记。
杨伟鹏向嘉美公司支付340万元并收取61万利息。
后杨伟鹏诉请确认该合同有效,判令被告交付房屋,被告嘉美公司答辩称双方当事人之间不存在商品房买卖合同关系,而是民间借贷关系,商品房买卖合同只是民间借贷中的担保环节。
一二审法院均支持了原告诉请。
最高法再审认为:
结合双方签订该合同的具体情况、杨伟鹏未能提供销售不动产**原件、不能说明支付款项性质等事实,应认定双方的真实意思表示是借款法律关系。
双方签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为为非典型担保方式。
既然属于担保,就应适用物权法有关禁止流押的原则,也就是说在债权人实现担保债权时,对设定的担保财产,应当以拍卖或者变卖的方式受偿。
最终最高法驳回了杨伟鹏要求交付的诉讼请求。
二、争议的实质与摇摆的司法观点
首先,两份结论相反的判决的争议实质在于:
《物权法》第186条:
“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
”即所谓的“禁止流押(质)”和生活经验里的“作死”。
实践中,一般处于优势地位的抵(质)押权人,为了避免物权法对流押的禁止性规定,会采取某些变通的做法。
两份判决里通过另一份买卖合同担保借款合同,其与标准意义的“流押(质)”的区别在于:
债权人并非约定
债务到期不能偿还时直接发生物权变动行为(取得所有权),而是约定债务不能偿还时发生其他的原因行为(如本案的商品房买卖合同),其他的原因行为不是取得物权的直接原因。
用通俗的话解释,钱如果还不上,不是直接拿走你的房子,而是要履行一份新合同,虽然这份新合同可以让我拿走你的房子。
其次,订立商品房买卖合同以担保借款合同的方式在房地产开发融资中并不少见,学者如杨立新教授称之为“后让与担保”。
判决一关注债务未能履行时,债权人并不能直接获得物的所有权,只是依据合同取得债权,物权效力的发生与否依赖于合同履行情况,故不属于流押(质)条款,并独辟蹊径地从附解除条件的合同角度予以解释;判决二强调“禁止流押(质)”是物权法的原则性规定,对非典型担保亦应适用,该做法变相实现了流押,自应认定为无效。
作为统一裁判尺度标杆的最高法,“神仙”打架,自然令司法实务工作者“小鬼遭殃”。
虽然判决一为最高法公报案例,但判决二亦为《人民司法》、《民事审判与指导》等权威刊物刊载,且做出时间晚于判决一(201X年做出),合议庭成员包括最高法民一庭庭长张勇健法官与民一庭审判长韩玫法官,亦具有相当权威性。
两份具参考价值的判决相互矛盾,应如何把握其中的裁判规则?
三、以房屋买卖合同担保借贷合同应无效
1、非典型担保的担保物。
两份判决的交易模式在实践中没有统一的称呼,但两份判决都承认商品房买卖合同实际上是借款协议的担保(“双方当事人实际是用之前签订的商品房买卖合同为之后签订的《借款协议》提供担保”,见判决一)。
首先,以另一份合同为债权提供担保,无疑不属于“成文法有明确规定、法律适用清晰、担保效力易于确定、担保权利义务稳定”的典型担保方式。
厘清这种非典型担保的担保物和担保作用如何实现,是必须的。
其次,回顾最高法判决一,其之所以认定商品房买卖合同不是“流押(质)协议”,潜藏的法理实际上是将担保的标的物视为合同债权——因为担保物是债权,债务到期并不直接变动物权,而是获得对债务人的合同债权,这种非典型担保并非以物权为担保物的“物保”,自然不需考虑流押禁止。
然而,从实质上看,对借贷合同发生担保作用的是商品房买卖合同的标的物,而不是该合同的债权。
杨立新教授将这种所谓的“后让与担保”发生担保作用的链条概括为“行使买卖合同债权——交付买卖标的物即房屋——房屋价值抵偿债务——消灭借贷债务”(判决一中“将以该抵押物抵顶借款,双方互不支付对方任何款项”反映了这一点),可见实质上商品房买卖合同发生担保作用的不是债权,而是债权即买卖合同的标的物房屋。
被担保的标的是贷款人的借款债权,而贷款人基于买卖合同又对借款人享有债权,不可能存在贷款人用自己的一个债权担保
篇三:
某某诉某某房屋买卖合同纠纷案
某某诉某某房屋买卖合同纠纷案
_______________________________________________________________________________________
(201X)浦民一(民)初字第37624号
民事判决书
原告XX,女。
委托代理人XX,上海XX律师事务所律师。
委托代理人XX,上海XX律师事务所律师。
被告XX,男。
委托代理人XX,上海XX律师事务所律师。
原告XX诉被告XX房屋买卖合同纠纷一案,本院于201X年12月6日立案受理后,依法适用简易程序,由代理审判员XX独任审判,于201X年1月11日、201X年2月15日公开开庭进行了审理。
原告XX委托代理人XX,被告XX委托代理人XX到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告XX诉称,201X年2月18日,原、被告双方签订《房屋转让合同》(以下简称“转让合同”),约定将被告所有的本市浦东新区XX房屋(以下统称“系争房屋”)出售给原告,房屋价格为人民币37万元(以下币种相同)。
因系争房屋是动迁安置房,按照上海市政策,自201X年11月29日起5年内无法办理过户手续,故双方约定待政策允许办理过户手续时再办理产权过户。
之后,原告付清了全部房价款,被告也于201X年将系争房屋交付给原告,原告居住使用系争房屋至今。
现根据上海市新出台的政策,系争房屋目前已经具备办理房屋过户条件,由此上海XX房地产咨询有限公司(以下简称“XX公司”)及原告均通知被告办理系争房屋过户手续,被告向原告表示不同意办理过户。
原告认为现在系争房屋的房价与201X年时的房价已天差地别,履行合同是合同各方的义务,被告无意履行,
故原告诉请要求:
1、判令被告继续履行房屋转让合同,办理系争房屋产权从被告名下过户至原告名下的手续;2.本案诉讼费由被告承担。
被告XX辩称,对于双方签订转让合同及原告向被告支付37万元房款均无异议,但签订转让合同一年后,被告提出系争房屋不出售了,原告当时也表示同意,并要求被告将全部房款全额归还原告,但被告因为经济问题不能退还房款,故双方在201X年3月20日左右办理了关于系争房屋的抵押登记手续,并签订借款抵押合同,由此双方的买卖关系已经转变为借款关系,房款37万元也转为借款,被告鉴于无法及时还款,在201X年3月20日左右将系争房屋交给原告使用,以作为折抵借款的利息。
借款在201X年11月29日到期,鉴于双方对款项性质发生争议,且原告不愿将系争房屋归还被告,故被告也没有履行过还款。
系争房屋目前确已符合政策允许的上市交易条件。
被告对原告的请求不同意。
经审理查明,201X年2月18日,被告XX作为出售方(甲方)与原告XX及XX作为购买方(乙方)在XX公司的居间下关于系争房屋签订转让合同,同时XX作为系争房屋共有人在转让合同上签字确认。
转让合同约定:
房屋成交价为37万元,乙方于201X年2月13日,签订转让合同当日支付甲方定金1万元,201X年2月19日前支付29万元,乙方产证出来交易后支付7万元;甲方必须于201X年2月19日前腾空房屋,交付房屋钥匙,如逾期视为违约,违约金按每日200元赔偿乙方;甲方承诺,在系争房屋座落的物业公司通知可以办理甲方小产证时,会在第一时间委托物业公司办理甲方产权证;甲方积极提供办理该产权证的相关资料,当甲方产权证办理完毕后,在乙方办理过户手续时,积极给予协助;甲乙双方接到中介方通知拾日内到房地产交易中心进行签字交易。
201X年2月18日,XX出具收到原告支付的定金1万元以及29万元房款的收据,201X年10月5日被告又收到原告支付的购房款4万元,收条中显示余下房款于201X年3月20日前付清,201X年3月20日被告出具收到系争房屋尾款3万元的收条。
201X年9月,被告办理出权利人登记
为XX的系争房屋产权证,系争房屋注明为配套商品房,自201X年11月29日起5年内不得转让、出租。
该产权证原件被告交由原告保管。
201X年3月20日,原、被告双方签订抵押借款合同并同时办理系争房屋抵押权登记申请手续,抵押借款合同约定系争房屋作为抵押物,房地产价值37万元整(协议价),借款金额37万元,房屋抵押37万元,借款期限从201X年3月20日至201X年11月29日止,抵押期限同借款期限;借款偿还为到期一次还本,无利息。
随后,系争房屋上设有抵押权人为原告的抵押登记。
201X年10月,鉴于国家政策的变化,系争房屋可以办理房屋产权过户交易,故原告及中介分别向被告发函,要求被告配合办理系争房屋产权过户手续,但被拒绝。
另查,系争房屋交付原告使用至今,但对交付时间双方陈述不一,根据原告提供的证据及证人证言,形成了证据链予以相互印证系争房屋是在双方签订转让合同后201X年期间予以交付,而被告提出于201X年3月20日签订抵押借款合同才交付房屋的陈述,没有提供相应的证据予以证明,由此本院对原告的陈述予以采信。
同时,XX明确表示关于系争房屋的转让合同权益均移转至原告XX一人,对此被告无异议。
以上事实,由经庭审质证的上海市房地产权证、房屋转让合同、收条、上海市房地产登记申请书、抵押借款合同、上海市房地产登记?
⒔哟鞑槭孪钭斓ァ?
006年至201X年的管理费账单、催告函等及当事人的陈述在案佐证。
本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
原、被告双方确实分别签订了《房屋转让合同》以及《抵押借款合同》,原告认为双方对系争房屋进行买卖,鉴于系争房屋上有限售条件,不能即时办理过户交易,为防止房屋过户之前不确定的风险双方以订立抵押借款合同的形式在系争房产上设定有效的抵押权;被告则认为双方确先建立了房屋买卖关系,但签订抵押借款合同后双方将原先的房款转为借款,借款合同完全替代了之前的房屋转让合同,故原告不能
依据之前的买卖关系主张房屋过户。
根据审理,分析认为:
第一,原告向被告支付37万元的款项,被告对所收到的款项均出具收条,收条的内容及款项的总额均明确指向为房款37万元;同时双方在201X年建立买卖关系后被告实际向原告交付房屋,原告占有使用房屋至今;上述的履行均符合正常房屋买卖交易过程;第二,系争房屋为配套商品房,产证上注明房屋自201X年11月29日起5年内不得转让、出租,鉴于此双方在建立买卖关系后并未在当时办理产权过户;原、被告所约定的借款期满日与房屋符合上市过户交易的日期、借款金额与房款金额均予能相互对应,同时双方所约定的借款期限约三年半之久,却在借款合同中特别说明借款无利息不承担利率,在并非小额的债权债务下,在并不熟识的原、被告之间所订立的借款合同已有异于正常的借贷关系,说明原告签订抵押借款合同的本意是基于已存的37万元债权以借款合同的形式在房屋上设定有效的抵押权,以限制房屋权利人的另行处分,而非期待将来钱款的返还;第三、按照被告所述房屋是免费给予原告使用以抵扣借款利息,房屋实际交付基于房屋买卖关系履行在先,而订立抵押借款合同在后,如建立借贷关系,设定担保,抵押房产的交付并非必须,如是将之后房屋使用抵扣利息,那么订立借款合同时应当对此及房屋的返还等内容作出书面约定才更符合常理,然合同不仅没有涉及相关内容反而对利息方面特别做出相反约定,由此可以看出被告对借款合同仅是设定抵押权的形式是明知的,且结合借款到期后被告从未向原告行使还款义务,也未
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