资产评估报告书实例易修改word版 23页.docx

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资产评估报告书实例易修改word版23页

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资产评估报告书实例

　　资产评估报告案例范文，下面小编就为大家献上它的模板，欢迎大家参考借鉴资产评估报告案例范文，为大家推荐!

　　资产评估报告案例范文【1】

　　致委托方函

　　***有限公司：

　　受贵方委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则对贵方拥有合法产权的位于***的***房产价格进行了评估，目的是为确定估价对象在201X年8月15日的公开市场价值，并以此为贵方以委估标的向银行进行抵押贷款，确定抵押额提供客观的价值依据。

　　根据贵方所提供的资料，本公司估价人员依据国家、省、市的相关法律、法规，在对现场实地勘察并收集、整理、分析相关信息的基础上，遵循估价原则，按照必要的估价程序，采用合理的估价方法对估价对象进行评估，在满足本次估价假设和限制条件的前提下，经测算确定贵方委估房产在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整（￥2265.34万元）。

　　***房地产评估咨询有限公司

　　***

　　估价师声明

　　我们郑重声明：

　　1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实、准确的。

　　2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　4.我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　5.我们已对本报告中的估价对象进行了实地勘察。

　　6.本估价报告得到***房地产评估咨询有限公司的技术帮助，本估价报告的结果建立在该公司出具的***字[201X][估]第***号土地评估报告结果的基础之上。

　　7.本估价结论仅对本次委托有效，不做他用。

　　未经本公司同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上。

　　8.若当事人对本估价报告有异议，请在报告出具后七日内向本公司申请重估。

　　如当事人未在约定日期内对估价报告提出异议或申请重估，视同认可本估价报告。

　　9.本报告由本公司负责解释。

　　注册房地产估价师：

　　估价的假设和限制条件

　　1.本报告的估价结果，以估价对象房地产维持现状持续使用为前提。

　　2.本报告的估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到不可抗力时可能对房地产价格产生的影响;也未考虑特殊的交易情况，使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。

　　3.本次评估前提是委托方提供的资料是真实的、合法的、委托方并对其所提供的资料的真实性和合法性负责。

　　4.估价对象房屋的权属、范围、面积等情况，以委托方提供的产权情况为依据，未经丈量核对。

　　5.在估价时点之前，估价对象不存在其他法定优先受偿权利，委托方并对因其担保、欠债、信誉等因素对估价结果造成的影响负责。

　　6.本估价结果不包含交易税费，但处分抵押物时，可能会发生其它相关税费，故还应扣除变现能力分析中提到的相关税费。

　　7.本估价结果不包含土地的价格。

　　8.估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。

　　估价结果报告

　　（201X）第***号

　　一、委估项目

　　***公司所属房产抵押贷款估价项目

　　二、委托方

　　名称：

***公司

　　地址：

***

　　三、估价方

　　名称：

***房地产评估咨询有限公司

　　地址：

***

　　证书号：

***资质等级：

***

　　法定代表人：

***

　　四、估价对象概况

　　估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。

　　其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于201X年，于201X年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。

　　副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于201X年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。

　　五、估价目的

　　为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。

　　六、估价时点

　　20**年8月15日

　　七、价值定义

　　采用公开市场价值标准

　　八、估价原则

　　本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：

　　1.合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。

　　2.最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。

　　3.替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　4.估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。

　　九、估价依据

　　1.委托方提供的资料

（1）委托书;

（2）委托方企业营业执照复印件;

　　（3）房屋所有权证复印件。

　　2.国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。

　　3.国家和地方的有关法律、法规和有关规定。

　　4.估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。

　　十、估价方法

　　估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。

　　十一、估价结果

　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整（￥2265.34万元）。

　　十二、变现能力分析

　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。

　　估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格范围为：

估价结果±10%，变现时涉及以下税费：

　　①中介服务费：

5%--6%

　　②契税：

4%

　　③营业税、城市维护建设税及教育费附加：

5.5%

　　④所得税：

20%

　　⑤过户手续费：

2%左右

　　⑥印花税：

0.5‰

　　⑦其它费用

　　十三、估价人员

　　***中国注册房地产估价师

　　注册号：

***

　　***中国注册房地产估价师

　　注册号：

***

　　十四、估价作业时间

　　20**年8月12日—***

　　十五、估价报告有效期限

　　本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从20**年8月18日至20**年8月17日止。

　　估价技术报告

　　一、个别因素分析

　　估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。

　　其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于201X年，于201X年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。

　　副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于201X年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。

　　二、区域因素分析

　　1.概况

　　***

　　2.自然条件

　　***。

　　3.对外交通条件

　　***。

　　4.基础设施

　　***。

　　三、最高最佳使用分析

　　房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

　　本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。

　　四、估价方法的选取

　　估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。

　　五、估价过程

　　1.确定估价对象房地产年纯收入

　　A.确定估价对象房地产年总收入

　　①确定客房年总收入

　　据调查，***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套，现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表：

　　略

　　客房年收入=房价×数量×入住率×365

　　客房年总收入=512.27万元

　　日平均入住人数=（49+8）×2×70%+（13+6）×1×60%

　　+（2+2）×2×50%+2×2×40%

　　=96.8人

　　②确定会议室年总收入

　　根据委托方提供的资料及相关调查结果，确定估价对象会议室使用收入情况如下表：

　　略

　　会议室年收入=半天价格×2×出租率×365

　　会议室年总收入=74.46万元

　　③确定餐饮年总收入

　　餐饮年总收入包括食品、烟、酒、杂项、服务费等，按80%住宿旅客每人每天消费100元计算，则

　　餐饮年总收入=96.8×80%×100×365

　　=282.66万元

　　④确定估价对象房地产年总收入

　　估价对象房地产年总收入为以上1-3项之和，则

　　年总收入=512.27+74.46+282.66

　　=869.39万元

　　B.确定估价对象年总费用

　　①确定人员工资福利年总费用

　　估价对象现有相关服务人员98人，根据行业现状确定人数为100人，人均月工资及相关福利待遇合计为1800元，则

　　工资福利年总费用=100×1800×12

　　=216万元

　　②确定餐饮年总成本

　　餐饮年总成本按餐饮收入的40%计算，则

　　餐饮年总成本=282.66×40%

　　=113.06万元

　　③确定消耗品年总成本

　　消耗品年总成本按客房及会议室年总收入的8%计算，则

　　消耗品年总成本=（512.27+74.46）×8%

　　=46.94万元

　　④确定年广告宣传费

　　年广告宣传费按总收入的2%计算，则

　　年广告宣传费=869.39×2%

　　=17.39万元

　　⑤确定年水电供热费

　　年水电供热按总收入的5%计算，则

　　年水电供热费=869.39×5%

　　=43.47万元

　　⑥确定年维修保养费

　　年维修保养费按年总收入的3%计算，则

　　年维修保养费=869.39×3%

　　=26.08万元

　　⑦确定年行政管理费

　　年行政管理费按年总收入的6%计算，则

　　年综合税收及附加=869.39×6%

　　=52.16万元

　　⑧确定年综合税收及附加

　　年综合税收及附加包含营业税及附加、企业所得税、房产税等，按年总收入的15%计算，则

　　年综合税收及附加=869.39×15%

　　=130.41万元

　　⑨确定估价对象年总费用

　　估价对象年总费用为以上1-8项之和，则

　　年总费用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41

　　=645.51万元

　　C.确定估价对象年纯收入

　　年纯收入=年总收入-年总费用

　　=869.39-645.51

　　=223.88万元

　　2.确定资本化率

　　资本化率是指年投资回报率，本次估价专指房地产置业投资的年平均回报率，一般应介于安全投资利率与风险投资利率之间，可以采用投资利率内插法求取。

　　一年期定期存款利率可视为安全投资利率，一年期贷款利率可视为风险投资利率，当前一年期定期存款利率为4.14%，一年期贷款利率为7.47%，现按照黄金分割位内插，则

　　资本化率=4.14%+（7.47%-4.14%）×0.618

　　=6.20%

　　3.确定收益年限

　　估价对象建成于201X年，建筑物耐用年限为50年，尚可使用47年;土地使用年限截止2053年，尚可使用年限为2053-201X=48年，故确定收益年限为建筑物尚可使用年限47年。

　　4.计算估价对象价格

　　公式：

P=a×[1-1÷（1+r）n]÷r

　　式中：

P为估价对象房地产收益总价，a为年纯收入，r为资本化率，n为收益年限。

　　房地产总价=223.88×[1-1÷（1+6.20%）47]÷6.20%

　　=3397.28万元

　　根据***房地产评估咨询有限公司出具的***字[201X][估]第***号土地评估报告结果确定估价对象中土地总价为1131.94万元，则

　　估价对象房产总价=3397.28-1131.94

　　=2265.34万元

　　六、估价结论

　　经评估，确定估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整（￥2265.34万元）。

　　七、附件

　　资产评估报告书实例【2】

　　一、委托方与资产占有方的简介（或评估报告使用者）

　　主要包括:

以机构代码证为准或以企业的营业执照为准

　　⑴机构代码或注册证号

　　⑵机构名称地址（住所）

　　⑶法定代表人

　　⑷注册资金

　　⑸机构类型（经济性质）

　　⑹经营方式及经营范围

　　⑺注册证号以及登记有效期

　　二、评估目的

　　委托方以本次委托评估的主要目的或评估报告的主要用途

　　三、评估范围与对象

　　主要涉及对估价对象的概括性描述,委估对象的资产概况.如涉及到土地的则以描述其位置、用途、面积等各项经济技术指标;房屋建筑物的则需描述其区位、用途、楼层、户型、结构类型、建筑面积、建筑类型等;机器设备的则需描述种类、型号、设备维修保养情况等.

　　四、评估基准日（通常描述如下）

　　评估基准日是确认资产评估价格的基准时间,本项目所选取的评估基准日是依据经济行为由委托方确定的一个特定会计期间的终止时点,这个时点能反映评估对象的整体状况,而且评估基准日前后没有可能导致被评估资产价值发生重大变化的影响因素,因此评估基准日的选择是合理的.

　　注:

一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准

　　五、评估原则（按不同的评估目的、方法、对象取舍）

　　A、合法原则B、历史成本原则C、公开市场原则D、持续经营原则E、替代原则F、供求原则G、估价时点原则H、独立性原则I、客观公正性原则J、专业性原则K、科学性原则L、贡献原则M、预期收益原则N、最高最佳使用原则

　　六、评估依据

　　主要包括各种经济行为文件、法律法规、采用取价标准的各种资料及其他参考资料.如:

　　1、国家国有资产管理局国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》;

　　2、国资办发（1996）23号文件关于转发《资产评估操作规范意见（试行）》的通知;

　　3、财政部财评字[1999]91号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知;

　　4、《**市建筑工程造价信息标准计价》201X年第1期;

　　5、《建筑附属工程造价速算手册》;

　　七、评估的假设及限制条件（无形资产土地使用权评估时）

　　八、评估方法

　　其中典型的就是重置成本法，一般描述如下:

　　根据评估目的和委估建筑物的特点，从企业持续经营、资产持续使用为假设前提，采用重置成本法进行评估。

（一）基本计算公式:

　　评估价值=重置价值-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

　　重置价值=建安工程造价+前期及其他费用+管理费用+资金成本+开发利润

　　式中:

　　前期及其他费用=建安工程造价×各费用系数之和;

（二）重置价值的确定

　　房屋建筑物的重置价值是根据**市现行的工程造价及取费调差文件，对其工程造价指标进行分析测算，结合现场核实及测量的建筑工程内容、建筑物特征（层高、跨度、主墙承重结构、施工方法、装修情况、设备情况等），对所对应的工程造价指标进行调整，综合确定建筑物的建安工程造价，并摊入建设过程中所发生的工程其他费用（如其他费用、管理费用、合理利润、资金成本等），确定建筑物的重置单价，再乘以核定的面积，得到房屋建筑物的重置价值。

　　重置价值中各组成项目按如下方式确定:

（1）房屋建筑物的建安工程造价:

评估人员根据房屋建筑物的结构形式、构件形式、跨度及其功能等方面，与同一地区同类建筑物进行比较，根据**市定额站发布的201X年第2期《**市建设工程造价信息》经济指标及有关材料价格计算出建筑物单位面积建安工程造价，并与工程结算书指标对比、分析调整，确定其单位面积建安工程造价。

（2）前期及其他费用:

根据**物价局制定房屋建筑工程适用的前期及其他费用，项目包括勘察设计费、工程招投标费、预算定额编制管理费、预算定额费、城建配套费、城市规划管理费、教育附加费、工程质量监督费、消防配套费、白蚁防治费。

　　（3）管理费用根据目前**市建筑施工企业一般收取的管理费占工程总造价的比例分析确定。

　　（4）资金成本采用评估基准日适用的中国人民银行公布的建设期贷款利率计算，计算项目包括建安工程造价、前期及其它费用、管理费用。

　　设定投资在建设期内均匀投入。

　　（5）开发利润指为开发建设房屋而应获得的平均利润，对于工业用房，开发利润一般为零。

　　（三）综合成新率的确定

　　1、实体性贬值率

　　根据房屋建筑物结构和使用用途，以现场勘察时房屋的外观直观现状以及评估人员的评估经验综合分析后采用年限法计算实体性贬值率，从而确定房屋实体性贬值率。

　　对其内在的结构性变化和质量变化未作技术测定。

　　实体性贬值率采用年限法计算，根据建设部门颁布的各类结构房屋建筑物及构筑物耐用年限标准，根据建筑物使用状况及现场勘察记录，综合确定房屋建筑物及构筑物的尚可使用年限，实体性贬值率计算公式为:

　　已使用年限

　　实体性贬值率=—————————————×100%

　　已使用年限+预计尚可使用年限

　　预计尚可使用年限加实际已使用年限最长不超过国家规定使用年限，它的确定以技术鉴定作支持。

　　2、功能性贬值的确定

　　功能性贬值是由于技术陈旧、功能落后而导致的原有资产的相对贬值。

　　本次评估的建筑物均不受上述因素的影响，故该项确定为零。

　　3、经济性贬值的确定

　　经济性贬值是指由于外部经济和社会环境的变化而导致的资产的贬值。

　　本次评估的建筑物均不受上述因素的影响，故该项确定为零。

　　4、综合成新率的确定

　　综合成新率=1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率

　　亦可为:

综合成新率=（1-实体性贬值率）×（1-经济性贬值率）×（1-功能性贬值率）

　　四、其他评估方法的使用

　　1、成本逼近法

　　计算公式为:

　　土地价格=（土地取得费+税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益金）×年期修正系数×区位修正系数

　　2、基准地价修正法

　　计算公式为:

　　基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

　　其基本公式为:

　　P=Pu×（1+K）×Y×I×J×H+L

　　其中:

K=∑Ki

　　P-待估宗地价格

　　Pu--宗地所在区域基准地价

　　K-待估宗地全部影响因素总修正值

　　Y-期日修正系数

　　I-容积率系数

　　J-楼层修正系数

　　H-使用年期修正系数

　　L-土地开发程度修正

　　3、假设开发法

　　假设开发法是将房地产价格扣除房屋价格后的剩余价格作为地价，其测算是在正确估计房地产交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑、买卖建筑物有关的专业费用、利息、税收等费用后，以价格余额确定估价对象价格的一种方法。

　　其计算公式为:

　　估价对象地价=不动产价格-建筑开发费-专业费-不可预见费-税收-利息-销售费用-开发商利润

　　4、市场比较法

　　在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。

　　其公式为:

　　待估宗地价格=比价实例宗地价格

　　×（待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数）

　　×（待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易日期地价指数）

　　×（待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数）

　　×（待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数）

　　5、收益还原法

　　收益还原法是将评估房地产在未来每年预期纯收益，以一定的还原率统一还原为估价时点总收益的一种方法。

（1）基本假定:

　　①房地产每年收益额相同;

　　②资本化率每年不变且大于零

（2）其公式为;

　　土地价值=土地纯收益÷土地还原利率

　　土地纯收益=房地总收益-房地总费用-房屋纯收益

　　房地总费用=折旧费+修缮费+管理费+保险费+税费

　　房地纯收益=房地总收益-房地总费用

　　房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率

　　有限年期土地价格=土地价值×待估地块年期修正

　　九、评估过程

（一）评估前期准备工作阶段

　　本阶段是了解和明确资产评估目的和评估对象及范围，收集资产评估有关资料，确定评估人员。

（二）现场清查和评估阶段

　　1、现场清查阶段

　　该阶段主要是对委估的资产进行了解核实、鉴定和收集有关资产评估参数数据资料。

　　依据已掌握的申报材料，深入现场进行实地勘察，记录和填写评估现场勘察记录。

　　2、评定估算阶段

　　依据评估人员现场清查获取的资料和结论，同时经过必要的市场调研和询价工作，选取评估方法，遵循资产评估操作规范意见（试行）和有关评估惯例进行评定估算，得出资产评估价值。

　　3、提交评估报告阶段

　　按照南宁市金正资产评估事务所关于资产评估质量控制制度和遵循《资产评估操作规范意见（试行）》要求，对资产评估结果进行审核，审核意见反馈后进行修正，于某年某月某日提交正式资产评估报告书。

　　4、评估日期为***年**月**日至*****年**月**日。

　　十、评估结论

　　通常表现为评估的目的、评估对象在评估基准日的公允市场价值，即能表达出本次评估的最终结果即可，如:

　　在实施了上述评估程序和方法后，以确定委估资产的市场价值，为委托方办理遗产继承事宜提供市场价值参考依据为评估目的而涉及的资产在评估基准日****年**月**日的市场价值为********元，大写为人民币*********元整（其中，房屋建筑物****元，土地使用权*******元）。

　　十一、特别事项说明

　　即是对评估结果中，应该向评估报告使用者说明有关影响评估结果的某些因素，向报告使用者引导，使其能正确的使用评估报告书。

　　如:

　　1、评估结果是反映评估对象在本报告所列评估目的依据被评估资产现在的具体状况及评估基准日所表现的特定经济环境前提下，根据公开市场原则，经评估而确定的现行公允市场价。

　　评估过程中，评估人员没有考虑税款事宜以及特殊交易方式可能增加或减少的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其他不可抗拒力对资产价格的影响，及短期内强制处分对资产价格的影响。

　　2、评估机构对委估资产不做产权界定，只对其进行公允价格确定。

　　委估资产的权