民办养老院项目可行性研究报告.docx

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民办养老院项目可行性研究报告

第一章申报单位及项目概况

1.1项目名称与申报单位

1.1.1名称

xx镇xx老年公寓建设项目

1.1.2申报单位概况

xx镇xx村委会

1.2项目概况

1.2.1项目报告编制的依据

国家发展改革委员会《关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投［2007］1169号；

国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

《XX省基本养老服务体系建设“十二五”规划》

1.2.2项目建设背景

随着我省农村经济社会的全面发展和农民生活水平的提高，我省开展了旨在改善广大农民群众居住条件和提升生活质量的新民居建设工程项目，随着项目的不断深入，切实解决了广大农民的住房困难、对推进新农村建设起到了积极作用。

与此同时，随着我国人口老龄化的来临，老年人问题同样是我国面临的一个严峻问题。

xx也和全国一样老龄化程度为10%以上。

该县应保“五保”对象人数多，农村敬老院基础设施不健全，已有的农村敬老院大部分由于年久失修，已成为危房，存在不同程度的安全隐患；加之一方面由于当初设计标准低，面积小，床位少，入院率低；另一方面，按要求应配备的浴室、食堂、供热设施、污水排放处理设施、治疗康复中心、娱乐中心等项目，或缺失，或陈旧，部分早已超过使用年限，并经常发生故障，已无维修使用的价值，狭小的占地已远远不能满足园林化院区建设发展的要求，制约了社会福利事业的进一步发展。

因此，该县福利事业目前的发展现状已远远不能满足“五保”老人的需要，不能适应新形势下发展要求，已严重影响着社会福利事业各项业务的正常开展，制约着福利事业的进一步发展。

2011年，XX省民政局制定了《XX省基本养老服务体系建设“十二五”规划》，规划内容明确指出：

“十二五”期间，省和各设区市、县（市、区）采取新建、改扩建、购置等方式，整合现有医院、学校、培训中心等闲置资源，至少建成一所公办示范性养老机构，提高全省机构养老服务整体水平。

县（市、区）的示范性供养与护理相结合的养老机构床位在300张以上。

为实现此目标，《XX省人民政府关于加快推进养老服务体系建设的意见》（冀政[2010]72号）明确要优先保障养老机构建设用地，对各类投资主体新建、改建、扩建的养老服务项目和养老服务设施，要优先予以立项；对新办的非营利性养老机构建设用地，可以采用划拨方式优先供地。

今年省委书记张庆黎在XX省八次党代会报告中明确提出“推进养老服务体系建设，培育壮大老龄服务事业和产业”。

省长张庆伟在今年的政府工作报告中,将农村互助幸福院建设作为2012年十大惠民工程之一，提出了今年“新建312个城市社区养老服务中心，所有市县有一所示范性养老机构，农村互助幸福院覆盖率达到40%以上”的目标。

按照省十二五规划要求，我县应该建设养老机构床位3000张，其中，民办1000张，公办2000张，而目前我县仅有民办养老机构3个，床位300张，公办养老机构4个，床位500张。

距离十二五省确定的目标还有相当大的差距，我县养老机构建设任务非常繁重。

为加快推进我县养老服务体系建设，本项目拟建设一个300张床位的养老机构，为政府分忧，为老人造福，为推动我县农村养老事业的发展和养老服务体系建设贡献力量。

1.2.3建设地点

项目拟建设于xx蠡吾镇xx，距离县医院1000米，背靠蠡留公路。

1.2.4建设条件

1.2.4.1自然地理条件

xx地处渤海湾盆地冀中坳陷西部构造带平原中部，目前的地形地貌均系第四纪洪积、冲积物沉积而成的平原，总的地势是西南高、东北低，平均海拔高度15.6米，坡度在为0.3--0.1‰，缓缓倾斜，无明显起伏变化。

境内沃野广袤，土壤、植被和水利资源丰富，地下矿藏石油，地表平原，槽形洼地，河流相间。

xx拥有耕地60万亩，占土地总面积的73.3%，地势平坦，土地肥沃。

适合种植粮、棉、油、林果等各种农作物和经济作物的生长，这就为特色种植业和特色养殖业的发展创造了条件。

1.2.4.2气候条件

全境处于温带大陆性季风气候区，四季分明，春季多风少雨，夏季炎热雨盛，秋季风清气爽，冬季寒冷干燥。

境内年平均气温11.9℃。

全年无霜期205天左右。

县内日照充足，年平均日照为2637.8小时，为植物生长提供了充足光照。

县境内降水年变率较大，各季降水量分布不均。

年平均降水量515.2毫米。

境内常年东北风最多，4月至6月大风日数居多。

1.2.4.3工程水文地质

境内土壤均为潮土类型。

分两个亚类、7个土属、22个土种。

其中沙壤质潮土占总面积的14.71%，壤质潮土占64.69%，盐化潮土占19.31%，还有少量沙质潮土和脱沼潮土。

境内地热资源丰富，可开发利用的地热资源有两层，上层地热蕴藏于新生界第三系的馆陶组和孔店组地层，水温45℃到84℃；下层蕴含在古界震旦系地层，水温70℃至100℃。

地热储藏面积400平方公里，总蕴含量38亿立方米。

其特点是：

贮量大，埋藏深，水温高，压力强，水质性状良好。

境内河流主要为海河流域大清河水系南支，主要由潴泷河、孝义河、月明河、分洪道等汇入白洋淀。

1.2.4.4社会经济条件

改革开放初期，xx民营经济异军突起，被誉为“开创了中国北方农村经济发展新模式”、“南有温州，北有xx”。

经过三十年的生聚发展，全县形成了以纺织、皮毛服装两大产业为主，羊绒、橡胶、化工、制药、造纸等多业并举的民营经济发展新格局。

全县共有民营企业952家，注册资本16亿元，从业人员13.8万人。

其中，500万元以上规模企业86家，超亿元企业12家，11家企业被评为“国家大中型乡镇企业”，28家企业跻身“XX省1000家骨干乡镇企业”行列，4家企业进入“全国最大规模私营企业500强”，创省级以上名牌15个。

1998年被省政府命名为"纺织强县"；2003年被国家农业部命名为"中国山药之乡"；2005年被中国畜产品流通协会授予"中国皮都"称号。

2008年，全县GDP完成53.6亿元；农民人均纯收入完成5520元。

xx地处xx中东部，在全县经济大发展的带动下，村里民营经济取也到了长足发展，村民生活水平不断提高，基础设施建设逐步完善，各项事业协调发展，为县域经济和社会发展后劲的进一步提升做出了非常重要的贡献。

1.2.5建设内容与规模

本项目拟投资4094.2万元筹建集收养、康复为一体的多功能、社会化、开放式的综合性养老机构。

项目规划占地15亩，建设内容主要包括环形公寓楼、康复中心、诊所、洗衣房、活动场地、园林绿化及附属公建等，总建筑面积20700平方米，设计床位300张。

1.2.6工程技术方案

1.2.6.1工程项目设计依据

（1）《中华人民共和国城市规划法》建设部2008年

（2）《老年人建筑设计规范》（建标[1999]131号1999年5月14日）

（3）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年修订）

（4）《城市规划编制办法实施细则》建设部1996年

（5）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）

（6）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）

（7）《给水排水工程管道结构设计规范》（50332-2002）

（8）《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-2008）

（9）《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）

（10）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）

（11）《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2003年版）

（12）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）

（13）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）

（14）《城市规划行政执法手册》保定市规划局

（15）高层建筑混凝土结构技术规程JBJ3-2002

（16）民用建筑设计通则GB50352-2005

（17）民用建筑热工设计规范GB50176-93

（18）屋面工程设计规范GB50207-2002

（19）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）

（20）屋面工程技术规范GB50345-2004

（21）建筑设计防火规范GB50016-2006

（22）民用建筑节能设计标准JGJ26-95（2005版）

（23）建筑节能工程施工质量验收规范GB50411-2007

（24）建筑抗震设计规范GB50011-2010

（25）建筑抗震设防分类标准GB50223-2008

（26）建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006年版）

（27）混凝土结构设计规范GB50010-2002

（28）建筑地基基础设计规范GB50007-2002

（29）建筑地基处理技术规范GB50079-2001

（30）砌体结构设计规范GB50003-2001

（31）建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001

（32）其它有关技术资料

1.2.6.2总平面布置

1.总平面布置原则

（1）结合选址现状，合理布局；

（2）根据福利服务中心的功能特点，按功能分区；

（3）满足工作生活要求，尽量缩短电力、供（排）水管线，降低成本；

（4）满足消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源；

（5）合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化坏境的目的；

（6）适当预留建设用地，确保老年公寓可持续发展。

2.总平面设计

项目区北部为生活区，布置有公寓楼、康复中心、门诊部；南部为附属区，布置有洗衣房、变电所、泵房等。

整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。

3.竖向规划

（1）竖向布置原则

1）与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地；

2）满足道路及管线敷设对高程的要求；

3）合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；

4）满足各区间的便利联系；

5）保护生态环境。

（2）竖向布置

项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入县城排水管网。

场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。

注重加强项目区环境美化、绿化。

1.2.6.3建设方案

1.土建工程

该项目区占地面积15亩；南部为附属区，布置有洗衣房、变电所、泵房等；北部为生活区，布置有公寓楼、康复中心、门诊部等。

详见建筑物一览表，建筑平面功能分区合理，符合国家规范的要求，立面造型美观大方。

表1-1主要建筑物一览表

序号

名称

占地面积（㎡）

建筑面积（㎡）

结构形式

1

环形公寓楼

3000

15000

砖混结构

2

餐厅

400

1200

砖混结构

3

诊所

200

400

砖混结构

4

康复中心

300

900

砖混结构

5

办公楼

300

1500

砖混结构

6

接待室

200

400

砖混结构

7

洗衣间和洗浴中心

200

600

砖混结构

8

锅炉房

100

100

砖混结构

9

活动场地

600

600

10

道路

1500

11

绿地

3000

12

合计

2．建筑结构

（1）本地区基本风压0.35KN／m2，基本雪压0.2KN／m2，地震基本烈度为7度，最大冻土深度115厘米，场地类别为Ⅱ类。

（2）设计要求建筑物安全等级均为二级，根据国家地震局地震烈度区划图及有关文件确定为7度地震区，结构均按7度抗震设防。

（3）新近堆积黄土状亚粘土，轻亚粘土为高压缩性土，本层厚度4.4米，具有非自重湿陷性（Ⅲ级），允许承载力取100kPa。

黄土状亚粘土（厚度待定），具有非自重湿陷性（Ⅲ级），允许承载力取180kpa。

黄土状轻亚粘土，厚度1.3—2.1米，具有非自重湿陷性，允许承载力取195kpa。

（4）基础处理及设计方案待地质勘察后再确定。

（5）场区内所有建筑物均采用钢筋混凝土条形基础。

3.结构选型

各建筑物结构选型见下表

表1-2主要建构筑物结构选型一览表

序号

名称

结构

形式

墙体

楼屋面基础

1

公寓楼

砖混

采用承重粘土

多孔砖现浇钢筋混凝土

楼屋面钢筋混凝土条形基础

2

门诊部

砖混

采用承重粘土

多孔砖现浇钢筋混凝土

楼屋面钢筋混凝土条形基础

3

康复中心

砖混

采用承重粘土

多孔砖现浇钢筋混凝土

楼屋面钢筋混凝土条形基础

4

配电室

砖混

采用承重粘土

多孔砖现浇钢筋混凝土

楼屋面钢筋混凝土条形基础

5

食堂

砖混

采用承重粘土

多孔砖现浇钢筋混凝土

楼屋面钢筋混凝土条形基础

6

门房

砖混

采用承重粘土

多孔砖现浇钢筋混凝土

楼屋面钢筋混凝土条形基础

7

锅炉房

砖混

采用承重粘土

多孔砖现浇钢筋混凝土

楼屋面钢筋混凝土条形基础

1.2.7公建配套工程

1.2.7.1给水工程

生活饮用水来自项目地自备井，设计管道管径为150mm，给水有保障，水质符合《生活饮用水卫生标准》，可以满足本项目生活用水需要。

1.2.7.2排水系统

室内排水采用污水、废水分流制，室外采用雨、污水分流制。

粪便污水进入生活污水净化池处理后排入院内污水管网；食堂废水经隔油池隔油处理后与其余一般废水进入废水处理设施处理，然后排入市政污水管网。

1.2.7.3消防系统

消防用水由给水管道供给，设置室内、室外消火栓高压给水系统、火灾自动报警系统，消防给水接入消防给水系统。

楼内设置消防栓的数量由计算确定，消火栓设在走廊、楼梯附近等明显易于取用的地点，且间距不大于30m，能够保证同层任何部位有两个消火栓的水枪同时到达。

室外消防栓保护半径为200米，布置间距不大于120米。

1.2.7.4供热、采暖

本项目采暖热负荷,设计采用2t/h节能锅炉1台。

卧室、接待室、餐厅采暖温度20℃，卫生间（浴室）采暖温度25℃。

公寓楼每层设加热器1台，提供饮用开水；沐浴用水专设热水器和太阳能热水器。

户外管采用PE-X管，热熔连接。

户内埋地板环型管铺设供暖，采用交联塑复合PE-XA管，卡箍连接。

管道的热补偿采用波纹管葡长期补偿器，补偿器设在检查井内。

为方便维修，在管道各分支处均设关断用阀门和检查井。

1.2.7.5供电及电信

项目用电利用项目区原有供电系统，由现有变电所供给，用电负荷为200KVA，现有能力可满足要求。

新建建筑设低压配电室，低压配电采用放射式及树干式相结合的配电系统，全部采用电缆配电，电缆采用直埋敷设。

建筑物内电源为380/220伏，三相无线制。

建筑物内照明配线沿墙、梁、柱等暗敷，室内插座选用安全型。

楼内公共照明以节能荧光灯为主，走廊、楼梯间设安全出口灯及事故照明灯，户外照明由配电室集中控制。

防雷接地系统,在建筑物层顶设避雷网，利用建筑物柱内主筋做防雷引下线，基础钢筋网做地接板，辅助人工地极。

引下线与接地网及层面避雷网可靠焊接，组成防雷接地系统。

设备接地、通讯等电子设备接地与防雷接地系统共享接地装置，要求综合接地电阻小于1欧姆。

本项目电话通信由xx网通公司市话网接入，有线电视由xx有线电视干线引入。

1.2.8劳动安全、卫生

1.2.8.1项目区的自然危害因素及主要防范措施

1.地震

项目所在地的地震烈度为7度，本项目的建筑物均按7度设防考虑主要潜在的不安全因素，主要设备采用地脚螺栓与基础固定连接，电气设计中电力变压器采用加固措施防止地震造成损失。

2.雷击

项目区建筑物按规范采用避雷带防止雷击。

3.气温

项目地处于温带大陆性季风气候区，四季分明，春季多风少雨，夏季炎热雨盛，秋季风清气爽，冬季寒冷干燥。

年平均气温11.9℃。

极端最低气温-27.9℃，极端最高气温31.7℃。

夏季采用的防暑措施为：

门诊部、康复中心、部分公寓均设分体式空调；浴室、食堂采用相应的通风设施；为了防止冬季低温带来的危害，管道也采取必要的防冻保温措施。

1.2.8.2管理过程中主要危害因素及防治措施

1.项目主要潜在的不安全因素

火灾：

电气设备的短路、过载、接触不良、摩擦等可能引起的火；

触电：

公用工程的各类机电设备、控制屏电气设备均有触电的危

2.防范及安全措施

（1）“安全生产，重在预防”首先体现认真贯彻“三同时”原则，即安全技术和“三废”治理措施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投产，决不能让不符合安全、卫生要求的设备运行。

（2）“安全生产，重在预防”还体现在狠抓安全生产的基础工作，开展各种形式的安全教育，进行定期的安全技术考核，加强安全防范技术措施管理规定。

（3）所有的电气设备，不带电的金属外壳均采用接地保护。

（4）照明配电箱采用漏电保护自动开关，检查照明事故采用36V安全电压

1.2.9项目实施进度与招投标

1.2.9.1项目实施进度

项目实施期12个月（2012年4月—2013年3月）。

各项工作具体进度安排如下：

1.前期准备工作和项目报批立项：

2012年4月—2012年5月

2.施工图纸设计和审批：

2012年4月—2012年5月

3.工程招投标：

2012年6月

4.土建实施及设备安装：

2012年6月—2013年2月

5.竣工验收：

2013年3月

总工期为12个月。

1.2.9.2招标

根据《中华人民共和国招标投标法》，大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理及工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。

根据本项目的实施情况，项目拟选招标代理机构办理招标事宜。

招标代理机构从事招标代理业务并收取服务费用，必须符合《中华人民共和国招标投标法》第十三条、第十四条规定的条件，具备独立法人资格和相应资质。

招标代理服务收费，是指招标代理机构接受招标人委托，从事编制招标文件，审查投标人资格，组织招标人踏勘现场并答疑，组织开标、评标、定标以及提供招标前期咨询，协调合同的签订等业务所收取的费用。

根据XX省招标代理服务收费标准，本项目的招标代理服务收费按差额定率累进位计算。

1.招投标依据

（1）《建设项目可行性研究报告增加招标内容和标准招标事项暂行规定》；

（2）《中华人民共和国招标投标法》。

2.招标内容

（1）建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、仪器、材料等采购活动的具体招标范围（全部或部分招标）；

（2）拟采取的招标组织形式为委托招标或自行招标。

拟自行招标的，还应按照《工程建设项目进行招标试行办法》（国家发展计划委员会第5号）规定报送书面材料。

（3）拟采用的招标方式为公开招标或者邀请招标。

国家重点项目和地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作说明。

表1-3XX省建设项目招标方案和招标申请表

项目名称

项目建设单位

项目负责人

联系电话

建设内容

项目建设地点

总投资额

资金来源及构成

自筹

是否含有或拟申请国有投资或国家融资

否

合同估算额

（万元）

招标范围

招标组织形式

招标方式

不采用

招标方式

全部招标

部分招标

委托招标

自行招标

公开招标

邀请招标

勘察设计

35.00

√

√

√

建安工程

3302.50

√

√

√

监理

15.00

√

√

√

设备及安装

711.70

√

√

√

重要材料

其他

30

√

拟选择的招标公告发布媒介

XX省招标投标综合网

情况说明：

项目建设单位（盖章）

年月

1.2.10投资规模及资金筹措

项目总投资4094.2万元；

项目所需资金由xx蠡吾镇xx村委会自筹解决。

表1-4主要技术经济指标

序号

名称

单位

数值

备注

1

基础数据

1.1

总占地面积

亩

15

1.2

总建筑面积

㎡

20700

1.3

建筑物占地面积

㎡

5300

1.4

建筑系数

%

53

1.5

绿地率

%

30.0

1.6

容积率

2.1

2

总投资

万元

4094.2

3

年收入

万元

324.0

900元/人/月

4

年成本

万元

4.1

人员工资

万元

48.0

24000/人/年

4.2

饮食费用

万元

150.0

5000元/人/年

4.3

电费

万元

54.1

4.4

水费

万元

7.9

4.5

燃煤费

万元

30.0

4.6

设备维修费

万元

8.0

4.7

其他

万元

5.0

5

年利润

万元

21.0

第二章发展规划、产业政策和行业准入

2.1发展规划

长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。

但是，在快速发展的老龄化进程中，老龄事业和老龄工作相对滞后的矛盾日益突出。

主要表现在：

社会养老保障制度尚不完善，公益性老龄服务设施、服务网络建设滞后，老龄服务市场发育不全、供给不足，老年社会管理工作相对薄弱，侵犯老年人权益的现象仍时有发生。

对此，我们必须高度重视，认真解决。

　　“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。

从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。

老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。

未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。

我们必须深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会平稳较快发展和社会抚养比较低的有利时机，着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。

为积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业，根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《中华人民共和国老年人权益保障法》和《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》（中发〔2000〕13号），国务院制定了《中国老龄事业发展“十二五”规划》，规划要求建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。

全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。

规划主要任务之一就是重点发展居家养老服务。

建立健全县（市、区）、乡镇（街道）和社区（村）三级服务网络，城市街道和社区基本实现居家养老服务网络全覆盖；80%以上的乡镇和50%以上的农村社区建立包括老龄服务在内的社区综合服务设施和站点。

加快居家养老服务信息系统建设，做好居家养老服务信息平台试点工作，并逐步扩大试点范围。

培育发展居家养老服务中介组织，引导和支持社会力量开展居家养老服务。

鼓励社会服务企业发挥自身优势，开发居家养老服务项目，创新服务模式。

大力发展家庭服务业，并将养老服务特别是居家老年护理服务作为重点发展任务。

积极拓展居家养老服务领域，实现从基本生活照料向医疗健康、辅具配置、精神慰藉、法律服务、紧急救援等方面延伸。

2.2产业政策

为积极应对人口老龄化