关于房地产投资入股所需相关税费的规定汇总.docx
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关于房地产投资入股所需相关税费的规定汇总
关于房地产投资入股所需相关税费的划定汇总
一、土地增值税
(一)执法法例及相关政策划定
1.纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额,为增值额。
盘算增值额的扣除项目:
(1)取得土地使用权所支付的金额;
(2)开发土地的本钱、用度;
(3)新建房及配套设施的本钱、用度,大概旧房及修建物的评估代价;
(4)与转让房地产有关的税金;
(5)财务部划定的其他扣除项目。
土地增值税实行四级超率累进税率:
(1)增值额未凌驾扣除项目金额百分之五十的部分,税率为百分之三十。
(2)增值额凌驾扣除项目金额百分之五十、未凌驾扣除项目金额百分之一百的部分,税率为百分之四十。
(3)增值额凌驾扣除项目金额百分之一百、未凌驾扣除项目金额百分之二百的部分,税率为百分之五十。
(4)增值额凌驾扣除项目金额百分之二百的部分,税率为百分之六十。
(拜见:
《中华人民共和领土地增值税暂行条例》1994年1月1日第四条、第六条、第七条)
2.对付以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。
(拜见:
《财务部、国度税务总局关于土地增值税一些具体问题划定的通知》财税字[1995]48号1995年5月25日第一条)
3.对付以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,大概房地产开发企业以其制作的商品房进行投资和联营的,均不适用《财务部、国度税务总局关于土地增值税一些具体问题划定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的划定。
(拜见:
《财务部、国度税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号2006年3月2日第五条)
4.房地产开发企业将开发产物用于职工福利、嘉奖、对外投资、分派给股东或投资人、补偿债务、调换其他单元和小我私家的非钱币性资产等,产生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列要领温顺序确认:
(1)按本企业在同一地域、同一年度销售的同类房地产的平均代价确定;
(2)由主管税务构造参照本地当年、同类房地产的市场代价或评估代价确定。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未产生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的本钱和用度。
(拜见:
《土地增值税清算治理规程》国税发[2009]91号2009年6月1日第十九条)
(二)内容总结
1.一般情况下以房地产投资入股的,不征收土地增值税;但被投资企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税;
拜见:
《财务部、国度税务总局关于土地增值税一些具体问题划定的通知》财税字[1995]48号1995年5月25日第一条
2.但房地产开发企业将开发产物对外投资且产生所有权转移时应视同销售房地产,需征收土地增值税,其收入按本企业在同一地域、同一年度销售的同类房地产的平均代价确定;凭据上述要领无法确定的,由主管税务构造参照本地当年、同类房地产的市场代价或评估代价确定。
具体需缴纳增值税具体盘算要领拜见《中华人民共和领土地增值税暂行条例》;
拜见:
《财务部、国度税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第五条、《土地增值税清算治理规程》第十九条、《中华人民共和领土地增值税暂行条例》第四条、第六条、第七条
3.另外,房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未产生转移,不征收土地增值税。
拜见:
《土地增值税清算治理规程》第十九条
二、契税
(一)执法法例及相关政策划定
1.契税税率为3-5%。
契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款划定的幅度内凭据本地域的实际情况确定,并报财务部和国度税务总局存案。
(拜见:
《中华人民共和国契税暂行条例》1997年10月1日第三条)
2.土地、衡宇权属以下列方法转移的,视同土地使用权转让、衡宇买卖大概衡宇赠与征税:
(1)以土地、衡宇权属作价投资、入股;
(2)以土地、衡宇权属抵债;
(3)以获奖方法蒙受土地、衡宇权属;
(4)以预购方法大概预付集资建房款方法蒙受土地、衡宇权属。
(拜见:
《中华人民共和国契税暂行条例细则》财法字[1997]52号1997年10月1日第八条)
3.契税税率为3%。
契税的计税依据:
(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、衡宇买卖的成交代价;
(2)土地使用权赠与、衡宇赠与,由征收构造参照土地使用权出售、衡宇买卖的市场代价审定;
成交代价明显低于市场代价而且无正当理由的,大概所互换土地使用权、衡宇代价的差额明显不公道而且无正当理由的,由征收构造参照市场代价审定。
通过划拨方法取得土地使用权的,经批准转让房地产时,应由房地产转让者补缴契税。
其计税依据为补缴的土地使用权出让用度大概土地收益。
契税应纳税额依照本措施划定的税率和计税依据盘算征收。
应纳税额盘算公式:
应纳税额=计税依据×税率
应纳税额以人民币盘算。
转移土地、衡宇权属以外汇结算的,凭据纳税义务产生之日中国人民银行宣布的人民币市场汇率中间价折合人民币盘算。
(拜见:
《天津市契税征收实施措施》第八、第九、第十、第十一条)
4.凭据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条的划定:
以土地、衡宇权属作价投资入股的,视同土地使用权转让、衡宇买卖征收契税。
凭据现行契税政策划定,土地租赁行为不属于契税征收范畴。
(拜见:
《国度税务总局关于以土地、衡宇作价出资及租赁使用土地有关契税问题的批复》国税函〔2004〕322号2004-03-02第一条)
5.土地使用者将土地使用权及所附修建物、构筑物等(包罗在建的衡宇、其他修建物、构筑物和其他附着物)转让给他人的,应凭据转让的总价款计征契税。
(拜见:
《财务部国度税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》财税[2007]162号2007年12月11日)
6.凭据现行契税政策划定,对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让条约变动协议大概重新签订土地使用权出让条约的,应征收契税。
计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他用度。
(拜见:
《国度税务总局关于改变国有土地使用权出让方法征收契税的批复》国税函[2008]662号2008年7月11日)
7.在股权转让中,单元、小我私家蒙受企业股权,企业土地、衡宇权属不产生转移,不征收契税。
(拜见:
《财务部、国度税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》财税[2008]175号2008年12月29日第二条)
8.对以国度作价出资(入股)方法转移国有土地使用权的行为,应视同土地使用权转让,由土地使用权的蒙受方按划定缴纳契税。
(拜见:
《财务部、国度税务总局关于企业改制历程中以国度作价出资(入股)方法转移国有土地使用权有关契税问题的通知》国税发[2009]89号2009年4月28日第一条)
(二)内容总结
1.以土地、衡宇权属作价投资、入股视同土地使用权转让、衡宇买卖进行征收契税;
拜见:
《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条、《国度税务总局关于以土地、衡宇作价出资及租赁使用土地有关契税问题的批复》第一条、《财务部、国度税务总局关于企业改制历程中以国度作价出资(入股)方法转移国有土地使用权有关契税问题的通知》第一条》
2.契税税率为3%;应纳税额盘算公式为应纳税额=计税依据(为转让的总价款)×税率;
拜见:
《中华人民共和国契税暂行条例》第三条、《天津市契税征收实施措施》第八、第九、第十、第十一条
3.在股权转让中,单元、小我私家蒙受企业股权,企业土地、衡宇权属不产生转移,不征收契税。
拜见:
《财务部、国度税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》第二条
三、营业税
(一)执法法例及相关政策划定
1.纳税人提供给税劳务、转让无形资产大概销售不动产,凭据营业额和划定的税率盘算应纳税额。
应纳税额盘算公式:
应纳税额=营业额×税率。
税 目
税 率
九、销售不动产
5%
(拜见:
《中华人民共和国营业税暂行条例》国务院令第136号2009年1月1日第四条)
2.以不动产投资入股,到场担当投资方利润分派、配合负担投资风险的行为,不征营业税。
但转让该项股权,应按本税目征税。
【本条划定已被《财务部、国度税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》所废止】
(拜见:
《营业税税目注释(试行稿)》国税发[1993]149号1993年12月27日第九条)
3.凭据《营业税税目注释》的有关划定,以不动产或无形资产投资入股,与投资方不配合负担风险,收取牢固利润的行为,应区别以下两种情况征收营业税:
以不动产、土地使用权投资入股,收取牢固利润的,属于将园地、衡宇等转让他人使用的业务,应按“办事业”税目中“租赁业”项目征收营业税;以商标权、专利权、非专利技能、著作权、商誉等投资入股,收取牢固利润的,属于转让无形资产使用权的行为,应按“转让无形资产”税目征收营业税。
(拜见:
《国度税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取牢固利润征收营业税问题的批复》国税函[1997]490号1997年9月1日)
4.凭据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的划定,营业税的征收范畴为有偿提供给税劳务、转让无形资产大概销售不动产的行为。
转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为,其转让代价不但仅是由资产代价决定的,与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全差别。
因此,转让企业产权的行为不属于营业税征收范畴,不应征收营业税。
(拜见:
《国度税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》国税函[2002]165号2002年2月21日)
5.以无形资产、不动产投资入股,与担当投资方利润分派,配合负担投资风险的行为,不征收营业税。
(拜见:
《财务部、国度税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》财税[2002]191号 2002年12月10日第一条、第三条)
(二)内容总结
1.以不动产投资入股,与担当投资方利润分派,配合负担投资风险的行为,不征收营业税;
拜见:
《财务部、国度税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》第一条、第三条
2.以不动产投资入股,与投资方不配合负担风险,收取牢固利润的行为,属于将园地、衡宇等转让他人使用的业务,应按“办事业”税目中“租赁业”项目征收营业税;
拜见:
《国度税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取牢固利润征收营业税问题的批复》
3.转让企业产权的行为不属于营业税征收范畴,不应征收营业税;
拜见:
《国度税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》
4.纳税人销售不动产,凭据营业额和划定的税率盘算应纳税额。
应纳税额盘算公式为:
应纳税额=营业额×税率(税率为5%)。
拜见:
《中华人民共和国营业税暂行条例》第四条
四、印花税
(一)执法法例及相关政策划定
1.下列凭证为应纳税凭证:
(1)购销、加工承揽、建立工程承包、产业租赁、货品运输、仓储保管、借款、产业保险、技能条约大概具有条约性质的凭征;
(2)产权转移书据;
(3)营业帐簿;
(4)权利、许可证照;
(5)经财务部确定征税的其他凭证。
纳税人凭据应纳税凭证的性质,分别按比例税率大概按件定额盘算应纳税额。
具体税率、税额简直定,依照本条例所附《印花税税目税率表》执行。
应纳税额不敷一角的,免纳印花税。
应纳税额在一角以上的,其税额尾数不满五分的不计,满五分的按一角盘算缴纳。
产权转移书据,包罗产业所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技能使用权等转移书据,按所载金额万分之五贴花,纳税义务人为立据人。
(拜见:
《中华人民共和
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