三四线城市商业中心业态及招商特点.docx
- 文档编号:4156182
- 上传时间:2022-11-28
- 格式:DOCX
- 页数:13
- 大小:364.17KB
三四线城市商业中心业态及招商特点.docx
《三四线城市商业中心业态及招商特点.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《三四线城市商业中心业态及招商特点.docx(13页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
三四线城市商业中心业态及招商特点
三四线城市商业特点
近几年知名房企开场陆续进入三四线城市,并大举布局,三四线城市将迎来开发热潮。
虽然三四线城市正成为商业地产扩的新“蓝海〞,但是,盲目按照一二线城市的操盘经历来开发只会水土不服,一切都要遵循三四线城市的市场规律,以市场和消费者为准绳。
本专题将全面解读三四线城市开发运营的特殊性和实操策略,为大家提供学习的方向与借鉴的成功本。
一二线城市商业高负荷的现状,以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力,让许多开发商将触角延伸至三四线。
开发商选择下沉三四线固然是看到了三四线城市广阔的市场前景,较低的开发本钱和地方政府的优惠与支持,但无论是从一二线转投到三四线,还是直奔三四线的开发商,都要认识到三四线商业地产开发的特殊性。
特殊性一:
业态组合要偏向“生活〞、平价
一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏,这与一二线城市年轻人所占比例有关。
而三四线城市由于经济水平相对较低,城市年轻人多外流现象,因此,三四线城市中老年占人口比例大。
这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活〞、平价。
特殊性二:
要适当控制体量
规模和体量的控制要根据工程所处的地理位置、商圈成熟度、周边支撑人口数量等因素决定的。
假设周边商圈尚未成熟或附近已规划有相应的大型购物综合体,那么应适当控制体量防止形成同质化的直接硬性竞争。
同时,由于三四线城市人口基数小,消费外流的情况也非常普遍,城市整体商业的总购置力、市场规模相对有限,且由于城市流动性较弱,该购置力和市场规模的扩弹性也会相对较低。
因此,要适当控制体量。
特殊性三:
全品类、一站式的购物中心市场风险较小
消费特征不同,也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。
一二线城市的城市空间大,购物中心需要细分消费者,营造特色购物中心才能防止同质化竞争。
而三四线城市的购物中心很少走高大上路线,又由于人口基数有限,需要便利的“全〞、“一站式〞购物空间。
但在体量控制的情况下,无法容纳大型综合购物中心,可采用大型主题卖场代替。
大型主题卖场恰恰是专业类别里“全〞和“一站式〞购物中心。
总而言之,三四线购物商业开发讲究“全〞和“一站式〞,全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。
特殊性四:
前期做好财务预算,并确定销售模式
国除极少数实力雄厚的开发商全部自持外,大局部都采用租售并举的方式回笼资金。
通常售后返租工程的返租比例在8%-10%,而三四线城市实际市场租金回报仅在3%-4%。
所以,在前期需要做好财务测算,确定好销售模式,是售后返租还是直接销售,假设采取售后返租,就要在培育期做好租金补贴准备。
同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的比例及关系,可以将持有局部的商业与销售的商业街在空间上区隔开来,以确保持有局部商业经营不会受到影响。
1、存在的问题与根本准那么
存在的问题:
三四线城市商业地产为何屡败屡战?
而又在接连不断地开发呢?
这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪〞有关:
①误读商业地产需求,缺乏长远的规划蓝图;②往往以外乡的开发企业为主,对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力,又缺乏必要的专业人才士与商业理念;③政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格;④商业地产运营效劳伙伴不专业。
操盘根本准那么:
①重视工程地段商脉;②产权商铺合理定价;③严格把控商业规模;④先定位再商业规划;⑤业态定位及比例因地制宜;⑥提前和潜在商家接触;⑦合理配置租售节奏;⑧品牌搭配协调平衡。
2、业态分布、组合与开发模式
一般三四线城市商业综合体开发根本原那么:
高形象、中档次、可售性定位。
主要经营业态
地级市购物中心主要由主力店、店中店、主题商城、餐饮休闲娱乐四大板块构成,根本上满足了城市居民的一站式购物、餐饮、休闲、娱乐的需求。
一般业态分布特征
①黄金珠宝、钟表眼镜、化装品、皮具鞋包、西式中式快餐等一般分布在1层;
②品牌服装一般分布在2-4层;③休闲娱乐类一般分布在5-6层;④超市主要分布在2、3层或负1层。
业态组合模式
①主力店〔超市/百货/电器/家居〕+店中店+主题商城+餐饮休闲娱乐配套
② 超市+店中店+餐饮休闲娱乐配套
三大开发模式
①购物中心+街区;② 单体购物中心;③小型购物广场。
三四线城市购物中心综合体开发模式分析、规划设计要点、定位与业态规划、销售、招商、运营困局的破解之道,以及如何打好大型餐饮招商的组合拳,店中店如何选择最适宜的档次定位。
由于城市居住版块组团化,当市级商业中心无法覆盖局部社区组团时,作为区域商业中心,承当了局部市级商业中心的商业功能,同时兼顾便利性消费需求和家居消费。
对于地级市区域商业中心而言,一般其规模在70000—120000平米,主力店主要以购物广场、生活型百货、大型生活超市、家电等为主。
1、选址
1〕老城区选址
一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点,明显优点是降低开发风险,提升老城区商业步行街的档次。
缺点是开发本钱较高,往往涉及拆迁,需要得到政府的大力支持和引导,在大多数地级市适合采用这种方式。
老城区综合体选址的风险控制:
拆迁风险、政府风险、金融风险。
2〕在城市新区选址
新区地价廉价,占地面积较大,适合开发非常高起点的综合体,需要打造;
周边消费人群不够,人气聚集困难,开发失败率极高,对开发和经营水平提出较高要求;
地级市在新区开发过程中,一般要重点将一个新区作为CBD所在地,不要多个重点,否那么新区居民区太少,人口聚集不够,难以形成气候。
2、物业组合模型与业态设计特点
1〕兴旺地级城市综合体物业模型
五星级酒店〔5-6万㎡〕,购物中心〔5-10万㎡〕,商业街区〔2-3万㎡〕,公寓〔5-8万㎡〕,写字楼〔4-8万㎡〕。
例如圆融星座。
2〕中等兴旺地级市城市综合体
四星级酒店〔3-4万㎡〕,购物中心〔5-10万㎡〕,商业街区〔2-3万㎡〕,公寓〔2-4万㎡〕,写字楼〔1-2万㎡〕
3、全国成功案例解读
选取标准:
三四线城市、城市规划新区、大型综合体工程、品牌开发商
研究案例:
中航•九方购物中心,万达广场
研究要点:
区域背景、物业配比、开展模式、商业定位、开发时序、租售模式。
借鉴点:
①三四线城市新区大型综合体工程的核心驱动,以及各物业间的在关系;②开发节奏如何控制。
4、开发模式借鉴
借鉴1:
核心驱动力
以商业作为核心功能,弱化区域陌生性,快速催熟区域;
借鉴2:
各物业功能关系
以商业为核心,住宅、酒店、写字楼、公寓为次要核心,通过商业的强大驱动力,实现住宅等可售物业的溢价;
借鉴3:
开发强度及开发时序
开发强度:
容积率总体偏高;
开发时序:
形象标签或价值标签中前期启动,带动其它可售物业类型价值,持有型和销售型物业滚动开发,保证工程现金流。
c:
\iknow\docshare\data\cur_work\down.winshang\ghlist.html
1、规划设计指导
〔一〕开展商现实中采用的规划流程
〔二〕合理的建筑规划流程
2、业态组合研究
〔一〕三四线城市购物中心的业态组合
一般地级市购物中心业态组合规律,如下表:
二〕主力店组合模式研究
模式一:
大型超市+大型百货双主力店组合模式
该模式购物中心规模大、业态齐全、辐射商圈半径大,通过引进大型的超市、百货双主力店奠定了工程的城市商业地位,未来的经营稳定。
模式二:
大型主题卖场+中小型超市〔连锁品牌或百货自带超市〕双主力店组合模式
该模式拥有大型主题卖出,主题卖场竞争力较强,同时自带超市能够一定程度上满足周边居民的需求,但整体规模一般,商圈辐射围有限,而大型主题卖场替代了大型百货的主导地位,大型主题卖场的辐射力和客流吸引力虽然比不上大型百货,但其专业辐射强度远超大型百货,对具有明确购物意图的客户吸引力更专注集中。
模式三:
大型超市+大规模店中店组合模式
在核心商圈或者是超大规模的区域型商业中心中,才会出现“大超市+大量店中店〞的模式,因为在核心商圈中,百货扎堆经营,规划大量店中店在业态上与其形成互补,从而获得生存空间。
但在一般的地级市市级商业中心中,购物中心只有引进百货主力店,才能获得核心竞争力,并在区域型商业中心获得生存的空间。
1、招商
1〕招商流程
2〕超市主力店招商谈判标准流程
初步洽谈—意向跟进洽谈—初步的CAD图纸洽谈—商务洽谈—主力店商家筛选排名—确定唯一性商家并签订进驻合同
3〕招商存在的主要问题及解决之道
a.地级市购物中心招商运营困难重重
b.地级市购物中心招商的三大困局
困局一:
百货主力店资源严重缺失;
困局二:
店中店资源少、档次低、形象差、竞争力弱;
困局三:
高端、大宗餐饮难以引进,小餐饮扎堆经营。
4〕三四线城市购物中心招商攻坚策略
a.自营百货,让地级市购物中心开发商开发与运营两翼齐飞
b.店中店招商,多管齐下,迎难而上
难点一:
上等店中店首次进入本地市场,脚步慎重;
难点二:
龙头品牌客大欺店,合作条件低;
难点三:
招商周期长,隐性风险大;
难点四:
面临本地百货商场封杀。
店中店招商攻坚策略——多管齐下,迎难而上
策略一:
引进厂家直营;策略二:
引进代理商直营;策略三:
引进本地加盟商经营;策略四:
有条件要招,没有条件创造条件都要招。
c.打好大型餐饮招商的组合拳
c:
\iknow\docshare\data\cur_work\down.winshang\hd\201411\
2、营销
三四线城市商业地产营销根本推广原那么
三四线城市楼市的市场现状与开展趋势、各城市的经济和媒介环境等不尽一样,因此商业工程营销操盘的时机与手法也不尽一样。
但是,商业工程实操中有些营销环节,还是非常重要且必须要认真做的。
1.推广要从商业地产的目的出发,为招商、销售、运营效劳
2.营销推广中,应该明确推广目的及审核标准
3.营销推广中要作营销者而非生硬的推销者
4.首先市场摸底,做好工程定位工作
5.要深入研究市场需求的特征,做好产品优化工作
6.推广工作要充分考虑当地的情况
7.做好财务预算
8.注意品牌的累积
三四线城市商业地产如何将推广与销售完美结合
商业工程的商铺销售遵从“抢购经营旺场的商业前景,实体店铺仅是财富的载体〞的规律,商业经营前景越展现的全面,商铺的价格越涨不跌,销售越是火爆,客户的投资抢购的信心越强,客户买铺成交落单的个体行为就越快。
商业工程销售前期消化的大局部是冲动性投资客户,对应的营销推广和销售策略是立体轰炸与速战速决。
利用推广息不对称的优势,迅速的建立起客户对工程的信心,通过适当的销售策略和销控策略配合,迅速消化这批客户的投资需求,形成工程热销的局面,奠定工程销售的良好根底。
工程营销开盘后一个阶段,工程销售进入一个相对稳定阶段,客户获得的信息越来越多,思考的过程也就相对变得漫长了,这就需要有策略的锁定特定客户群体,进展有针对性的推广诉求。
购物中心操盘全流程
第一阶段:
市场调查及研究
第二阶段:
工程多向定位
1〕工程根本情况研究:
工程具体位置描述,工程的地块及四至,周边道路交通状况,工程主要技术指标,工程区域商业状况,工程周边配套状况,2公里围人口分布,工程SWOT分析。
2〕城市综合情况调研:
城市综合情况调研,城市商业情况调研,在售商业工程调研,商铺投资者调查分析。
3〕类似城市商业工程调研:
调研地点,调研容,调研结论。
1〕工程多向定位思路
2〕业态容量分析:
类似工程各业态容量评估,各业态配比原那么,一般业态容量组合及配比,本工程业态容量比例估算
3〕主力店初步访谈分析
4〕工程多向定位收益测算
5〕工程多向定位比照分析
第三阶段:
工程唯一性定位和建筑规划设计建议
1〕工程唯一性定位:
经营主题定位,商圈半径定位,业态、经营品种定位,商圈半径定位,消费群定位,唯一性方案业态布局 ;2〕工程定位收益初步分析;3〕建筑规划设计建议。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 三四 城市 商业中心 招商 特点