保障性住房可行性实施报告.docx

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保障性住房可行性实施报告

第一章总论

第一节项目基本情况

一．项目名称

三亚市保障性住房“同心家园”五期土方平整工程项目

二．建设单位简介

单位名称：

海南省三亚市住房保障与房产管理局

单位地址：

三亚市河东路

单位简介：

三亚市住房保障与房产管理局是贯彻执行党和国家及省、市有关房产管理、住房制度改革、房改住房资金管理工作的方针政策、法律法规规章；依法拟定并组织实施本市房产管+理工作、住房制度改革、住房公积金管理的政策、法规规章和规划、计划。

主要负责全市房屋产权、产籍管理、各类已竣工新建房屋销售管理、房屋产权初始登记、房屋产权全属纠纷的协调与仲裁、房产市场及行业管理；物业管理企业资质审查、考核、考评、管理；全市“解危、解困”房和“安居工程”的规划、建设和管理；全市住房制度改革的组织实施等工作。

三亚市住房保障与房产管理局内部机构设置：

办公室、政策法规与拆迁科、房产市场管理科、物业管理科4个科室；行政编制15名，其中：

局长1名，副局长2名，科室领导职数4名，机关工勤人员财政拨款事业编制2名。

下属事业单位有：

市房地产交易中心、市房屋管理所、市房屋租赁管理所、市住房公积金管理中心

三．项目建设地点

项目建址位于三亚市迎宾路东北方向的海螺村

六．项目建设规模及内容

项目平整面积共计166.3亩，包括土方工程、拆迁工程等。

七．项目投资及资金筹措

项目总投资为2116.49万元。

其中：

工程费用:

1257.10万元

工程建设其它费用:

702.62万元

预备费用：

156.78万元

建设期利息：

0万元

本项目资金来源：

全部由政府投资解决。

第二节研究依据和范围

一、研究依据

1、国家有关编制可行性研究报告的规范规定；

2、三亚市总体规划（1995-2010）；

3、海南省人民政府办公厅文件琼府办[2009]31号文件《海南省人民政府办公厅关于印发海南省经济适用住房管理实施办法的通知》；

4、三亚市住房保障与房产管理局相关意见；

5、三亚市规划建设局提供的用地红线图电子文件；

6、中华人民共和国工程建设标准强制性条文《房屋建筑部分》；

7、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；

8、住宅建筑建筑规范（GB50368-2005）；

9、业主提供的其它有关资料；

10、其他相关的国家规范。

二、研究范围

可行性研究报告的范围是：

项目建设背景及必要性、建设地点与建设条件、建设规模及建设内容、建设项目方案、环境保护与节能、项目建设管理与招投标、项目进度安排、投资估算与资金筹措、社会效益分析与评价等。

第三节研究结论

三亚市保障性住房“同心家园”五期工程项目建成后，将解决三亚市干部职工的住房困难问题，为促进三亚住房建设与经济社会发展相协调发挥重要的积极作用，同时也充分体现了“以人为本”的价值观和“惠及全体人民”的和谐社会理念。

项目的建设规模适宜，选址合理，符合国家有关政策，是构建“和谐社会”的重要组成部分，建议政府各职能部门加大协调工作，把“同心家园”五期工程的住房项目建成“民心工程”，让社会三亚市干部职工享受到政府的关怀，使三亚市住房建设持续、稳定、健康发展。

第二章项目建设的背景及必要性

第一节项目建设的背景

三亚市地处海南岛最南端，位于北纬18°09′34″——18°37′27″、东经108°56′30″——109°48′28″之间。

东邻陵水县，北依保亭县，西毗乐东县，南临南海。

陆地面积1919平方公里，海域面积5000平方公里。

是海南南部的中心城市和交通、通讯枢纽。

三亚全市面积1919.58平方公里，其中规划市区面积37平方公里。

2007年末，三亚全市常住人口为53.6万人，户籍人口为52.4万人，其中城镇人口约为25.69万人，乡村人口约为26.71万人。

多民族聚居，有汉、黎、苗、回等20多个民族。

经过改革开放三十年和建省20多年来，三亚市经济大幅度进步是有目共睹的，已由一个不起眼的小渔村蜕变成今天颇有知名度的热带滨海旅游城市。

中国共产党第十六届中央委员会第六次全体会议通过了《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》，提出了构建社会主义和谐社会，提出了本世纪头20年中国全面建设小康社会的发展目标，“社会更加和谐”是其中一个重要内容。

两年前召开的中共十六届四中全会明确提出，要“把和谐社会建设摆在重要位置”。

此后，胡锦涛等中共领导人多次就构建和谐社会问题进行调研，并作出重要阐述。

在社会主义市场经济高速发展的今天，我们也应看到社会的收入差距。

根据国家统计局三亚调查队的统计数据显示,目前，新建房的住宅均价为每平方米10000元以上。

海南作为经济不发达地区，职工收入不是很高，许多当地职工干部根本买不起房子。

到目前为止，三亚市仍有许多职工干部，他们多数租住在外或住危房，拥挤、阴湿、交通不便。

妥善安置这些住房困难户，切实解决实际生活困难成了当务之急。

三亚市委、市政府领导班子对改善职工干部住房的工程项目高度重视，把建设职工干部保障性住房项目做为为民办好事实施的重要内容，多次召开会议研究，具体部署。

目前，三亚市职工干部住房工程项目各项实施工作正在有序的进行中。

第二节项目建设的必要性

三亚市职工干部住房项目是三亚市委、市政府落实科学发展观，高度关注社会民生，坚持为民办实事，加速社会和谐进程的具体实践，是解决人民群众住房困难问题的举措，是一项惠及千家万户的民心工程、德政工程。

项目的建设将为社会稳定、构建和谐做出很大的贡献。

项目的建成将解决多户职工干部的住房困难问题，让其安居乐业，这为促进三亚住房建设与经济社会发展相协调发挥重要的积极作用，同时这也充分体现了“以人为本”的价值观和“惠及全体人民”的和谐社会理念。

项目的建设既是维护社会安定的重要手段，也是社会收入再分配的重要方式；项目的建设将加快城区建设步伐，提升城区的城市功能，改善市容市貌，促进社会进步。

项目的建设规模适宜，选址合理，是构建“和谐社会”的重要组成部分，建议政府各职能部门加大协调工作，把“同心家园”五期工程的保障性住房项目建成“民心工程”，让社会干部职工享受到政府的关怀，使三亚市住房建设持续、稳定健康发展。

综上所述，项目的建设符合国家相关政策，符合三亚市总体规划，项目的建设是适时的、必要的。

项目建设规模选择合适，建设条件具备，工程建设方案基本可行。

项目建成后具有良好的社会效益和国民经济效益，项目可行。

第三章建设地点及建设条件

第一节建设地点

三亚市保障性住房“同心家园”五期土方平整工程项目的建设地点位于三亚市迎宾路东北方向的海螺村。

总用地面积约166.3亩。

第二节建设条件

一.气候条件

三亚地处热带，属季风热带气候区域。

受南海海洋气候影响较大，终年气温高，寒暑变化不大，四季温暖，年均气温25.4℃，气温最高为七月，平均气温28.4℃；气温最低为一月，平均气温20℃；全年日照时间多达2563小时，年均降雨量1279毫米。

三亚没有真正的冬季，四季如夏，鲜花常开，素有“东方夏威夷”之称。

二.地形地貌、地质及地震情况

用地总体形状呈带状，地势较低，总面积约为166.3亩。

该地块地势较低，场地上基本有一些农作物，砼住房等。

地层结构特征：

第

层耕土（Q4pd）：

土黄色、褐黄色、深灰色，可塑状为主，局部软塑状，稍湿，主要成份为粉质粘土、粘土质砂，土质均匀，局部混含植物根系，工程性质较差。

该层在整个场地均有分布，直接出露地表。

第

层粗砂（Q4m）：

灰黄色、灰褐色、深灰色，松散状，稍湿～饱和，颗粒成份为石英质，该层在整个场地均有分布。

据历史记载和海南地震局资料，三亚市区未发生过强烈破坏性地震，按《中国地震烈度区划图（1990）》和《海南省地震烈度区划图》，三亚地震基本烈度为6度。

设计基本地震加速度值为0.05g。

三.交通

三亚市可经高速公路和普通等级公路通往全省各地,可经海上、空中到达国内外各港口，粤海铁路已经通车，可经铁路通往全国各地。

项目拟建地位于迎宾路的东北侧，交通便利，能够保证施工的需要。

四.施工条件

本项目建设所需的砂、石、水泥等基建材料均为市场上常用材料，三亚市的材料供应商均有充足的货源，能保证项目需要。

项目所在地已通电、通水，通讯网也已覆盖，同时项目业主具有丰富的管理经验，施工单位拟通过招标方式择优确定，其技术力量有保障，项目施工条件良好。

第四章建设规模及建设内容

三亚市保障性住房“同心家园”五期土方平整工程项目的建设地点位于三亚市迎宾路东北方向的海螺村。

平整地规模面积约166.3亩。

项目主要建设内容包括为土方工程、拆迁工程等，包括挖淤泥25000m3，抛石挤淤22000m3，挖土方7800m3，填土方152000m3，拆除砼房屋8500m2。

第五章工程建设方案

一.工程设计原则

1.依据规划，掌握标准，严格执行国家规范，项目设计与三亚市总体规划有机结合，要充分体现项目的使用功能。

2.根据项目的具体条件，处理好本项目与已建成项目的相互关系。

根据自然条件，尽量减少工程量，尽可能采用能就近取材的原材料。

3.制订详细地施工计划，尽量减少对交通的影响。

4.积极稳妥地采用新技术、新材料。

5.采用先进施工工艺，注意施工中尽量不造成和减少造成施工对环境的污染，提供好的施工方法和施工措施。

二.基本概况

三亚市保障性住房“同心家园”五期土方平整工程位于三亚市海螺村，带状布置，用地面积共计166.3亩,原地地势较低，最低地方距平整高程2.9m。

项目现状用地主要为耕地、园地、林地、水塘等农业用地类型及住宅用地。

三.设计标准

土方平整高度与周边道路的标高保持接顺。

四.平整设计方案

场地位于居民点处，必须清除建筑垃圾；位于农田处，须挖除耕植土50cm，挖出的耕植土保留集中作为绿化用土；位于林地，须采取挖砍树、除根等措施。

1.一般平整设计

为了保证质量和工程投资，场地平整处理按场地红线范围内依照高挖（高于平整标高）低填（低于平整标高）的原则，按照平均清除场地底下填土0.5m再换填土计。

若施工现场开挖后地质情况与勘察报告有不符之处，根据现场实际情况确定具体处理措施。

2.水塘场地处理

场地位于沟、塘部分，当淤泥厚度小于1.0m时，先排水疏干，清除淤泥至塘底，铺设30cm砂砾垫层后，再填筑碎石至场地平整标高，若处于软土地基处理路段还需增设土工布加固。

当淤泥厚度大于1.0m，采用抛石处理，抛填至地下常水位线0.5m以上，同时应做好场地表面排水。

抛石粒径大于30cm，用压路机碾压密实，并铺设10cm厚的反滤层（用洁净中粗砂）。

再用砂砾土回填至场地平整标高。

对一些近期还需保留的河道、沟渠采用临时管道过渡，控制标高及桩位由实际施工中明确。

3.低洼含水场地处理

对低洼含水地段给予换填，现状地基表层清除50cm厚灰黑淤泥，抛片石（碎石嵌缝）挤淤，片石应抛填至地下常水位线0.5m以上，并在片石上部铺一层30cm厚的石渣，碾压夯实再用透水性良好的砂性土回填至场地平整标高。

4.软土地基处理方法

目前较成熟的软基处理方法有三种：

换填置换法、预压排水固结法和复合地基法。

根据本项目场地设计情况及软土层分布特点，并考虑当地材料中石料储量丰富的特点和本地区施工经验，经施工工艺、造价、环境影响及改良效果综合比较后认为,采用开挖换填碎石土垫层施工简便,质量易控制,因此推荐开挖换填碎石垫层（或嵌挤碎石）、抛石挤淤等处理方法。

本项目土方填土分层碾压，一般壤土及粘土压实度应达到93%，压实厚度为30～50cm，密实度符合施工规范要求，严格控制土方压实度。

五.场地排水

1.场地考虑围堰及抽水，排除地表水，应保持场地排水畅通，严防排水不畅，造成土方下沉。

2.土方平整标高及坡度应符合要求，保持场地无阻水、积水现象，排水设施与现有排水沟渠相通。

六.拆迁工程

本项目场地内存在一些砼房需要拆迁，大约8500m3

七.主要工程量

序号

项目名称

单位

数量

备注

1

挖淤泥

m3

25000

2

抛石挤淤

m3

22000

3

拆除房屋

m2

8500

4

挖土方

m3

8000

5

填土方

m3

152000

第六章环境保护及节能措施

第一节环境保护

一．环境质量标准依据

1．《中华人民共和国环境保护法》（1989）；

2．《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（1996）；

3．《国务院关于环境保护若干问题的决定》，国发（1996）31号文；

4．《建设项目环境保护管理条例》国务院第253号令（1998年11月实施）；

5．《城市生活垃圾处理及污染防治技术政策》；

6．《环境影响评价技术导则总纲》（HJ/T2.1—93）；

7．《环境影响评价技术导则一声环境》（HJ/T2.4—1995）。

二．项目建设对环境的影响因素

（1）污水：

施工废水及施工营地产生的少量生活污水。

（2）废气：

运输车辆及施工机械排放的尾气。

（3）扬尘：

施工工地内及施工场地的进出口路段，在自然风力及运输车辆行使所产生的风力作用下所产生的扬尘；建筑材料在搬运和使用过程中产生的扬尘。

（4）噪声：

施工作业、建筑机械及运输车辆产生的噪声，产生的机械噪声为70～100dB（A）。

（5）固体废弃物：

施工各阶段而产生的一些建筑垃圾及施工营地产生的少量生活垃圾。

（6）水土流失：

施工期场地开挖等活动将会使地表土松散，在大雨或暴雨天气下受地表径流的冲刷作用而发生水土流失。

三．环境保护措施

1．对施工中造成的绿地破坏要及时给予修补，并按需要，进行室外绿化、美化，实现环境与建筑的完美统一，施工过程中尤其避免施工过程对环境的破坏。

2．生活污水经化粪池初处理后排入市政污水管网，进入中水处理系统处理。

3．在此项目周边环境优美，区内外设置足够的垃圾接收点，这些生活垃圾均将由环卫部门统一运至城市垃圾处理厂进行处理。

此外，应多处设立环境保护牌并配备一定环保人员。

4．建筑垃圾严禁乱堆乱放，要及时运出，对无害的建筑垃圾可作为洼地填埋物。

5．尽可能选用噪声低的设备，对水泵、发电机、风机等噪声较大的设备均采用减震基础及隔声措施。

有噪声的设备用房考虑做吸声墙面和顶棚。

6．施工及运输尽量使用噪声小、废气排放少的车辆，以减少对环境的污染。

7．加强对临时发电的柴油机尾气进行监测，选用尾气排放达标的柴油机，排气烟道按规定设置，减少对环境的影响。

第二节节能措施

一.节能标准依据

1.《中华人民共和国节约能源法》（1997）；

2.《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；

3.国家发改委有关加强固定资产投资项目节能方面有关要求。

二.能源消耗种类

在能源消耗方面，照明用电、水泵用电消耗电能是节能中应注意的节能对象。

三.节能措施

能源节约是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，遵循合理用能标准和节能有关标准、规范，拟定节能措施如下：

1.应注意空调设备采用系统方式和选型工作，可选用变频节能式空调等。

2.注意天然气加热设备选型工作，选用节能型设备。

3．所选用的卫生器具、照明灯具、生活设备等均采用新型节能型产品，以利降低能耗，节约能源。

4.墙窗面积按节能规范合理设置，既要考虑采光、通风，又要考虑炎夏的热气入侵，墙窗面积比一般不大于0.7，有使用空调的地方，外窗气密性应符合《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》（GB7107）规定的4级。

6.其它建筑材料根据使用要求，选择新型的材料，以利节能。

7.各种阀门均选用优质产品，严防伪劣产品混入，杜绝跑、漏、滴现象存在。

8.各用电点均设置电表进行计量；用水点设置水表进行计量，并实行用水定额管理。

第七章项目的建设管理与招投标

第一节项目组织与建设管理

本项目保障性住房的建设工作由三亚市住房保障与房产管理局负责。

为加强建设管理，建设单位应采取如下管理办法：

1.组织一支精干高效的管理队伍必须有专职的管理班子专人专门负责此项目工作。

2.通过招标选择具有相应资质和信誉的监理公司或咨询机构全权负责工程质量、进度、监理。

3.加强投资管理工程款应实行专款专用，财务人员要把本项目的收支单独列帐，严格控制工程造价，以批复的概算作为控制依据。

4.加强组织与计划在施工过程中，应加强组织与计划工作。

施工单位要加强施工组织设计，充分考虑季节等不利因素对工程的影响，减少工程对周围环境的破坏，工程施工应参加建筑保险，降低工程的风险。

5.加强质量、进度、支付管理监理单位应本着“严格监理、公正科学、热情服务、一丝不苟”的监理原则，对工程的质量、进度、支付进行全面监理，各分项工程必须严格按照设计标准及质量验收标准执行，要树立“百年大计、质量第一”的原则，避免赶工期、赶进度等增加质量隐患问题的发生，精心设计、精心施工、精心管理、创造良好的工程形象。

第二节项目的招投标

为防止在投资建设项目中出现漏洞，项目建设单位须从几个主要的方面加强项目管理。

1.严格工程管理，建立层层负责质量责任制，要逐级明确责任，对工程质量长期负责；

2.严格项目的监理、监督、特别对隐蔽工程重点监理，严防偷工减料。

实施“监理”，即：

质量监理、工程监理、财务监理；

3.加强项目档案工作，严格按规定收集、整理、归档，建立健全的项目档案。

为了降低建设成本，保证工程质量和建设进度，在工程的操作过程中严格执行规范的工程招投标制度。

1.成立专门的招标管理办公室，负责招标、合同管理和预决算审查工作；

2.招标以公平、公正为原则，实行公开招标；

3.从施工、设备材料的采购以及监理队伍的选定，均通过招投标方式进行。

五.招标范围

依据《中华人民共和国招标投法》和原国家计划委员会《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，建设单位应对本项目工程实行招标。

具体招标范围包括：

设计、施工、监理以及主要建筑材料、设备的采购。

六.组织形式及招标方式

本项目设计、施工、监理、设备材料的采购，采用公开招标的方式，由业主单位负责实施，严格按照《评标委员会和评标办法暂行规定》的有关要求开展招评标活动。

招标活动应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，不受地区和部门的限制。

开标、评标和中标活动及其当事人接受依法实施的监督。

七.项目招标基本情况

招标基本情况见下表：

招标基本情况表

招标

范围

招标组

织形式

招标

方式

不采用

招标方式

招标估算金额（万元）

全部招标

部分招标

自行招标

委托

招标

公开招标

邀请招标

勘察设计

√

√

√

55.01

工程费用

√

√

√

1257.1

征地拆迁

√

√

√

510.0

监理

√

√

√

32.64

其它

第八章项目进度安排

本项目进度安排包括项目论证审批、地质勘察、施工图设计、征地拆迁、场地平整等，整个项目实施进度安排为：

自2010年7月起，至2011年2月竣工。

项目具体实施进度安排如下表所示：

时间

内容

2010年

2011年

7

8

9

10

11

12

1

2

3

可研编制、审批

施工图设计

施工前期准备

场地平整土方工程等

竣工及验收

第九章投资估算与资金筹措

第一节投资估算

一.工程概况

三亚市保障性住房“同心家园”五期土方平整工程项目的建设地点位于三亚市迎宾路东北方向的海螺村。

平整地规模面积约166.3亩。

项目主要建设内容包括为土方工程、拆迁工程等，包括挖淤泥25000m3，抛石挤淤22000m3，挖土方7800m3，填土方152000m3，拆除砼房屋8500m3。

二.投资估算的依据及估算说明

1．国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

2．《建设项目投资估算编审规程》（CECA/GC1-2007）；

3．国家计委《投资项目可行性研究指南》（2002版）；

4．海南省建设厅颁布的2005年《海南省市政园林工程综合定额》；

5．海南省建设厅颁布的2005年《海南省建筑工程综合定额》；

6．海南省建设厅颁布的2008年《海南省安装工程综合定额（常用册）》；

7．国家及海南省有关规定。

（三）单价

1.人工工资：

依据琼建定[2009]239号规定人工单价按49.52元/工日计算;

2.材料单价：

采用《海南工程造价信息》2010（第1、2期）的市场价格。

（四）其它

1．代建单位管理费依据三亚市一会五库管理规定计取。

2．勘察设计费依据国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）估算;

3．工程监理费依据国家发改委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收管理规定》的通知（发改价格[2007]670号）估算;

4．前期工作费依据《国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格[1999]1283号）；

5．施工图设计审核费依据琼发改收费[2005]1820号文件规定计算;

6．其他工程咨询费依据琼发改收费[2007]170号文件规定计算;

7．工程技术方案；

8．业主提供的有关资料；

9．类似工程的技术经济指标；

10．基本预备费按一、二部分的5%估

11.涨价预备费暂不考虑；

12．其它费用按国家有关部门和海南省规定估算。

五.估算结果

项目总投资为2116.49万元，工程费用为1257.10万元，工程建设其它费用为702.62万元，预备费用为156.78万元，建设期利息为0.00万元

详见下表

同心家园五期土方平整工程投资估算表

编号

工程或费用名称

单位

工程量

单价（元/m2m3）

工程造价（万元）

备注

一

第一部分工程费用

1257.10

1

挖土方

m3

7800

20.00

15.60

2

填土方

m3

152000

60.00

912.00

3

挖淤泥

m3

25000

35.00

87.50

4

抛石挤淤

m3

22000

110.00

242.00

二

第二部分工程建设其他费用

702.62

（一）

征地和拆迁补偿费

510.00

1

征地费用

亩

0

0

0.00

2

拆迁补偿费

510.00

（二）

建设管理费

64.07

1

前期工作阶段代理单位管理费

三发办[2007]67号

6.29

2

建设实施阶段代建单位管理费

三发办[2007]67号

25.14

3

工程建设监理费

发改价格[2007]670号

32.64

（三）

前期工作费

17.57

1

编制项目建议书

计价格[1999]1283号

3.57

2

编制可行性研究报告

计价格[1999]1283号

7.14

3

评估可行性研究报告

计价格[1999]1283号

2.66