大厦顾问工作计划.docx
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大厦顾问工作计划.docx
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大厦顾问工作计划
大厦项目顾问咨询工作计划
根据贵司要求,结合项目工程进度,为顺利有序的完成项目一期交付前的各项工作,我们从物业管理的角度出发,就交付前涉及各项工作内容部分内容提出如下意见和建议,供贵司参考。
一、阶段
序号
阶段
重点工作
时间阶段
备注
1
开盘前
制定物业管理方案(含物业费测算)
项目开盘前
制订业主临时管理规约
拟定前期物业服务协议
销售人员物业管理知识培训
物业服务卖点提炼
2
销售阶段
制订销售案场管理方案
时间待定
销售案场礼宾服务培训
销售案场保洁服务培训
3
施工阶段
参与该项目各类会议,并就会议议题从物业管理角度提出有益的意见和建议;及时通报各项工作进度
贯穿整个施工阶段
项目现场巡查,对施工现场进行跟踪巡视,重点是隐蔽工程施工情
跟踪,对存在的问题及时向开发公司反馈并提出相关建议
把认为与本楼盘密切相关的问题,及时提交开发商
结合客户对象和社区环境,对会所、物业管理用房、业委会用房、社区用房等配套设施的装修标准、配置设施提出意见和建议
完成项目标识统计,提交开发公司,标识系统现场复核
4
交付前准备阶段
筹备组建物业服务中心
时间待定
主要管理人员到岗
物业服务费申报
主要管理人员培训
5
接管验收阶段
户内验收接管
时间待定
共用部位、共用设施设备验收接管
各类资料整理归档
6
交付阶段
物业管理方案完善,各项管理制度建立
时间待定
工作人员按计划招聘、培训、到岗
各类设备、工具、用具的采购
交付资料的准备、整理
制定现场交付方案
现场交付
二、文案
序号
工作内容
工作要求/实现目标
时间阶段
责任部门/人
配合部门/人
备注
1
物业管理方案的制订
确定各岗位职责,根据楼盘实际情况,合理确定方案的种类、对楼盘物业管理的各个方面制订合理的管理方案
交付前三个月
顾问公司
(编制初稿)
物业服务中心
(审核、定稿)
2
物业管理方案的分类
《物业验收方案》
根据楼盘类型、规模情况制定
交付前三个月
顾问公司
(编制初稿)
物业服务中心
(审核、定稿)
《园区安保方案》
根据楼盘类型、规模、技防能力、安保难点等情况据实制定
交付前三个月
顾问公司
(编制初稿)
物业服务中心
(审核、定稿)
《园区车辆管理及交通组织方案》
根据楼盘类型、规模,道路特点等情况制定
交付前三个月
顾问公司
(编制初稿)
物业服务中心
(审核、定稿)
《园区保洁方案》
根据楼盘类型、规模,公共保洁区域等情况制定
交付前三个月
顾问公司
(编制初稿)
物业服务中心
(审核、定稿)
《园区绿化方案》
根据楼盘类型、规模,公共绿化区域等情况制定
交付前三个月
顾问公司
(编制初稿)
物业服务中心
(审核、定稿)
《园区设施设备维护保养方案》
根据楼盘类型、规模,公共设施、设备等情况制定
交付前三个月
顾问公司
(编制初稿)
物业服务中心
(审核、定稿)
2
物业管理方案的分类
《财务管理方案》
根据楼盘类型、户数,物管费标准、可收物管费面积等情况据实制定,制定业主入住时所需支付费用的一览表、设定有偿服务收费标准、调整物业管理收支预算及开办费预算、制定财务报表、做好各项收费准备等
交付前三个月
物业公司制定
顾问配合
《人事管理方案》
根据楼盘类型,制定人员架构、岗位配置及岗位职责要求、制定管理人员到岗及培训计划、根据需要招聘管理人员、定期实施对员工的入职培训
交付前三个月
顾问公司
(初步制定)
物业服务中心
(提供必要资料并审核)
《物业服务方案》
根据物业类型,服务特点、难点制定
交付前三个月
顾问公司
(编制初稿)
物业服务中心
(审核,定稿)
《园区文化活动方案》
根据物业地理位置、类型,业主入住时间制定
交付前三个月
顾问公司
(编制初稿)
物业服务中心
(审核,定稿)
其他管理方案
根据物业情况制定
交付前三个月
顾问公司
(编制初稿)
物业服务中心
3
物业管理制度的制订
根据楼盘情况,制订合理的管理制度,并遵照执行
交付前一个月
顾问公司
(编制初稿)
物业服务中心
(审核、定稿)
4
物业管理制度的分类
《人事管理制度》
人事管理方面的相关制度
交付前一个月
物业公司
(制定)
物业服务中心
(提供必要资料)
《财务管理制度》
物业服务中心财务管理制度设立物品管理制度、制定(采购、存放及领用等)
交付前一个月
物业公司
(制定)
物业服务中心
(提供必要资料)
《安保管理制度》
制定各项安保制度及操作规范
交付前一个月
顾问公司
(编制初稿)
物业服务中心
(审核、定稿)
《工程管理制度》
根据楼盘类型、规模以及所配置设备的情况制定
交付前一个月
顾问公司
(编制初稿)
物业服务中心
(审核、定稿)
《保洁管理制度》
根据楼盘类型、规模,保洁区域制定
交付前一个月
顾问公司
(编制初稿)
物业服务中心
(审核、定稿)
《绿化养护制度》
根据绿化类型、规模制定
交付前一个月
顾问公司
(编制初稿)
物业服务中心
(审核、定稿)
《档案管理制度》
根据楼房各类档案情况制定
交付前一个月
顾问公司
(编制初稿)
物业服务中心
(审核、定稿)
《装修管理制度》
根据楼盘类型、户数情况制定
交付前一个月
顾问公司
(编制初稿)
物业服务中心
(审核、定稿)
其他管理制度的确定
交付前一个月
顾问公司
(编制初稿)
物业服务中心
(审核、定稿)
5
制定成品保护方案
做好成品保护方案,并完成有关费用测算。
交付前一个月
顾问公司
(编制初稿)
物业服务中心
(审核、定稿)
提交开发公司
6
编制、印刷《业主手册》
业主手册初稿、评审、修订及印制
交付前一个月
顾问公司
(编制初稿)
物业服务中心
(审核、定稿)
开发公司印制
7
协助编制《住宅使用说明书》及《房屋质量保证书》
参与“两书”的评审、修订,提供意见或建议
交付前一个月
顾问公司
物业服务中心
(配合)
开发公司印制
8
办理物业管理费的报批
/备案手续
完成物业管理费及相关服务费用的报批/备案
交付前一个月
物业公司
(申报)
物业服务中心
(提供必要资料)
9
物业服务中心装修方案
合理利用空间,符合物业服务中心日常办公的实际需求
交付前一个月
物业服务中心
(编制初稿)
开发公司、顾问公司、物业公司
(审核、定稿)
三、接管验收
序号
工作内容
工作要求/实现目标
时间阶段
责任部门/人
配合部门/人
备注
1
房屋接管验收准备
制定物业验收标准及要求、竣工资料移交要求、备品配件移交要求、各类物业验收表格
交付前两个月
顾问公司
(制定初稿)
物业服务中心
(确定)
及时提交开发公司
2
对房屋进行接管验收
对房屋进行细致的检查(土建、水电)等各方面
交付前两个月
物业服务中心
(组织检查)
资料归档
3
整理验收初验资料,报开发公司进行整改
将验收资料进行分类或分户汇总,对不合格项报开发公司整改,并重复程序至验收通过。
初验收立即实施
物业服务中心
(组织检查、汇总检查结果报开发商)
资料归档
4
对房屋进行复验
待开发公司整改完毕后,再进行复验,再汇总,如有问题再报开发公司整改
交付前一个月
物业服务中心
(组织检查、汇总检查结果报开发商)
资料归档
5
公共区域验收
对可见的损坏、缺陷和未完工程,对建筑及道路的内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收
交付前一个月
物业服务中心
(组织检查、汇总检查结果报开发商)
资料归档
6
进行公共区域复验
待开发公司整改完毕后,再进行复验,再汇总,如有问题再报开发公司整改
视初验定
物业服务中心
(组织检查、汇总检查结果报开发商)
资料归档,重大问题做好备录工
7
绿化验收交接
绿化验收对植物的根基、是否有病虫害等不作验收。
验收时由施工单位代表及监理签名确认《绿化验收表》,质保期满后交接
根据工程进度
物业服务中心
(现场)
资料归档,重大问题做好备录工作
8
参与机电设备的调试和验收
对配电系统、给排水系统、电梯系统、照明系统、景观系统等进行接管验收
按现场实际进行
物业服务中心
(沟通、协调)
顾问公司
资料归档,重大问题做好备录工作
9
消监控中心设备的调试和验收(智能化设备)
消防联动、消控调试、消防广播调试、监控调试,周界报警、电视监控、访客对讲、电子巡更、车辆管理、监控设备、电视接收、上网方式、应急广播及背景声响等智能化系统接管和验收
按现场实际进行
物业服务中心
(沟通、协调)
顾问公司
资料归档,重大问题做好备录工作
10
配合开发公司进行政府部门验收
配合做好政府部门验收时的现场管理工作
按现场实际进行
物业服务中心
11
联系相关市政部门,商谈有关事宜
电信、煤气、电视、水、电、环卫、邮电等部门
视验收情况定
物业公司
资料记录归档
12
资料移交
各类图纸、竣工资料、房屋钥匙、电梯等设备运行记录资料、管线图等
验收完毕后
物业服务中心
(现场交接)
顾问公司
资料归档
13
设施设备资料的整理
安装合同、购货发票、服务协议、说明书等
资料接管后
物业服务中心
(清点并判断是否有缺失)
顾问公司
资料归档
14
建立设施设备台帐
设备名称、产地、厂家、价格、产权所属等
资料接管后
物业服务中心
顾问公司
资料归档
15
建立备品备件资料档案
建材、设备等品名、产地、厂家、价格等资料和实样的收集
备品、备件接收后
物业服务中心
资料归档
16
对秩序维护员及管理人员进行设备操作培训
掌握各项系统的使用、维护方法
交付前一个月
物业服务中心
(组织)
联系设备厂家人员现场指导
17
建立消防器材档案
各消防栓、箱的具体位置、配置数量登记
交付前一个月
物业服务中心
顾问公司
18
确认返修工作全部完成
按物业验收时的缺陷及整改记录,检查维修是否完成
交付前
物业服务中心
未完成的向施工方申明
19
验收资料归档
所有初验和复验的资料
交付前
物业服务中心
资料长期保存
四、交付
序号
工作内容
工作要求/实现目标
时间阶段
责任部门/人
配合部门/人
备注
1
购置安保器材和日常用具
对讲机、电筒、警棍等日常用品
根据人员进场情况
物业服务中心
开发公司提供开办费
2
购置维修器材和常用工具
维修工具箱、工具梯、疏通机等
根据人员进场情况
物业服务中心
开发公司提供开办费
3
购置保洁工具
扫帚、保洁袋、拖把等
根据人员进场情况
物业服务中心
开发公司提供开办费
4
购置绿化工具
割草机、锄头等
根据人员进场情况
物业服务中心
开发公司提供开办费
5
小区开荒工作
外墙清洗、室内卫生、大堂大理石,园区小道等
交付前一个月
开发公司
6
建立业主花名册
业主的现在住址、联系电话、房屋面积等
交付前
物业服务中心
开发公司提供合同等资料
资料归档受控
7
小区标识、垃圾箱等安置
门牌号、单元门、地下室标识、垃圾箱、果壳箱、休闲小品等
交付前一个月
开发公司配置
物业服务中心
(落实放置)
8
准备各类交房资料
业主验房交接验收表、业主手册、图纸等
交付前半个月
物业服务中心
9
公共区域、设施设备水、电抄表登记
各表的原始记录
交付前一个月
物业服务中心
现场确认
10
制定水、电、管煤一览表
对各户的水、电、煤气进行统一登记
交付前一个月
物业服务中心
11
物管用房装修完毕
按装修方案完成
交付前一个半月
开发公司
12
物管用房装修竣工验收
按装修方案验收
交付前一个半月
物业服务中心
顾问公司
资料归档
13
物业服务中心办公用品采购
桌、椅、复印机等采购
交付前一个月
物业服务中心
(必备品购置)
开发公司提供开办费
符合物业服务中心正常运作要求
14
物业服务中心办公室布置
上墙文件、软装饰等
交付前一个月
物业服务中心
15
配合开发公司核实房屋销售合同
由开发公司出具书面通知
交付前一个月
物业服务中心
需开发商在交付前提供相关资料
16
配合开发公司制定交付通知书
通知交楼日期说明需要缴纳的维修资金、首期物业管理费及装修垃圾清运费
在开发商发出入伙通知书前1周
物业服务中心
顾问公司
面积及金额需向开发商证实
17
交付资料整理装袋
确认所有业主房屋的钥匙已经收到、有关表格、文件均已预备完毕
业主手册、产品说明书、品质保证书、钥匙等,并编号
视物品情况,确保交付前整理完毕
物业服务中心
18
交付资料再次检查确认
检查资料袋内的物品是否齐全,特别是钥匙
视物品情况,确保交付前确认完毕
物业服务中心
19
(对小区概况、疑难问题进行汇总)编写交付统一说辞
制作小区概况,将交付时业主会提到的问题等进行事先汇总,以便对业主可能提出的问题统一口径
物业交付前确保3天确保完成
开发公司
(编制初稿)
物业服务中心、顾问公司
20
制定现场交付方案
人员安排、交付流程、交付培训材料等
交付前半个月
顾问公司负责制定初稿,物业服务中心负责制定组织
开发公司
(审核、定稿)
21
对交房现场所需物品的购置并进行布置
收费、领房、验房等区域布置,做好标牌
物业交付前1天确保布置完毕
开发公司
物业服务中心、
顾问公司
22
制定交付各岗位工作流程
园区值勤巡逻线、工程维修检查巡视流程、保洁工作流程等
交付前一周
顾问公司负责组织,物业服务中心
负责制定初稿
物业公司
(审核、定稿)
包含在交付方案内
23
驻场交付工作人员到位
根据交付方案
物业交付前1周
顾问公司
24
交付前协调会
就业主领房流程、相关交付手续、现场布置、与开发公司有关部门协调
物业交付前
开发公司、物业公司
物业服务中心
25
布置秩序维护员工作
检查物业之出入口及比较容易被闯入或匿藏的地方设立巡逻及站岗确保物业内部安全
物业交付前
物业服务中心
根据需要安排额外的安保
26
交付前动员大会
领房注意事项、流程分工等
物业交付前
开发公司
物业公司、
物业服务中心
27
交付工作培训
交付流程、各岗位工作职责、统一说辞、楼盘情况、注意事项等
物业交付前
顾问公司
物业服务中心
28
交付
办理业主入伙手续(收费、领业主验房、记录业主提出的意见)
交付期间
开发公司、顾问物业
物业服务中心、
顾问公司
29
交付碰头会
每天就交付中碰到的问题汇总、讨论解决
交付期间每天
开发公司、物业公司
物业服务中心、
顾问公司
30
建立业主档案
根据交付时业主填写的业主基本资料,建立业主档案
交付期间及交付后
物业服务中心
顾问公司
资料受控
31
交付总结(整改)
总结交付过程,准备装修管理,就交付中发现的问题进行整改
交付完毕后1周内
物业服务中心
顾问公司
提交开发公司
注:
上述表格中的时间阶段为最晚完成日期。
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