精品江西省年房地产估价师《制度与政策》商品房预售许可考试试题.docx
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精品江西省年房地产估价师《制度与政策》商品房预售许可考试试题
江西省2017年房地产估价师《制度与政策》:
商品房预售许可考试试题
江西省2017年房地产估价师《制度与政策》:
商品房预售许可考试试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、某房地产年净收益为20万元,已使用15年,尚可使用25年,若报酬率为8%,则其现值是万元。
A:
300
B:
213.50
C:
171.19
D:
500
E:
工业用地的监测点评估价格
2、宣告失踪的部门为。
A:
人民政府
B:
人民法院
C:
人民检察院
D:
公安机关
E:
执行层的组织协调
3、关于城市规划审批的下列说法中,不正确的是__。
A.城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前,需经同级人民代表大会或其常委会审查同意
B.城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后,报城市人民政府审批
C.城市详细规划由城市人民政府审批
D.县级人民政府所在地城镇总体规划,报所在地市人民政府审批
4、某城市市区内有一座长期亏损的化工厂,其周边多为新建的商品住宅,且销售形势良好,根据城市规划,该工厂所在地块的规划用途为商住综合。
现需评估该工厂用地的公开市场价值,则应该按__进行评估。
A.工业厂房
B.工业用地
C.商品住宅
D.商住用地
5、不属于引起房地产价格上升的原因是()。
A.外部经济
B.需求增加导致稀缺性增加
C.生活水平的提高
D.通货膨胀
6、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的()为基础计算的。
A.建筑面积
B.总出租面积
C.可出租面积
D.营业面积
7、当宏观经济进入周期循环的波谷时,各国政府一般采用性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。
A:
扩张
B:
适度从紧
C:
紧缩
D:
稳健
E:
借款合同
8、下列市场调查的内容中,属于可控因素调查的是__。
A.消费者行为调查
B.市场营销因素调查
C.竞争情况调查
D.市场需求容量调查
9、建筑物的等规模因素影响到建筑物的形象、使用性,对房地产价格有所影响。
A:
体量
B:
结构
C:
设施
D:
层高
E:
工业用地的监测点评估价格
10、在城市房屋拆迁行政裁决中,被拆迁人是房屋拆迁管理部门的,由__裁决。
A.上级房屋拆迁管理部门
B.人民法院
C.县级以上人民政府
D.同级人民政府
11、以单纯的土地使用权抵押的,其设定抵押的前提条件是,土地必须是以方式取得的。
A:
划拨
B:
出让
C:
出租
D:
抵押
E:
执行层的组织协调
12、某可比实例的实物状况比估价对象优9%,则其实物状况修正系数.【2003年考题】
A:
0.91
B:
0.92
C:
1.09
D:
1.10
E:
工业用地的监测点评估价格
13、收益性物业管理的对象为()。
A.物业所有者
B.物业使用者
C.建筑物及其附属设施
D.土地
14、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时,如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多,则认为该开发商采用了。
A:
领导定价法
B:
随行就市定价法
C:
目标定价法
D:
挑战定价法
E:
借款合同
15、动产拍卖的成交一般以__为标志。
A.拍卖标的物财产所有权的转移
B.拍卖标的物实际占有的转移
C.拍卖过程中最高应价者的确定
D.拍卖合同的签订
16、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后,就要进入实施过程,而实施过程的第一步就是。
A:
确定建设施工的各种图纸准备就绪
B:
完成全体工作人员的筛选工作
C:
获取土地使用权
D:
明确各工作人员及施工阶段应发放的工资
E:
借款合同
17、关于房地产市场吸纳周期的说法,错误的是。
A:
吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间
B:
吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间
C:
在新建商品房销售市场中,吸纳周期又称为销售周期
D:
吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数
E:
借款合同
18、某房地产开发项目的开发周期为4年,其中前期工作为0.5年,建设期为2.5年,销售期为l年,建造成本估算为10000万元(不含利息),在建设期内均匀投入,全部建造成本由银行贷款提供,贷款年利率为6%,按季计息。
则该项目建造成本的利息是万元。
(2005年试题)
A:
755.54
B:
772.84
C:
1400.88
D:
1433.90
E:
借款合同
19、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,无偿取得划拨建设用地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,应当无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本条例的规定予以出让。
A:
市、县人民政府
B:
市、县人民政府土地管理部门
C:
市、县人民政府建设管理部门
D:
市、县人民政府房产管理部门
E:
房地产估价机构必须加盖公章
20、收益性房地产经济寿命的起始点,是地上建筑物之日。
A:
开始施工
B:
竣工
C:
登记
D:
开始营业
E:
借款合同
21、下列属于要约邀请行为的是。
A:
竞买人举牌报价
B:
投标人将标书寄给招标单位
C:
采购单位向生产单位寄送采购合同
D:
拍卖机构发出拍卖公告
E:
执行层的组织协调
22、下列关于民法的内容,说法不正确的是__。
A.在特殊情况下,国家也是民事法律关系的主体
B.智力成果是一种无形资产,是知识产权法律关系的客体
C.物权、知识产权、人身权属于形成权
D.胎儿不具有民事权利能力,不得成为民事法律关系的主体
23、下列关于资金等效值概念的表述中,正确的是。
(2008年试题)
A:
时值是资金运动起点的金额
B:
终值是资金运动结束的金额
C:
资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值
D:
不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值
E:
借款合同
24、既为治热毒血痢之良药,又为治阿米巴痢疾所常用的药物是__
A.大青叶
B.鱼腥草
C.败酱草
D.水牛角
E.白头翁
25、《住宅质量保证书》对于保修项目的保修期限约定为3年的是__。
A.门窗翘裂
B.卫生洁具
C.供热、供冷系统和设备
D.屋面防水
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、在具体的房地产估价作业中,房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则,即普适技术性原则,主要有__。
A.客观原则
B.合法原则
C.最高最佳使用原则
D.估价时点原则
E.替代原则
2、下列拆迁行为中,适用《城市房屋拆迁管理条例》的有__。
A.征收集体土地过程中对民房的拆迁
B.城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁
C.城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁
D.城市市区内国有企业对厂房的自拆自建
E.城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁
3、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中,正确的有。
A:
居民收入的真正增加,通常会导致房地产价格上升
B:
如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加,则对房地产价格影响不大
C:
如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,则会促使房地产上升
D:
如果居民收入的增加是高收入者的收入增加,且其无房地产投资或投机行为,则对房地产价格影响不大
E:
居民收入水平的变化对房地产价格影响不大
4、下列影响消费者行为的因素中,属于消费者心理因素的是。
A:
使用者地位
B:
购买动机
C:
对渠道的信赖度
D:
对价格的敏感程度
E:
借款合同
5、从总体上来说,投资分为固定资产投资和流动资产投资。
流动资产投资包括以下__投资。
A.土地
B.房屋
C.机械设备
D.原材料
E.辅料
6、下列说法中不正确的是。
A:
封闭型基金证券的价格波动较大
B:
开放式基金的风险较小
C:
股权式基金具有较多的投机成分
D:
有价证券基金着眼于二级市场
E:
追加型基金证券不允许中途解约
7、房地产投资决策分析的主要工作包括__。
A.投资机会寻找
B.市场分析
C.投资机会筛选
D.财务评价
E.规划设计
8、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括__。
A.潜在毛租金收入
B.空置和收租损失
C.准备金
D.经营费用
E.抵押贷款还本付息
9、关于需求弹性和需求弹性系数的要点,下列描述错误的是__。
A.需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度,即需求量变动对价格变动的反应程度
B.需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值,这样可以排除计量单位的影响
C.需求弹性系数都为负值,所以取其绝对值来表示变动程度的大小
D.同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同
10、__导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。
A.土地出让制度
B.土地转让制度
C.房地产登记制度
D.土地储备制度
11、某市上期房屋预测销售面积为200000m2,实际销售220000m2,平滑指数为0.43。
则本期预测销售面积为__m2。
A.208600
B.380600
C.211400
D.239400
12、下列职能中,属于保险基本职能的是__。
A.分散危险
B.融通资金
C.防灾防损
D.分配资金
13、对具备房屋功能的地下建筑,征收房产税的相关规定有。
(2007年试题)
A:
自用的工业房产,以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值
B:
自用的工业房产,以房屋原价的50%~60%作为计税税基
C:
商业用途地下建筑,以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值
D:
出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税
E:
地下人防设施免税
14、下列关于潜在毛租金收入,说法正确的是__。
A.物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入
B.它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
C.能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
D.它代表物业实际获取的收入
E.实际租金收入与潜在毛租金收入相等
15、土建工程计划利润的计算基数是__。
A.人工费
B.直接工程费
C.间接费
D.直接工程费+间接费
16、《土地使用权出让合同》规定:
土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金,并应在__日内支付全部价款,逾期未全部支付地价款的,出让方依照法律和合同约定,收回土地使用权并不退定金。
A.15
B.30
C.60
D.90
17、下列关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法,正确的是。
A:
要认定抵押的有效性,对未进行抵押登记的视为无效抵押,拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置
B:
被拆迁房屋进行抵押的,抵押合同从登记之日起生效
C:
及时通知抵押人,也就是接受被拆迁房屋抵押的银行
D:
能解除抵押合同的,补偿款付给被拆迁入,付款前已征得抵押权人认可
E:
不能解除抵押关系的,按照法律规定的清偿顺序进行清偿
18、某写字楼年出租净收益为300万元,预计未来三年内仍然维持该水平,三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍,该类房地产的报酬率为10%,则该宗写字楼现在的价格为()万元。
A.4580
B.5580
C.6580
D.7580
19、影响商品的供给的主要因素不包括__。
A.商品价格
B.偏好
C.政府政策
D.预期
20、若按等比例选择投资品,则预期收益最大的投资组合应是__。
A.股票+债券
B.股票+投资基金
C.债券+投资基金
D.股票+投资基金+债券
21、在司法处置拍卖中,某房地产评估价格为100万元,如果第一次拍卖流拍,则第二次拍卖保留价的范围应在万元之间。
A:
60~100
B:
64~80
C:
64~100
D:
80~100
E:
执行层的组织协调
22、市场法中权益状况调整的内容包括。
A:
土地使用期限
B:
容积率
C:
土地开发程度
D:
房屋空间布局
E:
地役权设立
23、关于评估带租约房地产的说法,错误的有。
A:
合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响
B:
抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
C:
在其他条件相同时,无租约限制条件下评估价值大于有租约限制条件下出租人权益价值
D:
房屋征收评估应评估无租约限制价值
E:
只要合同约定租金不变,市场租金下跌或上涨时,承租人权益价值始终不变
24、工程投资额在30万元以下或者建筑面积在__m2以下的建筑工程,可以不申请办理施工许可证。
A.100
B.200
C.300
D.500
25、我国传统的城镇住房制度的特点包括。
A:
国家统包的实物福利性住房制度
B:
市场供应的实物福利性住房制度
C:
低租金的实物福利性住房制度
D:
无限期使用的实物福利性住房制度
E:
无偿分配的实物福利性住房制度
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