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投资计划书12
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浙江光安集团有限公司
项
目
投
资
计
划
书
目录
第一章项目概况
一、项目简介
二、地理优势
第二章投资方式
第三章大连写字楼市场分析
一、整个市场数据分析
二、特点分析
三、项目定位
第四章投资收益分析
一、开发成本估算
二、开发费用估算
三、销售收入计算
四、税金计算
五、回投回报率计算
六、敏感性分析
第五章结论
第一章项目概况
一、项目简介
本项目为一栋高档写字楼,主体建筑为28层,建筑面积为72500平方米,已经办理项目所需的全部审批手续,项目的主体工程已完成封顶。
二、地理优势
本项目位于大连中心城区,具有如下天然优势。
1、区域优势
本项目地处大连长江路上,东临火车站,西临汽车总站。
做为中山广场商务圈核心,西北方面辐射线黄金地段,衔接中山路与火车站,周边高档物业林立,必将成为国际性大型公司、本土大中型企业、投资买家、地缘型客户的首选区域,项目发展潜力巨大。
2、项目自身优势
本项目无论是外观设计,还是内部的硬件设备,还是软件服务都将与国际顶级写字楼水平相当,尽显华远地产高尚品牌。
写字楼雄伟壮观,可极大提升入住企业形象;生态环保型的写字楼将揭开顶级写字楼生态办公的序幕。
3、至尊地位
项目是大连市的标志性建筑,,建成后将成为大连市21世纪的标志性建筑之一。
第二章投资方式
此写字楼主体工程已经完成,因开发后期资金困难,无法对此项目进行后期开发,我公司计划对此项目整体收购,收购资金预算为3亿人民币。
项目前期资金必须股东一次性投入,且必须在6月20日前打入对方账号。
公司取得项目的所有权后,将全部抵押给银行,取得三年期项目资金贷款2亿元,公司利用银行贷款进行项目的后期开发。
写字楼后期开发期计划为一年,也就是一年内完成全部后期装修,取得预售证后,开始销售,计划二年完成全部销售。
项目运作期计划为三年,三年内完成全部运作。
投资回收方式:
一至五层采用出租的方式,六至二十八层采用出售方式。
第三章大连写字楼市场分析
大连是我国的15个副省级城市之了,也是5个计划单列市之一。
是东北地区的经济中心城市,航运物流中心,也是东北亚国际航运中心,东北地区最大的港口城市。
大连工业基础雄厚,工业门类齐全,综合配套能力较强,具有较强的承载世界制造业转移的能力。
大连金融业发展迅速,已成为中国北方地区外资银行最集中的城市。
在市场经济社会,写字楼的发展与经济的发展是密切不可分的,并且可以说成正比关系,下面,将对大连写字楼市场做一个详细的分析。
一、整个市场数据分析
从最新的数据显示来看,各大区域的商务特征越发明显,可以看出,大连市的写字间发展趋于成熟。
房地产的增值主要来源于土地的增值,市中心区土地稀缺性较强,人流、物流、信息流和资金流汇聚,增值空间较大。
因此,"地段、地段、还是地段",这句投资名言一定要谨记。
本项目投资的是甲级写字楼,虽然乙级写字楼售价较低,总投入较少。
但是,投资者一定要注意这样一个事实,当甲级写字楼租金不断上涨时,乙级写字楼的租价反而在下跌。
瞄准目标客户群。
如果大楼内最小租客也需要500~1000平方米,这表明入驻这幢写字楼的客户水平相差不大,这种投资才能有较为稳定的回报。
在投资那些可以分割成很小面积进行出售的办公楼时,虽然总价上可能会便宜些,但由于进驻物业的公司档次较低、流动性大,再加上小业主太多,会影响到该写字楼的整体水平。
投资者投资写字楼,主要不是看写字楼的升值空间而是更着重于租金回报。
写字楼投资主要租金回报,多在7%-8%之间,部分写字楼的租金回报更高达10%-12%。
单以租金计算,写字楼很好的投资回报,其市场销售前景非常好。
下表是此次对三个重点区域写字间的最新数据统计:
序号
名称
功能定位
营销模式
建筑面积
(m2)
租售率
租金成交价
(元/天·m2)
均价
(元/m2)
物业管理费
(元/月·m2)
入住时间
三八广场区域
161800
80%
1.7
7300
7.25
1
安达商务大厦
纯写字间
租售并举
20000
80%
2.2
8000
17
2005.6.30
2
光大大厦
纯写字间
只租不售
12000
80%
1.7
-
含于租金内
2002
3
盛世大厦
纯写字间
租售并举
40000
80%
1.2
4.5
2003
4
时代大厦
纯写字间
只租不售
40000
85%
2.2
-
含于租金内
1998.11
5
天通·金融大厦
商住两用
销售/投资
20000
75%
—
7600
3
2005.11
6
成功大厦
纯写字间
只租不售
20000
80%
1.2
-
含于租金内
1996
7
名仕财富中心
纯写字间
租售并举
37664
90%
7500
2006年底
8
美华大厦
写字间
销售
9800
70%
-
6100
4.5
2005.1
人民路区域
511400
87%
2.5
11060
19.6
1
国际金融大厦
纯写字间
租售并举
56500
98%
3.0
12000
18
2002
2
虹源大厦
纯写字间
租售并举
62732
90%
3.0
11000
18
2002
3
世贸大厦
纯写字间
租售并举
100000
90%
3.5
13000
24
2001
4
平安大厦
纯写字间
只租不售
33690
85%
2.6
--
14
2000
5
中国人寿大厦
纯写字间
只租不售
34132
80%
2.4
--
18
2000
序号
名称
功能定位
营销模式
建筑面积
(m2)
租售率
租金成交价
(元/天·m2)
均价
(元/m2)
物业管理费
(元/月·m2)
入住时间
6
锦联大厦
纯写字间
只租不售
17400
75%
1.9
--
含于租金内
1997
7
万泰大厦
纯写字间
只租不售
25485
85%
1.8
--
含于租金内
1998
8
亚太国际金融中心
纯写字间
租售并举
32730
85%
2.6
12500
18
2000
9
成大大厦
纯写字间
只租不售
31568
80%
2.3
--
含于租金内
1996
10
宏誉大厦
纯写字间
只租不售
37800
95%
2.6
--
20
1996
11
国运大厦
纯写字间
只租不售
22473
94%
2.2
--
21
1999
12
富源商务酒店
酒店+写字间
租售并举
33000
85%
1.8
6800
含于租金内
2000
13
长江写字楼
纯写字间
只租不售
23890
85%
3.4
--
含于租金内
1995
中山广场—希望广场沿线区域
315234
83%
2.6
9283
15
1
森茂大厦
纯写字间
只租不售
46401
95%
8.0
--
含于租金内
1996
2
天安国际大厦
纯写字间
租售并举
77653
80%
2.8
13500
24
2005
3
友好大厦
纯写字间
租售并举
46626
85%
1.5
8400
5
2001
4
中粮广场
纯写字间
只租不售
15380
80%
1.9
--
含于租金内
1996
5
万科邮电大厦
纯写字间
租售并举
26800
80%
1.4
6600
15
1997
6
宝嘉大厦
纯写字间
租售并举
24300
70%
2.1
12500
18
2005
7
上鼎大厦
商住两用
租售并举
34963
85%
1.5
6500
11
1997
8
报业大厦
纯写字间
租售并举
43112
90%
1.5
8200
12
1997
上表中的数据印证了,大连市写字间市场目前的租售情况总体比较乐观,写字间的行情与其自身的素质有直接的关系,越是高档的写字间其租售相对顺畅,而素质较低的乙级写字间,其生存越来越难。
从区域竞争力来看,人民路区域仍然坚守着大连市写字间市场的“龙头”地位,物流、货运、贸易、金融已经成为这一区域的主力行业;中山路沿线区域在新项目的带动下也迸发出活跃的潜力;三八广场区域在商住两用项目相继入市之后其商务氛围也越发浓厚;而新开路区域则相对笼罩在不明朗的局势中,商务氛围较滞后,重启需求动力较大。
二、特点分析
本写字楼地处于大连长江路上,东临火车站,西临汽车总站。
做为核心中山广场商务圈,西北方面辐射线的强力亮点和补充,本写字楼的建成会成为火车站与汽车总站一带商务圈的地标建筑,同时会成为大连地标性建筑而屹立于长江路上,与中山广场遥相互应。
做为金融和商务性写字楼的综合首先。
1、人民路区域
人民路区域的写字间盘量规模较大,是其他任何区域无法相比的。
通过近期对人民路区域的集中调研,发现人民路区域无论从客群构成还是从租售行情上都有越发明显的特征。
人民路写字间的区域特点主要归纳为如下几点:
Ø区域地位“稳中有进”
人民路区域在大连各大商务区域中是发展最早的一个,但近来,随着“大大连”建设以及加快城市西部建设的推进,像西安路、星海湾等区域的商务氛围愈发浓厚,新入市项目陡增,大有直逼人民路这一传统商务区之势;同时,政府为推动高新技术产业的发展,对高新园区、软件园等区域的招商引资给予了大力扶持,这在一定程度上会不会对人民路区域造成影响?
然而,通过近期对人民路区域各大写字间的深入走访,发现这个区域的商务地位是很难轻易撼动的,无论从客群还是从租售价格等方面,都未受其他区域快速发展的影响,原有的客户中约有七成是受人民路一带的商务氛围影响,未有更换写字间区域的打算,从而也支撑起人民路区域商务办公的稳定性。
究其原因,还是归结到一点,便是人民路区域准确的客群定位。
Ø客群分布呈现“地理规则”
人民路区域的客群特点早已形成,以贸易、货运、金融、咨询为主要支撑行业。
随着各写字间客群的逐步集聚整合,有些写字间甚至已经形成了专有名称,例如成大大厦现被称为“进出口大厦”,宏誉大厦也称“航运大厦”,锦联大厦又称“科技大厦”,更有中银大厦现已更名了“国际金融大厦”。
这在其他区域的办公项目中是没有的。
一方面体现了各大写字间客群行业特征突出集聚,另一方面也可以看到中山区政府对人民路区域写字间的政策扶持力度较大,这几个专类大厦在不同程度上都会得到政府的优惠政策。
同时,虽然同处于人民路区域,但客群分布因地理位置而呈现出不同的特征。
在人民路东部的海港一带,物流、航运、货代这类公司挤满了这一带的写字间,甚至还有航运和货代公司包办整栋写字楼的现象,这一带离海关、商检等管理中心较近,办事方便的条件无疑大大增强了人民路写字间的优势,这也是很多大企业、外资公司办事处从未流动的重要原因;而在人民路西部靠近中山广场一带,则进驻了金融、咨询、办事处等性质的企业。
这种特征的形成并非一日之间,而是人民路区域历史形成的。
中山广场周边聚集了众多银行、证券等公司,使得这周围的金融气氛十分浓厚。
Ø受投资型产品影响不大
今年,鲜有新入市的纯写字间项目,而商住两用的投资型公寓却为数不少,尤其以距离人民路区域最近的三八广场区域较多,并且这类商住公寓的品质档次也较高,营销方式比较灵活,客户可选择购买或租赁。
这不由得让人产生疑问:
这种物业形态会不会对人民路的写字间构成较大的影响?
在对人民路区域各大写字间走访中发现:
这种影响确实存在,但影响对象却不同。
具体来说,人民路的高档写字间在客群上以大型企业、外资企业办事处为主,这类公司在办公间的使用上一般采取租赁方式,而且相关费用支出上一般需向上级或总部提出申请,更为重要的是,相对于办公支出,这类公司更为注重企业形象、行业氛围等方面的情况,因此尽管投资型公寓在营销方式、价格水平、优惠政策等方面都较有吸引力,但不会对这类公司产生什么影响,换言之,投资型公寓所针对的客户群体与高档写字间所针对的客户群体是不同的。
因此两种物业形态客群方面没有太大的冲突。
但人民路区域有些写字间项目自今年春天以来,租售情况有所下滑,原有客户出现流动,并且流向了投资型公寓。
这一现象也迎合了前文中的分析结论,以成大大厦、锦联大厦为例,这两个项目原有客户中不少是民营性质的中等企业,企业发展受运营成本的影响较大,受投资型公寓的吸引力也随之增大,因此出现了这类客群的分流。
由此可见,投资型公寓与写字间的竞争很大程度上取决于客群构成,在调研中发现,无论是国际金融大厦、虹源大厦这样的近期项目,还是宏誉大厦等入市较早的项目,因为在客群定位上的优势,使得其在招租上都极为顺利,信心十足。
Ø“两极分化”有趋势
通过对人民路区域现有项目的调研,发现一个明显的发展趋势:
“两极分化”。
在现有项目中,以2000年为界,新老项目大概比例为1:
1。
新项目在硬件品质及软件配套都具备了甲级写字间的标准,而在旧项目中,除了宏誉大厦之外,其余各个项目的营销状况都不太乐观,其中以锦联大厦和成大大厦最为突出,两个大厦的租赁率远远低于其它项目;而且这几个大厦的租金水平也低于新项目一个档次。
在与这些旧项目的招商负责人的交谈中了解到,这类大厦由于入市时间较早,在硬件水平上严重落后于新项目,并且这种落后很难从实际中改变,各大厦目前都试图在软件服务、营销策略、优惠政策等方面入手,意图缩小与新项目之间的差距。
但就目前的市场情况而言,短期内这种现象还无法得到根本改变,单纯依靠降低价格并不是长期有效的办法,这种大厦处于高档与低档项目的“夹缝”中,产品品质无法与甲级写字间比拟,价格也无法与公寓类项目抗衡,若在营销策略上没有突出建树的话,这种“两极分化”的趋势将愈演愈烈。
Ø淡季不“淡”
6月份,进入了一年度的中旬阶段,依据市场规律,现阶段是写字间市场的淡季,一般在这段时间,写字间的客户来访量和来电量都较年初和年尾有所下降。
但本月对写字间的走访发现,人民路区域的写字间整体上并未呈现出“淡季”的特征,租售率经过加权平均后达到了87%。
从国际金融大厦招商负责人了解到,由于年初大厦内部客户流动性不大,大厦本身的空置率较低,同时今年写字间的供应量并未有效增加,而且大厦在客群定位上恪守严格准确的原则,使得大厦在对外招租方面,未采取优惠政策就已取得了成功,租售率自年初至今,达到了98%。
国际金融大厦的情况比较有代表性,通过调研整体感觉,甲级写字间的招商压力明显较低,从中也可反映出大连市今年纯写字间市场的竞争环境较好。
而随着今年底至明年新项目的入市,市场竞争可能会有所加剧,写字间项目的市场划分会有所变化,旧项目要想占据一席之地可能会更难。
2、中山广场-希望广场沿线区域
该区域写字间的供应量呈中间水平,租金售价水平和物业费也都高于三八广场区域,综合来看,这个区域的发展势头较往常乐观。
以下就中山广场—希望广场沿线写字间的特点加以综述:
Ø传统面貌有所“突破”
以往中山广场—希望广场沿线遍布的写字间多以2000年以前的项目为主,项目的外部建筑品质和内部硬件都相对落后,相比于三八广场区域的写字间较差,更无法于人民路写字间相媲美,这使得该区域一直以来比较沉闷,租售情况不上不下。
但随着去年中山广场宝嘉大厦和天安国际大厦的入市,为该区域注入了很大的活力,两个大厦都临向主干道,从形象上有了很大的提升,而且从产品形式上也区别于三八广场的商住两用项目,为纯写字间市场增添了新生力量。
可以说这两个写字间把握了大连市写字间市场发展的有利时机,尤其是天安国际大厦,在一流产品质素的条件下,对客户的严格甄选,有利的提高了大厦的档次,从而为该区域写字间的进一步发展奠定了根基。
目前,这一区域已经形成了以传统主力“森茂大厦”加上两个新生力量带动其他老项目共同发展的格局。
Ø客群分布与市场融合
这一项目区域东临人民路西部终端,西临大连市行政中心,途经大连市的商业中心,可以说是大连市商务区的过渡地段。
由此,从中山广场开始写字间的客群行业特征也有所变化,物流、货运类企业减少,而商贸、培训、咨询、服务类企业逐渐增多,并多以中小型企业为主,企业整体实力不强,但市场受众较大。
从调研中了解到,对于传统入市较早的写字间,其主要的客户群还是这类中小型企业,并且相对稳定,一是该区域的区域形象较好,另一方面该区域写字间的租金也比较合理,可供接受能力较强。
从新入市的项目来看,其对写字间客群的要求都比较严格,这说明商业项目的开发企业比较认可并重视项目客户对项目整体的形象带动能力。
宝嘉大厦从开盘起就一直运作与大客户签订整层租售的协议;而天安国际大厦也一直在吸引世界500强企业入驻,并标明拒不接受保险、旅游等行业企业入驻。
同一区域新老项目都比较明确各自的客户定位,预计该区域的发展会稳中有升。
Ø商住两用型产品走下坡
从调研中普遍发现,这一区域的商住两用项目,入市时间基本在2000年以前,入市时售价普遍在8000元以上,但近期此类项目的二手售价都在7000元左右,一方面受商住两用新项目的冲击,另一方面也反映了该区域商住两用项目的尴尬境地。
经过深入分析发现,该区域紧邻城市主干道,商业氛围浓厚,软件环境条件并不适宜商住两用项目的发展。
在竞争力上比不过三八广场区域,近期该区域再无商住两用新项目入市,也可以看出这一问题。
预计随着市场的不断调节完善,该区域的纯写字间产品将占据主力,而商住两用产品也会实现优胜劣汰。
Ø未来竞争趋向激烈
从该区域的未来发展情况来看,有多个停滞项目将逐步重新启动。
希望大厦、金座大厦等项目都具备很大的规模,同时在友好广场附近还有一个国贸中心项目在新建中。
不难预料,这一区域未来写字间的整体实力会有大幅度的提高,尤其是希望大厦项目,已在06年上半年重新启动,其质素可与森茂大厦相媲美,届时大连市将会出现高级别的写字间产品。
但另一方面也应该看到,这不仅会加大区域内写字间项目的竞争,也会促动大连市整体写字间市场的格局变动,写字间产品的生存难度会更大。
但从长远来看,这对大连市写字间市场的调整是利大于弊的。
3、三八广场区域
随着国家“振兴东北老工业基地”、大连市政府“建设大大连”以及大连东港“维多利亚湾”改造规划的精彩呈现,原有的CBD已经不能满足经济迅猛发展的需要(一个多功能综合性的现代化商务中心区,一般需要3至5平方公里,甚至更大规模,而且建筑容量相对较高),人民路CBD在事实上已经扩展到近在咫尺的三八广场、港湾广场以及二七广场区域。
这其中三八广场以它良好的城市配套设施,加之近年来优秀项目的大量涌现,使其占据了大连新CBD的旗舰地位。
该区域当前主要显现出以下特征:
Ø客群特征愈发突出
三八广场区域的写字间项目中,2005年以后入住的项目占到一半的比例,该区域的办公潜力正在集聚。
从项目的客群构成来看,新入市的项目沿袭了物流、货运、贸易等主导行业,使三八广场区域的办公行业特征愈发明显。
Ø投资热度增强
在新入市的项目中,营销策略全部是以销售为主,这无疑也反映出当前该区域商住项目的投资群体规模扩大。
探究其中原因不外乎几个方面:
首先是房地产市场进入细分时代,需要有不同的建筑形态来支撑整个市场的良性发展;其次是该区域得天独厚的地理位置和经济发展水平要求区域的配套趋向健全,在建设东北亚物流航运中心的大规划下,位于大连港附近的商业繁华地带变得寸土寸金,许多投资机构和商务公司都在此安家。
由于前几年三八广场区域的房地产开发水平较低,大部分的投资者都靠租这里原有的写字楼和商住住宅来办公,随着近几年的房地产大发展,三八广场区域的商住两用公寓逐渐增多,这就摆在投资者面前两个选择,即租房交房租和买房还贷款。
在三八广场租一套写字间每月所需费用为2500元,一年租金为3万元,20年就是60万元,而选择购买同样面积的商住公寓,以天通金融大厦为例,首付为6万元,20年按揭贷款每月还款1590元,20年还清,把首付平摊在每个月,每月费用不到1900元,20年就是45.6万元。
与租房相比,少花近15万元的同时还拥有一套属于自己的房子。
这样的投资利润加快了投资者的投资步伐。
Ø产品品质提高
随着三八广场区域办公氛围不断增强,而跟着利好政策而来的就有企业商务办公空间需求增大这一项,这些企业急需在一个高档的纯商务写字楼里拥有一席之地,代表它们的成熟与信誉,因为能够租得起高档写字楼的企业,本身就在向外界透露着具备实力与竞争力的信息。
针对三八广场区域缺少纯商务写字楼的情况,新入市项目普遍提高了自身的产品品质。
这其中以安达商务大厦和名仕财富中心最为突出。
前者以“5A级写字楼”为宣传卖点,经过深入调研发现,其内部软硬件配套设计突出“精细”,可以看出开发商投入了很大的精力。
名仕财富中心走的是复合地产路线,公寓、写字间、商铺相结合,其内部规划更见别致,还同时聘请了美国UID建筑设计事务所和大连理工大学土木建筑设计研究院进行规划设计,概念营销手段也比较突出。
三、项目定位
通过全部分析可以得出,大连写字楼市场前景看好,特别是高档写字楼,因此,我公司的策略将是:
将此项目打造为大连的高档写字楼,成为大连写字楼的样板工程。
第四章投资收益分析
一、开发成本估算
此项目面积为72500平方米,已经完成了主体建设工程,开发成本预算如下:
序号
项目
计算依据(每平方米)
金额(万元)
1
主体收购价
4138
30000
2
外墙装修费用
300
2175
3
室内普装
200
1450
4
空调系统
100
725
5
供电工程
100
725
6
供水工程
50
362.5
7
电信工程
10
72.5
8
排水工程
50
362.5
9
电梯
120
870
10
对讲机系统
15
108.75
11
智能化设施
80
580
12
消防系统
80
580
13
其它成本
100
725
14
不可预计费用
100
725
15
合计
39461.25
二、开发费用估算
1、销售费用
序号
项目
计算依据
计价(万元)
1
广告宣传及市场推广费
(81925万元)销售收入×1%
819.25
2
销售代理费
(81925万元)销售收入×1%
819.25
3
其他销售费用
(81925万元)销售收入×1%
819.25
合计
2457.75
2、管理费用
管理费用按后期开发成本3%计算,后期开发成本为8736.25万元,,管理费用=8736.25×3%=262.09万元。
3、财务费用
项目计划融资2亿,三年期银行利率为5.4%,因考虑其它资金来源,暂定为年利率12%,因为在开发过程中融资,财务费用有一部分可以资本化,此处分析暂不考虑财务费用资本化的问题。
财力费用=20000×12%×3=7200万元。
开发费用合计=2457.25+262.09+7200=9919.34万元
三、销售收入计算
从前面得知项目定位为高档写字楼,它的价格测算依据:
按大连市高档写字楼的平均价格×0.9。
测算价格为10000元/平方米。
租金测算采用加权平均方
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- 投资 计划书 12
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