房地产估价师房地产开发经营与管理经济评价指标与方法三.docx
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房地产估价师房地产开发经营与管理经济评价指标与方法三
房地产开发经营与管理-经济评价指标与方法(三)
(总分:
57.00,做题时间:
90分钟)
一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数:
18,分数:
18.00)
1.甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中,甲方案的开发经营期为4年,乙方案的开发经营期为3年,两方案比选宜采用的方法是______。
∙A.净现值法
∙B.等额年值法
∙C.差额投资内部收益率法
∙D.费用年值比较法
(分数:
1.00)
A.
B. √
C.
D.
解析:
[解析]当不同开发经营方案的经营期不同时,应将不同方案的财务净现值换算为年值,以等额年值大的方案为优选方案。
2.房地产投资项目的FIRR能够反映项目投资所能接受的______。
∙A.最低投资报酬率
∙B.最高现金回报率
∙C.最低偿债备付率
∙D.最高贷款利率
(分数:
1.00)
A.
B.
C.
D. √
解析:
[解析]内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率,如果贷款利率高于内部收益率,项目投资就会面临亏损。
3.王某以总价150万元购买一商铺用于出租经营,其中贷款额为60万元,每年的还本付息额为7.8万元,扣除运营费用的年租金收入为18万元,王某在贷款期内的税前现金回报率是______。
∙A.11.33%
∙B.12.00%
∙C.17.00%
∙D.20.00%
(分数:
1.00)
A. √
B.
C.
D.
解析:
[解析](18-7.8)/(150-60)=11.33%。
4.张某购买一商铺用于出租经营,在商铺购买中,银行提供了贷款额20万元、贷款期限10年、年贷款利率7%、按年等额还本付息的抵押贷款。
该商铺潜在年毛租金收入为5.5万元,空置与租金损失为潜在毛租金收入的10%,运营费用为实际租金收入的30%,该项目的偿债备付率为______。
∙A.1.16
∙B.1.22
∙C.1.74
∙D.1.93
(分数:
1.00)
A.
B. √
C.
D.
解析:
[解析]偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息额,可用于还本付息资金=5.5×(1-10%)×(1-30%)=3.465(万元),当期应还本付息额=20×7%/[1-(1+7%)-10]=2.848(万元),偿债备付率=3.465/2.848=1.22。
5.采用分期收款方式销售的房地产开发项目,当期应结转的营业成本通常按______计算。
∙A.工程进度
∙B.当期开发建设实际投入
∙C.当期销售面积占全部销售面积的比率
∙D.当期开发建设实际投入与项目总投资的比例
(分数:
1.00)
A.
B.
C. √
D.
解析:
[解析]对于分期收款的房地产开发项目,房地产投资的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比率,计算本期应结转的营业成本。
6.某房地产投资项目的总投资为1000万元,其中60%来白银行贷款,其余为资本金,贷款财务费用水平为10%。
若项目全部投资的收益率为16%,则其资本金的投资收益率为______。
∙A.16%
∙B.25%
∙C.26%
∙D.40%
(分数:
1.00)
A.
B. √
C.
D.
解析:
[解析]资本金=1000×40%=400(万元),资本金收益=400×16%=64(万元),投资者收益=1000×60%×16%-1000×60%×10%=36(万元),资本金总收益=64+36=100(万元),资本金的投资收益率=100/400=25%。
7.由于通货膨胀会对投资收益产生影响,所以投资者在进行投资分析时,通常要用______作为评价指标。
∙A.较高的期望投资回报率
∙B.较高的实际投资回报率
∙C.较低的期望投资回报率
∙D.较低的实际投资回报率
(分数:
1.00)
A. √
B.
C.
D.
解析:
[解析]通货膨胀导致折现率提高,因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。
8.某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元,其中未偿还利息累计为200万元。
年初新增贷款300万元,若贷款年利率为7%,当年只付息不还本,则当年应计利息为______万元。
∙A.717.50
∙B.721.00
∙C.724.50
∙D.735.00
(分数:
1.00)
A.
B.
C. √
D.
解析:
[解析]每年应计利息=(年初借款本息累计+[*])×贷款利率=(10200+300/2)×7%=724.5(万元)
9.房地产开发企业的资产负债率较高,表明其______。
∙A.资本金较充裕
∙B.财务风险较高
∙C.偿债能力较强
∙D.资金应变能力较强
(分数:
1.00)
A.
B. √
C.
D.
解析:
[解析]资产负债率高,则企业或项目的资本金不足,对负债的依赖性强,在经济萎缩或信贷政策有所改变时,应变能力较差;资产负债率低则企业或项目的资本金充裕,企业应变能力强。
10.某项目的投资额为500万元,运营期为3年,各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元,残值为100万元。
若投资发生在年初,费用发生在年末,折现率为10%,则该项目的费用现值为______万元。
∙A.876.03
∙B.900.90
∙C.1051.16
∙D.1076.03
(分数:
1.00)
A.
B. √
C.
D.
解析:
[解析][*]
11.某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款,若年利率为6%,期限为15年,首月还款额为3000元,月还款额等比增长率为0.2%,则该家庭第8年最后一个月的还款额为______元。
∙A.3627.06
∙B.3634.31
∙C.4818.34
∙D.4842.43
(分数:
1.00)
A. √
B.
C.
D.
解析:
[解析]该家庭第8年最后一个月的还款额A8×12=A1(1+i)t-1=3000×(1+0.2%)96-1=3627.06(元)。
12.张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营,其要求的投资收益率为10%,经营期为20年,如果每年经营净收益相等,则该投资者的年投资回报为______万元。
∙A.17.46
∙B.100.00
∙C.117.46
∙D.672.75
(分数:
1.00)
A.
B. √
C.
D.
解析:
[解析]投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬,该投资者的年投资回报为Pi,1000×10%=100(万元)。
13.投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的,是为了______。
∙A.抵御通货膨胀的影响
∙B.提高资本金的投资收益率
∙C.提高全部投资的平均收益率
∙D.降低借贷资金的资金成本
(分数:
1.00)
A.
B. √
C.
D.
解析:
14.如果某项目FNPV等于零,说明该项目的获利能力______。
∙A.达到了基准收益率的要求
∙B.超过了基准收益率的要求
∙C.未达到财务内部收益率的要求
∙D.达到了财务内部收益率的要求
(分数:
1.00)
A. √
B.
C.
D.
解析:
[解析]如果某项目的FNPV大于或等于0,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求,因而在财务上是可以接受的。
如果FNPV小于0,则项目不可接受。
15.某项目净现值和累计净现值见下表,则该项目的动态投资回收期是______年。
年末
0
1
2
3
4
5
净现值/万元
-200000
446.35
432.32
532.59
640.67
455.57
累计净现值/万元
-200000
-1553.65
-1121.33
-588.74
51.93
507.50
∙A.3.09
∙B.3.48
∙C.3.83
∙D.3.92
(分数:
1.00)
A.
B.
C.
D. √
解析:
[解析]动态投资回收期=(累计净现金流量现值开始出现正值期数-1)+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=(4-1)+588.74/640.67=3.92(年)。
16.某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息,贷款人要求偿债备付率不低于1.3,贷款利率为12%,贷款期限为20年,按月等额还本付息。
则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为______万元。
∙A.28.73
∙B.29.11
∙C.344.74
∙D.349.31
(分数:
1.00)
A.
B. √
C.
D.
解析:
[解析]偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金,则每年应还本付息资金=5/1.3=3.846(万元),按月还本付息额=3.846/12=3205(元),用等额序列支付现值系数公式,可得,最大贷款额为V=A/i[1-1/(1+i)n]=3205/(12%÷12)×[1-1/(1+12%÷12)12×20]=291076元。
17.对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时,若折现率始终为一个常数,那么该折现率______。
∙A.包含了对通货膨胀的补偿
∙B.不包含对通货膨胀的补偿
∙C.没有实际意义
∙D.不能直接用于财务评价
(分数:
1.00)
A.
B. √
C.
D.
解析:
18.假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时,其应对的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元,则依此测算的内部收益率精度最高的是______。
∙A.16.67%
∙B.16.71%
∙C.16.80%
∙D.17.00%
(分数:
1.00)
A. √
B.
C.
D.
解析:
[解析]FIRR=i2+NPV2/(NPV2+|NPV3|)×(i3-i2)=16%+100/(100+|-50|)×(17%-16%)=16.67%。
二、{{B}}多项选择题{{/B}}(总题数:
7,分数:
14.00)
19.下列经济效果评价指标中,属于衡量房地产开发项目“开发—销售”经营模式的指标有______。
∙A.投资收益率
∙B.物业增值率
∙C.开发利润
∙D.成本利润率
∙E.股权增加率
(分数:
2.00)
A. √
B.
C. √
D. √
E.
解析:
[解析]房地产开发投资的经济效果的大小用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。
20.下列关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法,正确的有______。
∙A.计算期为项目的开发期
∙B.计算期为项目的经营期
∙C.计算期为项目的开发期与经营期之和
∙D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值
∙E.计算期的单位可为年、半年、季、月
(分数:
2.00)
A.
B.
C. √
D. √
E. √
解析:
21.张某以400万元购买了一商铺用于自营,流动资金为50万元。
如果张某投入的资本金为240万元,经营期内的年平均经营收入为150万元,经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%,财务费用占年平均经营收入的10%,则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有______。
∙A.投资利润率为16.67%
∙B.投资利润率为22.50%
∙C.资本金利润率为31.25%
∙D.资本金利润率为37.50%
∙E.资本金利润率为62.50%
(分数:
2.00)
A. √
B.
C. √
D.
E.
解析:
[解析]投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资=[150×(1-40%-)-150×10%]/(400+50-150×10%)=16.67%;资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=31.25%。
22.房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有______。
∙A.备选方案差异原则
∙B.备选方案独立原则
∙C.最低可接受收益率原则
∙D.不行动原则
∙E.备选方案关联性原则
(分数:
2.00)
A. √
B.
C. √
D. √
E.
解析:
[解析]在对互斥方案进行比较选择的过程中,通常要遵循三个决策准则。
这些准则是:
备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。
23.甲乙两个项目均为出售型住宅项目,开发经营期为2年。
对这两个项目进行比选时,可直接采用的静态盈利能力比选指标有______。
∙A.利润总额
∙B.投资利润率
∙C.资产负债率
∙D.财务净现值
∙E.偿债备付率
(分数:
2.00)
A. √
B. √
C.
D.
E.
解析:
[解析]对于开发经营期较短的出售型房地产项目,可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。
24.关于房地产开发企业所得税的说法,正确的有______。
∙A.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损
∙B.所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率
∙C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳,待开发项目竣工后再进行所得税清算
∙D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关
∙E.企业所得税税率为25%
(分数:
2.00)
A. √
B.
C. √
D.
E. √
解析:
[解析]B选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额;D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。
25.下列房地产投资评价指标中,属于清偿能力指标的有______。
∙A.现金回报率
∙B.投资回收期
∙C.借款偿还期
∙D.资产负债率
∙E.资本金利润率
(分数:
2.00)
A.
B.
C. √
D. √
E.
解析:
三、{{B}}判断题{{/B}}(总题数:
12,分数:
12.00)
26.计算期较长的房地产投资项目的经济评价宜采用动态评价指标。
(分数:
1.00)
A.正确 √
B.错误
解析:
[解析]动态评价指标能较全面反映投资方案整个计算期的经济效果,适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目;静态评价指标通常在概略评价时采用。
27.在房地产投资的互斥方案比选中,如果差额投资内部收益率大于基准收益率且有足够的资金,则应选择投资额较大的方案。
(分数:
1.00)
A.正确 √
B.错误
解析:
[解析]在房地产投资的互斥方案比选中,如果差额投资内部收益率大于基准收益率,以投资大的方案为优选方案;反之,以投资小的方案为优选方案。
当多个方案比选时,首选按投资由小到大排序,再依次就相邻方案两两比选,从中确定优选方案。
28.在房地产置业投资中,权益投资比率越低,资本金占投资总额的比例就越高。
(分数:
1.00)
A.正确
B.错误 √
解析:
[解析]权益投资比率越低说明资本金投入比例越低。
29.对于房地产开发投资来说,投资回收主要表现为项目的开发利润。
(分数:
1.00)
A.正确
B.错误 √
解析:
[解析]房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收,而其投资回报则主要表现为开发利润。
30.房地产开发的资金密集性和较高的资金借贷额,使得房地产开发项目具有较高的资产负债率和流动比率。
(分数:
1.00)
A.正确
B.错误 √
解析:
[解析]房地产开发属于资金密集型经济活动,且普遍使用较高的财务杠杆,所以房地产开发企业或项目的资产负债率一般较高。
31.如果房地产开发项目的总收入和总费用是同步变化的,那么该项目的净利润将基本保持不变。
(分数:
1.00)
A.正确 √
B.错误
解析:
32.房地产开发项目用于出租或自营时,开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。
(分数:
1.00)
A.正确
B.错误 √
解析:
[解析]房地产开发用于出租或自营时,开发期的期间费用计入开发建设投资,而经营期的期间费用计入运营费用。
33.财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时,借贷越多,资本金的收益率越大。
(分数:
1.00)
A.正确
B.错误 √
解析:
[解析]财务杠杆对投资者自有资金的收益的正向作用是房地产投资项目全部投资的平均收益水平高于投资者借贷资金成本水平。
34.按照房地产开发项目经营方式的不同,期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。
(分数:
1.00)
A.正确
B.错误 √
解析:
[解析]房地产开发项目用于销售时,期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用,不另行计算;房地产开发项目用于出租或自营时,开发期的期间费用计入开发建设投资,经营期的期间费用计入运营费用;房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。
35.当预测通货膨胀率趋高时,投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。
(分数:
1.00)
A.正确
B.错误 √
解析:
[解析]通货膨胀导致折现率提高,因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。
36.房地产开发项目的总开发成本中不包括销售税金。
(分数:
1.00)
A.正确 √
B.错误
解析:
37.借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。
(分数:
1.00)
A.正确
B.错误 √
解析:
[解析]投资回收期不属于清偿能力指标,属于盈利能力指标。
四、{{B}}计算题{{/B}}(总题数:
1,分数:
13.00)
张某有甲、乙两个可供选择方案,甲方案:
购买房价为600万元的商铺,首付款为总价的50%,其余为银行提供的年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款,还款期为每年年末。
该商铺购买后第2年初便可出租。
张某与李某商定了意向性的租赁合同,李某承租该商铺,租赁期限为19年,首年租金为150万元,每隔5年租金上涨5%,年租金在每年年初一次性支付。
该商铺的年经营费用为租金收入的25%。
乙方案:
购买总价为400万元的写字楼,购房款全部为张某的自有资金,于第1年初一次性付清,该写字楼购买后第2年后便可出租。
张某与杨某也商定了意向性的租赁合同,杨某承租该写字楼,租赁期限为19年,其中前10年的年租金为120万元,后9年的年租金为190万元,年租金在每年年初一次性支付,该写字楼的年经营费用为35万元。
以上两个方案均不考虑期末转售收入,张某要求的自有资金目标收益率均为15%。
(分数:
13.00)
(1).编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。
(分数:
6.50)
__________________________________________________________________________________________
正确答案:
(解:
编制资本金现金流量表
1.1甲方案
[*]
年还本付息A=pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=300×8%(1+8%)10/[(1÷8%)10-1]=44.71万元
1.2乙方案
[*])
解析:
(2).试评价甲、乙两个方案的可行性,并用差额投资内部收益率法比较甲、乙两个方案的优劣。
(分数:
6.50)
__________________________________________________________________________________________
正确答案:
(解:
用差额投资内部收益率法进行方案比选
(1)进行单一方案评价
NPV甲=-300+67.79/15%×[1-1/(1+15%)5]+73.41/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)5+124.03/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)10+130.24/15%×[1-1/(1+15%)4]×1/(1+15%)15=-300+227.24+122.35+102.77+45.70=198.06(万元)
因为NPV甲>0,所以甲方案可行。
NPV乙=-400+85/15%×[1-1/(1+15%)10]+155/15%×[1-1/(1+15%)9]×1/(1+15%)10=-400+426.60+182.82=209.42(万元)
因为NPV乙>0,所以乙方案可行。
(2)用差额投资内部收益率法进行方案比选
因为乙方案投资高于甲方案,由乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下。
[*]
(3)计算(乙-甲)差额内部收益率
令i1=16%
NPV1=-100+17.21/16%×[1-1/(1+16%)5]+11.59/16%×[1-1/(1+16%)5]×1/(1+16%)5+30.97/16%×[1-1/(1+16%)5]×1/(1+16%)10+24.76/16%×[1-1/(1+16%)4]×1/(1+16%)15=4.88(万元)
令i2=17%
NPV2=-100+17.21/17%×[1-1/(1+17%)5]+11.59/17%×[1-1/(1+17%)5]×1/(1+17%)5+30.97/17%×[1-1/(1+17%)5]×1/(1+17%)10+24.76/17%×[1-1/(1+17%)4]×1/(1+17%)15=-100+55.06+16.91+20.61+6.45=-0.97(万元)
FIRR=16%+4.88/(4.88+0.97)×1%=16.83%
因为FIRR=16.83%>15%,所以乙方案优于甲方案。
)
解析:
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
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- 房地产 估价师 房地产开发 经营 管理 经济评价 指标 方法
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