房地产估价师考试《理论与方法》模拟试题.docx
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房地产估价师考试《理论与方法》模拟试题
房地产估价师考试《理论与方法》模拟试题(5)
1.某期房年后建成入住,类似现房的价格为5000元/㎡,出租的年末总收益为500元/㎡,管理费用等其他支出为100元/㎡.估计折现率为10%,风险补偿为现房价格的3%.该期房目前的价格为( )元/㎡.
A.4395
B.4486
C.4636
D.4850
2.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元,法定优先受偿款为50万元,贷款成数为七成,则该房地产的抵押贷款额度为( )万。
A.370
B.385
C.420
D.550
3.一套总价60万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况:
(1)要求在成交日期一次性付清;
(2)如果在成交日期一次性付清,则给予5%的折扣;
(3)首付款20万元,余款以抵押贷款方式支付,贷款期限15年,按月等额偿还贷款;
(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;
(5)自成交日期起分期支付,首期支付20万元,余款在一年内分两期支付,每隔半年支付20万元。
上述情况中,存在名义价格的是( )。
A.第
(1)、(3)种情况
B.第(3)、(4)、(5)种情况
C.第
(2)、(4)种情况
D.第
(2)、(4)、(5)种情况
4.一般来讲,人口总量虽然不变,而随着家庭人口规模小型化,住宅价格总的趋势是( )。
A.上涨
B.下跌
C.保持相对稳定
D.先涨后跌
5.评估某套建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月底市场价值,收集了以下个交易实例,其中最适合作为可比实例的是( )。
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
6.住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响,属于房地产价值影响因素中( )。
A.区位因素
B.社会因素
C.实物因素
D.权益因素
7.房地产的规划用途对房地产价值的影响,属于房地产价值影响因素中的( )。
A.配套设施建设的限制
B.房地产使用管制
C.房地产权利的设立和行使限制
D.房地产相邻关系的限制
8.最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。
A.收益递增递减原理
B.均衡原理
C.替代原理
D.适合原理
9.某估价机构接受保险公司的委托,对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定,为保险理赔提供参考价值,估价时点为现在,则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。
A.估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去
B.估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在
D.估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去
10.运用收益法评估房地产抵押价值时,当估计未来收益可能会高也可能会低时,一般应采用( )的收益估计值。
A.较高
B.较低
C.最高
D.居中
11.为评估某房地产2008年10月1日的市场价格,选取的可比实例资料是:
交易日期为2008年4月1日,合同
1
13.某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺,成交总价为0万美元,分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准,假设美元的年利率为7%),首付35万美元,半年后付35万美元,一年后付30万美元,余款于一年半后付清。
假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币,建筑面积与使用面积的关系为1:
0.65,则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为( )元人民币/㎡.(1平方英尺=0.0929㎡)
A.17484
B.19020
C.19754
D.20539
1
15.某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为120㎡,单位建筑面积的重置价格为600元/㎡,年折旧额为1440元,用直线法计算该建筑物的成新率是( )。
A.16%
B.42%
C.58%
D.84%
16.某旧住宅,测算其重置价格为40万元人民币,地面门窗等破旧引起的物质折旧为3万元,因户型设计不好、没有独立厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元,由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元,该旧住宅的折旧现值为( )
A.40
B.30
C.25
D.22
1
1
19.某建筑物使用主要材料水泥砂石、钢材、木材砖的用量分别为800t、6000m3、200000kg、300m3、18000m3,单位价格分别为300元/t、200元/m3,3800元/t、16000元/m3、500元/m3,其他材料为主要材料费用的35%,税费、利润率为主要材料费用的40%,则该建筑物的重新购建价格为( )万元。
A.1600
B.2160
C.2800
D.3024
20.以下房地产价值中,保持始终不变的是( )。
A.市场价值
B.账面净值
C.折余价值
D.原始价值
第六章 市场法及其运用
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对市场法,包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考情分析
6-8题,7-9分,在几种主要评估方法中,是考的最少的。
主要原因在于:
难度不是很大,命题时需要给的条件很多,不适合出题。
一般是在案例分析中考核。
单选
多选
判断
2007
题数
3
2
1
6
分值
3
4
1
8
考点
房地产状况调整、交易情况修正、税负转嫁情况下的正常交易价格
拆迁估价、土地取得成本
比较基准
2008
题数
4
1
3
8
分值
4
2
3
9
考点
可比实例、交易情况修正、非正常市场价格、比较基准
拆迁估价
市场法概念、可比实例2
2009
题数
4
1
2
7
分值
4
2
2
8
考点
建立比较基准、可比实例统一房地产范围、可比实例因素修正、市场状况修正
市场法适用对象
成本法估价结果说明的问题、统一房地产范围的价格换算公式
2010
题数
4
1
2
7
分值
4
2
2
8
考点
面积内涵、交易情况修正的税费转嫁、房地产状况调整、可比实例的权重设置
市场法的适用范围
可比实例的选择2
第一节 市场法概述
[答疑编号501254060101]
『正确答案』BCE
『答案解析』开发用地和别墅都有活跃的市场交易。
其他3个没有。
参见教材P174
[答疑编号501254060102]
『正确答案』ABD
『答案解析』行政办公楼基本不用于出售交易,所以难得取得可比实例;在建工程的施工设计进度存在很大差别,所以可比实例也很难获得。
参见教材P174
4.市场法估价需要具备的条件
在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。
估价师和估计机构没做交易实例搜集工作,不能成为不采用市场法的理由。
消除可比实例与估价对象差异的三类修正:
特殊交易情况与正常交易情况不同
成交日期与估价时点不同(两个时点上的房地产市场状况不同)
可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同
5.市场法估价的操作步骤(熟悉)
■搜集交易实例
■选取可比实例
■对可比实例的成交价格进行适当的处理(建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整)
■求取比准价格
第二节 搜集交易实例
1.搜集交易实例的必要性(了解)
只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例,才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例,才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情,从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围。
2.搜集交易实例的途径(熟悉)
当事人
房地产经纪机构和房地产经纪人及相关律师、四邻
政府有关部门
专业房地产信息机构
报刊网站
同行之间
3.搜集交易实例的要求(掌握)
内容完整、真实
搜集交易实例的内容:
交易实例房地产的基本状况,交易双方,成交价格,成交日期,付款方式,交易情况。
4.建立交易实例库(了解)
房地产估价机构应当建立房地产交易实例库
是一项基础性工作,也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一
第三节 选取可比实例
1.选取可比实例的必要性(了解)
交易实例库中实例虽多,但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择。
符合一定条件,可以作为参照比较的交易实例简称可比实例
2.选取可比实例的要求(掌握)
数量要求:
3-10个
质量要求(四要求)(掌握)
■要求一:
类似
□区位相近。
应与估价对象处在同一供求范围内
□用途相同。
□权利性质相同
□档次相当
□规模相当,
□建筑结构相同
■要求二:
可比实例的交易类型应与估价目的吻合
■要求三:
可比实例的成交日期应尽量接近估价时点(一年以上的不采用)
■要求四:
可比实例的成交价格应尽量为(或可修正为)正常市场价格,(对照教材P94)
4.选取可比实例应注意的其他问题(掌握)
■估价具体对象应一致
■不一致时可采用分配法
■交易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的
【2008年真题】评估某套建筑面积为120m2的住宅在2008年9月底市场价值,收集了以下4个交易实例,其中最适合作为可比实例的是( )。
交易实例
建筑面积(m2)
用途
价格(元/m2)
成交日期
区位
正常情况
甲
120
居住
5800
2007年8月
同一供需圈
正常交易
乙
105
居住
6000
2008年6月
同一供需圈
正常交易
丙
140
办公
6500
2008年9月
同一供需圈
正常交易
丁
115
旅馆
6100
2008年7月
不同供需圈
正常交易
[答疑编号501254060103]
『正确答案』B
『答案解析』适用排除法。
丙丁用途不同,可以排除。
甲间隔时间在1年以上,也可以排除。
只剩下乙,而乙各个方面均适合作为可比实例。
参见教材P180-181。
第四节 建立比较基准
1.统一房地产范围
(1)带有债权债务——统一到不带债权债务
可比实例带有债权债务的:
估价对象的房地产价格=带债权债务的可比实例房地产价格—债权+债务
记忆窍门:
可比实例带债权债务的,债权债务“剥离”估价对象带有债权债务的:
估价对象房地产价格=不带债权债务的估价对象房地产价格+债权—债务
记忆窍门:
估价对象带债权债务的,价格“还原”
注意判断题
(2)含有非房地产成份——统一到纯粹的房地产范围
可比实例含有非房地产成份:
估价对象房地产价格=含非房地产成份的可比实例房地产价格—非房地产成份的价格(剥离)
估价对象含有非房地产成份:
估价对象房地产价格=不含非房地产成份的估价对象房地产价格+非房地产成份的价格(还原)
(3)实物范围不同——统一到估价对象的房地产范围
补充可比实例缺少的范围,扣除可比实例多的范围,相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价
【2009年真题】当估价对象为“干净”的房地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时,其统一房地产范围的价格换算公式是:
房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务-债权( )
[答疑编号501254060104]
『正确答案』正确
『答案解析』剥离。
还可以举一个实例验证。
某可比实例房地产带有债权债务,总价值100万,中债权5万,债务8万。
债权债务因素是需要从房地产总价值中剥离的影响因素。
参见教材P183
【2009年真题】估价对象是一套不带车位的住宅。
选取的可比实例成交价格为86万元,含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具,家具为八成新。
该可比实例经统一房地产范围后的价格为( )万元。
A.75.00 B.75.60
[答疑编号501254060105]
『正确答案』B
『答案解析』可比实例中,包含了非房地产的成分,需要扣除。
86-8-3*0.8=75.6。
参见教材P183。
2.统一付款方式
通常要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额
具体方法通过折现计算(F~P)(A~P)
折算时注意:
计息期的时间单位和利息率的时间单位要一致。
3.统一价格单位
(1)统一价格表示单位
可用总价也可用单价,一般为单价
通常是单位面积的价格,也可以有其它单位的价格
有些可比实例可先对总价进行修正调整后,再转化为单价进行其它修正调整
(2)统一币种和货币单位
不同币种之间换算,一般应采用成交日期的市场汇价。
但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整的话,则采用估价时点的市场汇价进行换算。
(3)统一面积内涵和单位
建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算
建筑面积下的单价×建筑面积
=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积
=使用面积下的单价×使用面积
=总价
面积单位的具体数据(P185)不用记忆,考试需要的话,会告知
一般情况下,建筑面积下的单价<套内建筑面积下的单价<使用面积下的单价
因为:
建筑面积>套内建筑面积>使用面积
建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积
【2010年真题】某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米,经调查,其成交价格为150万元,另有20平米的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:
0.8,则按建筑面面积计算的比准价格是( )元/平方米。
A.8571B.10000C
[答疑编号501254060106]
『正确答案』B
『答案解析』将套内建筑面积转换为建筑面积,建筑面积=120/0.8=150平方米
150万元/150平方米=10000元/平方米
关键:
由套内建筑面积折算建筑面积参见教材P185。
[答疑编号501254060107]
『正确答案』C
『答案解析』审题,题干中告知了一个是使用面积,一个是建筑面积。
这是2个不同的面积内涵,因此价格单位是不一致的。
参见P184。
某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺,成交总价为110万美元,分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准,假设美元的年利率为7%),首付35万美元,半年后付35万美元,一年后付30万美元,余款于一年半后付清。
假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币,建筑面积与使用面积的关系为1:
0.65,则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为( )元人民币/m2。
(1平方英尺=0.0929m2)
A.17484 B.19020
[答疑编号501254060108]
『正确答案』B
『答案解析』统一付款方式,成交日一次性付清的价格
=
=105.91万美元
注:
如果把折现率变成3.5%,也可以是
统一币种105.91×7.7=815.49万元人民币
房地产建筑面积为=3000÷0.65×0.0929=428.769㎡
单价为=8154900÷428.769=19019元/㎡
参见教材P185。
第五节 交易情况修正
1.交易情况修正的含义(熟悉)
将非正常的成交可比实例价格,修正为正常价格
2.成交价格偏离正常价格的因素(熟悉)
①交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解
②交易双方或某一方对所交易的房地产有特殊偏好
③强迫出售或强迫购买
④利害关系人之间的交易
⑤交易税费非正常负担
⑥相邻房地产的合并交易
⑦特殊交易方式的交易
3.交易情况修正的方法(掌握)
总价法和单价法
差额法和百分率法
差额法,可比实例的成交价格±交易情况修正额=可比实例正常市场价格(用加减法)
百分率法,可比实例的成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格(用乘法)
在交易情况修正中应统一采用:
可比实例成交价格比其正常市场价格高还是低的说法
交易情况修正系数——以正常市场价格为基准来确定
如可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±S%
可比实例正常市场价格*
=可比实例成交价格
可比实例成交价格*
=可比实例正常市场价格
4.交易税费的非正常负担(很容易混淆)
解此类题的关键除了记住公式外,就是确定价格是由哪一方实际得到的
正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格(净得)
正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格
买方实际付出的价格-卖方实际得到的价格=应由买卖双方缴纳的税费
应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率
应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率
记忆窍门:
(1)不存在转嫁时,“该是谁的,就是谁的”。
联系实际记忆
买方买了后,还要去交税。
买价就是正常成交价格,交税后就是实际付出额
卖方得到了买方支付的正常成交价格后,也要去交税,税后才是卖方实际得到的金额、
(2)存在转嫁时,站在税费被转嫁的一方视角,看他的正常成交价格.只要考虑承担的被转嫁部分的税费,而其自身应该承担的税费不考虑(考试重点)
转嫁给了卖方,那么就用卖方实际得到的价格-应由买方承担的税费=正常成交价格
(理解:
卖方因为要承担买方的税费,正常成交价格没有他实际得那么多,用减法)
转嫁给了买方,就用买方实际付出的价格+应由卖方承担的税费=正常成交价格
(买方因为需要承担卖方的税费,因而正常成交价格比他实际付给卖方的金额多,用加法)
【2010年真题】某宗房地产交易的买卖双方约定,买方付给卖方2659元/平方米,买卖中涉及的税费均由卖方负担,据悉,该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%,若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担,并在原价基础上,相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格为( )元/平方米。
A.2385 B.2393
[答疑编号501254060201]
【答案】A
【解析】
分两步计算,先要计算正常成交价格,再计算买方实际支付的价格。
第一步,计算正常成交价格。
题干中说明了,税费均由卖方负担,即买方税费转嫁给了卖方,所以站在卖方视角分析。
卖方得到了2659元/平方米,但是他还要帮买方支付买方应负担的税费,正常成交金额要低一些。
用减法
设正常成交价格为x,x=2659-x*3.9%x=2559
第二步,买家承担卖家应缴纳的税费,则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格2559小,CD排除,买方应付给卖方的价格=2559-2559*6.8%=2385
提示:
参见教材P190-191
教材P191例6-4
站在买家(被转嫁方)
设正常成交价格为X,买方支付给卖方2325+买方帮卖方交税(X*卖方税率7%)=正常成交价格X
解得X=2325/(1-7%)=2500
教材P191例6-5
站在卖家(被转嫁方)
设正常成交价格为X,卖方得到金额2625-卖方帮买方交税(X*买方税率5%)=正常成交价格X
解得X=2625/(1+5%)=2500
总结:
转嫁给卖方的话,卖方实际得到的金额-帮买家缴纳的税费=正常成交价格
转嫁给买方的话,买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费=正常成交价格
第六节 市场状况调整
1.市场状况调整的含义(熟悉)
可比实例的成交日期与估价时点不同,房地产市场状况可能发生了变化
应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点的价格,这种调整称为市场状况调整,也称为交易日期调整
2.市场状况调整的方法(掌握)
百分率法。
调整通用公式
可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格
如果从成交日期到估价时点,可比实例的市场价格涨跌的百分率为±T%,则
可比实例在其成交日期的价格×(1±T%)=可比实例在估价时点的价格
(一)市场状况调整的价格指数法
定基价格指数(尾首相比)
可比实例在估价时点的价格=可比实例成交日期的价格×
环比价格指数(连乘)
估价时点时的价格=可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数
【2006年真题】某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2,现要调整为2006年9月的价格。
已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为:
99.4,94.8,96.6,105.1,109.3,112.7和118.3(均以上个月为基数100),则该房地产2006年9月的价格为( )元/m2。
A.2700.8 B.2800.1
[答疑编号501254060202]
『正确答案』D
『答案解析』参见教材P191
环比指数
9月价格=3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数×9月指数=2009×(94.8/100)×(96.6/100)×(105.1/100)×(109.3/100)×(112.7/100)×(118.3/100)=2817.7
注意必须从下个月的指数开始乘起,不能乘3月(当月)的指数
【2009年真题】某房地产2009年4月的价格为6500元/m2,已知该类房地产2009年3月至10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08、(均以上个月为基数100),该房地产2009年10月的价格为( )元/m2。
A.5110.51 B.5307.26
[答疑编号501254060203]
『正确答案』A
『答案解析』
6500*100.04%*99.86%*98.28%*96.45%*92.17%*90.08%=5110.51
注意:
从第5月的价格指数开始连乘。
定基的例子教材P193,例6-6
(二)市场状况调整的价格变动率法
逐期变动率(用的表述方式“每期比上期”,考试中最常见)
可比实例在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数
平均变动率
可比实例在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)
看教材P194页的例题
例6-8,评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值,选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月
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