黔东南苗族侗族自治州物业管理办法试行.docx
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黔东南苗族侗族自治州物业管理办法试行
黔东南苗族侗族自治州物业管理办法(试行)
(征求意见稿)
第一章总则
第二章业主组织与社区组织
第一节业主大会
第二节业主委员会与监事委员会
第三节环境与物业管理委员会
第三章前期物业服务
第四章物业管理服务
第五章物业的使用和维护
第六章法律责任
第七章附则
第一章总则
第一条【立法目的】为了规范物业管理活动,维护物业管理参与各方的合法权益,构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系,营造良好的居住和工作环境,建设和谐宜居社区,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《贵州省物业管理条例》等有关法律、法规,结合本州实际,制定本办法。
第二条【适用范围】本州行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本办法。
本办法所称的物业管理,是指是指业主、物业服务企业或者其他管理人对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条【工作格局】本州物业管理坚持党的领导、政府监督、居民自治、多方参与的工作格局。
州、县(市)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和治理体系,建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制。
建立健全社区党组织为领导核心,社区、业主委员会、环境与物业管理委员会、物业服务企业或其他管理人、业主等共同参与的治理架构。
第四条【部门职责】州级住房城乡建设行政主管部门负责制定本州物业管理的相关政策、标准和规范并组织实施,对全州物业管理实施监督管理、指导;建立并推广使用物业管理公共服务平台,建立平台所需经费列入同级人民政府财政预算。
县级住建部门具体负责本辖区内物业管理的监督管理工作,指导街道办事处、乡镇人民政府实施与物业管理相关的工作。
具体履行以下职责:
(一)贯彻执行物业管理相关政策和制度;
(二)负责对在本辖区承接项目的物业服务企业监督管理;
(三)指导和监督物业承接查验;
(四)指导和监督物业管理招投标活动;
(五)实施住宅专项维修资金的归集和日常使用管理;
(六)指导街道办事处或者乡镇人民政府对业主大会、业主委员会的工作以及其他物业管理工作实施监督管理;
(七)负责物业承接查验、物业服务合同、管理规约的备案;
(八)落实物业管理方面的其他监督管理职责。
司法行政部门指导建立物业管理纠纷人民调解组织。
价格行政主管部门应当监测并定期发布物业服务项目成本信息,供物业管理活动参与各方在协商物业费时参考;受理物业费投诉,协调解决因物业费引发的矛盾和纠纷。
自然资源部门在审查批准建设项目规划设计方案和验收时,按照《贵州省物业管理条例》规定的物业服务用房配置要求明确物业服务用房位置和面积;配合住建部门做好物业管理区域的划分工作;协调解决物业管理区域内涉及规划的历史遗留问题;查处擅自改变专有部分使用性质的行为;依法查处和治理小区内违章搭建、毁坏绿化以及擅自改变建筑物外立面等违法行为。
公安部门负责指导物业管理区域落实各项治安管理规定,督促物业服务企业做好治安安全防范工作;规范居民小区及周边道路停车秩序,指导业主委员会或者物业服务企业做好物业管理区域地面停车位规划、行车路线划定、交通标线设置等工作;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重堵塞交通等违法行为依法采取措施予以制止和处理;负责居民养犬监督管理工作;负责高空抛物的查处。
应急管理部门负责物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理,定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导,依法处理物业管理区域内阻碍消防通道及破坏消防设施等行为;负责对消防设施设备紧急情况使用住宅专项维修资金的情况出具书面核实意见。
市场监管部门负责查处物业管理区域内虚假广告;查处无照经营和擅自变更经营(办公)场所的行为;查处物业服务合同违法违规行为;对住宅改变为经营性用房且申请人未能提交利害关系人书面同意材料的,不予核发营业执照。
负责对电梯安全实施监督管理,监督电梯使用单位委托专业公司进行电梯维护保养;督促电梯使用单位做好特种设备的注册登记、定期检验、维护保养等工作;负责对电梯紧急情况使用住宅专项维修资金的情况出具书面核实意见。
卫生健康部门负责对物业管理区域内二次供水的卫生监督管理,建立二次供水设施的卫生监督管理机制,定期组织对二次供水设施卫生情况进行监督检查。
行政综合执法部门按照工作职责依法查处物业管理区域内违反规划、市政、绿化、环境卫生管理等方面的违法违规行为;加强对物业管理区域内户外广告设置的监督管理。
民政、生态环境、交通、水务、人防等相关行政主管部门,按照各自职责协同实施本办法。
第五条【县(市)政府职责】县(市)人民政府应当加强对本辖区内物业管理工作的组织领导,建立由辖区内住建部门等相关部门、街道办事处、乡镇人民政府参加的物业管理综合协调工作机制,统筹推进辖区内物业管理各项工作,协调解决辖区内物业管理重大问题。
统筹安排街道办事处、乡镇人民政府配备物业管理专职工作人员。
第六条【街道、乡镇职责】街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区社区物业管理工作制度,协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷。
具体履行以下职责:
(一)指导和监督业主依法设立业主大会、选举业主委员会;
(二)指导和监督业主大会、业主委员会的日常运作,督促业主大会和业主委员会依法履行职责;
(三)参加物业承接查验,指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;
(四)监督业主、其他物业使用人按照规定使用和维护物业;
(五)建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制,调解物业管理纠纷,处理物业管理相关投诉和举报;
(六)协调老旧住宅小区改造,统筹推进老旧住宅小区逐步实施物业管理;
(七)建立物业应急服务保障机制;
(八)法律、法规、规章规定的其他职责。
社区协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。
第七条【行业协会】物业管理行业协会应当接受住建部门的指导和监督,协助相关部门做好物业企业的动态考核和信用信息管理。
支持物业管理行业协会依法制定和组织实施自律性规范,实行自律管理,编制地方标准、调解行业纠纷,组织业务培训,维护企业合法权益,推动行业健康有序发展。
第八条【第三方专业服务机构】州、县(市)人民政府及其相关部门、街道办事处、乡镇人民政府等可以通过购买服务等方式,引导法律、会计、工程、评估、咨询等第三方专业服务机构参与物业管理活动。
鼓励业主自治组织、建设单位、物业服务企业及其他管理人等委托第三方专业服务机构,开展物业项目承接查验、审计、咨询等与物业管理相关的活动。
第三方专业服务机构应当遵循独立、客观、公正的原则,依照法律、法规、相关技术规范和合同约定提供专业服务。
第九条【纠纷解决】物业管理纠纷人民调解遵照“属地管理”原则,调解不成的通过仲裁、诉讼等途径解决。
物业管理活动参与各方因物业管理事项需要法律咨询的,可以向公共法律服务机构咨询;符合法律援助条件的,可以依法申请法律援助。
第二章业主组织与社区组织
第一节业主大会
第十条【物业管理区域划分】分期建设或者两个以上单位共同开发建设的物业,其配置的配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域;但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区,且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的,可以分别划分为独立的物业管理区域。
尚未划分或者需要调整物业管理区域的,县级住建部门应当会同自然资源部门、街道办事处、乡镇人民政府,按照前款规定,结合当地社区的布局划分物业管理区域。
原有物业项目内,已分割成两个以上相对封闭区域的,在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下,可以划分为不同的物业管理区域。
原有建筑规模较小的相邻物业项目,可以合并为一个物业管理区域。
调整物业管理区域的,还应当经相关业主依法表决同意。
物业管理区域调整后,县级住建部门应当在相关物业管理区域内公告。
一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业管理。
第十一条【业主大会】业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成,同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。
第十二条【首次业主大会】一个物业管理区域内,房屋出售并交付使用的建筑面积达到住宅和商业用房建筑总面积或总套数50%以上,或者首套房屋出售并交付使用满两年的,可由持有20%以上投票权数的业主联名向街道办事处、乡镇人民政府书面申请召开首次业主大会会议,设立业主大会。
街道办事处、乡镇人民政府应当自收到召开首次业主大会会议申请之日起15日内,通知建设单位、物业服务企业书面提供房屋交付使用情况、业主清册等必要资料,建设单位、物业服务企业应当自接到通知之日起15日内提供资料。
符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处、乡镇人民政府应当自收到召开首次业主大会会议申请之日起60日内,会同县级住建部门负责组织、指导成立首次业主大会筹备组,按照《贵州省物业管理条例》有关规定筹备召开首次业主大会。
首次业主大会会议通过的议事规则,应当就业主大会的议事方式、表决程序以及业主委员会、监事委员会的组成、任期、罢免和补选等事项作出约定。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
建设单位应当在办理房屋竣工综合验收备案前,将筹备经费交存至街道办事处、乡镇人民政府设立的专用账户。
经费标准由县(市)住建部门会同价格主管部门根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素合理确定。
第十三条【业主组织运作经费】业主大会、业主委员会、监事委员会的运作经费由全体业主共同承担,但首次业主大会除外。
业主大会可以根据业主委员会成员或者监事委员会监事的工作情况,决定给予其适当的津贴。
津贴可以在公共收益中列支,也可以通过其他方式筹集。
第十四条【引导优化议事规则】业主大会在议事规则中可以约定以下表决方式:
(一)集合表决:
对特定范围内的议事事项,采取一次性集合表决;
(二)委托表决:
业主以书面形式委托给业主委员会、物业管理委员会或者业主行使表决权;
(三)默认表决:
未参与表决的业主,经补充表决仍未表决的,最终缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内;
(四)异议表决:
持反对意见的业主专有部分面积占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。
第十五条【议事特殊情况约定】业主大会议事规则可以约定物业管理区域内共有部分停车、充电、文体、环境卫生等设施建设和管理等涉及民生的物业管理事项,未能按照法律、法规规定及时作出决定的,业主委员会或者环境与物业管理委员会可以拟订实施方案,在物业管理区域内公示15日。
公示期间,持反对意见的业主专有部分面积占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,业主委员会或者环境与物业管理委员会按照实施方案执行。
第二节业主委员会和监事委员会
第十六条【任职资格】首次业主大会根据业主大会筹备组制定的选举办法业主委员会委员及候补委员、监事委员会监事及候补监事。
业主委员会委员、监事委员会监事应当为本物业管理区域内具有完全民事行为能力、遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、具备必要的工作时间的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。
候补委员、候补监事人数按照不超过业主委员会委员、监事委员会监事人数确定。
业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员及候补委员、监事委员会监事及候补监事:
(一)未按照规定交纳物业费、停车相关费用和住宅专项维修资金且未及时改正的;
(二)有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则且未及时改正的;
(三)本人及其近亲属与其所在物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;
(四)被列为失信被执行人的;
(五)曾受行政、刑事处罚的;
(六)法律、法规规定的其他情形。
有前款情形之一,已担任业主委员会委员的,由业主大会或者由业主委员会根据业主大会的授权,决定终止其资格,并在物业管理区域内显著位置公告。
业主认为业主委员会委员不符合规定条件的,可以向业主大会、业主委员会提出异议,也可以向街道办事处、乡镇人民政府提出异议,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
鼓励无本条第三款第(三)至(六)项规定情形的社区工作人员作为候选人,参加业主委员会委员、监事委员会监事选举,按程序兼任业主委员会委员或者监事委员会监事。
候选人由社区负责组织进行资格审查。
第十七条【候选人推荐方式】业主委员会委员、监事委员会监事候选人通过下列方式产生:
(一)社区党组织推荐;
(二)业主自荐或者10户以上业主联名推荐;
(三)产权单位推荐。
第十八条【业主委员会】业主委员会应当由5人以上单数组成。
业主委员会换届选举应当在街道办事处、乡镇人民政府的监督和指导下进行。
业主委员会任期届满90日前,应当书面报告物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。
街道办事处、乡镇人民政府应当自收到书面报告之日起30日内组建换届工作组,并在业主委员会任期届满前,由换届工作组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主委员会未按规定提出申请的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当督促其履责,也可以应业主书面要求,组建换届工作组组织换届选举。
换届工作组的人员构成参照《贵州省物业管理条例》明确的业主大会筹备组组成。
业主委员会在一个任期内因候补委员人数不足,业主委员会委员经递补人数仍不足原总数的二分之一的,或者出现集体辞职等其他情形,无法正常履职的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议,重新选举业主委员会。
第十九条【业委会任期】业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过5年,可以连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任,并自推选完成之日起3日内,在物业管理区域内公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。
任期内业主委员会委员出现空缺的,由候补委员递补。
具体递补办法由业主大会议事规则约定。
第二十条【监事委员会】业主大会可以设立监事委员会,负责监督业主委员会的工作,并履行业主大会赋予的其他职责。
监事委员会的职责、组成、选举、递补、罢免及工作规则等事项应当在业主大会议事规则中依法作出约定。
监事委员会应当由业主、社区代表组成,人数应当为3人以上单数,其中业主成员人数不少于监事委员会成员的二分之一。
监事委员会任期应当与业主委员会任期一致。
业主委员会委员不得兼任监事委员会监事。
第二十一条【业主大会备案】业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和县级住建部门备案:
(一)业主大会首次会议记录和会议决定;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主委员会委员和候补委员的名单、基本情况;
(五)监事委员会监事和候补监事的名单、基本情况。
住建部门应当自收到前款规定材料之日起10日内向业主委员会出具备案证明,将备案情况及时书面告知街道办事处、乡镇人民政府。
备案的有关事项发生变更的,应当重新备案。
业主委员会可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会及监事委员会印章。
业主大会、业主委员会印章由业主委员会保管,监事委员会印章由监事委员会保管。
需要使用业主大会、业主委员会印章的,应当有业主委员会过半数以上委员签字。
需要使用监事委员会印章的,应当有监事委员会过半数以上监事签字。
第二十二条【行为约束】业主委员会委员、候补委员和监事委员会监事、候补监事不得有下列行为:
(一)干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;
(二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;
(三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会、监事委员会换届交接工作;
(四)擅自使用印章;
(五)违反业主大会议事规则;
(六)挪用、侵占业主共有财产;
(七)索取或者收受好处,存在利益交换;
(八)违规泄露业主信息;
(九)侵害业主合法权益的其他行为。
第二十三条【资格终止】 业主委员会委员有下列情形之一的,委员资格自情形发生之日自然终止:
(一)不再是业主的;
(二)以书面形式提出辞职的;
(三)因健康等原因无法履行职责的;
(四)拒不履行业主义务的;
(五)受到行政、刑事处罚的;
(六)法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。
监事委员会的业主监事有前款规定情形的,其监事资格自情形发生之日自然终止。
业主大会有权罢免业主委员会委员。
业主委员会三分之一以上委员或者有10户以上业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格。
业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第三节环境与物业管理委员会
第二十四条【工作职责】街道办事处、乡镇人民政府负责在社区下设环境与物业管理委员会,由环境与物业管理委员会具体负责指导和监督业主大会召开、业主委员会选举及其日常运作,督促业主委员会和物业服务人履行职责,依法保护业主的合法权益。
对未设立业主大会或者业主委员会无法正常履职的物业项目,可以由环境与物业管理委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下代行《贵州省物业管理条例》规定的业主大会和业主委员会职责,涉及业主共同决定的事项应依法进行表决。
环境与物业管理委员会应于代行相关职责5日前在相应物业管理区域内公告。
第二十五条【人员组成】环境与物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府代表、社区代表、辖区公安派出所派员等5人以上单数组成。
主任由社区代表担任,环境与物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内公告。
第二十六条【议事制度】同一物业管理区域内10户以上业主提出召开环境与物业管理委员会会议的,主任应当就该物业管理区域的物业管理事项组织召开会议。
会议应当有半数以上成员参加,主任不能委托代理人参加会议。
会议可以邀请相关业主代表列席。
环境与物业管理委员会确定的事项应当经半数以上的成员签字同意。
第二十七条【异议处理】业主对环境与物业管理委员会确定的事项有异议的,环境与物业管理委员会应当研究处理并作出答复。
第三章前期物业服务
第二十八条【前期物业合同】建设单位销售房屋前,应当选聘前期物业服务企业,签订前期物业服务合同。
物业管理服务和收费标准以及物业费逾期交纳的违约金标准应当在前期物业服务合同中作出约定。
物业费逾期交纳的违约金比例不得高于同期人民银行贷款基准利率。
前期物业服务合同期限自竣工验收交付后最长不超过2年,具体期限在前期物业服务合同中约定。
期限届满前3个月,由业主共同决定是否继续使用前期物业服务企业。
期限届满,业主未就是否继续使用前期物业服务企业做出决定的,在业主共同决定重新选聘物业服务人、签订新的物业服务合同之前,前期物业服务企业可以继续提供服务;期限未满或者未约定前期物业服务期限,业主共同决定重新选聘物业服务人、签订物业服务合同的,前期物业服务合同终止。
第二十九条【督促履约】物业服务企业未按前期物业服务合同约定提供物业服务的,建设单位应督促其履行合同。
建设单位未督促物业服务企业履行前期物业服务合同的,物业所在地县级住建部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府或者环境与物业管理委员会督促物业服务企业按照前期物业服务合同约定提供服务。
第三十条【重新选聘】前期物业服务期间,有下列情形之一的,建设单位应当按照规定程序重新选聘物业服务企业,并监督物业服务企业之间依法交接:
(一)前期物业服务合同期满,业主大会尚未设立,物业服务企业决定不再继续服务的;
(二)物业服务不符合履约标准,建设单位要求限期整改,物业服务企业逾期拒不整改,或者整改达不到要求,建设单位依法依约提前解除合同的;
(三)物业服务企业擅自退出的;
(四)物业服务企业被吊销营业执照的;
(五)法律、法规规定的其他情形。
重新选聘物业服务企业前,建设单位应当就新物业服务企业服务内容、服务标准和收费标准等征得已销售物业总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并在物业管理区域内显著位置公示15日以上。
前期物业服务中断期间的物业服务由建设单位承担。
尚未设立业主大会,建设单位已经注销或者无法承担责任的,物业服务企业退出物业管理区域3个月前,应当书面告知业主及街道办事处、乡镇人民政府。
街道办事处、乡镇人民政府应当在物业服务企业退出前,组织召开业主大会,决定管理模式。
不具备条件召开业主大会的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织实施应急物业管理服务。
第三十一条【前期物业合同备案】建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同的,建设单位应当自合同签订之日起15日内,提交以下资料报物业所在地县级住建部门和街道办事处、乡镇人民政府备案:
(一)前期物业服务合同备案申报表;
(二)前期物业服务合同;
(三)中标通知书;
(四)其他必要材料。
第三十二条【前期物业费】建设单位与房屋买受人约定减免物业费的,应当以书面形式约定并作为商品房买卖合同附件,减免部分由建设单位承担。
前期物业服务合同终止之前尚未售出的房屋发生的物业费,由建设单位承担,未售房屋的物业费标准应在前期物业服务合同中约定。
没有约定的,建设单位应当按照前期物业服务合同约定的房屋买受人交费标准交纳。
第三十三条【承接查验】实施承接查验应当具备《物业承接查验办法》第十一条规定的条件。
物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地县级住建部门和街道办事处、乡镇人民政府参加。
鼓励物业服务企业聘请第三方专业服务机构参加物业承接查验。
所需费用在前期物业服务合同中约定;没有约定或者约定不明的,由建设单位承担。
物业承接查验应当按照《物业承接查验办法》和前期物业服务合同的约定,共同确认物业管理区域,并对物业共有部分、共用设施设备进行查验,确认现场查验结果,形成查验记录,签订物业承接查验协议。
物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。
对于承接查验发现的问题,建设单位应当在30日内予以整改,或者委托物业服务企业整改。
第三十四条【承接查验备案】物业服务企业应当自物业交接后30日内,提交下列资料报物业所在地县级住建部门进行告知性备案:
(一)物业承接查验协议;
(二)建设单位移交资料清单;
(三)查验和交接记录;
(四)其他必要资料。
物业承接查验档案属于全体业主所有,物业服务企业应当将物业承接查验资料建档保存。
第四章物业管理服务
第三十五条【自主管理】业主依法决定对物业管理区域实施自主管理的,应当就管理服务标准、实施方式、管理责任的承担、人员雇佣等事项共同作出约定并形成管理方案,于实施自主管理10日前将管理方案报街道办事处、乡镇人民政府备案,同时抄送物业所在地县级住建部门、社区。
对电梯、消防、配电等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备的维修和养护,应当委托专业服务机构实施。
高层建筑商品住宅不提倡自主管理。
第三十六条【委托管理】实施委托管理的,业主委员会或者环境与物业管理委员会应当拟订选聘方案和物业服务合同,经依法表决通过后,在物业管理区域内公告。
鼓励通过招投标方式选聘物业服务企业。
第三十七条【物业服务合同】业主委员会或者环境与物业管理委员会应当代表业主与业主共同选聘的物业服务企业订立书面合同,就服务内容、标准和费用、公共收益管理和使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业应当自物业服务合同签订或者变更之日起10日内,报物业所在地县级住建部门进行告知性备案,同时抄送街道办事处、乡镇人民政府、社区,并予以公告。
第三十八条【企业责任】物业服务企业应当履行下列义务:
(一)按照物业服务合同的约定提供服务,相关服务有国家标准的,应当执行相关标准;
(二)及时
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