基础设施公募REITs行业发展分析报告.docx

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基础设施公募REITs行业发展分析报告

基础设施公募REITs行业发展分析报告

2021年5月

REITs产品是什么

CONTENT

国内外公募REITs发展情况

REITs产品的评价与筛选

Ø产业园类项目详解

Ø仓储物流类项目详解

Ø高速类项目详解

Ø环保类项目详解

市场提示

REITs是什么？

1.1

REITs（RealEstateInvestmentTrusts，不动产投资信托基金）是指在证券交易所公开交易，通过证券化的方式将具有持续性、稳定性收益

的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

权益型REITs是以租金收入、物业资产增值为主要收益来源的

一类REITs，是国际上最常见的REITs形式。

抵押型REITs是向不动产所有者或不动产开发商提供抵押贷款，

或通过购买MBS等间接提供融资获取利息的一类REITs。

投向明确

高比例持有稳定现金流

的不动产或不动产相关

资产。

税收优惠

大多数国家或地区在REITs层面

免征项目公司所得税，避免了

双重征税。

部分国家或地区对

投资者层面、REITs运营层面也

出台了相关税收优惠政策。

风险

•不动产行业与经济周期密切相关，因

此REITs或受到经济不确定性的影响。

经济下行，不动产行业波动或导致资

产估值下跌，从而影响REITs的收益。

优势

•基金在二级市场的交易价格大幅偏离

强制分红

流动性强

在公开市场交易，投资门槛

低，流动性较强。

于基金净值。

每年产生的稳定现金流进

行高比例分配，投资者可

获得相对稳定、持续的当

期收益。

资料来源：

深交所，市场研究部

4

我国基础设施公募REITs的结构和特点

1.2

采用“公募基金+ABS”的产品结构

个人投资者

机构投资者

公募基金

专项计划

原始权益人

✓

✓

✓

✓

明确权益融资运作模式：

REITs试点的基本原则之一是遵循市场

原则，坚持权益导向，通过RETIs实现权益份额公开上市交易。

公募基金管理人

财务顾问

募集方式：

公开募集，募集资金需达到2亿元或投资者超过1000

人，封闭式运作。

同一实际控制人

计划管理人

投资范围：

80%以上基金资产持有单一基础设施ABS，其余可投

资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具。

管理方式：

基金通过ABS穿透间接取得基础设施项目完全所有权

项目公司

第三方运营机构

或特许经营权并实施主动管理。

100%持有

标的资产

✓

✓

✓

收益来源：

基础设施项目租金、收费等稳定现金流。

收益分配：

收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。

产品退出方式：

证券交易退出。

5

类REITs与公募REITs对比——产品层面

1.3

•类REITs作为一种ABS产品，属于债权性质；而基础设施公募REITs属于权益性质，其在产品性质、产品结构、产品期限等产品设计方

面与类REITs有较大差异，产品层面的主要差异情况如下：

项目

类REITs

公募REITs

本质上为一种债务融资工具：

1.固定期限、固定利率；2.存在原始

权益人的优先回购权；3.存在债性评级的安排。

产品性质

权益融资工具：

1.收益不确定；2.高比例分红。

产品结构

产品期限

管理方式

募集方式

ABS+私募基金+项目公司

有固定期限

公募基金+ABS+项目公司

不设置固定年限

被动管理，管理方一般即为原始权益人

私募发行

基金管理人主动运营管理基础设施项目

公募发行，网下询价+网上申购

优先级证券：

门槛较高，仅面向合格投资者；

次级证券：

一般为原始权益人自行认购。

发起人（原始权益人）自持20%以上份额；

剩余部分面向机构投资者与公众投资者发售，投资门槛低。

投资者范围及要求

投资者数量

收益分配

200人以下

1000人以上

按照份额分配，无优先/次级偿付安排；收益分配比例不低于合并后基

金年度可供分配金额的90%。

优先级投资者按照固定本息偿付，剩余收益分配至次级投资者。

募集资金用途

退出路径

无明确要求

主要用于新的基础设施建设

场内交易退出：

投资者可通过在二级市场交易（原始权益人和战略配

售的投资者须遵从锁定期），公募REITs依规履行信息披露程序后，

出售项目公司股权或资产。

定期的展期或回购

信用评级

对外借款

对优先级进行评级

无

不进行评级

基础设施基金可以对外借款，基金总资产不超过净资产140%。

产品分层；原始权益人或其关联方为优先级投资本金及预期收益

提供增信担保，比如回购等。

增信措施

无

6

类REITs与公募REITs对比——项目层面

1.3

•在项目层面，由于公募REITs属于公募发行的产品，且目前处于试点阶段，项目的准入及核查要求较高，各监管部门出具了相关制度

文件予以规定，对项目区域、底层资产类型、项目运营能力和合规性核查等方面提出了具体要求。

具体来说，类REITs和公募REITs

在项目层面的主要区别如下：

项目

类REITs

公募REITs

优先支持重点区域：

京津冀、雄安新区、长江经济带、粤港澳大湾区、

长江三角洲、海南省及国家级新区和国家级经济技术开发区。

区域

无明确限制

目前试点仅限于基础设施领域：

仓储物流、产业园、收费公路、市政工

程等；

明确酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。

可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的基础设施、商业物

业等不动产：

写字楼、购物中心、租赁住房、基础设施等。

底层资产类型

基础设施公募REITs试点项目将聚焦优质项目，强调试点项目需具有成熟

的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投

资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力，包括但不限于：

1、经营3年以上，已产生持续、稳定的现金流；

2、现金流来源具备较高分散度；且主要由市场化运营产生，不依赖第三

方补贴等非经常性收入。

类REITs主要关注底层不动产是否可产生独立、可预测的现金流，

并未对其经营模式、市场化运营能力、持续经营能力及增长潜力

等提出明确要求。

项目运营时间及运营能

力要求

根据发改委、证监会及交易所的制度指引，项目合规性核查要求严格，

需核查论证以下事项：

1、基础设施项目权属清晰、资产范围明确；

2、发起人（原始权益人）依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营

收费权；

3、项目依法依规取得固定资产投资管理相关手续情况，主要包含以下内

容：

对于房地产项目，主要核查基本的产权证等权属证明；对于基础

项目合规性尽调要求设施项目，主要核查特许经营权等权属证明；对于其余合规性瑕

疵问题，通常对投资者进行风险揭示。

1）项目审批、核准或备案手续；

2）项目规划、用地、环评手续；

3）施工许可、竣工验收手续等。

7

REITs产品是什么

CONTENT

国内外公募REITs发展情况

REITs产品的评价与筛选

Ø产业园类项目详解

Ø仓储物流类项目详解

Ø高速类项目详解

Ø环保类项目详解

市场提示

海外REITs产品现状

2.1

•

•

REITs产品在海外具有较悠久的历史，起源于1960年美国国会颁布《1960年美国税法典》，确立REITs的法律地位。

根据Nareit数据，截至2021年4月末，FTSE

REITs美国指数净市值已达约1.46万亿美元。

截至2020年末，全美约共有223只REITs，合计规模1.25万亿美元；其中，权益型REITs182只，规模1.18万亿美元，占主导地位。

美国各类型REITs产品规模（亿美元）

美国各类型REITs产品数量（只）

14000

权益型REITs

质押型REITs

混合型REITs

250

200

150

100

50

权益型REITs

质押型REITs

混合型REITs

12000

10000

8000

6000

4000

2000

0

0

数据来源：

Nareit，市场研究部；数据截至2020年12月17日

9

海外REITs产品特点：

高分红抗通胀、长期收益可观

2.2

REITs资本利得与分红收益拆分

•

业绩表现：

从REITs指数与股票指数走势对比来看，REITs长期回报可

资本利得

分红收益（右轴）

40%

10%

5%

观，1972年至今，REITs年化收益为9.70%，略低于纳斯达克指数的

10.23%，高于标普500指数的7.81%。

2020年REITs表现较为一般，主要是

受到疫情冲击较大，2021年以来快速反弹，表现强于同期标普500和纳斯

达克指数。

20%

0%

0%

-20%

-40%

-60%

•

分红较为稳定：

我们对REITs的收益进行分解后，可以看到资本利得的稳

定性较差，而分红收益稳定性较高，尽管2008年经济危机期间REITs指数

大跌，但依然保持了较高且稳定的分红。

近年来分红收益有一定下降趋

势，目前基本稳定在4%左右。

近20年REITs股息率平均值为5.12%，而同

期美国CPI平均值为2.12%，可称之为抗通胀利器。

-5%

-10%

REITs与股票指数走势

REITs与股票指数收益率

14000

12000

10000

8000

6000

4000

2000

0

FTSENareitREITs

标普500

纳斯达克

年度

2016

2017

2018

2019

2020

2021

过去1年

过去3年

过去5年

FTSENareitREITs

标普500

9.54%

纳斯达克

7.50%

9.28%

9.27%

19.42%

-6.24%

28.88%

15.52%

12.03%

43.56%

16.43%

15.13%

11.84%

7.81%

28.24%

-3.88%

35.23%

43.44%

8.49%

57.07%

25.46%

23.91%

17.11%

10.23%

-4.10%

28.07%

-5.86%

17.04%

35.47%

12.96%

9.18%

过去10年

1972年至今

9.57%

9.70%

数据来源：

Nareit，市场研究部；数据截至2021年4月30日

10

海外REITs产品涉及行业种类及影响因素

2.3

•

海外REITs产品涉及行业种类丰富：

海外REITs产品经过多年发

展，行业种类较为丰富。

在权益型REITs中，市值占比最高的有

基础设施类、住宅类和零售类，较为新兴的行业类型有医疗类、

数据中心类等。

在质押型REITs中，主要分为住房融资类和商业

融资类。

REITs涉及行业种类（市值占比）

权益型

工业类

零售类

多元类

医疗类

林地类

办公楼类

住房融资类

商业融资类

3%

2%

专业类

4%

住宅类

•

REITs产品影响要素：

REITs产品除了受到项目本身的行业类型、

工业类

运营情况等要素影响，还受到一些共性的因素影响：

11%

办公楼类

6%

数据中心

酒店类

•

宏观经济：

不动产行业发展与宏观经济形势息息相关，

REITs同样可能因为宏观经济不确定性受到影响。

经济下

行、不动产市场波动等因素可能导致租金收入拖欠、物业

资产无法正常运营以及资产估值下跌等后果。

9%

零售类

11%

仓储类

基础设施

16%

•

•

利率：

REITs对于利率较为敏感，当利率上升时，借贷成

本也随之上升，高利率不但会降低房地产所有者的利润，

也会影响REITs的营运现金流。

基础设施

专业类

住宅类

14%

林地类

3%

数据中心

质押型

募资环境：

由于REITs通常要求90%以上的应税收入用于分

红，REITs无法保留太多现金用于新的收购和开发，如果

要提高营运现金流，则必须要从资本市场融资，受到募资

环境的影响。

仓储类

6%

多元类

4%

医疗类

8%

酒店类

3%

住房融资类

商业融资类

数据来源：

Nareit，市场研究部；数据截至2021年4月30日

11

国内REITs产品现状

2.4

国内首支REITs基金

布局境外REITs的QDII基金

首批基础设施公募REITs

2015年7月6日国内首支REITs产品鹏华前海万科REITs

成立，该产品以深圳前海地区商业地产为基础资产。

据招书显示，鹏华前海万科REITs封闭期为10年。

基

金的投资组合比例为：

投资于确定的、单一的目标公

司股权（万科前海企业公馆）的比例不超过基金资产

的50%，基金通过增资方式持有目标公司股权至2023

年7月24日，获取前海企业公馆项目100%的实际或应

当取得的除物业管理费收入之外的营业收入。

业绩方

面，鹏华前海万科REITs从2015年7月6日成立至2021年

4月30日，年化收益率为6.15%，最大回撤-4.13%。

随着2020年4月发改委和证监会出台

《关于推进基础设施领域不动产投资信

托基金（REITs）试点相关工作的通

知》（以下简称“通知”）以及试点工

作的持续推进，我国首批公募基础设施

REITs产品的推出指日可待，公募

除了投资于境内的REITs，公募

基金在QDII产品中，也有布局

海外REITs的产品，目前嘉实、

广发、上投、南方等6家基金公

司发行了该类产品，截至1季度

末合计规模8.70亿元，人民币份

额近3年年化收益平均值为

5.59%。

REITs有利于稳投资、补短板，有利于

降杠杆、高效利用存量资产；并且提供

了居民储蓄的投资转化新品种，丰富了

投资人资产配置组合的可选标的。

12

国内基础设施公募REITs推进历程

2.5

2020年可称之为国内公募REITs元年，自发改委和证监会于20年4月出台《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》后，其他

监管机构按照通知规划各司其职，共同完善试点项目遴选相关配套措施，加强基础设施REITs的业务过程监管，并结合实践情况，适时完善法律制度保障。

目前

我国REITs试点的顶层设计及核心配套文件已完成，试点工作有条不紊进行中，截至21年5月20日，沪深交易所分别公告基础设施基金相关文件正式稿及询价公

告，9只产品将分别于5月24日及25日进行询价。

20年4月

20年8月

20年9月

21年1月

21年2月

21年4月

21年5月

•发改委、证监会：

•发改委：

《关于做好•沪深交易所/中证•沪深交易所：

《交易所公开•中基协：

《公开募•沪深交易所：

《交•21年4月，沪深交易所

《关于推进基础设施基础设施领域不动产

领域不动产投资信托投资信托基金

基金（REITs）试点（REITs）试点项目

协/中基协：

各项

募集基础设施证券投资基金

征求意见稿发布。

业务办法（试行）》、

《交易所公开募集基础设施

集基础设施证券投易所业务指南-发售

资基金尽职调查工上市业务办理》、

作指引（试行）》、《交易所业务指南-

《公开募集基础设网下发行电子平台

施证券投资基金运用户手册》、《交

营操作指引》正式易所投资者风险揭

公告共10只公募

REITs产品申报；5月

14日，沪深交易所公

告9只产品审核通过。

相关工作的通知》。

申报工作的通知》。

证券投资基金发售业务指引

（试行）》、《交易所公开

募集基础设施证券投资基金

业务审核指引（试行）》。

•证监会：

《公开募集

基础设施证券投资基

金指引（试行）》

（征求意见稿）。

•5月17日，证监会发布

公告准予9只产品注册

的批复。

•证监会：

《公开募集

基础设施证券投资基

金指引（试行）》。

稿。

示书必备条款指

南》。

•中证协：

《公开募集基础设

施证券投资基金网下投资者

管理细则》。

•5月20日，沪深交易所

公告基础设施基金相

关文件正式稿及询价

公告，9只产品将分别

于5月24日及25日进行

询价。

数据来源：

证监会、发改委、交易所、中证协、中基协颁布的相关文件，市场研究部整理

13

基础设施公募REITs：

相关政策对产品要素的要求

2.6

要素

产品要素具体要求

交易结构

公募基金+基础设施资产支持证券结构

80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透

取得基础设施项目完全所有权或经营权利。

基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他

基础设施，不含住宅和商业地产。

投资范围

运作模式

网下发行

采取封闭式运作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。

符合条件的可向证券交易所申请上市交易。

基础设施基金份额认购价格应当通过向网下投资者询价的方式确定。

网下投资者为专业机构投资者。

同一网下投资者全部报价中的不同拟认购

价格不得超过3个。

网下投资者认购数量高于网下最低发售数量，且公众投资者有效认购倍数较高的，网下发售部分可以向公众投资者回拨。

回拨后的网下发售比例，不得低于本次公开发售数量扣除向战略投资者配售部分后的70%。

基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售总量的20%，其中基

金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。

基础设施项目原始权益人以外的专业机构投资者可以参与基础设施基金份额战略配售，战略配售比例由基金管理人与财务顾问协商确定，持有

基础设施基金份额期限自上市之日起不少于1年。

战略配售

可以采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等交易方式交易。

竞价、大宗交易适用基金交易的相关规定，报价、询价、指定对

手方和协议交易等参照适用债券交易的相关规定。

交易方式

涨跌幅

质押

基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。

基础设施基金可作为质押券参与质押式协议回购、质押式三方回购等业务。

原始权益人或其同一控制下的关联方在限售届满后参与上述业务的，

质押的战略配售取得的基础设施基金份额累计不得超过其所持全部该类份额的50%。

流动性服务商基础设施基金上市期间，基金管理人原则上应当选定不少于1家流动性服务商为基础设施基金提供双边报价等服务。

数据来源：

证监会、发改委、交易所、中证协、中基协颁布的相关文件，市场研究部整理

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REITs产品是什么

CONTENT

国内外公募REITs发展情况

REITs产品的评价与筛选

Ø产业园类项目详解

Ø仓储物流类项目详解

Ø高速类项目详解

Ø环保类项目详解

市场提示

基础设施公募REITs产品六维评价框架

3.1

原始权益人综合实力

包括原始权益人主营业务、行业地位、持有或运营的同类项目

需要根据

项目自身

及所处行

业特征提

炼出适用

于该行业

的关键性

评价指标

资产规模、信用状况、内部控制制度等。

项目自身情况

项目基本情况包括项目所在地、行业、建设内容和规模、用地性质、

开竣工时间、收入来源、资产范围、项目公司法人及其股权结构等。

项目运营情况包括项目运营时间；近3年资产收益、盈利、经营性

净现金流情况；预计未来3年净现金流分派率及增长潜力情况等。

运营管理机构实力

包括同类项目运营管理经验、配备的运营管理人员、公司治理

和财务状况等。

公募基金管理人实力

包括公募基金管理人在相关行业的综合实力、股东背景及资源

禀赋、团队配备情况和历史项目管理经验等。

ABS管理人实力

根据监管要求基金管理人和资产支持证券管理人需为同一实控

人下关联方。

因此ABS管理人在行业的综合实力、管理经验和侧

重领域也较为重要。

产品条款

包括产品的期限、结构、投资者类型和占比、项目退出机制、扩

募安排等。

16

基础设施公募REITs产品价格影响因素

3.2

基础设施项目运营情况

相关行业政策

REITs投资集中度高，收益率很大程度依赖基

础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经

济环境变化或运营情况等因素影响，导致实际

现金流与测算现金流不符。

相关行业受法律法规及政策影响较大，可能由

于相关中央或地方政府政策法规的变化，造成

基础设施项目未来价值的变化。

产品条款及运作模式

1）基金采取封闭式运作，封闭期内不开通申购赎

回，只能在二级市场交易，投资者结构以机构投资者

为主，可能存在流动性不足等风险。

2）需要关注产

品封闭期以及项目运作周期的设置。

3）基金扩募需

关注后续的有关细则。

估值及现金流预测

一般对基础设施项目资产以现金流量折现法作为

主要评估方法进行估值，鉴于相关假设、限定条

件及事项等因素存在不可预期的变动，并不能完

全精确反映未来现金流变化。

净值和价格波动

税收政策调整

基金80%以上资产投资于基础设施资产支持证

券，具有权益属性，基础设施项目市场价值及

现金流情况可能发生变化引起基础设施基金净

值波动。

此外，基金在二级市场的交易价格由

投资者的买卖报价决定，受投资者偏好、市场

流动性、舆论情况等影响，可能大幅偏离于基

金净值，出现折溢价情况。

管理人管理经验

基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基

金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，

如果国家税收政策发生调整，可能影响投资收

益。

公募基金缺乏对底层资产的管理经验，

超长存续期的风险管理是重要因素。

公

募基金此前擅长于权益市场的二级市场

投资，对于类一级市场业务的存续期管

理缺乏经验及人员储备，未来或将面

临较大考验。

17

首批基础设施公募REITs产品要素

3.3

产权类

特许经营权类

仓储类

环保类

产业园类

高速类

博时-招商蛇口产

东吴-苏州工业园

华安-张江光

红土创新-盐田港

中金-普洛斯仓储

浙商证券-沪杭甬

平安-广州交投

广河高速公路

产品简称

富国-首创水务

中航-首钢生物

业园

区

大园

仓储物流

物流

高速

苏州工业园区科技

发展有限公司、苏

州工业园区建屋产

业园开发有限公司

浙江沪杭甬高速公

路股份有限公司、

杭州市交通投资集

团有限公司等

招商局蛇口工业

区控股股份有限

公司

上海光全投

资中心（有

限合伙）

深圳市盐田港集团

有限公司

普洛斯中国控股有

限公司

广州交通投资集

团有限公司

北京首创股份

有限公司

原始权益人

首钢环境产业有限公司

普洛斯北京空港物