崔梦颖浅析潍坊地区房地产销售面临的困.docx
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崔梦颖浅析潍坊地区房地产销售面临的困
潍坊科技学院本科
毕业设计(论文)
院(系)工商管理学院
专业市场营销
论文题目浅析潍坊地区房地产销售面临的困境及对策
——以寿光诺诚地产为例
学号201116100103
姓名崔梦颖
起讫日期
工作地点
指导教师姓名张建玲
协助教师姓名
中文摘要
由于我国经济政策的不断变化导致我国的房地产行业出现了亘古未有的变化。
城市化不断加快,房地产企业扮演着越来越重要的角色,众所周知的是,只有成功的销售产品,企业才能获得更大收益,并在严酷而又激烈的竞争中求得生存和发展。
但是,近几年来,中国的房地产行业在快速发展的同时,房地产市场也出现了许多问题。
销售过程中出现的一系列问题是致使滥用资源,利润分配不均匀的主要原因。
房地产销售本来是一件相当奥秘的事情,说它大吧,它其实和市场上卖白菜的没什么本质上的区别;说它大吧,它的成交金额则达到几十万甚至几百万,有的人要用几十年甚至一辈子的青春去为它买单。
因此,对房地产企业来说房地产销售环节是尤其重要的,房地产销售环节是整个楼盘营销计划和营销策略的重要环节,完善房地产销售策略是企业本身的需求,也是面对来自房地产市场的危机和挑衅的需求。
这项课题的分析研究对普通民众来说意义重大,真正的站在消费者的角度考虑在房地产销售交易市场上出现的一系列困顿和难题。
目前,我国房地产行业现在正面临的一个重大矛盾就是房地产的开发商、经营者和消费者之间的利益冲突。
当然,如果相互对抗的利益发生正面冲突的时候,相关政策及法律法规的制约给房地产销售交易市场起着表率作用。
所以,要规范房地产各经营者的销售行为、不断健全各种销售模式以及整顿房地产中介机构的相关制度,找出出现这些矛盾冲突、引发市场秩序混乱的原因,针对这些问题建立相应的解决办法,从而规范房地产的市场秩序,使房地产销售交易市场能够健康平稳的发展。
关键词:
房地产销售房地产预售销售中介
Abstract
Realestateindustryisaveryimportantpartofnationaleconomy,thelevelofitsdevelopmenthasbecomeanimportantsymbolofnationaleconomicmodernization.Inrecentyears,therapiddevelopmentofChina’srealestateindustryisgreat,butalsohasadegreeofconfusionanddisorder.Theharmofthosedisordersintherealestatemarketcannotbeunderestimated.Becauseitwillnotonlyinterferewiththenormalhealthydevelopmentofrealestateeconomy,moresothatordinarypeoplesuffereconomicloss.Firstly,thedevelopmentoftherealestateindustrywaspopularinrecentyears.Andthenthethreesides,suchas,theprocessofrealestatesalestransactions,realestatesalesmodelandtherealestatesalesagencyproblemswereanalyzed,andtherestillaremanyproblemsontheircorrespondingcountermeasures.Soweshouldtakesomemeasurestopromotethestandardizedoperationofrealestatesalesactivity.
KeyWords:
Realestatesalesprocess;realestatesalesagency;realestatesalesactivity.
目录
中文摘要1
Abstract2
1引言1
1.1国内外研究现状1
1.2选题的目的及意义2
2潍坊地区房地产行业发展概况分析2
2.1潍坊经济平稳较快发展2
2.2房地产市场供求两旺2
2.3潍坊房地产市场成交量及市场价格情况3
2.4一线开发商进驻3
3潍坊地区房地产销售存在的问题及原因分析3
3.1潍坊地区房地产销售存在的问题3
3.2房地产销售存在问题的原因分析5
4寿光诺城地产销售现状分析6
4.1寿光诺城地产简介6
4.2寿光诺诚地产现状及存在的问题6
5完善潍坊地区房地产销售对策7
5.1充分发挥政府的行政监管作用7
5.2加强房地产相关法律法规知识的宣传8
5.3完善销售过程中保护消费者权益的相关法规8
5.4预售登记制度的完善普及8
5.5加强房地产中介机构的自我约束能力9
6潍坊地区房地产发展形势与展望9
7结论9
参考文献10
致谢11
1引言
1.1国内外研究现状
1.1.1市场和经济因素方面
根据统计的全球数据分析,在2010年的时候,中国香港、中国大陆、新加坡以及澳大利亚成为了国际房地产市场的四大房地产市场。
仔细研究分析澳洲房价成长史,澳大利亚的房屋价格从20世纪60年代开始到现在一直是呈现稳定上升的趋势,特别是进入2008年来,相关刺激性财政政策的出台使得澳大利亚加入了很多外来移民,复苏了澳大利亚大部分商品经济,并且其经济越来越繁荣,从而出现了澳大利亚就业的不断增长等因素,而后澳洲的房地产出现了楼房短缺需求过度的局面,到2010年底,全国上下出现了房屋严重供不应求的局面。
通过房地产市场之间的对比,我们很容易看出中国的房地产市场和澳洲的房地产有着较大差异,对我国房地产市场影响很大的是非市场因素,而房地产市场上的供给与需求之间的关系则是影响澳洲房地产的价格因素,宏观房地产市场的数据形成的房地产价格上下波动体系。
现如今国内围绕房地产市场进行调改控制,主要针对的是房地产价格的上涨和下调,经过分析,我国国内的一线大城市的房地产价格在未来几年内都将出现在下降的行列当中。
1.1.2人口增长-需求因素方面
澳洲房地产投资专家对澳洲本地的房地产成交数量统计分析后,发现在2010年的时候澳洲各大城市的房价均提高了20%,整个澳洲房地产市场呈不断上升趋势。
澳洲利用自身优于其他地区的福利政策、相对完整地教育体制以及优良的气候环境和海外的人力、物力、财力等独具特殊的优越条件吸引着大量的海外移民,从而加速了澳洲经济的持续发展。
由于大量海外人口的涌进,使得澳洲人口增长率持续上升,目前首先要解决的问题就变成了安家。
也就意味着对房子的需求量也越来越大,导致房价也不断上涨。
随着人口的不断增加,人们对楼房的需求量也越来越大,促使房价增长过快,澳洲房地产市场一片生机盎然。
1.1.3房屋审批和建造-供给方面
因为澳洲人口的飞速增长而且开发商建楼和政府审批的速度远跟不上人口增长的速度。
所以这种需求过剩的局面支撑澳洲房地产价格不断上涨。
供不应求的房地产市场不仅导致房价持续上涨,同时本地人买房偿还房贷的能力也严重下降,因此导致大多数群众买不起房子从而选择租房子住,所以这种局面又促使澳洲的房屋外租市场得到了突飞猛进的发展,从而促使澳洲的房地产市场出现了这种高房价、高租金的现象,而目前我国国内则出现的是高房价、低租金现象,两者形成了鲜明的对比。
1.2选题的目的及意义
由于我国经济政策的不断变化导致我国的房地产行业出现了亘古未有的变化。
城市化不断加快,房地产企业扮演着越来越重要的角色,众所周知的是,只有成功的销售产品企业才能获得更大收益,并在严酷而又激烈的竞争中求得生存和发展。
但是,近几年来,房地产市场也开始混乱、无序。
销售过程中出现的一系列问题成为了致使滥用资源,利润分配不均匀的主要原因。
房地产销售本来是一件相当奥秘的事情,说它大吧,它其实和市场上卖白菜的没什么本质上的区别;说它大吧,它的成交金额则达到几十万甚至几百万,有的人要用几十年甚至一辈子的青春去为它买单。
因此,对房地产企业来说房地产销售环节是尤其重要的,房地产销售环节是整个楼盘营销计划和营销策略的重要环节,完善房地产销售策略是企业本身的需求,也是面对来自房地产市场的危机和挑衅的需求。
这项课题的分析研究对普通民众来说意义重大,真正的站在消费者的角度考虑在房地产销售交易市场上出现的一系列困顿和难题。
2潍坊地区房地产行业发展概况分析
目前,潍坊市房地产开发企业将近六百家,意味着潍坊市房地产市场竞争越来越激烈,从以下四个方面来描述一下潍坊市房地产行业的现状。
2.1潍坊经济平稳较快发展
目前到2011年为止潍坊市生产总值大约为3541.85亿元,跟去年的生产总值相比增长了11%,人均生产总值跟去年相比增长了9.6%,人均生产总值达到了38833元。
第三产业增加值较大,房地产行业的增长速度最快。
据不完全统计潍坊市的常住人口达到了908.62万人,每年的年增长率达到了0.7%。
然而潍坊市城镇居民的人均消费水平大约为15169.6元,相比去年的人均消费水平来说增长率达到了9.8%。
城市化进程的加快、居民收入的提高和居民消费需求的增长,对房地产开发需求的增长具有决定性的意义。
2.2房地产市场供求两旺
从消费者对房地产市场的各个要求方面分析,潍坊市房地产市场目前存在着四个不得不买房的需求即刚性需求,一是由于农村人口不断地向城镇转移,这种发展速度给潍坊市带来了大批量的买房需求;二是改造和更新老城市又有了大量的住房需求;第三是由于经济的不断发展,潍坊房地产市场以增加改善消费者需求的房源来获得市场需求;第四是潍坊市中等收入者占多数,收入相对稳定,针对这种相对稳定的收入就出现了许多的投资需求。
2.3潍坊房地产市场成交量及市场价格情况
经统计潍坊房地产上半年居民住宅成交数量约14000套,成交的楼房面积大致为1500000平方米。
但是依据上半年潍坊市六大区的整体房价来看,六区的房地产价格整体出现稍微下降的趋势,平均下降了0.76%,所以,总体来看,上半年潍坊市整体的房价上下起伏不大。
从房价的总体水平来分析潍坊各大市区房价,奎文区房价大约为一个平方5100左右;高新区房价大约为一个平方5000;潍城区的房价总体来看不是很高,并且持续出现下降趋势;经济开发区的房价发展趋势比较平稳,出现稳定增长的趋势;坊子区和寒亭区上半年的房价稍微有点上涨趋势。
2.4一线开发商进驻
济南、青岛、东营、淄博等地区的房价都比潍坊高,从而引起了国家一线开发商的注意,吸引了他们的投资,正式进驻潍坊。
整个潍坊的房地产行业被开发商打造的高端产品和比较先进的营销理念引领更加持续健康的发展。
潍坊整体的房价和楼房的销量均在潍坊房地产历史上出现了前所未有的变化,房价增长态势愈来愈明显。
阳光100、中央华府、泰华城等高端产品的出现导致市场竞争出现了旗鼓相当低的局面。
房地产行业目前和以后竞争的主要重心就是产品的质量和营销理念。
同时,像万达那样的开发商的进入促使潍坊房地产行业更好更快的发展。
3潍坊地区房地产销售存在的问题及原因分析
3.1潍坊地区房地产销售存在的问题
3.1.1房地产销售过程中的纠纷和不规范行为
在当今社会对于普通的人来说买一栋房子要花费自己半辈子甚至一辈子的积蓄,因此对于我们大部分人来说买一套房子是一件相当大的事情,故而会在选择的时候慎之又慎。
所以,买房子必然会考虑相当多的问题。
那就意味着众多的问题会出现在我们房地产销售中,故此,我们要把在房地产销售中最常见的问题进行分析,希望通过我们的努力能够对房地产销售中经常存在的问题有一个更全面更深入的了解。
1)现如今,定金纠纷现象普遍存在。
现在很多房地产开发商跟消费者签订合同之前,首先需要签一份认购书,而且在签订这个合同时消费者必须向房地产经营者交付定金,但是如果在规定的时间里消费者不能签订房屋买卖合同,消费者之前交的定金就不能退回。
当消费者由于种种原因无法与开发商意见一致时,可能就会导致开发商和消费者不能顺利签合同,这个时候想拿回定金就不可能了,从而消费者的权益就受到了侵害。
2)在房地产交易过程中还存在一个普遍的问题那就是价格欺诈行为。
也就是说,在房屋销售交易过程中经常出现高出市场房价的行为、故意抬高房屋价格的行为、为掩盖房屋质量故意抬价的行为等。
这些违法行为在往年甚至今天的房地产销售交易过程中都普遍存在。
3)当今社会房地产销售中策略不规范行为也是极其普遍的。
最近几年来,随着经济的快速发展,房地产行业也出现不断上升的趋势,致使房价也在随之上涨,但是伴随着房价上涨的还有很多消费者上当受骗的事发生。
所以,房地产开发商、经营者与消费者之间的矛盾也日趋增加。
另有,一些存心不良开发商为了更多的利益,利用多种手段设置各式各样的,变化万千的房屋销售陷阱,使得消费者防不胜防。
那么下面就说几个房地产开发商、经营者常用的销售手段。
(1)一些房地产开发商、经营者以及房地产中介大力宣传虚假广告,虚假信息,向消费者呈现许多不真实的产品亮点。
(2)房地产销售人员在消费者第一次买房毫无经验而且对周边环境都不清楚的情况下,对消费者一顿滥炸狂轰,促使其签订合同。
(3)用尽各种手段促使消费者交上定金,但是当消费者因为各种原因不买房时,就坚决不退定金。
3.1.2房地产销售模式中存在的缺失漏洞
房地产预售现象的出现帮助消费者解决了一次性拿出巨大房款的难题和开发商资金短缺问题。
但是,房屋预售合同中的矛盾、房屋预售制度监管不力、给银行带去的危机现象也在不断上升。
1)房地产预售合同中的纠纷现象。
从目前的实际情况分析,房屋预售中的合同冲突可能是由价格因素、延迟交房、房屋质量问题以及预售房屋的转让等。
其中最容易出现的原因就是价格问题和延迟交房问题。
房屋预售的合同期限较长,从预售的房屋开始建设到完工交房必然要经过很长的一段时间。
时间过长就会导致房地产的市场行情有所变化,房价的上涨或下跌就造成纠纷。
2)房屋预售资金监管不到位。
政府在房屋预售方面的监管知识相对弱势,在建筑工程和银行融资方面政府专业知识还是很淡薄。
政府管理的范围过大如果政府管理的过多容易跟钱打交道,可能会导致腐败现象的发生,或许在钱的趋势下,监管很可能成为走过场。
3)预售制度给银行带来高风险。
站在银行的角度分析,房屋预售很有可能会带给银行巨大的金融危机。
开发商很有可能为获得资金将已出售的房屋进行抵押或者一房两卖,一旦携款逃跑就会给银行带来高风险。
3.1.3房地产销售中介机构存在的弊端
在房地产行业中房地产中介扮的是很重要的角色。
房地产中介作为一个新行业,正在蓬勃发展。
相比房地产行业中的其他组成部分,房地产中介最明显的特点就是流动性、灵活性和服务性。
虽然房地产行业发展至今已比较成熟,但在专业性方面还不够完善,比如服务企业的整体素质、经营规模以及一些不良竞争等问题都有待于规范。
1)房地产中介行业的销售人员道德素质水平不高。
虽然房地产中介行业得到了持续发展但是与此同时也存在着很多问题,现在首当其冲要解决的问题就是由于自身道德问题而引发的危机。
由于客户与房地产中介之间的这种委托代理关系,所以产生道德危机无可厚非,特别是在我国房地产中介行业相关的很多法律法规还不健全的条件下,工作人员职业素质不够,导致我国的这种道德危机非常严重。
为了赚钱,许多房地产中介违反规定经营,向外宣传虚假广告信息,欺骗消费者。
利用各种有利条件,以最低的价格从卖家手中买入,最后再以高价从自己手中卖给其他客户,赚取的就是这种高差价。
或者时不时的收取一些合同规定以外的费用。
由于大部分消费者在房地产这方面的专业性知识不熟悉、法律意识淡薄就拟定一些不合理的合同,试图钻法律的漏洞。
2)房地产中介机构管理制度不规范。
房地产中介机构的相关管理制度存在不足。
主要就是因为很多都没有证件证不全就擅自经营、尚未审批就私自开始从事房地产中介的相关业务、收费的项目格外多格外乱、不按合同上的正常规定来、没有明确的制度限制,更有甚者房地产中介没有固定的办公场所,没有固定的工作人员,企业内部也没有钱。
3.2房地产销售存在问题的原因分析
针对生活正出现的房地产销售过程中的种种纠纷分析,总结出来了以下几点原因。
3.2.1相关的法律法规不够完善,操作性不够强
目前现有的相关法律不够健全,房地产涉及到的各个方面并没有全在相关法律法规的约束中。
针对某些问题法律政策的处理一点都不严密,这使大多数消费者处于不利地位,当然想要健全法律不是轻轻松松就立马完成的,需要很多时间慢慢完善。
所以,就使得很多房地产中介利用尚不健全的法规钻了漏洞,在合同中想法设法求得利益。
3.2.2行政管理缺位,有法不依或监管乏力。
对于商品房这种特殊的商品来说,涉及的方面很广,在行政方面它的管理是不可或缺的。
但是在实施过程中,行政管理严重缺位,行政效率严重低下,监管不力。
3.2.3开发商缺乏自律,违法违规操作。
开发商和消费者并非出于平等地位,两者相比较来说,开发商比消费者实力强大,而消费者出于弱势地位。
开发商为了盈利,不惜一切手段,无视法律的存在,知法犯法,与消费者之间产生矛盾纠纷。
3.2.4房地产交易双方信息不对称。
随着房地产经济政策的不断变化,商品房在房地产市场中甚至消费者的生活中占有越来越重要的部分。
但是,消费者关于房地产方面的信息、专业知识、法律知识、交易合同等方面处于严重弱势地位,在买房子方面缺乏经验,对有关房地产方面的信息了解不全面、法律意识淡薄。
所以,他们根本无法看懂那些漏洞。
3.2.5政府管制不力。
为了使房地产行业能健康稳定的发展,市场秩序能够正常,消费者权益能够得到保护,潍坊市政府就应该健全法律法规政策,加强监管力度。
但是许多政府为了自己管辖范围的经济快速发展忽视了房地产销售过程中的管制,使得很多房地产开发商,房地产中介结构更加为所欲为。
4寿光诺城地产简介及销售现状分析
4.1寿光诺城地产简介
寿光诺诚地产在2011年1月7日那天成立了,它涉及的方面很广,不仅有房地产开发还有房屋装饰、物业等,至今一直在稳定的发展。
并且采取了专业化的模式进行管理。
诺诚地产旗下有济南博友地产以及潍坊博雅物业管理公司等。
房地产开发是集团发展的主营业务.自2002年起至今,集团成功开发了7个大中型房地产开发项目,如:
青州的“凤凰山庄”、寿光市中区的“圣和苑”、寿光首席温泉洋房“北大.领世郡”、寿光汽车站东临的“圣和.苏州园”等,另外还有寿光汽车站对面的“英伦公馆”、和汽车站西临的“海德公馆”也即将完工。
4.2寿光诺诚地产现状及存在的问题
如今国家各种宏观调控政策已经出现,因此寿光的房地产市场的发展趋势有所好转。
从2014年至今,央行降息、降低公积金贷款等政策的不断发布,使得整个房地产市场在短期内有回暖的迹象。
但同时也面临着激烈的竞争。
除诺城集团以外,还有中南世纪城、中阳、盛泰嘉园、杭州嘉园和新城明珠等较大的开发商。
这些开发商也在积极地开发楼盘寻找客户进行营销。
中南集团在寿光已成功开发了中南世纪城、香堤雅苑等多个项目,在当地也具有一定的美誉度。
寿光素有蔬菜之乡,近几年,经济发展速度较快,人们的消费水平和生活质量都在不断地提升。
老百姓的生活好了,就会追求更高的生活品质。
我们都知道,全国老龄化现象严重,刚性需求人数在不断地减少。
根据对寿光市场的调查分析,人们买房是因为买婚房、换新房或者给老人买房,还有一定的市场,但供不应求的局面已经过去了,因此竞争更加的激烈。
这种三四线城市的市场需求与一、二线城市有所不同,它的市场需求一般是当地居民,外来人口较少,当地老百姓购买也是为了自居。
从整体来看,寿光房地产市场虽在慢慢的回暖但所面临的压力依旧很大,竞争激烈。
但是诺诚地产市场产品在很多方面存在不足,比如:
大多以高层为主,相同的现象尤为严重,社区的设计理念、不同功能的户型设计都不完善等。
其次,在住宅房屋中高、中、低的产品比例不平衡,而诺诚地产的市场是以中高档住宅为主,所以中小套型、中低价位房源所占的比重很小,很多楼房的平均价格偏高,超过低收人家庭的承受能力。
而且贷款是诺诚开发商的建设资金的主要来源,并且未来预期的收入是偿还贷款的主要来源,一旦房地产的市场发生什么变动或出现其他不确定因素,都有可能造成开发企业无法偿还贷款,使银行的风险增大。
而且根据相关规定购买首套房的消费者首付最低可支付总房价的30%,另外70%的房价就可以从银行贷款,如果他们失去偿还住房贷款偿还的能力,则最终银行还是要承担巨大的风险。
同时,诺诚地产也出现了房地产预售合同纠纷问题及房地产预售制度监管不力、损害消费者权益等问题,寿光诺诚在房屋预售拟订的合同也出现和消费者的矛盾纠纷,通常会因为定金问题而出现矛盾难以解决,有时候从售楼处经过就会看到很多客户把售楼处大门堵住的现象。
有时还会出现那些预售的房屋客户都交定金很久依然没有动工的迹象,无形中给顾客造成不必要的麻烦和损失。
跟潍坊市区的房地产法律法规相比,寿光市这一县级市的相关法律法规更散漫、不规范,某些政府工作人员为完成任务而忽视法律,对房地产开发商、房地产中介、房地产包销商等监管不力,而且很多房地产的从业人员职业道德水平低劣,服务态度极差,致使部分消费者对购房一事心有余悸。
5完善潍坊地区房地产销售对策
5.1充分发挥政府的行政监管作用
其一,政府要建立一支市场监管队伍,要有足够的权威性。
这些年来即便有很多市场监管方面的法律法规,但是监管力度还是远远不够。
最主要的原因就是分工不明确,没有把政府的审批权和监管权分开。
其二,健全市场监管权利的机构,组建严格执法的监管机构。
建议组建相关市场监管职能,发挥相关监管部门的监督功能,提高监督房产市场的有效性。
将房产市场统一管理。
完善和健全金融监管,不仅要对金融机构本身监管,更要监管其金融行为。
其三、要从政府监管、社会监管以及房地产市场的自律三方面抓起。
从实际情况来看,行业协会对房地产市场的监管在相关法律中还是缺失的。
所以要赋予各个行业协会一定的监管职能或法律地位。
总而言之,要加强法律方面的调整力度,要不断完善法律机制,不断加强执法力度,从房地产市场秩序下手深层次的进行整改和规范,使市场秩序走向正规,工作越来越专业化;除此之外,还要保持房地产市场管理运行体系的合理性、规范性、和高效性。
5.2加强房地产相关法律法规知识的宣传
目前房屋买卖是我国市场经济发展过程中形成的良好产物,同时他又支持者市场经济的发展,更是我国法律不动产买卖中的重要组成部分,因此必须要从法律上对其进行必要的认识和了解。
通过法律来保护我们公民的合法权益。
主要从三个方面开展房地产相关法律法规的宣传:
第一,教育为主、处罚为辅作为市场监管的原则,加强市场监管。
第二,借助媒体的帮助,在报纸、杂志、广播、电视上对相关的法律法规进行大力宣传。
像广大消费者宣传表扬合法的房地产销售行为,批评违法的销售行为。
给消费者多增加一些专业性的知识,少让开发商钻漏洞。
第三,在社区的宣传栏上设计一个宣传窗口,到大街上分发一下宣传单页,到社区里开几次宣传大会,像居民传授一些专业知识和法律法规,提高他们的法律意识。
5.3完善销售过程中保护消费者权益的相关法规
从目前的形势分析,在房地产销售过程中消费者明显的属于弱势群体,跟开发
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