市场比较法在房地产估价中的运用.docx

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市场比较法在房地产估价中的运用

市场比较法在房地产估价中的运用

摘要：

房地产估价作为一种以房地产价格的经济性鉴证为主的行业，主要用来保障房地产交易中的各方权益，在房地产市场中起着“经济警察”的作用。

市场比较法是参照估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。

相较于其它方法，市场比较法的评估原理简单易懂，且能在评估过程中直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在房地产估价方法体系中成为最常用的一种方法，并得到国际评估界的公认。

本文介绍了市场比较法的概念、理论依据、估价对象、条件和估价步骤，对应用现状做了深入研究，总结了市场比较法在我国应用过程中存在的部分问题，对市场基本法的未来发展做了展望并提出了对策和建议，使市场比较法在房地产估价中发挥更大的优点,更好的服务于房地产估价业中。

关键词：

市场比较法；现状；对策

TheApplicationofMarketComparisonApproach

OftheRealEstateAppraisal

ABSTRACT:

Realestateappraisalasanindustrywhichmainlyevaluatestherealestateprice,protectstherightsandinterestsofallpartiesabouttransaction,andplaysaroleof“economicpolice”intherealestatemarket.Themarketcomparisonapproachisameansofevaluatingtherealestatepricewithreferencetotherealtransactionpriceofthesimilarrealestateintheappraisaldate.Comparedwithotherapproaches,theevaluationprincipleofthemarketcomparisonapproachiseasilyunderstandableandthemostimportantthingisthatitcanreflectmarketconditionoftherealestateintheprocessofappraisal,whichmakeitthemostcommonapproachintherealestateappraisalapproachesandrecognizedbytheinternationalappraisalcommunity.Thepaperintroducestheconcept,workingprinciples,appraisaltheoryproceduresandmethodsofmarketcomparisonapproach,summarizesthemajorproblemsanddifficultiesarisinginusingmarketcomparisonapproach.Tosolvethisproblem,thepaperattemptstoexplorethemarketcomparisonapproachwhichplayagreateradvantageandmakeabetterserviceintheevaluationoftherealestateappraisalindustry.

Keywords:

marketcomparisonapproach;currentsituation;proposals

1.引言4

2.市场比较法综述4

2.1.概念4

2.2.理论依据4

2.3.适用对象及条件4

2.3.1.适用对象4

2.3.2.适用条件5

2.4.估价步骤5

2.4.1.搜集交易实例5

2.4.2.选取可比实例5

2.4.3.建立价格可比基础6

2.4.4.各项因素修正6

2.4.5.计算比准价格7

2.5.市场比较法与其他估价方法的比较研究8

2.5.1.差异性分析8

2.5.2.市场比较法的优点8

3.市场比较法运用现状9

3.1.市场信息的不流畅9

3.2.房地产估价行业法制建设滞后9

3.3.估价报告质量不高10

3.4.估价中道德风险的存在10

3.5.估价人员的素质参差不齐10

3.6.交易案例库的非市场化倾向11

3.7.可比实例的倾向性选取11

3.8.基准价格的确定方法显得粗略11

4.对策及建议12

4.1.估价机构自身的信息化建设12

4.2.健全房地产评估行业的法律法规12

4.3.加强房地产评估执业人员的资格认证工作12

4.4.加强对于房地产估价报告的审核12

4.4.1.自查13

4.4.2.一审13

4.4.3.二审13

4.4.4.终审13

4.5.全面推进房地产评估行业诚信体系建设13

4.6.优化可比实例选取14

4.7.优化最终比准价格的计算15

市场比较法在房地产估价中的运用

1.引言

房地产估价是指以房地产为对象，由房地产专业估价人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产在特定的时间里最可能实现的合理价格所作出的判断与推测。

房地产估价既是一门科学也是一门艺术。

正确的房地产价格的推测与判断，必须基于一套严谨的房地产估价理论和方法，但又不能完全拘泥于有关的理论和方法，还必须依赖估价人员的经验，评估时应考虑该房地产的特性及房地产市场的所有潜在的影响因素。

房地产估价作为一门专门的学科，有着下面的几个基本特征：

科学性、客观性、时效性、专业性、独立性、艺术性。

我国的房地产估价理论研究开始于1930年代，我国的房地产估价体系受到国外体系的影响，特别是英国，结合我国房地产市场发展的具体实情，形成了一套自己的估计体系。

在估价方法上，我国主要采用市场比较法，成本估价法、收益还原法为主，其他估价方法如假设开发法、路线估价法等方法为辅的估价方法体系。

2.市场比较法综述

2.1.概念

市场比较法又称市场法、比较法，是将待估房地产与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法，采用市场比较法求得的房地产价格又称比准价格。

市场比较法的本质是以房地产的市场交易价格为导向来求取估价对象的价值。

2.2.理论依据

市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。

替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵掣、趋于一致，因此，在评估某一房地产的价格时，可以用类似房地产的己知交易价格来比较求得估价对象房地产的未知价格。

所谓类似房地产是指房地产中的用途、规模、建筑结构、建筑档次、权利性质等方面与估价对象的相同或相当，并与估价对象处于同一供求圈。

所谓同一供求圈，是指与估价对象具有一定的替代关系、价格会相互影响的适当范围。

2.3.适用对象及条件

2.3.1.适用对象

市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。

2.3.2.适用条件

市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。

如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。

比较法适用于有丰富交易案例的房地产的估价。

因此，应用比较法应符合下列条件：

（1）房地产市场已发育。

显然，要有丰富的交易案例资料，其房地产市场必须发育。

如果房地产市场不发育，则交易案例资料比较少，不能满足方法本身对资料的要求。

一般认为，在采用比较法评估房地产时，估价人员所掌握的交易案例资料不少于10宗，以便在这较多的交易案例中选择不少于3宗比较案例。

如果可供选择的交易案例较少，难免造成比较、判断的主观或武断。

交易案例的多少与房地产类型有密切关系。

有些房地产类型，如庙宇、教堂、教学用房地产等，即使在房地产市场相对发达的情况下，交易案例仍然极小或没有，对于这类房地产，不能采用比较法进行评估。

（2）交易案例资料可靠。

采用比较法进行评估，除了要求交易案例资料丰富外，还要求资料的可靠性，即资料的正确和客观。

这就要求房地产市场的发育健全、透明。

如果房地产市场发育不健全，存在虚价、隐价、瞒价或黑市等情况，则交易案例资料难免失实，同样不能满足方法本身对资料的要求。

（3）比较案例与待估房地产具有替代性。

丰富而可靠的市场交易资料是采用比较法的一个基本条件，而从丰富而可靠的交易资料中选择与待估房地产具有替代关系的比较案例房地产是采用比较法的又一重要方面。

只有比较案例与待估房地产之间存在良好的替代关系，才能保证分析比较过程中，各项目条件指数的判断客观正确，从而保证待估房地产价格评估的客观性。

2.4.估价步骤

2.4.1.搜集交易实例

搜集充分、详实、大量的交易资料，是运用市场比较法估价的首要环节，也是市场比较法在估价中得以运用的首要条件。

一般来讲，估价人员搜集交易实例的内容包括以下几个方面：

交易双方情况及交易目的

交易实例房地产状况

成交价格，成交日期，付款方式

2.4.2.选取可比实例

对于某一具体房地产而言，平时日渐积累的交易案例中，有相当大的部分是不合适的，需要筛选，应选取与待估房地产具有相当替代性的交易案例作为比较案例。

比较案例选择的合适与否，是运用比较法成功的重要一环，应十分重视。

所选的比较案例应符合下列基本要求:

（1）与待估房地产的用途相同。

这里的用途是指房地产的具体利用方式，如写字楼、商业店面、旅馆、住宅、厂房、待建空地等。

（2）比较案例房地产的价格类型与待估房地产的估价目的相同。

（3）交易案例必须是正常交易，或可以修正为正常交易的交易。

（4）与待估房地产的建筑结构相同。

若待估对象有建筑物，则建筑结构应相同。

在基本建筑结构相同情况下，细部建筑结构越接近越好。

（5）比较案例房地产的交易日期与待估房地产的估价时点应尽量接近。

2.4.3.建立价格可比基础

在选定可比实例之后，需要依据各个实例的情况，建立价格可比基础。

可比基础是指：

付款方式统一、采用统一单价、币种和货币单位统一、面积单位统一等五个方面。

通过统一调整，建立一致的比较基础之后，才可以对可比实例的价格进行修正。

2.4.4.各项因素修正

由于房地产的异质性，在采用市场比较法对房地产估价时，需要将选择的可比交易实例与待估房地产进行各个因素的比较，将可比实例进行调整。

（1）交易情况修正

由于房地产具有种种的特性,完全自由的市场交易条件还不具备，其交易价格是随着个别交易形成的，因此有时房地产的价格会受到个别情况的影响，产生偏离市场价格轨迹的非正常价格。

这些因素一般包括有一定利害关系的交易、有特别动机的交易等。

（2）交易日期修正

可比实例的交易价格是其交易日期时的价格，是在其交易日期时的房地产市场状况下形成的。

而要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，应是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。

调整的方法一般是采用价格指数法。

价格指数又分为定基价格指数和环比价格指数。

（3）区域因素修正

区域因素是指构成房地产所在地区特性、并对地区房地产价格产生重要影响的区域性因素，如商业繁华程度、交通条件、基本设施等。

区域因素修正系数的方法有连乘法、连加法。

估价实务中，为方便计算，多采用连加法。

（4）个别因素修正

对可比实例的个别因素与待估宗地的个别因素依次进行比较，对比出因为个别因素的不同导致可比实例与待估房地产的差异，再对可比实例的交易价格进行修正。

（5）容积率修正

容积率的大小对房地产利用程度的高低具有直接的影响。

一般来说，容积率高的土地，其利用效率也高，相应的地价也较高。

（6）房地产使用年限修正

当前，我国采用有限期的房地产使用权有偿使用制度，房地产使用年限的长短对房地产的收益有很大影响。

2.4.5.计算比准价格

（1）在修正过上述的交易情况、交易期日、区域因素、个别因素、容积率、土地使用年限之后，就可以求取出在评估基准日待估宗地的比准价格。

具体的计算公式如下：

上式中:

P---待估宗地比准价格

A---可比实例价格

M---交易情况修正系数

T---交易期日修正系数

R---区域因素修正系数

K---个别因素修正系数

D---容积率修正系数

L---土地使用年限修正系数

（2）将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格

通过上述各项目分析，比较和修正后，根据估价公式则可计算某一比较案例在待估房地产情况下的价格水平。

由于估价实务中选择的比较案例有多个，一般不少于三个，因此，经修正后的房地产价格也相应有多个，比准价格的取得要由这多个修正价格来综合。

求比准价格的方法一般有以下三种：

简单算术平均法

简单算术平均数是将修正、调整出的各个价格直接相加，再除以这些价格的个数，所得的数即为综合出的一个价格。

加权算术平均数法

加权算术平均数是在将修正、调整出的各个价格综合成一个价格时，考虑到每个价格的重要程度不同，先赋予每个价格不同的权数或权重，然后综合出一个价格。

如对实例A、B、C三个待估房地产的价格P1、P2、P3赋予的权重分别为α、β、θ。

则通过加权平均数法,确定待估对象比准价格

如下式:

中位数

中位数的方法是指：

将得到的数据按从低到高或者从高到低的次序排列，如果项目是奇数，就选择位于中间位置的价格作为最后的结果；如果项目为偶数，就选择位于中间的两个价格的平均作为最后的估价结果。

众数

采用众数方法，就是选择在一组数据中出现次数最高的数据作为最终的估价结果。

2.5.市场比较法与其他估价方法的比较研究

目前，我们知道的房地产估价主要使用的方法有市场比较法、成本法和收益法。

本段将对市场比较法与成本法以及收益法的特点进行分析，找出其差异，从而突显出市场比较法的优点，这样有助于更好的理解房地产估价的原理，把握市场比较法的实质。

2.5.1.差异性分析

（1）理论依据的差异

市场比较法、成本法以及收益法是依据不同的理论来对土地进行估价的。

市场比较法依靠的理论是替代原理，认为土地价值等价于能带来同等效用的土地的价值；成本法的理论依据是生产费用价值论。

该方法认为土地的价值等于开发土地所耗费的各项客观费用之和，从费用的角度阐述了土地价格的成因。

而收益法依据的理论是预期原理，将土地价值与预期收益相结合。

（2）估价思路的差异

三种方法的理论依据不同，因此他们所产生的估价思路也是不一样的。

市场比较法站在供求双方市场交易行为的角度，认为交易实例的成交价格是在自由竞争的土地市场条件下形成的，具有客观、公正的特点，因此可以选作为可比实例，对其成交价格进行修正，最终确定待估宗地的价格。

而成本法的估价思路是从土地开发者角度思考问题，以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据。

土地开发需要投入资金，一般需要出售开发后的房地产收回资金获得利润，因此土地的价格也等同于开发土地的各项费用之和再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益。

收益还原法是从土地投资方的角度考虑问题。

作为投资者，除了希望会在未来收回对土地的投入资金，还希望在同等的风险投资下获得利润。

因此对土地估价时，可用每年的纯收益折算成产生这些纯收益的投资量求和的方法确定土地价格。

总而言之，市场比较法关注于相似的可比交易实例，成本法关注于土地开发所花费用，收益法关注于土地未来的收益。

（3）时间上的差异

当进行土地估价时，我们知道宗地的价值是指在某一时点的价值，可三种方法关注的“时点”是不同的。

成本法关注过去，市场比较法关注现在，收益法关注未来。

这展现了三种方法在时间上是存在差异的。

采用成本法估价，人们认为历史性的费用信息已经涵盖了土地的价值；采用市场法估价，人们认为目前的土地市场相似案例的交易信息完全可以反映出待估宗地的价值；采用收益法估价，人们认为土地未来的纯收益和客观的资本化率就可以确定待估对象的价值。

2.5.2.市场比较法的优点

从上文的比较研究中，我可以得到，市场比较法存在很大优点，比较适合应用在目前的房地产业中。

（1）估价原理简单，容易理解

市场比较法的理论基础是经济学中的替代原理。

在房地产估价中，可以理解为，当存在多个效用相同的交易房地产时，可以利用他们之间的替代作用。

因为通常它们之间的价格是相当接近的，趋于相同。

从整个估价思路来看，这个估价原理简单、直观、通俗易懂。

（2）房地产的市场状态直接在估价过程中反映

在采用市场比较法时，第一要收集资料进行市场研究，建立交易实例库。

经过对这些案例的交易价格、参考资料的比选后，确定可比实例；第二，在目前的土地市场经济状态下，将可比实例与待估对象进行对比分析，找出差异因素，进而对可比实例进行调整修正，得到现行的市场价格；第三，综合可比实例修正后的市场价格，最终确定待估对象的评估结果。

从以上分析可知，运用市场比较法估价的整个过程，都体现了“市场化”的特点，直观的反映了房地产市场状况，估价出来的结果以现行市场价格表现，符合当事人的经济行为。

（3）估价结果易被接受

纵观市场比较法的估价过程，人们可以认为，既然此方法体现了“市场化”的特点，而土地市场上的交易状态亦如此，那么将可比实例修正后求取的估价结果也应该是客观合理的，可以让人们信服接受，具有较强的说服力。

上述的这些显著特点，使得市场比较法在土地估价中成为了最简单、最直接、最常用的一种方法，得到了国际国内业界的认可。

当前，我国房地产市场正蓬勃发展，土地市场己初见规模，土地交易案例也随之增多，资料库越来越丰富。

在这种情况下，市场比较法一定会越来越频繁的被广大估价人员所采用。

3.市场比较法运用现状

3.1.市场信息的不流畅

信息流畅，有足够多的交易案例可供选择，是市场比较法的运用前提之一。

但是任何一个评估机构要想在目前的房地产管理体制下搜集和整理全社会的房地产信息都是比较困难的。

因为我国房地产市场仅有二十余年的历史，目前还处于较低的层次，房地产市场不规范、不成熟、不完善，市场环境变动较大。

根本没有建立起一个开放共享的房地产信息系统，就是掌握信息资源较多的政府房地产管理部门不但内部之间相互封锁信息，而且外界要获取他们的信息也非常困难。

各个评估机构收集自己的交易案例，互相之间也持保守态度，互不共用交易案例，使得我国的交易案例库比较匾乏，并且时效性较差。

由于缺少可比的房地产市场交易信息这种直接反映市场价格的信号，各房地产评估机构不能及时得到想要的交易案例，往往使评估结果的准确性受到影响，进而使市场法在我国房地产评估中的运用受到影响。

再如，一些地区搞地方保护，外地估价机构到相关职能部门搜集信息资料比较困难。

而原隶属于土地管理部门的土地估价机构由于拥有多年的估价经验，掌握着大量相关技术资料，在脱钩改制进入市场后为了自身的经济利益，对这些技术资料和相关信息据为己有严加保密，新成立的估价机构搜集相关资料则显得困难重重。

3.2.房地产估价行业法制建设滞后

虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规章组成，以房地产评估机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产评估法律体系，对评估机构、估价人员的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则。

尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》中已明确了房地产评估制度的法定地位，但关于房地产评估的专门法律一直是空白。

而散落在各项规章制度和规范性文件中的相关规定，不能够对评估的规范、规程以及执业道德标准等提供系统和权威的法律依据。

这种缺乏充分的法律保障的状况，使得房地产估价师在执业过程中往往畏手畏脚，无法充分发挥其能动作用，其评估结果也就难以得到社会的认可。

同时这也导致了对房地产中介业务缺乏有效监督的局而。

3.3.估价报告质量不高

估价报告书的质量是估价机构生存之本，然而个别从业的注册估价师既是估价人员又是估价机构的合伙人或领导，为了机构的发展而把其主要精力放在了抓对外业务上。

然后雇佣见习或实习的非注册估价师，这些助理估价人员多数对于土地估价操作是一知半解，对于各项指标、数据只知其然不知其所以然，简单机械地套用，在估价报告模板上修修改改，致使土地估价报告质量不高，影响了土地估价行业整体水平的提升。

3.4.估价中道德风险的存在

有的机构为了迎合顾客的不合理要求，置估价规程和规范于不顾，人为操纵，高估低评；有的机构过度降低收费标准，大搞价格战恶性竞争；有的机构为了抢占市场份额多争取业务，拿钱开路搞权钱交易甚至超资质、超业务范围进行估价，有的估价师“重效益、轻声誉”，迎合委托方，估价师选择案例往往带有倾向性，整个估价过程受结果支配，对估价结果的风险和由此引起的社会责任重视不足，在市场竞争中把诚信经营抛在了脑后，不择手段，唯利是图。

3.5.估价人员的素质参差不齐

房地产评估不仅具有很强的专业性，而且由于房地产价值的个别性，使得没有两处房地产的价值是完全相同的，这就使得房地产评估结果的科学性非常倚重估价师的经验和诚信度。

但是我国口前尚未形成一套非常完整和科学的人才培养、准入及晋级机制，相关的法律法规还不够健全，而且缺乏对从业人员严格的约束和考核，行业的收费情况较为混乱并存在一定程度准入门槛偏低现象，导致了许多进入该行业的人员并非相关专业出身，学历层次较低，对房地产评估的科学性和严谨性认识不足，工作积极性和热情较低以及遵守职业道德的情况较差等。

同时房地产估价师执业资格考试的考前资格审查往往过于宽松，导致考生做假的现象较为严重。

而且房地产估价师考试为一次性考试制度，通过后的注册也只有一个级别，不能充分体现估价师水平的高低和资历的深浅，因此也不能激励估价师为提高业务水平和提升执业资格而继续学习和深造。

从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。

3.6.交易案例库的非市场化倾向

实际上，交易案例库中的案例并不都是来自市场，其中有相当部分是估价机构近一段时间的估价业务案例，还有相当一部分是从网上下载的卖房或买房者的报价。

房地产估价师虽然不能左右二手房市场交易价格，但可以用估价结果影响二手房市场交易价格。

特别是当事人对交易价格缺乏自主性认识时，很多估价结果被当事人共同认可直接作为成交价格，从而使估价项目案例演化为成交案例。

从理论上说，利用这种估价结果作为可比实例是可行的，因为可以节约可比实例调查费用。

然而必须指出的是，由于当事人直接采用估价结果，本身就说明市场和当事人存在一定问题，这种成交价格就是非正常市场价格，需要进行交易情况修正。

虽然估价效率提高了，项目成本降低了，但是估价结果却会和市场价格产生越来越大的差异。

3.7.可比实例的倾向性选取

实际运用市场比较法时，需要在搜集到的众多交易实例中选取可比实例。

交易实例库是一定时段间内各类房地产的具体情况和成交价格的数据库，其中有偏高价格的交易实例、有偏低价格的交易实例、有最具代表性价格的交易实例和非正常的交易实例。

按《规范》