房地产的成本核算.docx

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房地产的成本核算

第一节成本核算概述

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程中的各种耗费，提高房地产企业的效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

开发产品成本是指房地产企业在开发过程中所发生的各项费用支出。

为正确核算开发产品成本，房地产企业要按照成本核算的基本程序，科学、合理、严密地组织本企业的成本核算工作，最终达到成本控制的目的。

一、成本核算的基本程序

为正确核算开发产品的成本，房地产企业应严格按照成本核算的程序进行成本核算，成本核算的基本程序如下：

确定成本核算对象。

根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

归集开发成本。

设置有关成本核算会计科目，建立成本合同台账，核算和归集开发成本。

确定成本分摊方法。

按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法和标准。

在成本核算对象之间分摊成本。

将归集的开发成本费用按确定的方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。

计算各成本核算对象的开发总成本。

编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

正确划分完工和在建开发产品之问的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。

正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。

编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

综上所述，对于房地产企业的成本核算来讲，成本对象和成本项目的划分和确定是正确核算开发成本的基础。

二、确定成本核算对象

为满足核算企业经营成果需要，必须按照一定的原则和方法确定成本核算对象，以归集不同开发产品成本支出，正确配比不同开发产品的收入和成本，准确核算项目开发经营成果。

（一）成本对象的概念

成本核算对象是房地产企业在开发经营过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。

合理确定成本核算对象是正确组织企业成本费用核算的重要条件。

成本核算对象不同于最终开发产品，成本核算对象是具有不同使用功能的开发成本归集单元，可以理解为归集最终开发产品成本的手段和中间步骤。

归集不同最终开发产品成本才是成本核算的目的，以实现和不同开发产品产生的收入进行配比。

房地产企业在确定成本核算对象时，要把握以下前提：

确定成本核算对象之前，要透彻了解开发项目的经营计划，合理确定项目分期，清楚项目立项文件、“四证”等项目合法性文件中关于项目建设内容、土地性质等方面的规定，清楚所有开发产品的处理方式或处理方式可能发生的变化，提高成本核算对象划分的合理性。

确定成本核算对象时，企业财务部门要和预算或成本部门充分沟通，规范成本核算对象使用的名称，保持两个部门成本核算对象划分一致，以提高成本信息的通用性。

在项目策划阶段、项目实施阶段和项目决算阶段，要保持成本核算对象划分一致，保持项目预算和项目决算成本核算数据口径一致。

成本核算对象不同于开发产品种类，确定成本核算对象宜细不宜粗，以适应开发产品处理方式可能发生的变化，满足土地增值税计算、对成本核算进行策划和共同成本分配的需要。

成本核算对象的划分应满足成本计算的需要，便于成本费用的归集，适应成本监控的要求。

（二）确定成本对象的原则

可否销售原则：

开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本核算对象进行成本核算；不能对外经营销售的，先作为一般成本核算对象进行成本归集，然后再将其成本摊入能够对外经营销售的成本核算对象。

分类归集原则：

对不同开发地点、竣工时间跨年度或产品结构类型存在明显差异的群体开发的项目，应分别作为成本核算对象进行核算。

功能区分原则：

开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本核算对象进行核算。

定价差异原则：

开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，可以分别作为成本核算对象进行核算。

成本差异原则：

开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，可以分别作为成本核算对象进行核算。

权益区分原则：

开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本核算对象进行核算。

（三）确定成本核算对象方法

根据上述原则，房地产企业应结合项目开发地点、规模、周期、开发产品处理方式、功能设计、结构类型、装修档次、施工队伍等因素和管理需要等实际情况，确定具体成本核算对象。

具体确定方法如下：

单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工程为成本核算对象。

在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。

成片分期开发的项目，可以以各期为成本核算对象。

同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

同一分期有高层、多层、复式等不同结构类型的，还应按结构类型划分成本核算对象。

根据核算和管理需要，对独立编制设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。

对于只为一个单体开发项目服务的、应摊入开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。

三、划分成本核算项目

（一）成本核算项目的分类

开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。

成本项目一般包括下列六项：

土地征用及拆迁补偿费；

前期工程费；

基础设施费；

建筑安装工程费；

配套设施费；

开发间接费。

（二）成本项目的核算内容

1．土地征用及拆迁补偿费

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

土地征用费：

支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，缴纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

拆迁补偿费：

有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账，分别冲减有关成本。

市政配套费：

指向政府部门缴纳的大市政配套费，征用土地向当地市政公司缴纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建造费、管线铺设费等。

其他：

如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。

2．前期工程费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。

主要包括以下内容：

项目整体性批报建费：

项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费。

如：

人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。

规划设计费：

项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费），制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。

勘测丈量费：

水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

、

“三通一平”费：

接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。

临时设施费：

工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。

临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。

预算编审费：

支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

其他：

包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

3．基础设施费

指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通信、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通信等大市政公司缴纳的费用。

主要包括以下内容：

道路工程费：

小区内道路铺设费。

供电工程费：

变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，缴纳的电增容费等。

给排水工程费：

自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司缴纳的水增容费等。

煤气工程费：

煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。

供暖工程费：

暖气管道的铺设费、集资费。

通信工程费：

电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，缴纳的电话增容费等。

电视工程费：

小区内有线电视（闭路电视）的线路铺设和按规定应缴纳的有关费用。

照明工程费：

小区内路灯照明设施支出。

绿化工程费：

小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。

环卫工程费：

指小区内的环境卫生设施支出，如垃圾站（箱）、公厕等支出。

其他：

小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。

4．建筑安装工程费

指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用（含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费），有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。

发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。

建筑安装工程费主要包括以下内容：

土建工程费：

包括基础工程费、主体工程费。

有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

安装工程费：

包括电气（强电）安装工程费、电讯（弱电）安装工程费、给排水安装工程费、电梯安装工程费、空调安装工程费、消防安装工程费、煤气安装工程费、采暖安装工程费。

上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。

装修工程费：

内外墙、地板（毯）、门窗、厨洁具、电梯间、天（顶）蓬、雨篷等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

项目或工程监理费：

指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。

其他：

工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。

5．配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：

在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房（建筑成本）、变电所（建筑成本）、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观（建筑小品）、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。

在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。

对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入成本项目。

如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

6．开发间接费

指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。

开发间接费的内容包括：

现场管理费用：

内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费，修理费，办公费，办公用水电费，差旅费，市内交通费，运输费，通信费，业务交际费，劳动保护费，低值易耗品摊销，周转房摊销等。

利息并借款费用：

直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：

按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

质检费：

包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。

其他：

项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担，补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。

四、成本对象和成本项目之间的关系

所有房地产企业开发项目中，成本项目的划分是相同的，也就是说，成本项目的划分和确定不是企业自行确定的，而是由房地产行业有关规定所确定的。

而成本对象的确定，则是房地产企业自行确定的，不同的房地产开发项目，其成本核算对象也是不相同的。

因此，成本核算对象的确定是企业在成本核算中面临的首要任务，也就是说，房地产企业在项目开发前，首先要确定开发项目的成本核算对象。

房地产开发企业的开发总成本由各个成本对象的成本组成，而每个成本对象又由各个具体的成本项目组成。

如图5—1所示。

五、会计科目的设置

（一）“生产成本”科目

“生产成本”科目核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。

“生产成本”科目可按“土地开发成本”、“房屋开发成本”、“配套设施开发成本”、“代建工程开发成本”进行明细核算，其中“房屋开发成本”应当分别按照成本核算对象设置明细账，并按规定的成本项目设置专栏。

土地开发成本：

指房地产企业开发土地所发生的各项费用支出。

房屋开发成本：

指房地产企业开发各种房屋所发生的各项费用支出。

配套设施开发成本：

指房地产企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

代建工程开发成本：

指房地产企业接受单位的委托，代为开发除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程）等所发生的各项费用支出。

（二）“开发间接费”科目

归集和分配在房屋等产品开发过程中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。

这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的“开发间接费”成本项目中去。

（三）“库存商品”科目

核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。

房地产企业在进行库存商品核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。

“库存商品”科目按成本对象设置明细科目，用于核算各成本对象的实际成本。

第二节房屋开发成本的核算

房地产企业对于房屋开发成本的核算过程，实际上就是在确定成本对象的基础上，合理地进行成本归集和分配的过程。

因此，房屋开发成本的归集和分配是房地产企业成本核算的重要内容。

成本归集就是将成本支出计入成本项目的过程，而成本分配就是将计入成本项目的成本支出分配计入成本对象的过程。

房地产企业通过成本归集和成本分配，就可以反映出每个成本对象的成本支出，为计算销售成本创造条件。

一、成本分摊方法

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。

其中，应计人开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

具体分配方法可按以下规定选择其一：

1．占地面积法

指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

2．建筑面积法

指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

3．直接成本法

指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

4．预算造价法

指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

二、土地征用及拆迁补偿费的归集与分配

土地征用费及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

房地产项目开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费。

能分清成本核算对象的，应直接计人有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“生产成本——房屋开发成本——某成本对象——土地征用及拆迁补偿费”账户的借方。

分不清成本核算对象的，应将其支出先通过“生产成本——房屋开发成本——待分摊成本——土地征用及拆迁补偿费”账户进行归集，会计期末按照一定的分配标准分配给各受益对象。

应由开发产品受益的，将其分配计入有关成本核算对象，并记入“生产成本——房屋开发成本（或配套设施开发成本）——某成本对象——土地征用及拆迁补偿费”账户的借方。

应由投资性房地产或固定资产受益的，将其分配记入“在建工程”账户的借方。

（一）土地价款支付的特殊处理

房地产企业在支付土地价款时，根据不同情况采取账务处理方法如下：

支付全部或部分土地价款但尚未取得土地的，由于不符合资产定义，所付款项在“预付账款”中核算，不能确认土地资产。

凡已签订土地出让合同，确认了土地价款并已取得土地的，未全部支付的土地价款作为负债挂账。

凡已取得土地，未取得土地使用证的，要在会计报告附注的其他重要事项或存货中披露。

【例5—1】2009年6月7日，中联房地产公司通过竞拍拍得了A、B两个地块，其中A地块支付全额地价款4亿元，但至今未实际取得土地．B地块地价款总额为5亿元。

中联公司已支付3亿元，并已实际取得了该地块。

中联房地产公司根据有关原始凭证，会计分录如下：

（1）A地块。

借：

预付账款400000000

贷：

银行存款400000000

（2）B地块。

借：

生产成本500000000

贷：

银行存款300000000

应付账款200000000

（二）土地成本分摊的一般方法

按照税法的有关规定，土地成本一般按占地面积法进行分配。

如果确需结合其他方法进行分配的，应经税务机关同意。

房地产企业在会计核算上，如果成本对象的占地面积可以取得，原则上房地产企业应该按占地面积进行分摊。

房地产企业取得成本对象占地面积的途径有两个：

一是政府规划审批部门在项目规划中测定的占地面积，二是房地产企业根据项目规划自行测定的占地面积。

但在实际项目运作时，并不是所有的成本对象都可以单独取得其占地面积的。

垂直排列的成本对象就无法取得各自的占地面积，如有的项目的开发产品，一至三层裙房为购物中心，三层以上是写字楼，作为成本对象，购物中心和写字楼的占地面积是重合的，因此，这种情况下就不能按占地面积分摊土地价款。

无法按占地面积进行土地价款分摊的，从现在可以采用的分摊方法来看，建筑面积法是最合理的方法。

【例5—2】2009年6月7日，中联房地产公司通过竞拍拍得了某地块，土地总价5亿元，该地块占地面积10万平方米，总建筑面积为30万平方米。

整体项目分为商业区、住宅区和别墅区三个区域，规划指标如下：

（1）商业区：

总占地面积2万平方米，开发产品为三层裙房和20层写字楼，总建筑面积l5万平方米，其中：

裙房建筑面积5万平方米，写字楼建筑面积10万平方米。

（2）住宅区：

占地面积3万平方米，建筑面积12万平方米。

（3）别墅区：

占地面积5万平方米，建筑面积3万平方米。

中联房地产公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：

（1）土地价款的归集。

借：

生产成本——待分摊成本——土地征用及拆迁补偿费500000000

贷：

银行存款500000000

（2）土地价款的分摊。

根据该项目实际情况，中联房地产公司确定成本对象分别为：

裙房、写字楼、住宅和别墅。

各成本对象分摊的土地成本如下：

①裙房和写字楼的土地成本：

商业区的土地成本，按占地面积法进行分摊。

商业区的土地成本＝50000×2÷10＝10000（万元）

裙房和写字楼的土地成本按建筑面积法进行分摊。

裙房的土地成本＝10000×5÷15＝3333（万元）

写字楼的土地成本＝10000×10÷15＝6667（万元）

②住宅的土地成本：

按占地面积进行分摊。

住宅的土地成本＝50000×3÷10＝15000（万元）

③别墅的土地成本：

按占地面积进行分摊。

别墅的土地成本＝50000×5÷10=25000（万元）

会计分录如下：

借：

生产成本——裙房——土地征用及拆迁补偿费33330000

——写字楼——土地征用及拆迁补偿费66670000

——住宅——土地征用及拆迁补偿费150000000

——别墅——土地征用及拆迁补偿费250000000

贷：

生产成本——待分摊成本——土地征用及拆迁补偿费500000000

（三）土地成本分摊的特殊处理

在进行土地成本分摊时，还应注意以下几种特殊情况的处理方法：

在进行土地成本分摊时，如果属于单独建造的、具有独立使用功能的地下建筑物，应分摊土地成本；如果属于为建造地上建筑物而形成的、不具有独立使用功能的地下基础设施，不分摊土地成本。

回迁房成本如果作为拆迁补偿费，不分摊土地成本。

单独建造应该由开发产品承担的配套设施，应分摊土地成本。

三、前期工程费的归集与分配

（一）前期工程费的归集

房地产项目开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的前期工程费成本项目，即记人“生产成本——房屋开发成本——某成本对象——前期工程费”账户的借方。

分不清成本核算对象的，应先将其支出通过“生产成本——房屋开发成本——待分摊成本——前期工程费”账户进行归集，会计期末按照一定的分配标准分配给各受益对象。

应由开发产品受益的，将其分配计入有关成本核算对象，记入“生产成本——房屋开发成本（或配套设施开发成本）——某成本对象——前期工程费”账户的借方；应由投资性房地产或固定资产受益的，将其分配记入“在建工程”账户的借方。

（二）前期工程费的分配

前期工程费的分配方法包括：

占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法。

房地产企业在分配时，可以自行选择其中的一种分配方法。

对于前期工程费中的具体支出项目，应具体分析，分别采用不同的分配方法。

如果没有确实的理由，前期工程费的支出项目应采用统一的分配方法，也就是不能人为地通过分配方法的选择来调节各成本对象的成本。

四、建筑安装工程费的归集与分配

房地产项目开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。

（一）采用发包方式的核算

采用发包方式进行建筑安装工程施工的开发项目，其建筑安装工程