孝义市房地产市场调研报告.docx
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孝义市房地产市场调研报告
孝义市房地产市场调研报告
孝义市房地产
市
场
调
研
报
告
第一部分城市宏观环境
通过对孝义市城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述、分析与预测,把握孝义市房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。
第一节城市概况
一、孝义市位于吕梁山脉中段东麓,晋中盆地西南隅。
北与汾阳市毗邻,西北与中阳县相依,西与交口县接壤,南与灵石县相连,东南与介休市隔汾河相望。
境域东西直线最长处46千米,南北直线最宽处26.55千米。
总面积945.8平方千米。
总人口46.8万人。
地形由西北向东南呈缓倾单斜态势。
西部为石灰岩干石山区,中部为黄土丘陵区和台塬区,东部为平原区,海拔高度在731-1716米之间。
二、行政区划及面积
孝义市辖6个街道、7个镇、5个乡,共375个行政村。
三、城市人口
2002年,对市人口进行抽样调查,即总人口420565人,其中城镇人口180801人,占总人口数的42.9%;乡村人口239764人,占总人口数的57.1%。
四、区位交通
区位优越,交通便利。
孝义独特的地理位置,公路交通四通八达,大运高速、青宁高速分南北两侧擦境而过,连通两高速的汾平高速跨境通车。
境内南同蒲铁路介西支线直插腹地,直通西北地区的太中铁路已建成通车。
与北京、天津、唐山、西安、郑州、银川等大城市朝发夕至。
距太原机场仅1小时车程。
自古商贾云集,贸易繁荣,是承东启西的重要通道。
第二节城市经济
一、孝义市2011年综合经济指数
2011年全市GDP达到330亿元,财政总收入完成60.02亿元,城镇居民人均可支配收入达到19751元,农民人均纯收入达到9308元。
尤其是一般预算收入突破20亿元,达到20.29亿元,位居全省第一。
连续五年在中国百强中进位赶超,2010年位列第66位。
二、2009年固定资产投资
全社会固定资产投资完成895902万元;外贸进出口总额完成4799万美元;规模以上工业总产值完成238.91亿元;工业增加值完成95.23亿元。
第三节居民生活
一、城乡市场繁荣稳定
社会消费品零售总额完成563284万元,同比增长24.9%;居民消费价格总指数下降0.54%;商品零售价格指数下降1.01%。
二、城乡群众收入稳步回升
城镇新增就业人数5713人,占年计划的190%;城镇登记失业率3%,低于全年预期1个百分点;城镇居民人均可支配收入达到14651元,同比增长5.35%;农民人均纯收入达到6915元,比上年增长2.44%。
三、金融机构支撑经济增长能力增强
金融机构各项贷款余额达到597849万元,同比增长35.55%,金融机构各项存款余额达到2192057万元,同比增长10.8%,城乡居民储蓄存款余额达到1770671万元,同比增长6.66%。
第四节城市规划及未来发展趋势
一、城市规划
孝义城市交通大循环的格局已初步形成,还将铺开以孝汾大道、府前街西延为框架,打造城西新区;以振兴街、府前街东延为框架,打造城东新区;以崇文街、大众路北延为框架,打造城北新区;以南景观大道、城南大道及迎宾、湖南路为框架,打造城南新区及张家庄水库南文教体园区;以孝西站南迁及大众路改造,打通府南路为契机,打造孝义中央商务区。
用5年左右的时间使市区面积达到50平方公里,城区面积由7.5平方公里扩大到16平方公里。
城镇人口超过25万,城镇化水平达到65%的全省一流中等城市。
按照周边大贯通、区域大循环的建设思路,大规模展开拆迁改造工程。
完成投资14亿元的14条城乡骨干道路建设工程,城市框架由三纵四横扩张到七纵八横。
二、城市发展
加快“产业转型”进程,力争形成主导产业实力雄厚、新兴产业多元驱动的五大基地:
1.具有世界先进水平的焦化工业基地;
2.全省一流的现代化煤炭生产基地;
3.全国一流的铝材、铝合金基地;
4.辐射周边区域的现代服务业基地;
5.全省一流的现代农业基地。
三、城市布局
规划市域形成“一心、一带、两轴、四区”向心型城乡总体空间结构,为市域社会经济发展构建开放、高效、可持续发展的城乡空间体系。
一心:
即区域发展核心区-孝义市中心城区(含梧桐镇区),是规划期内及今后全市城镇投资建设的重点地区,也是区域增长极核,应扩大规模、增强实力,提高质量、完善功能并重,促进快速发展。
一带:
强化城镇、产业的轴线拓展态势,构筑以孝义市为中心,通过太(中银)南(同蒲)铁路联络线、汾介高速公路、新汾介公路、汾孝大道、孝介大道等开发型轴线,连通介休市、汾阳市的区域发展“脊梁”和城镇、产业发展密集带,通过高水平的设施建设和城镇间的高效合作,整合轴线上的重要城镇节点和产业区(包括中心城区、孝义经济开发区、高阳农业科技园区、东许铸造工业区),聚合区域产业集群、高端服务功能和交通枢纽功能,形成辐射晋中南部的区域性服务与创新中心,提升区域核心竞争力。
两轴:
即东西向的340省道和介西铁路-孝午公路2条通道型轴线,是联系孝义市与大运城镇密集带、离柳中经济区、介孝汾经济区西部腹地及市域内部4个分区的重要轴线,重点是加强交通基础设施建设,协调交通设施与城镇发展的关系。
四区:
即东部核心增长区、中部资源型边际区、西北部生态屏障区、南部边缘区。
积极推进东部核心增长区的城乡建设,适度控制中部资源型边际区的城乡建设,严格控制与压缩西北部生态屏障区、南部边缘区的建设活动,引导人口与生产要素向东部核心增长区集聚。
第二部分房地产市场概况及未来发展趋势
第一节2009年房地产价格概况
2009年市面楼盘均价集中在2800-3700之间,由于有些项目销售接近尾声,所剩货量不多,因此均价比开盘价高出300-800元,同时新即将上市项目,普遍价格大约在3200左右,说明房地产市场发展稳中有生,前景看好。
第二节整体发展现状
就现有孝义房地产发展态势,可以划分为四个区域:
1.以东兴帝豪、金晖盛世名邸及少量几幅可开发用地组成的北区热点区域,依托已经成型的教育资源和商圈资源,是目前孝义最高端住宅项目的热点区域;
2.围绕胜溪湖,正在走马圈地的南区热点区域,目前已有胜溪湖畔、城市公馆、盛仕华庭等楼盘,这个区域发展潜力大,自然景观突出,城市交通快捷,但由于城市配套尚未跟上,所以是接下来的热点新区,未来升值前景十分看好;
3.府前街延伸的城市东区,这一区域城市配套不完善、自然资源欠缺,生活配套不完善,因此成为城市工薪阶层的聚集地,以吉泰世纪城为代表,目前有宝宏国际公馆、祥和新苑等楼盘,为经济型楼盘的集中区域;
4.散落在城区各地的单体项目,分布在青年路附近、靠近火车站、靠近城西,但这些楼盘大都是一栋或两栋高层,虽受益于成熟的城市配套,完善的教育资源,这项项目去化率都比较快,也比较高,但城区土地日渐稀缺,难成气候。
与城市经济地位相比,孝义房地产市场显得有些滞后,各楼盘开发同质化严重,但市场表现出旺盛的需求潜力。
其中城北区域风头正健,高档项目已经成型,得到买家的共识和追捧;而城南区域目前配套资源欠缺,但未来升值潜力巨大,将是接下来的热点。
第三节未来发展趋势
全国房地产结构调整,经济危机给各地的房地产市场都带来了巨大的影响,尤其是在消费信心上,一线城市以及沿海城市的房地产普遍处于滞涨调整的状态。
不同于外向经济模式,孝义的经济是内驱动型,相比较之下房地产市场发展就显得尤为稳健,市场信心较足,行业发展有提速迹象。
作为山西首富,全国百强县市的孝义,房地产发展显得有些滞后。
真正的快速发展也是这几年的事,看城市的开发规模和楼盘分布,长期的滞后在今后有井喷式发展的可能。
第三部分孝义市部分楼盘情况
区域项目分布图
一.
二、区域供应
三、孝义部分户型供应
项目名称
户型面积范围
户型类别
祥和新苑
75-130㎡
两房、三房
云基紫金华城
90-150㎡
两房、三房
春和苑
100-150㎡
两房、三房
宝宏国际公馆
100-210㎡
两房、三房、复式
三皇欣都
94-150㎡、160-240㎡
两房、三房、阁楼、别墅
丽华苑
75-130㎡
两房、三房
东兴帝豪花园
95-120㎡、150-230㎡
两房、三房、别墅
盛世名邸
90-190㎡
两房、三房、四房
盛仕华庭
60-150㎡、220-260㎡
两房、三房、四房
云栋书院
85-110㎡
两房、三房
园丁小区
80-150㎡
两房、三房、四房
四、孝义项目价格情况
项目名称
起价
均价
销售情况
祥和新苑
1980元/㎡
2400元/㎡
50%
云基紫金华城
1900元/㎡
2500元/㎡
40%
春和苑
1398元/㎡
2500元/㎡
75%
宝宏国际公馆
2000元/㎡
2400元/㎡
70%
三皇欣都
1980元/㎡
2700元/㎡
30%
丽华苑
1900元/㎡
2400元/㎡
30%
东兴帝豪花园
2387元/㎡
2700元/㎡
50%
盛世名邸
2800元/㎡
3200元/㎡
99%
盛仕华庭
1900元/㎡
2800元/㎡
80%
云栋书院
2200元/㎡
2800元/㎡
—
园丁小区
2200元/㎡
2500元/㎡
—
五、供应量
项目名称
总户数
在售户数
后期推出
加推时间
祥和新苑
约720户
约380户
约380户
2009年9月份
云基紫金华城
约2900户
约700户
约800户
2009年年底
春和苑
约350户
约350户
无
无
宝宏国际公馆
约370户
约370户
无
无
三皇欣都
约2500户
约900户
约800户
2010年年初
丽华苑
约616户
约260户
约356户
2009年年底
盛世名邸
约1000户
无
约500户
2009年下半年
盛仕华庭
约400户
约50户
无
无
园丁小区
约350户
约200户
无
无
东兴帝豪花园
约1000户
约1000户
无
无
云栋·尚东书院
约600户
无
约200户
2008年6月份
六、总结
整个孝义商品房开发市场中,在产品外立面上没有突破性的塑造,当前处于开发阶段楼盘外立面风格近似。
市场消化量受经济危机影响相对萎缩,但供应量并未因经济危机而减少,现今市场中供应产品雷同,在售楼盘并没突出的自身特色。
目前,处于销售阶段的楼盘在形象推广手段上未曾有自己创新,竞争楼盘之间相互模仿过于频繁,将会使购房者在视觉欣赏上出现盲区。
地块周边,在开发及未开发地块众多,区域内开发量较大,在开发项目中,楼盘的档次普遍较低,自身销售宣传力度弱,销售道具过于简单。
因楼盘自身档次较低,销售力度薄弱,开发过于集中,创新意识淡薄等不利因素影响,使得本区域整体成交价格偏低。
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