对房贷证券化的发展大学本科专科毕业教育教学资料.docx
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对房贷证券化的发展大学本科专科毕业教育教学资料
对我国房贷证券化的发展问题研究
摘要:
近年来,随着房地产市场的迅猛发展,居民对住房抵押贷款的需求也不断增加。
但也随之引发了一系列的问题,例如银行资产由于存贷期限的不匹配面临流动性问题。
住房抵押贷款证券化(MBS)的出现能很好的解决这一问题,并促进住房金融市场的稳健发展。
MBS通过将银行体系中缺乏流动性的中长期贷款聚集在一起,打包转化为金融市场上流动性较高的证券再次发行。
经过转换后的资产风险系数相对降低,银行需要承担的风险也就相对较小。
在中国,MBS的起步较晚,规模较小,法律法规也还在完善之中。
本文将结合我国的实际情况对我国MBS的发展问题展开分析。
关键词:
MBS、流动性、现状、发展问题
StudyonthedevelopmentofMBSinChina
Abstract:
Inrecentyears,withtherapiddevelopmentoftherealestatemarket, thedemandsforhousingmortgageloanscontinuetoincrease.Butitalsocausedaseriesofproblems,forexample,thebankassetsfacedtheliquidityproblembecauseofthetermofloansdoesnotmatchthetermsofdeposit.MortgageBackedSecuritization(MBS)isaverygoodsolutiontosolvethisproblem,anditcanpromotethehealthydevelopmentofthehousingfinancemarket.MBSpacksthelong-termloanswhichlackofliquidityinthebankingsystem,andchangesIntothehighersecurities.InChina,MBSappearslaterthanothercountriesandthesizeofMBSissmall,thelawsandregulationsarestillnotperfect.ThispaperwillcombinetheactualsituationofourcountrytoanalyzetheproblemsofdevelopmentofMBSinChina.
Keywords:
MBS、Liquidity、Presentsituation、theproblemsofdevelopment
一引言
2007年8月美国次贷危机席卷全球,对国际金融市场带来了史无前例的攻击。
那么是什么原因导致了这场全球危机呢?
大部分专家都将原因归结于次级贷款的过度发放以及资产证券化的不规范使用。
住房抵押贷款证券化(MortgageBackedSecuritization,MBS)是资产证券化的一种形式,是指商业银行等金融机构把自己所持有的流动性较差,但具有未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群,由特殊的证券化机构(SPV)以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者,再经由后者进行二次的资金重组后所进行的融资过程。
据统计,住房抵押贷款证券化(简称MBS)在美国资本证券化市场所占的比重最大,由此引起的后果也是非常严峻的。
对于中国而言,MBS正处于起步阶段,需要改进和探索的地方还有很多,由此使得推进MBS的进一步发展任重而道远。
(一)、文献综述
1.MBS产生的背景
20世纪70年代美国受其金融机制的影响,开创了MBS。
在这之前的美国政府规定不允许银行和储蓄机构跨州经营,只能依靠机构所在地吸收的居民储蓄存款发放贷款,这一局限性导致存款机构发生资本供求不平衡、各地资金无法流动等问题。
进入60年代后受到通货膨胀加剧的影响,金融机构吸收的存款越来越少,面临严重的危机。
抵押二级市场的发展为储蓄机构的发展带来了新的希望。
储蓄机构通过将能产生稳定收益的固定利率资产卖给投资者从而获得流动资金。
作为世界上最大的住房抵押债券市场,美国抵押贷款拥有标准化和高质量的合同条款。
也正是由于这些原因,住房抵押贷款成为首先被证券化的资产。
1970年,第一支住房抵押贷款证券在美国问世。
随后MBS在全国各地得到了不同程度的发展,也走进了中国的大门。
但目前中国还处于起步阶段,很多问题还没有得到良好的解决。
2.已有文献中MBS问题研究
中国金融界对MBS的研究迄今为止也有将近20了。
在此期间,有无数的专家学者对我国MBS的法律、制度环境以及障碍进行了分析,也有学者提出了在我国实施MBS的具体方案,包括交易结构、资产池的构建、信用增级方式。
本文主要就MBS的发展问题进行研究,因此对之前文献中提出的问题进行归纳总结,主要有以下几点:
一是法律制度还存在不完善之处。
抵押贷款证券化涉及到多项法律制度。
MBS作为金融界的创新产品,对其实施过程必须要有法律制度来加以规范和保障。
完善的法律制度有助于减少证券化的成本,提高效率。
二是会计税收制度的安排。
MBS将证券化资产从资产负债表中移出。
在此过程中涉及到的一系列资产与负债项目的分配问题。
这需要国家给出明确的规定,以便后期MBS工作的展开。
其次是税收问题,应明确规定SPV的税收性质,也可以给其提供适当的降税等优惠政策。
三是今后MBS的发展模式问题。
目前我国采用的是以信托方式实行MBS,且投资主体仅限机构投资者。
但这些都只是暂时的,在今后的发展中紧靠信托方式还是不行的,单一的模式不适合长远的发展。
MBS要想逐步走向全面化,需要个人投资者的参与。
虽然现在的环境不适合个人投资者作为投资主体,但个人投资者才应该是市场的主体,排除个人投资者不可能的。
四是住房抵押贷款一级市场规模太小。
从表1中可以看出,我国金融机构个人住房抵押贷款占国民生产总值的比例在逐年增加。
到2010年,个人住房抵押贷款的比例大约为14.4%左右。
但这远低于英国、美国等国家和地区。
早在2000年左右,美国个人住房抵押贷款就占GDP的50%左右。
年份个人住房抵押贷款余额(万亿)GDP(亿元)个人住房抵押贷款余额占GDP的比重
20020.8120332.76.65%
20031.2135822.88.84%
20041.59159878.39.95%
20051.83183084.810.00%
20062211923.89.44%
20072.41249530.69.66%
20083.0130067010.01%
20094.434050712.92%
20105.7339798314.40%
表12002年至2010年个人住房抵押贷款占GDP的比重
(二)、我国发展住房抵押贷款证券化的意义
四大国有商业银行在完成股份制改造后,经营与管理逐渐走向成熟。
从早期只简单的吸收存款、发放贷款等业务到如今业务创新层出不穷,资产的收益也不断提高。
正是在这样的背景下,MBS能够得到广泛的应用。
从中也可以看出在当前市场体系下,推进MBS在中国的进一步发展对我国有着重要的意义。
可以从以下几个方面理解。
1.房贷证券化有助于商业银行财务避险和发展
首先,住房贷款对银行来说是一个长期的债券资产,而银行发放贷款的资金来源主要是居民的短期存款。
这就很容易导致银行资金出现流动性问题。
我们都知道资金流动性把握着商业银行的命脉。
流动性一旦出现问题,商业银行资产的质量也会受到严重的影响。
为了解决这一问题,商业银行就不得不做出选择,是继续抵抗这一风险,还是放弃前景良好的信贷业务?
MBS为银行解决贷款错配问题提供了一个渠道。
商业银行通过证券市场将住房贷款等流动性较低的资产转化为证券的形式再卖给投资者,使得资金流入银行,即流动性较低的资产重新成为商业银行中具有较高流动性的资产,同时商业银行将持有的资产风险转移给了信托风险机构。
其次,银行通过自身的信用从外部吸收存款来开展贷款业务,所以银行本身的信用级别决定了它所能吸收到的资金量的高低。
MBS出现后很好地解决了这个问题。
银行以贷款债券作为担保,发行经信用增级的证券,让该证券的信用评级高于原机构,同时银行也能够以更低的融资成本获得资金解决流动性问题。
最后一个原因是MBS能通过表内资产表外化将风险系数高的贷款从资产负债表中剔除,提高银行自有资本在风险性资产中所占的比重。
随着风险性资产的减少,银行所需的存款准备金也随之减少,也就意味着银行有更多的资金可以用来投资创造价值,收益也就越高。
这一过程也就是将流动性较低的资产转化为流动性较高的资产。
总之,MBS在商业银行财务避险中发挥的作用不可估量,既提升了商业银行的资产负债管理能力,使融资成本降低,将银行独自承担的各种风险分散给愿意并且有能力承受这类风险的投资群体,达到分散风险的目的。
当然MBS要在中国市场发挥以上作用,离不开监管当局的监督与配合。
仅仅依靠商业银行本身的约束,MBS要想得到全面发展是不可能的,只有商业银行与监管当局互相协调,才能MBS在中国的发展更进一步。
2.房贷证券化有助于提高金融市场效率
经过多年的改革,多元化的投资主体和多元化的融资渠道逐步取代了传统经济体制下的单一模式。
但由于资本市场还不够成熟,我国住房金融市场的发展还存在很多部完善之处,住房消费的潜在需求还不能得到有效满足。
1995年人民银行颁布《商业银行自营性住房贷款管理暂行规定》,标志着住房信贷体系基本形成。
居民住房消费也不负所望,在逐年增长。
但问题又出现了!
居民对住房消费贷款的依赖性也随着其需求的增加而不断增强。
而商业银行可以用来开展房贷业务的头寸趋于减少。
如果没有有效的融资渠道,商业银行要想满足大家的住房贷款需求变得心有余而力不足。
那么,MBS又是如何提高在金融市场中发挥作用,提高效率的呢?
首先,MBS是全球金融创新中的一大热点,受到了世界各国的关注,并在美国等国家得到了良好的发展。
这从侧面说明MBS对于一国金融市场的发展肯定是有好处的,关键是要找到适合自己国家的MBS模式。
在中国市场,投资者能进行投资的市场品种还是很少的。
MBS作为一种新兴的金融产品,收益率也高于国债,更能满足投资者的需求。
多样化的投资产品能够满足不同风险偏好的投资者,从而构建更好地金融市场。
其次,中国要想完成从单一的投融资渠道到多元化的投融资渠道的完美蜕变,必不可少的就是MBS。
住房抵押贷款证券市场使资金从银行体系流向资本市场和货币市场,很大程度上提高了金融市场的效率。
从投资者角度看,MBS的收益率相对较高,并且有房产作为抵押,大大降低了投资风险。
从发起人角度既商业银行角度看,证券化使得商业银行摆脱整体资信级别进行投资造成的局限性,可以就某一类资产或组合的信用评级进行融资。
3.房贷证券化对投资者而言是一个机会
投资者通过获取房地产实体或者购买相关房地产权利的受益凭证来参与房地产市场的交易。
在实行MBS证券化以前,投资者如果想参与房地产投资,唯一的办法就是准备大笔的资金购买房地产,之后通过收取租金等方式获得收益。
但自从实行MBS之后,房地产通过证券化转化为小金额的受益证券,投资者只需要通过购买欲房地产相关的受益凭证就可以参与房地产的受益。
相比之前的投资方式,该投资方式的门槛低,适合大多数投资者,不再局限于大资金量的投资者。
在这类投资过程中,投资者通过MBS商品获得的投资报酬来自于受益证券所代表的房地产或房地产组合的收益。
当市场欣欣向荣时,MBS商品的收益也随之走高。
根据国外的经验,该证券收益率处于股票与债券之间,风险却远远低于股票。
二国际经验借鉴
(一)政府主导下的美国住房抵押贷款证券化
美国作为最早推行MBS的国家。
在MBS的发展中也最具有话语权。
先来看看美国的住房抵押贷款证券化。
为促进大萧条后经济的复苏,美国在1938年成立政府全资的抵押证券公司,开始了探索抵押贷款二级市场的旅途。
刚开始的抵押证券公司只从事抵押贷款的批发买卖。
之后为了增强金融机构对住房抵押贷款的信心以推进其发展,美国成立联邦住宅管理局(FHA)。
FHA的成立降低了投资者可能面临的借款人违约造成的风险。
之后,美国又成立退伍军人管理局(VA)。
该机构为住宅抵押贷款提供担保,从而降低金融机构的放款风险,提高其参与积极度。
随着住房体系的不断完善,1970年美国推出第一支住房抵押贷款证券。
在经过数十年的发展与改进后,当前美国的住房抵押贷款证券化市场,已经具有一定程度的规模,逐渐形成了以FHA、VA和八家私营保险公司为主导的一级抵押市场以及由政府或准政府机构组成的二级抵押市场(见图),标准化程度也更高,极大地促进了住房信贷的发展。
据统计,抵押贷款证券在美国信贷市场的份额仅次于美国国库券。
但这却导致了一场全球性的危机。
对于2008年美国的次贷危机,大家应该记忆犹新。
这场轰动全球的危机之所以会发生,主要的原因就是美国MBS的过度发行和对于MBS转移和分散风险作用的过度依赖。
提供资金投资者抵押证券公司(SPV):
(全资政府机构和准政府机构)投入资金提供贷款住房贷款机构:
储蓄银行商业银行抵押银行
住房贷款人
发行MBS产品
出售贷款
提供信用担保
联邦住宅管理局(FHA)退伍军人管理局(VA)八大家私人保险公司
图1美国的MBS模式
总结美国MBS模式的优缺点,可以得出以下几点对中国的启示:
一是政府主导下的MBS模式对于建立规范的抵押贷款一级市场和二级市场更具优势。
有政府支持和担保的MBS产品,信用等级更高,风险也更小,更容易吸引投资者购买。
市场上存在许多资金雄厚的私营金融机构,在政府的带头作用下,它们也逐渐进入抵押贷款二级市场,促进了抵押二级市场的发展。
中国目前采用以信托方式成立SPV的发展模式,只需要建立规范的抵押贷款一级市场,但日后必将建立抵押贷款二级市场,因此可以从中吸取经验。
二是MBS是一把双刃剑,一方面可以打破贷款风险过度集中在商业银行的局面,缓解商业银行存在的流动性问题,并为拥有不同风险偏好的投资者提供多元化的投资工具。
另一方面,从次贷危机中,我们应该加强对MBS的认识,MBS只能转移和分散商业银行承受的风险,并不能从根本上消除风险。
风险还是存在的,只是转移到其他地方了。
(二)香港的住房抵押贷款证券化
香港作为中国的特别行政区,其对于MBS的经验对于中国大陆发展MBS的借鉴作用更具代表性。
1994年香港首次发行住房抵押贷款证券化产品,且一年内进行了4宗交易。
但由于当时的法律、制度等环境不理想且缺乏经验,使得重组后的资产信用评级较低,最终导致销售情况也不理想。
之后,香港借鉴美国的成功案例,开始构建抵押贷款二级市场,虽然收效甚微,抵押贷款二级市场基本处于瘫痪状态。
1997年香港房地产泡沫的全面爆发,让香港政府和银行认识到住房贷款的比重在整个贷款体系中的比重过重,已经严重威胁到银行的资产质量。
因此香港结合自身状况,以美国的MBS为模板重点发展房贷证券化。
香港政府对成为证券化的贷款资产做出了明确的规定。
只有符合规定的住房抵押贷款才能进入资产池。
同时,香港政府的外汇基金出资20亿港元成立抵押证券公司(HKMC),用于收购银行的住房抵押贷款(具体流程见图2),成功缓解了商业银行过重的风险。
从这里我们也能够看出香港政府对发展房贷证券化的支持与决心。
托管人中央结算体系贷款服务商
发行证券购买贷款银行
投资人承销商特设公司HKMC
贷款保险支付担保
再保险公司
图2香港MBS制度安排
在图2,可以发现香港的MBS制度安排比起美国多了贷款保险。
这一办法使得HKMC将从银行转移出的风险再次进行转移,也就是分担了HKMC承受的风险。
中国在今后发展MBS的过程中也可以借鉴这一措施来分散分散风险。
目前香港的MBS还处于积极探索和发展阶段,也希望香港的成功经验对于中国大陆MBS的发展起到指导作用。
三我国住房抵押贷款证券化的现状和问题
(一)我国住房抵押贷款证券化的总体发展情况
受监管当局的推进以及金融机构的积极参与的影响,我国MBS虽然起步较晚,但目前已处于快速发展和不断改进的过程中。
据不完全统计,2014年个人房屋贷款余额达到了10万亿元左右。
如果按照一半额度发行MBS,相当于市场重新获得4~5万亿的流动性。
近几年,尽管我国城镇居民的人均可支配收入较之前有了飞跃性的增长,但实际上,真正有能力支付全额购房款的还是少数的,大部分居民还是需要依靠银行贷款。
而这几年,为了满足直线上升的贷款需求,四大商业银行以及其他各大商业银行不断扩大个人住房贷款业务。
这为我国MBS今后的发展奠定了基础。
2005年中国建设银行利用其存量房贷资产最多的优势成为中国首个吃螃蟹的,发行“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”。
于是有人说我国房贷证券化时代已到来,但是也有人说这只是建行完成政府推行房贷证券化试点的任务以及作为宣传建行勇于创新的噱头。
对此,业内人士各有见解。
但在随后的两年时间里却未见其他商业银行采取任何行动。
“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”的问世打破了持续两年的僵局。
但这并没有在市场上引起太大的波澜,MBS再次销声匿迹。
2014年9月30日房贷新政的出台,使得MBS再次成为热议的话题,也让我们看到政府对于MBS的发展还是很重视的
(二)我国住房抵押贷款证券化的制度建设及其问题
1.制度建设
比起美国等国家,MBS在我国的发展相对较晚,但其实国内的专家学者对MBS的研究也有数十年之久了。
MBS的推行需要一个系统的完善的法律制度来加以保障。
为此,中国政府先后颁发了多部法律法规。
1998年央行颁布《个人住房贷款管理办法》,强制推行房贷险。
2005年5月财政部颁布《信贷资产证券化试点会计处理规定》,全面解决了金融资产转移过程中的会计问题。
同年11月银监会颁布的《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》,对参与证券化交易的金融机构制定了严格的准入机制。
2014年9月30日出台的房贷新政也对MBS做了一定的要求。
2.存在的问题
中国在规范MBS的实行上的确做出了很大的努力,也出台了很多部相关的法律法规。
但我们还是等承认制度并不完善。
(1)会计制度的不完善
我国对于MBS在会计制度上的处理尚未进行规范,而国际上基本处理为表外融资。
在MBS的会计确认中,常常有人对于发起人转移金融资产的行为是否被界定为销售提出质疑。
真实销售在会计处置中从资产负债表中移除,担保融资则做表内处理,留在发起人的资产负债表内。
对此,国家尚未给出明确的界定,需要工作人员根据对经济业务实质的把握来判断。
这直接增加了在实际工作中出现判断错误的概率。
因此,完善会计制度刻不容缓。
(2)外资管理制度问题
虽然目前我国MBS的发展重心基本在国内,还未延展到国外。
但MBS的发展向全球化靠近只是时间问题。
一旦MBS涉及跨国交易,就要运用外汇方面的法律来进行规范。
既然是跨国交易肯定有外资的参与,外资购买MBS产品的比例范围是其中一个重要问题。
防范于未然是促使MBS稳健发展的关键。
(三)我国住房抵押贷款证券化的模式特点及其问题
1.我国MBS的模式特点
从2005年建行首次发行证券化到现在已经有10年的时间了,在此期间,我国多次颁布法律法规完善住房抵押贷款市场。
我国住房抵押贷款市场已初步形成有自己特色的模式,主要由以下几个方面:
(1)信用增级的形式多样化
MBS通过信用评级和信用增级等方式提高提高证券化产品的信用等级,并以此来降低投资者投资此类产品可能产生的风险。
2005年中国人民银行呵呵中国证监会颁布的管理办法中指出信用增级的方式不仅仅局限于内部增级,也可以采用外部信用增级方式。
这为后期我国施展MBS提供了发展的大舞台。
(2)以信托方式实现MBS
2005年的管理办法中同样指出了我们实行MBS主要采取信托方式进行,银行等金融机构将信贷资产信托给金融机构,由受托机构向投资者发行受益证券。
采用这种方法,最显著的优势就是将证券化的资产与发起人的自有资产相隔离,发起人自有资产的变化不会对证券化资产产生影响,投资者只要承担相应资产所对应的风险即可。
(3)机构投资者作为投资主体
之所以选择机构投资者作为投资主体,主要是基于两个方面考虑:
首先,机构投资者相对于个人投资者投资经历更加丰富,一般都有成熟的办法抵抗未知的风险,也就是出于保护中小投资者的利益的角度出发的。
其次,我国发展MBS毕竟处于起步阶段,抵押贷款市场还不是很成熟,相关的法律法规还在完善之中。
由机构投资者作为MBS的先锋,可以为今后个人投资者参与其中做准备。
2.我国MBS发行模式存在的问题
(1)中介机构不健全
MBS产品要想被市场投资者接受和认可,首先需要的就是被投资者接受和认可的信用评级机构。
信用评级机构所披露的MBS产品的信息是投资者分辨产品信用级别的主要依据。
目前我国评级机构的运作还不规范,信息透明度也不高,甚至没有设立统一的评估标准。
虽然我国信用增级形式多样化,但不能弥补信用评级威信上的不足。
(2)缺乏有效地抵押贷款二级市场
我国采用信托方式实现MBS,这样做的后果就是我国重点发展抵押贷款一级市场,忽略了对二级市场的规范与发展。
借鉴美国的经验,成熟的抵押贷款市场需要规范的一级市场和二级市场相互协调,两者缺一不可。
二级市场的不发达导致除股票和国债外的证券的流动性降低,减弱投资者对资产支持证券的兴趣度。
因此缺乏有效地二级市场会在很大程度上限制证券化产品的发展。
(四)我国住房抵押贷款证券化的发行案例分析
自建元2005-1个人住房抵押贷款信托资产支持证券发行从如今2015年的10年时间里,MBS产品屈指可数。
从整体上看,我国MBS市场的规模还是太小,从交易量上就可以看出其活跃程度一般。
反观美国,其MBS的发行量仅次于美国国库券。
以建元2005-1为例,做个简单的分析。
在此次案例中,建设银行将15162笔贷款打包成资产池,委托给中信信托,由其选择服务中介机构为证券化交易提供服务。
在此次发行中,中国工商银行担任资金保管机构,中诚信国际信用评级公司作为信用评级机构,交易由汇丰银行进行管理。
中信信托需定期披露住房抵押贷款资产池的信息,包括会计报表等。
具体交易流程可见图。
“建元2005-1”采用内部增级法,根据现金流分配的先后顺序分为优先级和次级。
其中,建行持有次级证券,占总发行额的3%。
又由于次级证券在发生违约时先于优先级证券承担损失风险,这也意味着只要贷款回收率不低于3%,优先级证券的持有者就不必为违约风险而担忧。
对于投资者来说,风险降低了,参与积极性就会提高。
在这次交易中,有51家机构作为一级分销商认购了这批资产,但仅银行就占了21家,可以说此次交易银行在各个环节占主体地位。
这样操作的后果就是MBS发行的范围受到了限制,也就是融资渠道比较狭窄,另外发行力度也不够深,不能很好地发挥MBS的优势。
从这里就可以看出与美国之间的差距,中国市场对于MBS的发行模式还不够完善,今后会面临的挑战也会更加严峻。
建议先建立标准统一的融资模式再发展MBS,尽量做到发起人和承销商独立,而不是银行唱独角戏。
当然这毕竟是中国首次发行MBS,整体的环境还是不健全的,给予过多的期望也是不现实的。
MBS能否在中国市场上稳健发展还是要靠以后不断的经验总结。
四总结
(一)对我国实行MBS的建议
通过以上分析,再结合我国信贷市场的实际行情和其他专家学者的看法,对我国实行MBS提出以下建议:
1.建立健全的抵押贷款市场
美国的MBS之所以能发展如此迅速,离不开其抵押贷款市场发挥的
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