保洁设备维修.docx
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保洁设备维修
第四章:
环境服务
一、服务范围及标准
(一)服务范围
1、保洁:
日常保洁工作是通过日常清扫工作,对物业区域定时、定点、定人进行废弃物的收集和清运;通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务,保持所有公共区域和公共部位的清洁卫生,从而提高工作、生活的环境质量。
主要包括以下几项:
(1)垃圾处理(包含外运费):
包括收集、清除、回收、压实、运达指定地点。
垃圾台外观整洁,压缩垃圾箱体保持干净;化粪池的清运。
(2)院落卫生:
做好灰尘清扫、污迹清洗,地面维护等工作,做到地面干净无尘土、烟头、纸屑等杂物;绿化区通道及时清扫干净。
墙面、顶面的清洁维护按物业管理规范执行。
(3)公共卫生间(约64个):
无臭味、异味;便器干净,便池无锈迹。
地面清洁,无痰迹、无烟头、无杂物、将纸篓倒净并刷洗干净,纸篓每日上午和下午各倾倒一次。
洗手池、水龙头、墙角整洁、无尘土和蜘蛛网。
大门口的门前保洁实行“三包”,即环境卫生、绿化及容貌秩序。
(4)物业区域内公共卫生:
走廊、大门、值班室、楼梯地面干净无污迹、痰迹、尘土、纸屑等杂物;公共区域玻璃干净明亮、无尘土。
楼梯扶手和铁艺保持干净,电梯间保持清洁干净。
物业区域的保洁:
楼梯、扶手、窗台、墙面干净无尘土,墙角无蜘蛛网。
车库、停车场地面整洁,墙角无蜘蛛网。
(5)大礼堂、会议室、老干部活动中心保持干净整洁,用后及时打扫。
(6)定期楼顶清扫,保持清洁。
(7)室外公共厕所(130号院食堂1个)的保洁。
2、物业区域绿化:
适用、经济和美观的原则。
绿化应考虑四季景色变化,可采用乔木与灌木,常绿与落叶,以及不同树姿和色彩变化的树种,搭配组织,力求四季常青,鲜花常开,以丰富环境。
绿化的内容主要有道路绿化、花坛绿化等。
要做好对现有物业区域内的绿地、草坪、苗木的养护管理,负有美化环境的责任以及重大节日花卉的摆放。
养护管理包括:
浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、保证现有苗木成活率等。
根据需要,同时负责办公大楼大厅的绿化摆设、走廊、过道、会议室等的绿化摆设,绿化布置应力求美观、大方。
制作醒目美观的标牌。
(二)清洁工作检验标准
项目
标准
分值
评分标准
实际
得分
仪容仪表
1.上班穿工作服,佩带工作牌,不准穿拖鞋,不穿奇装异服。
2.上下班时,手不放在衣服口袋内,不勾肩搭背。
3.精神饱满,举止文明、端庄,仪表整洁、利落。
4.遵守办公环境规定。
6分
每发现一项不合格扣2分,扣完为止。
服务态度
1.见到业主微笑、点头、问好。
2.使用规范文明礼貌用语。
3.服务态度端正,有良好的职业道德。
4.做事认真负责,有较强的奉献精神。
5.服从领导。
6.文明服务,礼貌待人。
6分
每发现一项不合格扣1分。
工作纪律
1.遵守法纪、员工纪律,履行职责。
2.上班不迟到、早退,不旷工离岗。
3.上班不会客、闲谈,不在走廊楼梯间大声喧哗,不做与本职工作无关的事。
4.服从领导安排,团结同事,不挑拨是非,保守公司机密。
5.遵守公司廉洁制度和有关管理规定,不收受、私自动用业主钱财和物品。
8分
每发现一项不合格扣2分,扣完为止。
工作日志
工作日志书写清楚、内容齐全。
2分
不合格扣2分。
地下室
地面:
无垃圾、杂物,无积水,无泥沙。
2分
不合格全部扣除。
天面:
目视无污染,无明显灰尘,无蜘蛛网
2分
不合格全部扣除。
墙面:
目视无污迹,无污渍,无明显灰尘。
2分
不合格全部扣除。
标识牌、消防栓公用门等设施:
目视无污迹,无明显灰尘。
2分
一处达不到标准扣1分,扣完为止。
室外
路面、散水坡:
无瓜壳果皮、纸屑等杂物,无积水,无污渍,每100平方米内的烟头及相应大小的杂物不超过2个。
2分
一处不符合标准扣1分,扣完为止。
垃圾桶:
内部垃圾及时清理,外表无污迹,粘附物,定期对蚊蝇害虫进行消杀,无明显蚊虫。
3分
有一处不符合标准扣1分,扣完为止。
标识牌、雕塑:
无乱张贴,目视表面无明显灰尘,无污迹,不锈钢材质,光亮无锈迹;木材质,无脱漆、变形现象,用纸巾擦拭无明显灰尘。
3分
有一处不符合标准扣1分,扣完为止。
沙井:
底部无垃圾,无积水、积沙、盖板无污迹。
2分
有一处不符合标准扣1分,扣完为止。
雨、污水井:
检查井内壁无粘附物,井底无沉淀物,水流畅通,井盖上无污迹。
2分
有一处不符合标准扣1分,扣完为止。
化粪池:
不外溢污水,定期消杀,防止蚊蝇的滋生,无明显蚊虫。
2分
达不到标准扣2分。
场地:
地面无散落垃圾,无积水、无明显污迹。
2分
达不到标准扣2分。
宣传栏:
无乱张贴,目视表面无明显灰尘,无污迹。
2分
达不到标准扣2分。
员工宿舍:
地面无散落垃圾,无积水、无明显污迹。
2分
达不到标准扣2分。
楼道顶灯:
目视灯壳、灯杆无明显灰尘、污迹。
2分
有一处不符合标准扣1分,扣完为止。
垃圾中转站及垃圾物:
地面无散落垃圾、无污水、污渍,无粘附物,无明显污迹。
2分
有一处不符合标准扣1分,扣完为止。
室内
楼道梯级和走廊地面、电梯:
无杂物、纸屑、明显污迹,全部梯级烟头不超过2个,走廊100平方米烟头不超过2个。
2分
不符合标准的全部扣除。
天台、转换层、雨蓬:
目视无垃圾,无积水,无污迹,明沟畅通。
2分
不符合标准的全部扣除。
水磨石、水泥、大理石、地板砖、木地板地面的清洁:
无垃圾杂物,无泥沙、无污渍,大理石地面打蜡抛光后有光泽,木地板无明显灰尘,无污渍。
4分
一处不符合标准扣1分,扣完为止。
瓷片、乳胶漆、喷涂墙面的清洁:
瓷片、喷涂墙面用纸擦拭50厘米无明显灰尘,乳胶漆墙面无污迹,目视无明显灰尘。
2分
一处不符合标准扣1分,扣完为止。
天花板、天棚:
距1米处目视无蜘蛛网,无明显灰尘。
同上。
灯罩、烟感、指示灯、通风口、电灯开关:
目视无明显灰尘,无污渍。
4分
一处不符合标准扣1分,扣完为止。
玻璃门窗:
无污迹,清刮后用纸巾擦拭无明显灰尘,门窗框、窗台无灰尘、污渍。
2分
一处不符合标准扣1分,扣完为止。
公用门窗、消防栓(箱)、标牌、扶手、栏杆、意见箱、电表箱:
目视无明显污迹,用纸巾擦拭无明显灰尘,不锈钢光亮,无污渍。
4分
一处不符合标准扣1分,扣完为止。
空调机房:
目视无污迹,无杂物堆放,空调设备无明显灰尘。
2分
不符合标准的全部扣除。
水泵房:
地面无垃圾,无积水,无杂物堆放。
2分
同上。
电脑机房:
整洁无杂物,墙面无灰尘、蜘蛛网,桌面清洁,地面无尘土,不起静电
2分
一处不符合标准扣1分,扣完为止。
垃圾桶:
及时清理,无杂物、无污物、无明显蚊蝇在飞,外部用纸巾擦拭无明显灰尘。
2分
一处不符合标准扣0.5分,扣完为止。
室
内
热水器或饮水机:
目视无明显污迹,不锈钢无锈渍,无灰尘,地面无积水。
2分
一处不符合标准扣0.5分,扣完为止。
仓库:
整齐、摆放有序,无垃圾,无杂物,无明显灰尘。
2分
一处不符合标准扣1分,扣完为止。
公用卫生间:
1、工具齐全,摆放整齐有序。
2、无异味。
3、地面无积水、无污渍,无杂物。
4、瓷片、门、窗用纸巾擦拭无明显灰尘。
5、便器无污渍,小便器内有无卫生球。
6、天花、灯具目视无明显灰尘。
7、玻璃、镜面光亮无水痕,无污迹。
8、垃圾桶内垃圾及时清理,定期进行杀虫,无明显蚊蝇。
8分
一项不符合标准扣1分。
合计
100
实际得分
分数计算方法:
得分=×100
所查项目总分值
实际得分:
检验管理处每项得分的总和。
所查项目总分值:
根据管理处实际情况,所查项目分数的总和
二、保洁措施
1、理石地面、理石墙面、立柱
根据理石年代的物理结构和化学成分的不稳定性,图案美观抗磨能力差,耐腐蚀性弱,所以在保养维护上更需注意,我们在保养方面将采取:
(1)清洗:
①使用中性STFP、OFF按一定比例进行彻底清洗。
②在彻底清洗后,用清水清洗两遍,除去残留的药液。
③用吸水机吸干后,用三速吹风机吹干。
④用干净毛巾仔细抹尘。
(2)落蜡
①使用TONSE220进行封闭处理,使理石间隙受损处得以充填。
②待封闭蜡干燥后,落进口COMDCETE-2两次,在封闭基础上产生坚硬的保护层。
③在①②处理的基础上落蜡SPR2RT-FINSH一次。
④SPRIPJ-FINSHF干燥后,用PNOB-NB2000型高速抛光机配合OVER/2修补抛光。
⑤
(1)、
(2)每年三次。
(3)日常保养
①在下班时间用高速抛光机配合P44抛光修补蜡进行抛光保养,随时保持地面光洁明亮。
②日间保洁人员随时使用静电吸尘剂,实行往复推尘、抹尘,做到光亮、清洁无尘。
③除尘、擦拭每日一次。
④走廊及地角线每月彻底清洗一次,并每日随时拖拭,保持无灰尘、无污渍;走廊墙壁每年清洁、除尘二次,易污部位随时除污。
2、楼梯、电梯、电梯外门及轿箱内壁、地面、楼梯扶手、地角线及内侧玻璃
每周冲洗擦拭一次,每日用不锈钢保养液打光一次,并随时巡视清扫、擦拭、保持清洁。
3、卫生间
(1)天花板、墙面部分,使用百洁布配合万能清洁剂随时对其进行彻底清洗,去除油、烟及灰尘,使其洁净光亮。
(2)地面部分:
首先进行表面酸化处理,除去污物及异味,而后采用XTAS42DS擦地机,百洁垫配合硬表面清洁剂每周对地面进行彻底清洗,去除表面及缝隙中的残留污垢,并且每日进行拖拭。
(3)便池、尿斗,使用桶刷,进行日常保洁,做到无异味,无污物、无尿碱。
每日清洗、消毒一次。
尿斗内始终保持有富士香球并不小于1厘米;洗手盆、台面、镜面、镜框、木隔板、门窗、窗台、管线及开关面板随时擦拭,保持无灰尘、污渍;拖布池随时清洗,保持畅通;便篓垃圾随时倾倒。
4、公共部位的照明灯具
每年进行三次擦拭、除尘,对因灯具烧毁等造成的污迹随时擦拭,保持清洁、无污。
不锈钢面光亮如初。
5、不锈钢部分
不锈钢耐腐蚀性强,光亮美观,如不经常保养和其它金属一样也会锈蚀,失去光泽,降低使用寿命。
我们将根据实际情况,采取如下保养措施:
(1)安排保洁人员每日使用专用不锈钢保养液进行光亮保养。
(2)随时除尘、除锈。
(3)保持无污渍,光洁明亮。
(4)不锈钢烟灰桶:
随时清理、倾倒,没有积存,保持桶内外及周围地面的洁净。
6、杀虫灭鼠消毒
(1)为保证大楼的环境卫生符合国家规定,公司在夏季每月6次、春秋季每月2次、冬季每月1次进行空气消毒,重点部位每日喷一次杀虫剂杀灭蚊蝇。
(2)春秋季节每季度对后楼梯地下室设备层等隐患处灭鼠一次,确保大楼不受“四害”侵扰。
7、公共区域内侧玻璃
(1)用玻璃专用清洗剂每月清洗一次;
(2)日常随时抹灰,去除污渍。
(3)做到光亮、无手印、无污渍。
8、玻璃清洗
9、办公楼外围进行日常清扫,每月集中用高压水枪配以中性清洁剂进行冲刷和拖拭。
10、办公楼层内地面采用静电吸尘剂进行不间断推尘,大厅地面每周进行集中抛光。
11、办公区垃圾随时清理、果皮箱进行每日清洁、倾倒。
第五章维修设备管理
一、服务范围与标准
(一)服务范围
1、电梯的运行、维护、保养和管理;并按照技术监督局的规定进行维保;
2、空调制冷设备及管网的日常运行、巡检和维修保养,保证制冷系统的高效可靠运行;分体空调的日常运行、巡检和维修保养(约300台)和中央空调的维护保养;
3、维护好配电系统的良好工作状态,确保区域内用电供应正常;
4、办公室内、公共区域内照明的维护保养;照明设施完好率达到90%以上。
5、二次供水池(2008m3)的清洗消毒等,地下室、车库等地方的排污泵维护保养,维护好物业区域内的供、排水系统;达到检疫标准要求;
6、负责消防自动报警系统、消防栓和喷淋系统的运行、巡检、维护,保持消防系统各种设备的正常工作状态;
7、大礼堂音响设备、投影设备等的操作、维护保养和确保正常使用;
8、对物业管理范围内的水、电、暖、空调、排污等设备的零修、维护、应达到相应规定标准、发生故障,应及时排除,保证办公的正常运行和使用。
设备维修分为大、中、小三类。
100元(含)以下单件材料费属小修范围,由物业公司承担;中修、大修由用户承担。
物业管理区(7号院1-3号楼、42号院、56号院1-3号楼、111号院1-10号楼、130号院1-24号楼)根据物业管理规定维修服务,服务产生的材料费由业主承担。
水电维修必须安排24小时有人值班。
物业管理公司负责水、电按季抄表,并收取遗属及外单位住户水、电、暖的费用。
电梯、消防设备、锅炉、水泵等设备的年检费用由物业公司承担。
如因违规操作造成工伤事故或设备损毁,由物业管理公司承担相应责任并赔偿损失。
现有设备:
序号
设备名称
技术参数
使用年限
数量
位置
1
锅炉(仅供暖时间使用,每年11月5日至次年4月底)
0.7MW
6年
2台
111号院落
2
水泵
扬程60米
14年
2台
3
变压器
400VA
3年
2台
4
锅炉(仅供暖时间使用,每年11月5日至次年4月底)
1.1MW
6年
1台
130号院落
5
水泵
扬程60米
3年
3台
6
变压器
500VA
11年
2台
7
消防泵
/
2台
8
喷淋泵
/
2台
9
水泵
/
13年
2台
56号院落
10
变压器
400VA
10年
1台
11
变压器
800VA
3年
2台
185号院落
12
中央空调机组
烟台布什
2台
13
冷温水泵
/
3台
14
冷却泵
/
3台
15
喷淋泵
/
4台
16
消防泵
/
4台
17
生活水泵
/
4台
18
开水器
/
64台
其他设备:
序号
位置
烟感头(个)
喷头(个)
备注
1
130号院落
363
1196
地下车库设消防值班
2
185号院落
618
1484
机关礼堂设消防值班,兼礼堂卫生、扩音设备使用
合计
981
2680
注:
以上运行设备必须24小时安排专人值班,(其他设施、设备,均应保持正常运行、使用)。
房屋的管理及维修
对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,巡查、维修、保养记录完善。
每年2次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。
属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划或专项维修资金使用计划,根据甲方决定组织维修。
每周1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查,门窗关闭正常,门窗玻璃保持95%以上的完好率。
每年2次以上(雨季前须安排1次)对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通。
定期检查屋顶,发现防水层有气臌、碎裂、隔热板有断裂、缺损的,应制定维修方案,并与委托方协商安排专项修理。
按照装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,与业主在装修前签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
每3日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告甲方。
对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及违反业主公约(业主临时公约)的行为及时劝阻,并报告甲方。
墙体表层基本完好,地坪、地砖基本平整,如有缺损,及时修补。
物业区域主出入口设有平面示意图,主要路口设有路标。
各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标识。
物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标识,并在主要通道设置安全疏散指示标识,每月检查1次,保证标识清晰完整。
(二)服务标准
维修工作检验标准
序号
内容
服务标准(时限)
分值
评分标准
实际得分
1
仪容仪表
1.上班穿工作服,佩带工作牌,不准穿拖鞋,不穿奇装异服。
2.上下班时,手不放在衣服口袋内,不勾肩搭背。
3.精神饱满,举止文明、端庄,仪表整洁、利落。
4.遵守办公环境规定。
6分
每发现一项不合格扣2分,扣完为止。
2
服务态度
1.见到业主微笑、点头、问好。
2.使用规范文明礼貌用语。
3.服务态度端正,有良好的职业道德。
4.做事认真负责,有较强的奉献精神。
5.服从领导。
6.文明服务,礼貌待人。
6分
每发现一项不合格扣1分。
3
工作纪律
1.遵守法纪,履行职责,遵守员工纪律。
2.上班不迟到、早退,不旷工离岗。
3.上班不会客、闲谈,不在走廊楼梯间大声喧哗,不做与本职工作无关的事。
4.服从领导安排,团结同事,不挑拨是非,保守公司机密。
5.不擅自留宿他人,按时做好宿舍清洁工作。
6.遵守公司廉洁制度和有关管理规定,不收受、私自动用业主钱财和物品。
10分
每发现一项不合格扣1分,扣完为止。
4
工作日志
工作日志书写清楚、内容齐全。
1分
不合格扣1分。
5
服务质量
满意率
90%以上
2分
满意率未达到90%以上的扣2分。
6
提供材料
100%合格
2分
提供材料不合格扣2分。
序号
内容
服务标准(时限)
分值
评分标准
实际得分
6
预约维修
时间
接到维修申请后无特殊情况,10分钟到达维修地点,如暂时没有维修人员应向业主解释,另约时间。
2分
没有及时维修扣1分;维修人员不在时未向业主解释的扣1分。
7
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
L
M
N
O
P
Q
R
S
合计
维修时间
卫生间设施出现堵、漏、渗或无水等
水管、闸、阀、水表渗漏
卫生间楼板渗水到楼下
供水系统停水
锁的更换或修理
下水道、地漏的堵塞
办公桌椅的修理
门窗(纱窗、窗帘等)的修理、拆装
防火卷帘门的维修
安装标牌、玻璃门、悬挂布幅等
空调的维修(包括冷凝管的破裂、漏水等维修)
照明器具的修理、更换
电梯的维修
供暖系统维修
通风系统的修理
系统停电
消防、机电、水泵等设备的维修
维修记录
维修程序
小故障30分钟内,一般故障2小时内(不超过8小时),特殊情况向业主解释清楚,并组织突击,尽快维修好。
小故障30分钟内,一般不超过2小时。
一般在2小时内,最长不超过8小时,较大故障视实际情况由事务助理或主任上报业主,维修人员积极配合。
管理处主任通知业主,得到允许后请专业人员进行维修,维修人员积极配合。
(保修期内联系建设商)
市政停水或供水系统停水要提前1天通知业主,定期检修要提前1天通知业主,临时停水要及时通知业主。
小故障修理一般需要1小时,更换需30分钟,无材料时及时购买,并向业主解释清楚,购买后再更换。
小故障30分钟内解决,一般不超过2个小时。
一般30分钟。
2小时内修理好,需更换的门窗在3天内完成,无特殊要求的门窗1天内完成。
较小故障,当天完成,更换的卷帘门,维修人员积极配合专业人员进行更换。
一般4个小时内完成,最长不超过1天,玻璃门的更换需向上申请,申请批复后维修人员积极配合专业人员进行更换。
小故障维修人员能解决的应及时解决,不能解决的10分钟内上报业主,如果在厂家保修期内上报业主,维修人员积极配合厂家维修。
小故障一般1小时,大故障一般不超过1天。
如果线路等有大型的更换需向上申请,得到批复后维修人员积极配合进行更换。
10分钟内上报业主。
出现故障维修人员积极配合电梯公司人员进行维修。
维修人员能解决的小故障一般30分钟内解决。
较大故障10分钟内上报业主。
较大故障维修人员积极配合专业人员进行维修。
10分钟内上报业主,维修人员积极配合专业维修人员进行维修。
市政停电提前1天通知业主。
检修线路应提前1天通知业主。
10分钟内上报业主。
维修人员积极配合专业人员进行维修。
记录准确、完备、详实。
1)维修发现故障或接到维修故障电话后,登记维修记录,开派工单,维修人员10分钟内赶赴现场。
2)到达故障现场后,微笑服务,有礼貌地询问业主故障情况,分析故障原因,尽快处理。
若暂时无法处理,应向业主解释原因,及时向管理处汇报,尽快解决。
3)管理处主任验收检查并在派工单上填写验收结果、签名。
4)派工单归档保存。
3分
3分
3分
2分
2分
3分
2分
2分
2分
2分
2分
3分
2分
2分
2分
1分
2分
1分
8分
7分
维修不合格项扣2分,超过时限扣1分。
未维修好的扣2分,超过时限扣1分。
维修人员不积极配合工作的扣1分。
未提前通知业主扣2分。
维修不合格或无材料时未向业主解释扣1分,超过时限扣1分。
维修不合格扣2分,超过时限扣1分。
维修不合格扣1分,超过时限扣1分。
维修不合格扣1分,超过时限扣1分。
维修不合格扣1分,超过时限扣2分。
维修不合格扣1分,超过时限扣1分。
维修不合格扣1分,超过时限扣1分。
维修不合格扣2分,不积极配合工作的扣2分,超过时限扣1分,扣完为止。
不积极配合工作扣1分,超过时限扣1分。
维修不合格扣2分,不积极配合工作的扣2分,超过时限扣1分,扣完为止。
不积极配合工作的扣2分,超过时限扣1分,扣完为止。
未提前通知扣1分。
不积极配合工作的扣2分,超过时限扣1分,扣完为止。
记录未达到标准的扣1分。
不合格项扣1分,扣完为止。
实际得分
分数计算方法:
得分=×100
所查项目总分值
实际得分:
检验管理处每项得分的总和。
所查项目总分值:
根据管理处实际情况,所查项目分数的总和。
二、服务措施
(一)设备故障处理规程
1.故障分类
设备在运行中,凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常情况均为故障,凡故障发生时,均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。
重大故障包括:
人身伤亡事故;设备故障导致经济损失达人民币几万元以上;因故障引起整个大楼停水、停电、停气;发生火灾等。
除上述重大故障外,其它为一般故障。
2.重大故障处理职责
凡发生重大故障,由值班人员立刻报告管理处主任并按相关应急处理程序采取措施,管理处主任接报告后应立即到现场指挥故障处理。
对于一般故障,管理处主任可授权值班负责人处理。
3.故障处理通则
(1)发生故障时,值班员应立即处理,一般故障应先汇报后处理,事后作好记录。
重大故障应一面处理,一面汇报,无法处理的应尽快报告管理处主任。
(2)根据表计的指示和设备的外部征象,判断故障的全面情况,尽快限制故障的发展,迅速地排除危及人员及设备安全的因素。
(3)最迅速地恢复设备(设施)至正常运行状态。
(4)处理故障必须迅速
- 配套讲稿:
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- 特殊限制:
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- 关 键 词:
- 保洁 设备 维修