新建经营性用房建设项目可行性研究报告.docx

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新建经营性用房建设项目可行性研究报告

新建经营性用房建设项目

可行性研究报告

五、分配方案………………………………..……………………….23

六、给排水、消防设计.......................................................................23

七、供热设计…………………………….……….………………….27

八、电气设计……………………………………….………………..28

四、绿化………………………….…………………………34

一、结论…………...….…………….………………………………....53

二、建议………………………………………………………….……53

附图

1、规划平面图

2、各层平面图

3、立面图

4、剖面图

附件

1、报告编制委托书

2、选址意见函

3、安监局的函

4、环境保护意见

5、项目用地意见函

6、司法鉴定报告

第一章总则

一、项目概述

（一）项目名称：

XX省烟草公司XX市公司XX营销部新建经营性用房项目

（二）项目选址：

XX县新华西街北侧

（三）项目性质：

新建

（四）项目承办单位：

XX省烟草公司XX市公司

（五）项目可研编制单位：

XX市XX工程咨询有限公司

二、项目编制依据、原则及范围

（一）编制依据

1、《XX省烟草行业“十二五”发展规划》

2、《XX市国民经济和社会发展“十二五”规划》

3、《投资项目可行性研究指南》

4、XX县“十二五”总体规划

5、XX省烟草公司XX市公司关于尽快搬迁办公场所的通知（晋烟长办【2012】6号）

6、国家现行法律、法规及有关标准

7、项目单位提供编制可研报告的基础资料

8、建设项目可行性研究报告委托书

（二）编制原则

1、按照国家烟草专卖局“符合流向、方便销售、相对集中、功能齐全、便于管理、合理规划”的原则，对建设项目进行合理规划布局，立足现实，着眼发展。

2、以高标准、高起点、高水平、高质量为主要特征，坚持“以人为本”的原则，考虑主体工程功能和设施的先进性，充分满足烟草局综合业务用房规范要求，应用现代规划、设计手段，通过精心构思，精心规划，精心设计，建成高标准、现代化综合楼，注重建筑造型，体现烟草建筑简洁明快、美观清新、富有时代感的新型烟草局建筑的形象。

3、合理确定工程建设方案，注重工程建设的科技含量，利用新技术、新材料、新产品，节约用地，节省材料，节约投资，降低能耗，注重“再生能源”的使用，推广应用环保节能材料。

4、充分考虑使用功能，坚持“安全第一”的原则，保证每个功能房间的采光通风、互不干扰；并最大程度地保证职工的疏散安全、防火安全与结构安全，严格执行国家的有关规定。

做到环境保护、安全卫生、消防等与主体工程同步规划、同步实施、同步发展。

5、遵守国家的环境保护法规和地方的环保有关规定，对“三废”进行处理并达到规定排放标准。

（三）项目研究范围

在对内外部环境进行分析和研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案，制定项目实施计划，估算项目投资，进行社会经济效益分析，并提出项目建设的有关结论性意见，以供有关部门进行决策。

研究范围主要包括：

1、项目提出的背景及建设的必要性；

2、项目建设条件；

3、工程技术方案；

4、环境保护、安全卫生和节能等方面的措施；

5、项目组织机构、实施计划；

6、投资估算与资金筹措；

7、效益分析；

8、可行性研究结论与建议。

三、项目承办单位简介

（一）内设机构及工作职能

1、内设机构

综合办公室、专卖管理股、客户服务股等

2、工作职能

（1）负责办理本级烟草专卖局职能权限范围内的有关工作，组织宣传贯彻国家烟草专卖法律、法规和规章。

（2）根据国家烟草专卖法、法规、规章及有关政策和上级批示拟订本地烟草专卖管理和行业内部管理的具体规章制度和办法。

（3）在权限范围内组织、审核、发放烟草专卖许可证及其它专卖证件发放及具体管理办法。

（4）依照《烟草专卖行政处罚程序规定》负责本辖区内违法案件的查处工作，管理行政罚没款及其物品和收缴、上交、入库、保管工作。

（5）在全县范围内进一步完善卷烟营销网络服务体系，提高客户服务水平和服务质量。

（6）负责每日货源分配，监控市场变化、及时调整分配策略。

（7）做好全县卷烟需求预测及品牌培育工作，组织开展卷烟新产品的宣传、推广工作；

（8）负责全县卷烟配送工作。

（9）完成县委、县政府和上级主管部门下达的其它工作任务。

（二）办公现状

XX县烟草营销部坐落于XX县彩凤大道，占地面积1589.03平方米，办公楼建筑占地面积984.29平方米。

始建于1993年，为砖混凝土结构二层楼房。

该楼自建成投入使用以来，至今已有16年。

目前，楼房严重破损，屋内、楼顶几次维修，一直未能解决漏水问题，内部装潢严重脱落。

更为严重的是，办公楼建筑坐落在彩凤山脚下，离山体只有2-3米，离县城泄洪河道只有十余米，每当雨季来临，前有洪水危险，后有滑坡隐患，1996年和1999年曾两次发生楼后护岸坍塌，锅炉房推倒事故，造成几万元的损失。

机关办公楼外墙面涂料层脱落，顶棚涂面层大面积脱落，楼板出现长向裂缝。

内墙大面积脱落，后墙排水不畅，导致后墙出现裂缝。

厨房休息室顶棚大面积脱落。

门房窗口两侧出现裂缝，地基出现不均匀沉降，屋面檐口出现裂缝，装饰瓦条已破坏。

鉴于上述情况，为营造良好的工作环境，有效保障企业各项工作的正常运转，XX县新建经营性用房已迫在眉睫、刻不容缓。

四、主要经济技术指标

技术指标

序号

名称

单位

数据

备注

1

用地面积

㎡

3200

2

净用地面积

㎡

2450

3

总建筑面积

㎡

2928

4

经营用房面积

办公服务场所

㎡

2700

建筑物

共6层

职工宿舍20间

职工活动场6间

锅炉房、配电室

门房面积

㎡

36

车库面积

㎡

72

餐厅面积

㎡

120

5

绿化率

㎡

960

30%

6

容积率

0.9

7

建筑密度

21%

8

层高

m

4.2

1层

m

3.6

2-5层

m

4.5

6层

9

建筑总高度

m

26.95

包括楼顶装饰

10

项目总投资

万元

1146.90

第二章项目建设背景与必要性

一、项目建设背景

国家工信部领导指出，烟草行业要深入贯彻落实科学发展观，坚持走中国特色新型工业化道路，继续严格控制烟叶生产规模，全面推进“卷烟上水平”工作，着力调整烟草产业结构，更加注重转变发展方式，切实提高运行质量和效益，努力实现又好又快发展。

一是要着力推动发展方式转变，努力保持行业持续健康发展；二是努力保持烟叶生产稳定发展；三是全面加强质量品牌建设，提高行业整体竞争实力；四是切实加强烟草专卖管理，努力保持良好的市场秩序；五是进一步加强行业党的建设和队伍建设，努力发挥广大干部职工的积极性、主动性和创造性。

国家实施“卷烟上水平”、“服务上档次”的战略的实施，给整个烟草专卖工作提出了新的要求。

在这一大潮中，对全社会来说，烟草行业必须强化服务品牌建设，提高服务质量。

在行业内部来说，XX县烟草专卖局必须加强自身建设，包括服务基础设施建设和干部职工队伍建设，以提高竞争力，适应XX县经济社会和人民生活水平提高的需要。

二、项目建设的必要性

1、适应XX县城市建设的需要

按照XX县县委、县政府的战备部署，城区的建设已实施了水、电、路、气等基础设施建设。

烟草企业已受到了县委、县政府的高度重视，XX县人民政府办公室2010年10月解决了XX县烟草营销部新建经营性用房的土地问题，要求项目单位在2011年底以前开始建设。

县规划部门已于2011年2月出具选址意见书。

本项目的建设适应了XX县城市建设的需要。

2、适应行业整体发展的需要

近几年来，烟草行业发展很快，XX县烟草行业经营业绩每年都在增长。

全国整个行业根据国家部委领导“卷烟上水平”、“服务上档次”的要求，都制定了“市场营销创一流、市场监管创一流、内部监管创一流、基础管理创一流、队伍建设创一流，文化建设创一流”的工作实施方案。

要适应行业整体发展的需要，就必须搞好服务基础设施建设。

本项目的建设正是适应了这一需要。

3、项目建设有利于整合资源、加强内部管理

项目建成后，可以将专卖营销、综合办公场所整合在一起，从事高办公效率，提高卷烟商品保管安全系数。

为树立良好的烟草形象，建立起与地方办公条件相适应的办公场所以及与现代物流相适应的配套设施。

根据XX县办公的实际情况，XX县经销部新建经营性用房，将营销部和综合办公楼整合到一起。

4、建设培训基地、提升干部职工素质的需要

目前，项目单位由于受场地设施的制约，企业无固定培训基地，员工教育培训硬件设施差，文化娱乐设施基本上没有。

建设本项目，有利于解决干部职工的办公、培训和娱乐硬件，以提高干部职工的综合素质。

第三章项目建设规模和内容

一、项目建设规模

项目规划占地面积3200平方米，总建筑面积2928平方米，总投资1146.90万元。

二、项目建设内容

（一）土建工程

1、经营用房（共6层）2700平方米

包括：

①锅炉房②配电室

③职工单身宿舍

④职工活动场所

2、门房36平方米

3、车库72平方米

4、餐厅120平方米

5、院内硬化1562平方米

6、院内绿化960平方米

（二）设施设备

1、室内装修

2、室外装饰

3、供水、供电、消防设施、设备

4、楼梯、电梯

5、围墙及大门

6、院内道路硬化、绿化

（三）其它工程

1、土地购置

2、土地平整

第四章中国卷烟市场特征及发展趋势分析

一、中国卷烟市场概况

烟草行业要全面贯彻落实中央经济工作会议精神和全国工业信息化工作会议的部署和要求，正确把握稳中求进的工作总基调，稳增长、调结构、上水平、惠民生，改革创新，扎实工作，加快发展方式转变，努力推进行业持续健康发展。

烟草行业是一个特殊行业，对国民经济和社会发展具有重要作用，国家烟草专卖局党组织明确提出要把推进烟草行业持续发展、协调发展、共同发展作为重要任务。

全行业要进一步突出品牌发展这一核心，着力提高技术水平，构建适度竞争的体制机制，严格控制产销总量，促使行业持续发展；着力增强优质烟叶保障能力，保持卷烟产销平衡，提高综合配套能力，努力实现品牌发展与烟叶生产相协调、与市场需求相适应、与配套产业相促进。

2011年，全国烟草行业在党中央、国务院和工信部坚强领导下，坚持以科学发展为主题，以加快转变发展方式为主线，紧紧围绕“卷烟上水平”基本方针和战略任务，扎实有效推进各项工作开展，全面完成年初确定的目标任务，实现“十二五”时期良好开局。

2011年烟叶工作，在外部环境复杂多变和遭受严重自然灾害情况下继续保持了稳定发展。

全年卷烟生产4849万箱、销售4825万箱，同比增长2.99%和2.97%，产销协调平衡，价格保持稳定。

坚持以培育“532”、“461”知名品牌为重点，积极推进品牌合作生产，大力开发低焦低害卷烟产品，着力提升营销水平，重点品牌呈加快发展良好态势。

品牌合作生产有效推进，有力促进了重点品牌加快发展。

低焦低害卷烟产品开发取得明显成效，国家局明确提出低焦高档产品发展方向，市场营销水平不断提高。

卷烟流通企业按照“营造环境、尊重市场、引导消费、增强能力”要求，深入开展按订单组织货源、工商协同营销、精准营销工作，全面推广“135”工作法，高度重视零售终端建设，较好发挥了市场营销对培育知名品牌的基础和引领作用。

二、中国卷烟市场的发展趋势与工作措施

2012年，全行业要认真贯彻落实党的十七届六中全会和中央经济工作会议精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把握“稳中求进”总基调，继续围绕“卷烟上水平”基本方针和战略任务，以培育品牌为重点，重基础、调结构、严管理、促规范、强素质、努力保持行业持续健康发展。

要更加重视技术创新，靠技术水平提高促进持续发展，保持重点品牌又好又快发展，是当前全面推进卷烟上水平的主要任务，也是行业持续发展的关键所在。

加强基础应用和共性技术研究，加快推进科技重大专项实施，全面提高技术中心整体水平。

要把提高原料保障能力做为行业全局性工作抓好落实，努力保持烟叶生产与品牌发展相协调。

更加注重工业需求导向，全面加强厂办基地单元建设，突出做好优化结构工作，有效解决烟叶结构性矛盾，着力提高优质烟叶保障能力。

把保持卷烟产销平衡做为行业经济运行重点任务抓好落实，实现品牌发展与市场需求相适应。

要积极支持老少边穷地区烟草经济发展。

坚持从国家经济社会发展全局和战略高度，充分认识支持老少边穷地区经济发展重大意义，充分发挥专卖体制优势，集中行业力量，努力为老少边穷地区经济社会发展做贡献。

努力促进广大烟农、卷烟零售客户收益水平不断提高。

做好2012年工作，重点抓好以下几点：

（1）切实增强优质烟叶保障能力，努力保持烟叶生产稳定发展。

烟叶始终是烟草行业发展的重要基础，要继续加大投入，全面加强烟叶生产基础设施建设。

推进烟叶生产基础设施建设，重点要在“完善、配套、提升”三方面下功夫，与扶贫开发紧密结合，努力改善烟区生产条件，切实提高烟区生产力水平。

进一步优化烟叶产区等级结构。

宣传和落实好价格调整政策，积极推进减工降本增效。

（2）加大品牌培育力度，着力推进重点品牌又好又快发展。

重视科技创新，全面提高重点品牌质量水平。

认真分析卷烟市场发展变化，不断适应新的消费需求，努力提高卷烟品质和价值。

更加重视低焦低害产品开发，要坚持低焦高档发展方向。

（3）全面加强管理工作，不断夯实行业发展工作基础。

全面加强产品质量监督检验工作，把确保产品质量安全摆在更加重要的位置，进一步健全产品质量安全工作机制，严格烟用材料行业市场准入质量标准，从源头上严把产品质量安全关。

贯彻落实行业“十二五”节能减排环保技术，推进绿色工房建设，从源头上抓好节能减排工作。

按照《关于促进国产烟机工业发展的指导意见》和技术装备政策要求，高度重视国产烟机研发制造，加强烟机设备管理，提高技术装备质量和管理水平。

坚持“安全第一、预防为主、综合治理”方针，加强安全生产基层管理和基础建设，提升职业健康安全管理体系运行质量和安全技术设施保障能力。

（4）高度重视内部监督和专卖打假工作，建立更加良好的生产经营和市场秩序。

要始终把严格规范作为保持行业持续健康发展的生命线，持之以恒地开展内部监督和专卖打假工作，不断提高行业严格规范水平。

继续深入、扎实、有效推进全面审计工作。

各省级局（公司）、工业公司要在基层企业自查的基础上，对重点事项开展全面检查。

国家局将组织重点检查，切实做到真实反映情况，及时发现问题，层层严格把关，一级对一级负责。

加大整改工作力度，严格规范生产经营和基建投资、对外投资行为，加强收入分配管理，加大费用管理和财务审核工作力度，杜绝各种违规行为发生。

（5）全面加强行业队伍建设，为“卷烟上水平”提供坚强有力思想保证。

重视行业队伍建设，努力提高行业队伍整体素质。

加强文化建设，首要任务是加强社会主义核心价值体系建设，坚持用社会主义核心价值体系引领社会思潮，形成统一指导思想、共同思想理念、强大精神力量、基本道德规范。

第五章项目选址与建设条件

一、场址所在位置现状

1、地点与地理位置

项目场址位于XX县新华西街北侧，交通便利，商业繁荣。

2、场址占地面积

项目占地总面积3200平方米。

3、土地利用现状

项目场址已达五通，土地平整后既可实施建设。

二、自然条件

（1）地理条件

XX县地处太行山南端的上党盆地边缘地带，突兀于晋、冀、豫三省的黎城、潞城、涉县、壶关、林州五县（市）环绕之中。

XX为典型的石灰岩干石山区，境内群山起伏，沟壑纵横，海拨最高1876米，最低380米，平均海拨1100米。

全县国土面积227.75万亩，其中耕地19.38万亩，仅占总面积的8.5%；荒山荒坡197万亩，占86.8%。

全县人均1.2亩耕地，12亩荒山。

境内有浊漳河、虹霓河、十字河、井底河四条河流，其中浊漳河流经北部四乡一镇，流程48公里。

举世闻名的红旗渠在该县石城镇“引漳入林”。

全县属温带大陆性气候，年平均气温撮氏9.1度，平均无霜期150天，平均降水量608毫米，且分布不均，旱、涝、雹、霜、冻等灾害频繁。

XX县属于温带大陆性季风气候，冬季漫长而严寒，1月平均气温零下5.8到零下11摄氏度，春季干燥多风，夏季短暂凉爽，7月平均气温18到23摄氏度，秋季凉爽霜冻早，年平均气温4到9摄氏度，气温随海拔高度的改变而改变，年降水量600毫米左右。

（2）水文条件

XX县境内有浊漳河、虹霓河、井底河、十字河4条河流，水能理论储量9.2万千瓦，开发利用3.3万千瓦。

1996年XX已建成小水电站22处，总装机41台，装机容量2.3万千瓦，年均发电量4500万千瓦。

（3）地质地貌

XX为典型的石灰岩干石山区，境内群山起伏，沟壑纵横，海拨最高1876米，最低380米，平均海拨1100米。

全县探明的矿产资源有铁、硅、大理石、石膏、白云石、石英砂等十几种。

储量较大的有铁矿2100万吨，硅矿26亿吨，大理石10万立方米，石膏120万吨。

农副产品主要有花椒、核桃、苹果、黄梨、柿子、红果、党参、黄岑等。

其中花椒色、香、味俱佳，远近闻名，1998年XX县被评为"中国大红袍花椒之乡"。

（4）交通运输条件

中华人民共和国建立初，XX县无一条公路，仅有几条通行畜力铁木轮车的小道。

1950年，全县货物运输量只有1.9万吨，且多是靠人背畜驮。

1954年始有汽车公路。

1979年底，全县公路总里程515.9公里、永久性桥梁13座329米，全县交通运输工具173辆。

1990年，全县公路有87条、905公里，公路隧道19处、2392米，架设大小桥梁43座、1474米。

全县20个乡镇全部通了公路，17个乡镇通了客运班车，262个行政村通了汽车。

1996年，全县在甘林、长李、古石、龙花等7条干线公路上铺开拓宽改造工程133公里，上马劳力3.8万人，动用机械台班10万个，动用人力车14万辆次，动用土石方180万立方米，总投工140万个，总投资400万元。

拓宽改造工程在继续延伸。

三、环境条件

（一）地段环境优越

本项目位于XX县新华西街北侧，地理位置优越，交通便利。

（二）周边生活配套完善

紧邻本项目周边的有中国农业银行XX支行、新华书店、国家税务局、国家稽查局、和协平价大药房、XX财政局、XX国土局等；附近有多家商铺、超市，商业比较发达。

该项目南面不远处便是XX县实验小学。

本项目周边拥有良好的教育资源、先进的医疗条件和繁荣的商业设施，尽享现代都市生活的便利与惬意。

第六章工程技术方案

一、设计依据

《民用建筑设计通册》（GB50325-2005）

《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）

《建筑设计防火规范》（GB50045-95）

《城乡道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）

《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）

《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2001）

《公共建筑节能设计规范》（GB50189-2005）

《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

二、总平面设计

1、布置特点

（1）符合国家烟草行业建筑标准及XX省有关规定、指标、规范、标准，符合城市规划要求。

充分考虑到了项目整体的动态规划和长远发展。

体现大空间、大绿地的原则，与周围自然景观和人文景观一致、协调。

（2）规划统一、布局合理，做到了功能分区明确、交通顺畅、配套设施齐全、环境质量完善，体现高标准、高质量、高水平、高效率的“四高”原则。

（3）深入把握现代烟草行业用房空间环境和建筑的特点，为办公、生活创造便捷、优美、高雅的氛围，体现了功能上的先进性、灵活性、适应性。

（4）功能先进灵活，空间布局合理，联系方便，互不干扰。

综合楼的建筑具有外部造型的新颖性、内部空间的适应性和灵活性。

（5）充分利用建设场址地形，解决好各类建筑总体设计的功能要求与节约用地和投资的矛盾，同时也考虑到了日照、通风、防火及道路、绿化、环境等方面的技术要求。

2、竖向设计

竖向设计主要依据地块周边城市道路标高和地形现状标高进行设计。

现有场地经平场设计后地势平坦，建筑室内设计标高均略高于场地标高，减少了填方挖方，建筑正负零标高高于城市道路。

场地雨水由北向南汇集，经收集后排入雨水口，再排入城市排水管网。

3、交通组织和道路系统设计

交通组织结合周边城市道路，尽量做到人车分流，简洁流畅，安全高效。

院内道路呈环形布置，方便汽车使用，同时也满足消防车通行需要。

4、绿化设计

绿化在有限的空间内精心布置，点、线、面结合，同时需注重高低搭配结合。

绿地主要集中在中庭、办公楼前、大门两侧，以草坪、灌木、花卉为主。

5、总图主要技术指标

序号

名称

单位

数据

备注

1

用地面积

㎡

3200

2

净用地面积

㎡

2450

3

总建筑面积

㎡

2928

4

经营用房面积

办公服务场所

㎡

2700

建筑物

共6层

职工宿舍20间

职工活动场6间

锅炉房、配电室

门房面积

㎡

36

车库面积

㎡

72

餐厅面积

㎡

120

5

容积率

0.9

6

绿化率

㎡

960

30%

7

建筑密度

21%

8

层高

m

4.2

1层

m

3.6

2-5层

m

4.5

6层

9

建筑总高度

m

26.95

包括楼顶装饰

三、建筑设计

1、设计原则

（1）XX县烟草营销部新建经营性用房项目在平面布置、建筑外观、建筑构造、建筑材料、建筑结构、建筑设备、建筑配件、空间组织、建筑色彩等诸多方面都与普通的工业与民用建筑项目基本相同。

以适用、经济、安全、卫生、环保为设计宗旨，结合当地的人文自然条件及场地的自然环境，根据各建筑单体的使用要求和空间特点，合理确定建筑的结构形式及使用材料，满足消防安全及生产安全的各种不同要求，追求建筑适用空间的自然通风、自然采光及自然视野的各种非人工效果，构建舒适的建筑内部与外部环境，创造出与自然环境相协调的、有现代感及空间感的建筑。

（2）平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现以人为本、尊重自然、人文环保的设计思想。

（3）立面设计力求风格创新、独特，同时体现地方传统。

2、建筑平面设计

根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定建筑物的平面布局、层数与高度。

平面设计中合理组织功能空间，做到动静分区，洁污分区。

各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。

3、立面设计

立面设计力求和区内整体建筑立面相吻合，通过立面线条组合及屋顶局部造型，体现出美观、简洁、大方，做到整体和谐，营造一个优美的居住环境，体现建筑的层次感和现代感，整个建筑风格以明快清新为主。

综合办公楼首层外墙贴褐色铝塑板，2-6层贴白色铝塑板，大楼正面中间悬挂玻璃幕墙，2层正面3处安装玻璃雨棚，均由专业厂家制作安装。

4、剖面设计

剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度，并结合地形高差综合考虑。

设计为砖混框架结构，共6层。

首层层高4.2米，2-5层层高为3.6米，顶层层高4.5米。

建筑总高度26.95米（含楼顶装饰）。

综合办公楼内设楼梯3架，电梯1部。

四、结构设计

1、结构概述

按国家现行的有关结构设计规范，本着安全经