延安市物业服务收费实施细则精编版.docx

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延安市物业服务收费实施细则精编版

延安市物业服务收费实施细则

各县（市、区）经济发展局、住房和城乡建设局、市场监督管理局:

《延安市物业服务收费实施细则（试行）》已经中共延安市委全面深化改革委员会第十一次会议审定通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

延安市发展和改革委员会

延安市住房和城乡建设局

延安市市场监督管理局

2020年10月29日

延安市物业服务收费实施细则（试行）

第一章总则

第一条为规范物业服务收费行为，维护业主或者使用人（以下统称“业主”）和物业服务企业合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国价格法》、《陕西省物业管理条例》和《陕西省物业服务收费管理办法》等法律法规，结合我市实际，制定本细则。

第二条本细则适用于延安市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。

第三条本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照合同约定向业主提供服务所收取费用的统称，包括物业服务费、物业服务区域内交通工具停放服务费（以下统称“停车服务费”）和其他服务费。

物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业服务区域内提供房屋、配套设施设备以及相关场地日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护、公共照明、公共用水以及安全防范等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。

停车服务费是指物业服务企业接受业主或者业主大会的委托，按照停放服务合同约定，在物业服务区域内对指定场地（所）停放的交通工具进行秩序管理、提供服务所收取的费用。

其他服务费是指物业服务企业根据业主委托或者个性化需求提供《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外且由业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用。

第四条物业服务收费应当遵循公平、公开、合理、质价相符的原则，按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

未成立业主大会的住宅小区物业服务费和停车服务费实行政府指导价。

商业、办公写字楼、别墅等和已成立业主大会的住宅小区物业服务费和停车服务费实行市场调节价。

其他服务费实行市场调节价。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，其物业服务收费实行市场调节价。

第五条市发展和改革委员会会同市住房和城乡建设局、市市场监督管理局负责制定延安市物业服务收费实施细则，指导全市物业服务收费监督管理工作。

各县（市、区）经发局会同住建局、市场监管局按照本实施细则规定，分别负责本行政区域内（含新区、开发区）实行政府指导价的物业服务收费标准的制定和监督管理工作。

实行政府指导价的物业服务费收费标准实行“一费制”。

第六条实行政府指导价的住宅小区物业服务等级及收费标准实行动态管理，住建部门结合陕西省住房和城乡建设厅印发的《陕西省物业企业信用评价管理办法（试行）》要求，通过向业主发放调查问卷等方式对物业服务企业进行年度考核。

评为合格的物业企业执行相应等级的收费标准，评为良好和优秀的物业服务企业可在相应等级收费标准基础上上浮收费标准，评为不合格的物业服务企业在相应等级收费标准基础上下浮收费标准，下一年度考核仍不合格的，作降低服务等级处理，同步降低收费标准。

第七条实行政府指导价的住宅小区物业服务等级按照住建部门制定的服务等级标准，由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个服务等级，按照有无电梯分别制定收费标准;实行政府指导价的物业服务区域内室内交通工具停放场所类别按照设施条件和服务条件由高到低设定为一类、二类、三类三个类别，露天交通工具停放场所不分类别。

实行政府指导价的住宅小区物业服务等级和交通工具停放场所类别由属地住建部门评定，相关单位及业主代表、物业服务企业共同参与。

物业服务等级和交通工具停放场所类别评定工作需在10个工作日内完成。

实行政府指导价的住宅小区物业服务标准明显高于一级服务标准或存在特殊因素的小区，可按照管理权限提出申请，单独制定物业服务收费标准。

第二章物业服务收费标准的制定

第八条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2.物业共用部位的日常运行、维护费用;

3.物业服务区域内照明、景观、消防、安防、电梯、门禁、监控、二次加压设备等归属业主共有公共配套设施设备的日常运行、维护费用;

4.物业服务区域内清扫、垃圾清运费用;

5.物业服务区域内绿化养护费用;

6.物业服务区域内秩序维护费用;

7.物业服务企业办公费用;

8.物业服务企业固定资产折旧;

9.物业共用部位、共用设施设备以及公众责任保险费用;

10.业主大会同意的其它费用。

第九条停车服务费成本由交通工具停放服务设施设备日常运行费、保养维护费、检验检测费、设备折旧、职工薪酬、清洁卫生费、秩序维护费、管理费分摊以及业主大会同意的其它费用组成。

与物业服务费成本相重叠的部分应当独立核算，按比例分担，不得重复计算。

第十条供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用，并依法承担分户终端计量装置以外管线和设施设备的维修、养护、更新等责任，且相关费用不得计入物业服务费成本。

物业服务区域内共用部位、公用设施设备用电单独挂表的，总表与分表之间实际用电量据实计入物业服务费成本。

供水未抄表到户和二次加压及以上的住宅小区，物业服务区域内的供水损耗、公共用水及加压用电计入物业服务费成本，具体标准由各县（市、区）经发局结合本地实际与物业服务费一并制定，物业企业不得加收其他费用。

第三章物业服务收费计费方式

第十一条物业住宅小区内的房屋和车位经竣工验收后，符合交付条件的，物业服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起由业主交纳。

停车服务费从合同约定的交付时间次日起由业主交纳。

房屋和车位已竣工但不符合交付条件的，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的，其物业服务费或停车服务费由建设单位全额交纳。

第十二条实行政府指导价的住宅小区物业服务费和停车服务费按月计收，预收不能超过三个月。

物业服务费按照不动产权属证书记载的建筑面积计算。

已出售但尚未取得不动产权属证书的，按买卖合同记载的面积计算。

不动产权属证书办理后，次月起按照不动产权属证书记载的建筑面积计算。

业主因自身原因对符合交付条件的房屋和车位，逾期不办理交付手续的，物业服务费和停车服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起按月全额交纳。

第十三条实行政府指导价的住宅小区物业服务区内临时车辆停车服务费按次收取。

按次收费的计费周期应大于8小时，收费标准不得高于物业小区附近的非经营性停车场收费标准。

物业服务企业在收到业主告知后，不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的车位上免费停放未登记车辆。

第十四条对进入物业服务区域内的下列车辆，应当免收停车费。

（一）物业服务区域内临时停车不超过1小时的车辆;

（二）军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务的;

（三）为业主或物业使用人提供搬家、殡葬、配送货物服务的车辆;

（四）残疾人车辆（仅限小区地面无障碍车位停放的由残疾人驾驶的车辆）。

第十五条空置房为连续一个月以上未发生水、电费用的房屋。

业主因故不使用房屋的，需提前向物业服务企业提出申请，经物业服务企业登记确认后，空置期间的物业服务费按规定标准的70%交纳。

业主因故不使用自有或者租赁车位的，需提前向物业服务企业提出申请，经物业服务企业登记确认后，空置期间的停车服务费按规定标准的30%交纳。

第四章行为规范与监督管理

第十六条建设单位应当按照建设项目规划设计和配建标准建设停车库（位），优先满足业主停车需求，住宅小区房屋销售前，应当制定车库（位）租售方案，明确车库（位）的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期、停车服务费收费标准等。

建设单位应在销售场所醒目位置公示在住建部门备案的车库（位）租售方案，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库（位）。

第十七条物业服务企业在承接新建物业前，应与建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

第十八条物业服务企业不得向业主强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。

业主应当按照约定向物业服务企业支付物业费。

物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

第十九条物业服务企业接受专营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以任何理由拒绝业主交纳费用或妨碍业主正常使用专营单位提供的服务。

物业服务企业与专营单位签订的相关合同应当向全体业主公开，不得损害业主利益。

第二十条自备供暖（冷）的小区，其采暖（冷）费由物业服务企业或者专营单位提出收费方案，必须经占入住住宅建筑总面积二分之一以上且占入住总人数二分之一以上的业主同意后据实收取。

采暖（冷）期结束后，必须向全体业主公布收支情况。

第二十一条业主应在装饰装修房屋前告知物业服务企业。

装修期间的垃圾，业主可以自行清运，也可委托物业服务企业清运，委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方按装修合同协商约定执行，垃圾清运费属一次性收费。

因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按照实际发生额，由业主或者装修单位承担，并承担相关责任。

物业服务企业不得向业主收取装修保证金、砸墙费等费用。

第二十二条住宅小区实行出入证（卡）管理的，建设单位或者物业服务企业应当为业主免费配置出入证（卡），每户出入证（卡）不少于3张。

业主因遗失、损坏需补办的，可以按公示标准收取制作成本费。

对为业主或物业使用人提供维修安装等临时性服务的外来人员，实行出入证（卡）管理的住宅小区物业服务企业可以按公示标准收取押金，并在退证（卡）时全额退还。

第二十三条物业服务企业要在显著位置公示共用部位、共用设施设备分布图，明确车位权属，便于业主查询。

物业服务企业利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动，所得收益在扣除合理成本之后归属全体业主所有，按照业主大会的决定使用。

第二十四条物业服务企业要建立健全财务制度，服务期满一年无法满足物业服务成本监审或调查条件的，由住建部门按照《物业项目服务退出管理办法》相关规定予以处理。

物业服务企业需在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益及物业服务企业收支等情况在物业服务区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。

公示期内，业主代表有权查阅、抄录或者复印相关资料，物业服务企业应当提供便利。

第二十五条物业服务企业应当遵守法律、法规和政策规定，严格履行合同，规范收费行为，为业主提供质价相符的服务;按规定明码标价，在物业服务区域内显著位置常态化公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准，以及投诉电话等信息，并公布本细则，接受业主监督。

实行政府指导价的住宅小区，物业服务企业不得收取本细则未列的费用，有法律、法规依据和经市级以上人民政府批准的收费项目除外。

第二十六条实行政府指导价的物业服务企业在物业服务合同履行期间不得擅自变更物业服务企业或调整物业服务等级。

第二十七条各级发展改革部门、住建部门、市场监管部门要加强物业服务及收费行为监督检查，建立违法行为投诉、处理和回复制度，在物业服务区域内集中公布联系方式。

发展改革部门要严格按照有关法律法规合理制定收费标准，并向社会公开征求意见，在充分吸纳合理意见后方可正式出台。

住建部门负责物业承接查验活动的指导和监督工作，对住宅小区的物业服务质量进行监督管理，并建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理，认定物业服务企业服务等级。

市场监管部门要对不执行政府指导价、违反明码标价规定等价格违法行为，依据有关法律、法规严肃查处。

第五章附则

第二十八条本细则由市发展和改革委员会、市住房和城乡建设局、市市场监督管理局在各自职权范围内负责解释。

第二十九条本细则自2020年11月1日起实施，试行期1年。

之前有关规定与本细则不符的，按本细则执行。

中省另有政策规定的从其规定。