步行街双首层产品设计1127498288.docx
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步行街双首层产品设计1127498288
百胜商城项目产品规划设计
(步行街双首层产品设计修改方案)
xxxxxxx项目咨询有限公司
2004年1月10日
一.方案背景提要
1.1本方案是基于原2003年12月份的《规划设计方案》基础上,进行增加容积率,实现更大投资利润率。
2004年1月4日开发方华业房地产公司、策划营销代理方和建筑设计方,就如何增加容积率,增加销售面积的问题进行了初步磋商。
1.2秉持认真负责的项目精神,以项目总体定位、市场竞争优势及为开发商创造最大的科学利润为出发点,由项目小组召集项目总监、市场总监、设计总监、策划总监召开了《项目规划修改综合研究分析》的研讨,对项目产品规划提出新的构思要点,有助于实现修改的目标及今后的营销推广。
待开发方华业房地产公司审核后,可作为与项目建筑规划沟通文件和设计指导性文件。
二.方案规划设计的目标
2.1直接目标:
此次产品规划设计修改方案是通过增加容积率的办法,增加建筑销售面积,实现更多利润的目的。
2.2通过规划设计修改方案,全面支持项目西南民族岭南建筑风格、城市标志性建筑群的理念;
2.3通过规划设计修改方案,建成集精品步行街、综合商场一体的超大型情景商业中心,强调商业建筑风格、强调商业休憩景观、强调情感消费,营造出商城鲜明的商业文化主题及氛围,成为亮化工程城市名片;
2.4形成商城规划、建筑外立面、民俗景观的和谐统一,达到商业环境营造效果与投资利润的合理平衡。
三.增加容积率修改方案的方向
3.1方案一:
上面加2层住宅面积的设计方案可行性初步评估
3.1.1增加利润550万元:
通过在原来3层半建筑上加建2层的方法,可以增加12000㎡住宅销售面积,实现增加利润为:
12000㎡×(1000元/㎡住宅销售均格-550元/㎡砖混结构建筑成本)=550万元。
3.1.2方案导致建筑风格出现的变化,及对价格的影响参数:
3.1.2.1住宅楼层增多,影响了步行街的商业氛围,对以商业定位的项目营销概念造成极大的障碍。
解决思路:
夹层住宅楼的内置生活阳台设计,尽量避免晾晒衣服等影响街景,可以起到一定的缓解作用。
影响价格:
综合评定对原商业销售面积的影响参数为–150元/㎡。
-150元/㎡×13000㎡原商业面积=-195万元
3.1.2.2100多米长的街面,增加了视觉的狭长、压抑感。
解决思路:
丰富外立面的装饰造型如屋檐、窗檐、窗台等错落、和多采用弧型的建筑造型,破呆板感。
影响价格:
综合评定对原商业销售面积的影响参数为–50元/㎡。
-50元/㎡×13000㎡原商业面积=-65万元
影响价格:
综合评定对原住宅销售面积的影响参数为–80元/㎡。
-80元/㎡×12000㎡原住宅面积=-95万元
3.1.2.3对单元住宅的居住舒适度的影响参数。
解决思路:
顶层绿化园艺营造私有的休闲空间,考虑做带空中花园的楼中楼,可以解决5层和半层的舒适感。
影响价格:
综合评定对原住宅销售面积的影响参数为–20元/㎡。
-20元/㎡×12000㎡原住宅面积=-24万元
3.1.3方案一产生的理论利润:
550万元-(195+65+95+24)=170万元
方案一评估结论:
风险太大,没有实现预期目标。
3.2方案二:
一层架空建成大型商业空间,上面保持原三层半步行街的方案评估
3.2.1增加理论利润1150万元:
保持原来3层半步行街建筑,整体架空1层建大型商业空间的方法,可以增加9290㎡商业铺面销售面积,实现增加利润为:
9290㎡×(2000元/㎡铺面销售均格-750元/㎡框架结构建筑成本)=1150万元。
3.2.2导致建筑风格出现的变化,及对价格的影响参数:
3.2.1.1整体加高一层商场后,影响了步行街首层概念的商业价值。
解决思路:
地面±0往一层商场下0.8m台阶,往步行街首层上3.5m台阶,可以起到双首层作用。
影响价格:
综合评定对原商业销售面积的影响参数为–300元/㎡。
-300元/㎡×7500㎡原商业面积=-230万元
3.2.1.2对单元住宅的居住舒适度的影响参数。
解决思路:
顶层绿化园艺营造私有的休闲空间,考虑做带空中花园的楼中楼,可以解决4层和半层的舒适感。
影响价格:
综合评定对原住宅面积均价的影响参数为–50元/㎡。
-50元/㎡×12000㎡原住宅面积=-60万元
3.2.3方案二产生的理论利润:
1150万元-(230+60)=850万元
方案二评估结论:
方案可行。
四.方案二的总平规划设计
4.1规划目标:
增加商业面积,实现增加投资利润。
4.2设计方法:
4.2.1在原来产品设计的基础上,整体架空一楼做室内步行街。
4.2.2通过大码头台阶、小缓坡下沉等高差的处理,1、2层双首层的概念,提高2层商业价值。
4.2.3创新室内步行街概念,采用新型理念的造景方式,由1层室内步行街的景观树延伸到二楼,解决室内步行街的绿化、采光、通风等问题,最大限度的提高了其商业价值。
总平图
剖面图
五.绿化造景精神
5.1让1层大面积的商业空间活起来,最大限度提高其商业价值,并尽量缩短销售周期,是我们这次规划设计目标。
如果按照传统的商场式铺面路线,本项目1、2期的商场面积将达到2万㎡,这对先天商业氛围不足的本项目地块来讲无疑是雪上加霜。
5.2引景入室、引光入室、通风入室的设计思路引导下,我们创新了室内步行街的概念,通过打破采光天窗让景观数从1层延伸到2层露天步行街,将很好的解决了传统商场的困境。
同时,可以考虑在1层排水系统上的设计,在部分不影响商业人流的景观处展露出来,如遇下雨的时候,雨水可以从景观数的天窗洒落下来,更是一番很美妙的风景。
步行街新概念绿化示意图
两层步行街透视剖面图
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