第八章 个人房地产投资.docx

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第八章个人房地产投资

第一节房地产投资根本知识

房地产的根本看法：

房地产是指土地、修建物以及固着在土地或修建物上的不可疏散的部分和附带的种种权益。

房地产与小我私家的其他资产相比有其自身的特性。

这些特性包

括：

位置牢固、使用代价耐久、不可支解、土地资源的有限性和整体代价的增值性等。

对一般的投资者来说，房地产就意味着种种类型的衡宇。

在美国它主要包罗：

1．单一家庭住宅（single-familyhome）

它是指独立的供一个家庭使用的住宅，该住宅所占土地完全为屋主所有。

这种住宅在中国一般称为别墅，能显示拥有者的财产与职位。

2．公寓（condominium）

它是指一个大的房地产项目中的一套单位，产权独立，但土地由该地产项目中所有公寓的所有者配合拥有。

3．互助单位住宅（cooperativeapartments）

它是指一幢楼房由住户配合持有股份的公司所有，每个住户凭据在公司的股份比例，从公司租入居住的单位。

房地产的类型：

中国的房地产市场形成时间不长，具有浓厚的转轨经济色彩。

从性质上分别，中国的房地产有多种类型，主要有：

1．商品房

商品房是指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的衡宇。

购买商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到70年。

商品房的代价由市场供求干系决定。

凭据销售工具的差别，商品房又分为内销商品房和外销商品房。

外销商品房的销售工具为境外的公司或小我私家，其代价比内销商品房相对高些。

2，安居房、解围房和经济适用房

安居房是指为实施国度“安居工程”而修建的住房，是政府为了推动住房制度革新，由国度摆设贷款和地方自筹资金，面向宽大中低收入家庭而修建的非营利性住房。

解困房是指在实施“安居工程”之前，为解决当地城镇居民的住房困难而修建的住房。

经济适用房是指政府部分联同房地产开发商凭据普通住宅建立尺度制作的，以制作本钱价向中低收入家庭出售的住房。

3．房改房

房改房是指国度构造、企事业单位凭据国度有关划定和单位确定的分派方

法，将原属单位所有的住房以房改代价或本钱价出售给职工的住房。

职工购买

房改房时享有政策优惠，但在进入市场出售时有限制，需持有一定时间后方可出

售或需补交地价款。

房地产投资的优点

投资者为寻找有吸引力的投资时机，经常把注意力转向房地产。

他们可能会进行土地投资，也可能购买能产生未来预期收益的房产，还可能购买房地产信托投资指数（REIT）。

固然，最终投资于哪一种房地产取决于投资者希望从他的投资中得到的是什么样的回报，大概说，取决于他认为哪一种回报形式对他更重要，是租金照旧资产代价的升值。

那么，是什么吸引投资者将手中的资金投向房地产市场呢?

这应该从房地产投资特有的优点加以考察。

1．现金流和税收

在美国，投资于房地产的投资者，其取得的现金流或税后收入不但依赖于某项资产的代价，还依赖于折旧和税收。

那种有着较大额度折旧额的资产可以抵消掉投资者的部分应税收入。

这是因为，房地产一般来说是会随着时间的推移而毁损，折旧则为资产所有者提供了一个赔偿这部分毁损代价的津贴。

折旧用度可以作为一项现金流出，在纳税之前从收入中扣除，从而淘汰了资产所有者的税收支付，因此，折旧用度被视为一项税盾（taxshelter）。

但是折旧用度是有一定限额的，并且只有收入到达一定水平的投资者才可以使用这项优惠。

2．代价升值

某些类型的房地产，特别是土地，，升值非常快。

从美国的历史看，总的来说，在20世纪70年代的大部分时间和80年代的一部分时间，房地产投资是一项相当有利的投资。

房地产投资是很少的几项投资收益率可以连续凌驾通货膨胀率的投资之一。

当每年通货膨胀率维持在10％一15％[t寸，大部分房地产投资的收益率保持在15％一20％之间，有的甚至更高。

虽然厥后陪同着通货膨胀率慢慢回落到正常水平，美国大部分地域的房地产市场泡沫破裂，但是部分地域的房地产市场代价仍然保持在高位，并且保持了一定的增长速度。

其他类型的房地产，如公寓，同样在代价上有着升值的历程。

因此，对一项房地产的估价，不但应当包罗对来自资产的现金流收入的折现，还应该预计到资产代价的升值。

在许多例子中，房地产升值对房地产回报率的影响要大大高于年度净现金流的影响。

第二节房地产代价的影响因素

一、供求状况

供应和需求是形成代价的两个最终因素。

其他一切因素，要么通过影响供应，要么通过影响需求来影响代价。

房地产的代价也是由供应和需求决定，与需求成正相关，与供应成负相关。

供应一定，需求增加，则代价上升；需求淘汰，则代价下跌。

需求一定，供应增加，则代价下跌；供应淘汰，则代价上升。

房地产的供求状况可分为如下四种类型：

A全国房地产总的供求状况

B当地域房地产总的供求状况

C全国本类房地产总的供求状况

D当地域本类房地产总的供求状况

由于房地产的不可移动性及变动使用功效的困难性，决定某一房地产代价水平崎岖的，主要是当地域本类房地产的供求状况。

至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的代价水平有无影响及其影响的水平，要看这些供求状况的波及性如何而定。

二、自身条件

房地产自身条件的优劣，直接干系到其代价崎岖。

所谓自身条件，是指那些反应房地产自己的自然物理性状态的因素。

这些因素分别如下：

1、位置

种种经济运动和生活运动对房地产位置都有所要求。

房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足水平或社会影响，因此，房地产坐落的位置差别，代价有较大的差别。

无论是坐落在都会或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。

尤其是都会土地，其代价崎岖险些为位置优劣所左右。

房地产代价与位置优劣成正相关。

商业房地产的位置优劣，主要是看繁华水平、临街状态。

居住房地产的位置优劣，主要是看周围情况状况、安定水平、交通是否方便，以及与市中心的远近。

其中别墅的要求是靠近大自然，情况质量优良，居于其内又可包管一定的生活私密性。

“一步差千金”对付商业来讲永远是个真理，但对付营造别墅则是个误区。

产业房地产的位置优劣，通常许视其财产的性质而定。

一般来说，要是其位置有利于原料与产物的运输，便利于废物处理惩罚及动力的取得，其代价必有趋高的倾向。

房地产的位置从外貌上看是个多少看法，但实际上并不是一个简朴的多少看法，而是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。

故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。

房地产的自然地理位置虽然牢固稳定，但其社会经济位置却会产生变动，这种变动可能是因都会筹划的制定或修改，交通建立或改道，也可能是其他建立引起的。

但房地产的位置由劣变优时，则代价回上升；相反，则代价会下跌。

2、地质

差别类型的修建物对地基承载力有差别的要求，差别的土地有差别的承载力。

地点条件决定着土地的承载力。

地点坚固、承载力较大，有利于修建使用。

在都会土地中，尤其是在现代都会建立向高层化生长的情况下，地质条件对地价的影响较大。

地价与地质条件成正相关；地质条件好，地价就高；反之，地点条件差，地价则低。

3、地形阵势

地形是指同一块土地内的地面起伏状况。

阵势是指本块土地与相邻土地的崎岖干系，特别是与相邻门路的崎岖干系，如，是高于或低于路面。

一般来说，土地平坦，地价较高；土地崎岖不平，地价较低；在其他条件相同时，阵势高的房地产的代价要高于阵势低的房地产的代价。

4、土地面积

同等位置的两块土地，由于面积巨细不等，代价会有崎岖差别。

一般来说，凡面积过于狭小而倒霉于经济使用的土地，代价较低。

地价与土地面积巨细的干系是可变的。

一般来说，在都会繁华地段劈面积巨细的敏感度较高，而在市郊或农村则相应较低。

土地面积巨细的符合度还因差别地域、差别消费习惯而有所差别。

例如，某地方市场若普遍担当高层楼房，则该地方较大面积土地的利用代价要高于较小面积土地的利用代价，因而较大面积土地的代价会大大高于较小面积土地的代价。

相反，如果地方市场仅能担当小型修建型态，则较大面积土地的代价与较小面积土地的代价，差别不会很大。

5、土地形状

土地形状是否规矩，对地价也有一定的影响。

土地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等。

形状不规矩的土地由于不能有效利用，代价一般较低。

土地经过调解或重划之后，利用代价提高，地价立即随之上涨。

地价与土地形状成正相关：

土地形状规矩，地价就高；土地形状不规矩，地价就低。

6、日照

日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种。

房地产代价与日照的干系具有下列特征：

一方面与日照成正相关；另一方面与日照成负相关。

一般来说，受到周围巨大修建物或其他工具遮挡的房地产的代价（尤其是住宅），必低于无遮挡情况下的同等房地产的代价。

日照对房地产代价的影响还可以从住宅的朝向对其代价的影响中看到。

7、通风、风向、风力

一般情况下，风力越大或时常出现风灾的地方，房地产代价越低。

房地产代价与风向的干系在都会中比力明显，在上风地域房地产代价一般较高，在下风地域房地产代价一般较低。

8、气温、湿度、降水量

这三者极度过剩或极度贫乏，均倒霉于生产和生活，因此会低落房地产代价。

把降水量与阵势结合起来看，其对房地产代价的影响更明显。

阵势虽然低洼，但若降水量不大，则不易积水，从而阵势对房地产代价的影响不大，但在地下水位高的地域例外；反之，降水量大，阵势对房地产代价的影响力就大。

9、天然周期性灾害

通常天然周期性灾害的地带，土地利用代价一定很低，甚至不能利用。

但这类土地一旦建立了可靠的防洪工程，不再受周期性灾害的影响，其代价会逐渐上涨。

甚至由于靠近江、河、湖、海的缘故，可以得到特别的条件，如风物、水路交通，从而这类土地的代价要高于其他土地。

10、修建物外观

修建物外观包罗修建式样、气势派头和色调，对房地产代价有很大影响。

凡修建物外观新颖、优美，可以给人们舒适的感觉，则代价就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则代价就低。

11、修建物朝向、修建结构、内部格式、设备配置状况、施工质量等

三、情况因素

影响房地产代价的情况因素，是指那些对房地产代价有影响的房地产周围的物理性因素。

这方面的因素有：

1、声觉情况

噪声大的地方，房地产代价一定低下。

噪声小，平静的地方，房地产代价通常较高。

2、大气情况

房地产所处的地域有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产代价影响也很大。

凡靠近化工场、屠宰厂、酒厂、茅厕等地方的房地产代价较低。

3、水文情况

地下水、沟渠、河道江湖、海洋等污染水平如何，对其四周的房地产代价也有较大的影响

4、视觉情况

房地产周围安顿的工具是否杂乱，修建物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，这些对房地产代价都有影响

5、卫生情况

清洁卫生情况如何，对房地产代价也有影响

四、人口因素

房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产代价有着很大的影响。

人口因素对房地产代价的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭范围三个方面。

1、人口数量

房地产代价与人口数量的干系非常密切。

就一国而言如此，一地域或一市的情况也如此。

特别是在都会，随着外来人口或流感人口的增加对房地产的需求一定加大，从而促进房地产代价的上涨。

人口高密度地域，一般而言，房地产求多于供，供应相对匮乏，因而代价趋高。

2、人口素质

人们的文化教诲水平、生活质量和文明水平，可以引起房地产代价崎岖的变革。

人类社会随着文明的发达、文化的进步，大众设施一定日益完善和普遍，对居住情况也一定力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产代价趋高。

如果一个地域中的居民素质低，组成庞大，秩序欠佳，人们多不肯在此居住，房地产代价一定低沉。

3、家庭范围

是指全社会或某一地域的家庭平均人口数。

家庭范围产生变革，纵然总数稳定，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住宅数量的变动，随之导致房地产需求的变革而影响房地产代价。

一般而言，随着家庭范围小型化，即家庭平均人口数的下降，房地产代价有上涨的趋势。

五、经济因素

影响房地产代价的经济因素主要有：

经济生长状况，储备，消费，投资水平，财务收支以及金融状况，物价（特别是修建质料代价），修建人工费，利息率，居民收入，房地产投资。

1、经济生长

经济生长，预示着投资、生产运动活泼，对厂房、办公室、商场、住宅和种种文娱设施等的需求增加，引起房地产代价上涨，尤其是引起地价上涨。

2、物价

房地产代价与物价的干系非常庞大。

通常物价普遍颠簸，房地产代价也将随之变动；如果其他条件稳定，则物价变动的百分比相当于房地产代价变动的百分比，而两者的动向也应一致。

就单唯一宗房地产而言，物价的变动可以引起房地产代价的变动，如修建质料代价上涨，引起修建物制作本钱增加，从而推动房地产代价上涨。

从一段较长时期来看，房地产代价的上涨率要高于一般物价的上涨率和百姓收人的增长率。

3、居民收入

通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高，从而促使对房地产的需求增多，导致房地产代价上涨。

如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，对居住房地产的需求增加，促使居住房地产的代价上涨。

如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，对房地产代价的影响不大，不外，如果利用剩余的收入从事房地产投资（尤其是投机），则一定会引起房地产代价变动。

六、社会因素

1、政治安定状况

政治安定状况，是指现有政权的稳固水平，差别政治看法的党派和团体的辩论情况等。

一般来说，政治不安定，意味着社会动荡，影响人们投资、置业的信心，造成房地产代价低沉。

2、社会治安水平

社会治安水平，是指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的犯法情况。

房地产所处的地域，如若经常产生此类犯法案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此造成房地产代价低沉。

3、房地产投机

房地产投机，简言之就是投准时机，利用房地产代价的涨落变革，通过在差别时期买卖房地产，从价差中获取利润的行为。

一般来说，房地产投机对房地产代价的影响要能出现下列三种情况：

引起房地产代价上涨；

引起房地产代价下跌；

起着稳定房地产代价的作用。

当房地产代价节节上升时，那些预计房地产代价还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产代价进一步上涨。

而当情况相反时，那些预计房地产代价还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产代价进一步下跌。

当房地产代价低沉时，怀有日后房地产代价会上涨心理的投机者购买房地产，以待日后房地产代价上涨时抛出，这样，就会出现当房地产需求小的时候，投机者购买房地产，造成房地产需求增加；而在房地产代价上涨时投机者抛出房地产，增加房地产供应，从而平抑房地产代价。

4、都会化

一般来说，都会化意味着人口向都会地域会合，造成都会房地产需求不停增加，动员都会房地产代价上涨。

七、行政因素

影响房地产代价的行政因素，是指影响房地产代价的制度、政策、法例、行政步伐等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地产代价政策、行政隶属变动、特殊政策、都会生长战略、都会筹划、土地利用筹划、税收政策、交通管束等。

1、土地制度

土地制度对土地代价的影响也许是最大的。

例如，在中国传统的土地制度下，严禁买卖、出租大概以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价底子不存在。

2、住房制度

住房制度与土地制度一样，对房地产代价的影响也是最大的。

实行低租金、福利制，一定造成房地产代价低沉。

3、房地产代价政策

房地产代价政策，有两类：

一类是高代价政策；一类是低代价政策。

所谓高代价政策，一般是指政府对房地产代价放任不管，或有意通过某些步伐抬高房地产的代价；低代价政策，一般是指政府接纳种种步伐抑制房地产代价上涨。

因此，高代价政策促进房地产代价上涨，低代价政策造成房地产代价下落。

4、特殊政策

在上些地方创建经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放步伐，往往会提高该地域的房地产代价。

5、都会生长战略、都会筹划、土地利用筹划

这些对房地产代价有很大的影响，特别是都会筹划中的划定用途、容积率、笼罩率、修建高度等指标。

具体体现为下列两个方面：

（1）就某一块土地而言，它会低落地价。

（2）从总体上看，由于有利于土地的康健协调利用，因此有提高地价的作用。

6、税收政策

直接或间接地对房地产课税，实际上是淘汰了利用房地产的收益，因而造成房地产代价低沉。

7、交通管束

某些房地产所处的位置看起来交通便利，但实际上并未便利，这就是受到了交通管束的限制。

实行某种交通管束也许会低落该房地产的代价，但对另一些房地产来讲，实行这种交通管束则可能会提高房地产的代价。

如果住宅区内的门路上禁止货车通行，可以淘汰噪声和行人行走的不宁静感，因此会提高房地产的代价。

八、心理因素

心理因素对房地产代价的影响有时是一个不可忽视的因素。

影响房地产代价的因素主要有下列七个：

（1）购买或出售心态；

（2）欣赏趣味（小我私家偏好）；（3）时尚民风；（4）靠近名家住宅心理；（5）讲求门牌号码，楼层数字或土地号数；（6）讲求风水；（7）代价观的变革。

九、国际因素

国际经济、军事、政治等情况如何，对房地产代价也有很大影响。

影响房地产代价的主要因素有下列四个

1、经济状况生长良好，一般有利于房地产代价上涨。

2、军事辩论情况。

一旦产生战争，则战争地域的房地产代价会蓦地下落，而那些受到战争威

胁或影响的地域，其房地产代价也有所下降。

3、政治对立状况。

如若国与国之间产生政治对立，则难免会出现实行经济封闭、冻结贷款、

终止往来等，这些一般会导致房地产代价下跌。

4、国际竞争状况

这主要是国与国之间为吸引外资而进行的竞争，竞争猛烈时，房地产代价一般较低沉。

十、其它因素

影响房地产代价除了上述列举的九大因素之外，另有一些。

如：

有时房地产购买者出于自身的迫切需要，使得他只求得到房地产，从而抬高代价等。

另有5点原因：

第一，地段

第二，都会就业率

第三，整体市场的运营模式

第四，国度政策

第五，通货膨胀率

另有许多原因了：

国度政府机构的政策和执法、开发商的品牌效应、牢固资产投资商的资金、地产的区位（商业区、交通枢纽、产业区、经济特区、绿地域、滨江海岸区）、银行钱币利率、金融业与证券业的走势、开发都会的市场情况、地产的功效和开发目的、居民的收入人均生产总值、银行的信用贷款政策、开发地域的消费水平、开发商的经营模式、修建和家居质料的代价、流动生产力的本钱、市场供需条件......

第三十节房地产估价根本要领

房地产估价根本要领：

三大根本要领：

比力法、本钱法、收益法

1、比力法的步调：

搜集生意业务实例；选取可比力实例、创建代价可比底子、进行生意业务情况影响修正，进行生意业务日期影响修正、进行房地产状况影响修正，求取比准代价。

2、本钱法的步调

搜集有关房地产开发的本钱、税费、利润等资料估算重新购建的代价估算折旧求取积算代价。

公式：

积算代价=重新购建代价-折旧重新购建代价：

估价时点；重新购建代价的客观的；修建物的重新购建代价是全新状况下，未扣除折旧的代价；土地的重新购建代价是在估价时点状况下的代价。

修建物的重新购建代价有重置代价和重建代价重置代价：

是接纳估价时点时的修建质料、修建构配件、修建设备、修建式样和修建技能等，凭据估价时点的代价水平，重新制作与估价工具修建物具有同等效用的新修建物的正常代价。

重建代价，又称重建本钱。

是接纳与估价工具修建物相同的修建质料、修建构配件、修建设备、修建式样和修建技能等，凭据估价时点的代价水平，重新制作与估价工具修建物完全相同的新修建物的正常代价。

修建物的折旧：

修建在估价时点时的市场代价与重新购建代价之间的差额。

物质折旧，功效折旧，经济折旧修建物折旧的要领：

年限法，实际视察法，成新折旧法

3、收益法

是预测估价工具的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价工具的客观公道代价或代价的要领。

第四节房地产投资风险阐发与防备研究

风险在房地产开发历程中无处不在，如果没有很好的风险治理步伐，开发商就会被可能产生的损失所困扰，其担心可能会使其终止某些开发与经营运动大概是改变其经营方法。

因此精确而有效的风险治理是房地产开发商最经济、最有效地处理惩罚种种意外损失风险的重要途径。

1增强风险治理的重要意义

房地产开发风险治理是房地产开发企业接纳科学的要领，对开发历程中存在的风险进行预测、识别、阐发、评价，选择最佳风险治理步伐，包管以较低的泯灭最大限度地低落风险损失，得到宁静保障的历程。

增强房地产开发风险治理对房

地产开发企业而言，意义重大：

风险治理为全面、公道地处理风险提供了可能性，风险治理既能够为风险损失的出现与权衡提供科学、准确的盘算底子，又能够用科学、系统的要领，对种种风险对策的本钱及效益加以比力，从而得到种种对策的最佳组合；风险治理能够促进房地产投资主体决策的科学化、公道化，淘汰决策的风险性；风险治理有利于房地产开发商增强风险意识，从被动成为主动治理型，为项目开发提供宁静的生产经营情况。

房地产开发历程的风险类别

2．1决策风险

在可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建立项目定位禁绝确，往往导致建立项目的收益损失，形成决策失误。

2．2财务风险

建立资金不到位，工程款无法定时支付，容易导致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚至会出现“烂尾楼”。

2．3技能风险

由于建立项目所选用的工艺、设备在项目建成时已过期，或由于设计施工单位的技能治理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等。

2．4经济风险

项目建成后遇到强有力的竞争或由于居民购买力有限而导致工程项目滞销，通货膨胀利率浮动等因素导致工程造价上涨或政策法例的变革导致包管、保险、税等分外用度的增加。

2．5不可抗力风险

如台风、大水、地动，由此蒙受的投资损失。

2．6治理失误风险

缺乏治理和知识，与承包商签订的条约不严密，致使施工现场协调和监视指导倒霉而出现治理杂乱、工程质量和宁静事故的风险。

2．7组织风险

项目业主若是联合体，则可能由于各合资人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的差别而造成项目进展迟钝，纵然在项目执行组织内部、项目治理班子也会因同各职能部分之问的配合倒霉而导致不能对各部分实施有效的治理。

3增强风险治理的对策

房地产开发企业要增强风险的防备，强化风险治理，可以从以下几方面进行风险治理：

3．1正确看待开发风险

风险是一种客观存在，是不可制止的，只要房地产开发商开展业务，就一定陪同着风险。

看待风险，不能过于守旧，要公道包袱，不能为了回避风险，而低落事情效率，从而失去竞争力；但也不能盲目乐观，有的风险虽然较少产生，但它一旦产生，带来的结果较为严重，损失巨大，甚至有可能“拖垮”一个企业，所以要正确权衡风险的产生概率及其结果，使“风险与收益对等”。

3．2主动进行风险识别

风险识别是风险治理的首要内容和底子事情，任何风险，尤其是重大风险，如被忽略都可能导致风险治理的失误和失败。

房地产开发企业应周密阐发企业所处的社会经济情况，剖析企业在房地产开发运动中客观存在的种种倒霉因素和弱点，以及对企业利益可能造成的威胁。

3．3科学进行风险评估

对房地产开发风险进行量化和测定，确定开发运动中种种风险产生的概率及确定风险可能给开发运动带来的损失水平。

3．4强化风险防备与控制

在市场经济下，房地产市场是瞬息万变的，风险无处不在，制订一系统的防备风险步伐有利于开发商治理业务、优化资源。

重视前期可行性研究事情。

可行性研究是开发建立项目投资决策的底子，是防备开发风险的包管，因此必须重视增强项目的可行性研究事情，加大可行性研究的人力、物力、财力和时间投入；科学、全面而不失重点地开展可行性研