精作XX城区四村联建工程项目可行性研究报告.docx

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精作XX城区四村联建工程项目可行性研究报告

XX城区四村联建工程项目可行性研究报告

1总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

项目名称：

荥阳市东城区荥泽大道四村联建项目

1.1.2项目建设单位

项目建设单位：

河南金苑置业有限公司

1.1.3项目建设地点

项目建设地点：

项目拟建于郑州荥阳市豫龙镇，具体地址位于荥阳市东城区荥泽大道以东、站南路以南、桃贾路以西、索河路以北区域，项目总用地面积1088617平方米（约1632.86亩），安置区总用地面积总用地面积312663平方米（约468.99亩），配套开发用地总用地面积775954平方米（约1163.87亩）。

1.1.4可行性研究报告编制单位

编制单位：

湖南大学设计研究院有限公司

1.2可行性研究报告编制依据和研究范围

1.2.1编制依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《中华人民共和国环境保护法》

4、《中华人民共和国城市房地产管理法》

5、《河南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

6、《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》

7、《河南省2006-2020年建设社会主义新农村规划纲要》

8、《郑州市城市总体规划》（2010－2020）；

9、《荥阳市城市总体规划》（2008－2020）；

10、《荥阳市土地利用总体规划》（2006－2020）；

11、《荥阳市城乡规划委员会办公室文件》荥城规会纪[2010]3号

12、荥阳市豫龙镇新型社区建设拆迁安置补偿办法2012.10.22

13、国家有关的标准、规范。

14、项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料等。

1.2.2研究范围

根据河南金苑置业有限公司提出的荥阳市东城区荥泽大道四村联建项目的建设要求，我院组织有关技术人员，在对本项目进行充分的调查基础上，形成了本项目的可行性研究报告。

本报告结合《荥阳市城市总体规划》（2008－2020），根据国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，对项目建设的依据、条件、背景及必要性进行了全面论述，对项目的建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、项目组织与实施、投资估算、经济效益等方面进行综合分析和评价，以期为项目实施提供科学、可靠的依据。

1.3建设单位概况

河南金苑置业有限公司是郑煤集团所属全资子公司，以房地产综合开发为主，兼营房屋销售、物业管理等业务的房地产开发企业，公司成立于2003年，注册资金2000万元。

目前公司职工总数300余人，其中具有专业职称230人，教授级高工6人，中高级管理人员90人，高级职称56人，中级职称126人。

公司秉承“以人为本”的设计理念，以满足市场特定消费人群的差异化要求为导向，以追求高品质、低价格的服务为宗旨，以“样板工程、精品项目”为目标，致力于打造一流产品和超值服务。

1.4项目建设概况

1.4.1项目提出的理由

以《荥阳市城市总体规划（2008－2020）》为依据，遵循荥阳市城中村改造的相关规定，通过整合相关资源尤其是土地资源，走改造和综合开发相结合的道路。

因地制宜、合理布局、统筹安排原居民的生活、就业和经济发展要素。

统一规划，分步实施。

将城中村改造及综合开发建设相结合，按步骤进行。

坚持“以人为本”的原则，保障村民的利益，创造宜人的居住空间、商业活动空间、休闲场所和聚居生活氛围。

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把房地产开发建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。

根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约为1.5~2个百分点。

另外根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，居民住宅的发展目标是户均一套、人均一室，力争达到人均建筑面积35平方米。

房地产开发项目的建设对城市建设将起到促进作用。

加快城市化进程，已成为促进我国国民经济持续、健康、快速发展的关键措施之一，成为不可逆转的发展趋势。

根据中央的指示精神，河南省也进行了一系列的战略部署。

郑州作为一个已经具有一定规模的大城市，也确定了扩大城市规模、完善基础设施、美化城市环境、优化经济结构、增强综合实力，提高郑州市在全省的首位度，把郑州建设成为国家区域性中心城市的发展纲要。

能否实现郑州市、河南省乃至全国经济的发展目标，城市建设将成为重中之重，省市各级领导已经达成了共识。

在城市建设过程中，作为人流、物流、资金流、信息流等生产要素的重要载体和建筑业的主体，房地产开发企业充当着城市建设的先锋队的角色，在城市建设规划、基础设施建设、商业设施建设、住宅建筑等城市建设的各个环节，发挥着举足轻重的作用。

房地产开发项目的建设是解决劳动就业的需要。

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。

而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而房地产开发项目投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。

因此，项目建设对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，将为增加当地社会就业岗位作出一定的贡献。

1.4.2项目建设必要性

村民住宅以统一规划建造的多层或者部分高层，取代自家建造的独门独户的农民房。

以基础设施、公共设施配套完善、环境优美的城市社区代替杂乱无章的村庄聚居模式，使原住民公平的享受到完善的城市生活。

项目的建设有利于切实改善农村生产生活条件，有利于促进城市整体建设，推进中原经济区大发展，因而本工程的建设是必要的。

1.4.3建设目标与内容

建设目标：

本项目建成后安置区用于合村并城的安置，涉及包括茹寨村557户，2200人，刘村457户，1855人，罗垌村438户，1820人，蒋寨村581户，2131人，共计2033户，8006人；配套开发用地用于商业房地产开发。

建设内容主要包括：

安置房、商品住宅用房、商业用房、地下室、地下车库以及道路广场硬化、景观绿化等基础配套设施建设。

项目建设规模

安置区总用地面积312663平方米（约468.99亩），地块面积299267平方米（约448.9亩），总建筑面积943403平方米，地上总建筑面积732444平方米，其中住宅建筑面积670432平方米，商业建筑面积48713平方米，其他配套公用建筑面积13299平方米；地下总建筑面积210959平方米。

配套开发用地总用地面积775954平方米（约1163.87亩），其中住宅总用地面积541079平方米（约811.58亩），商业总用地面积234875平方米（约352.29亩）。

总建筑面积3140461平方米，地上总建筑面积2595406平方米，其中住宅建筑面积1307898平方米，商业建筑面积1148579平方米，其他配套公用建筑面积138929平方米；地下总建筑面积545055平方米。

1.4.4项目实施计划

项目建设周期拟定为24个月，计划用2个月完成项目全部前期准备及报批工作，初步设计及施工图设计5个月，项目施工18个月，竣工验收4个月。

为加快建设进度，缩短建设时间，各阶段的工作允许有一定程度的交叉。

1.4.5项目建设总投资与资金筹措

本项目总投资估算为1055964.66万元，其中建设投资1007039.2万元，建设期利息48925.46万元。

资金来源由建设单位自筹和申请银行贷款解决，其中建设单位自筹351037.23万元，申请银行贷款704927.43万元。

1.4.6主要技术经济指标

表1-1：

安置区主要经济技术指标表

序号

项目名称

单位

数量

1

总用地面积

m2

312663

2

地块面积

m2

299267

3

总建筑面积

m2

943403

4

地上总建筑面积

m2

732444

（1）

住宅建筑面积

m2

670432

（2）

商业建筑面积

m2

48713

（3）

其他配套公用建筑面积

m2

13299

5

地下总建筑面积

m2

210959

6

基底建筑面积

m2

74650

7

绿化率

%

35

8

容积率

2.45

9

建筑密度

%

24.9

10

项目总投资

万元

275598.36

11

建设周期

月

24

12

安置村民数

人

8006

13

地下停车位

个

5345

表1-2：

配套开发用地主要经济技术指标表

序号

项目名称

单位

数量

1

总用地面积

m2

775954

2

地块面积

m2

691275

3

总建筑面积

m2

3140461

4

地上总建筑面积

m2

2595406

（1）

住宅建筑面积

m2

1307898

（2）

商业建筑面积

m2

1148579

（3）

其他配套公用建筑面积

m2

138929

5

地下总建筑面积

m2

545055

6

基底建筑面积

m2

241967

7

绿化率

%

30

8

容积率

3.75

9

建筑密度

%

35

10

项目总投资

万元

780366.30

11

建设周期

月

24

12

地下停车位

个

15573

表1-3：

主要经济评价指标表

序号

项目

单位

经济指标

备注

一

经济数据

1

总投资

万元

1055964

取整

（1）

建设投资

万元

1007039

取整

（2）

建设期利息

万元

48925

取整

2

总成本费用

万元/年

750204.6

经营期平均

3

销售收入

万元/年

1111111.4

经营期平均

4

利润总额

万元/年

299795.6

经营期平均

5

营业税及附加

万元/年

61111.4

经营期平均

6

净利润

万元/年

224846.7

经营期平均

二

财务评价指标

7

项目投资利税率

34.18%

计算期平均

8

财务内部收益率

28.22%

9

项目财务净现值

万元

276258

10

项目投资回收期

年

2.68

静态

1.5结论与建议

1.5.1结论

通过对经济效益、社会效益、环境效益的综合分析，本项目的建设符合国家房地产开发的相关政策，符合河南省和郑州市经济社会发展规划及荥阳市土地利用总体规划。

项目选址合适，建设规模合理，建设条件具备，建设方案可行，投资规模适度，并具有显著的社会效益。

1.5.2建议

1、建议项目建设单位尽快报上级单位审批，以便立项后开展项目后续的各项准备工作。

2、建议项目建设单位按照国家相关法规进行招投标活动，严格进行招投标管理，加强招标程序的规范化，把好建设前期准备工作的质量关。

建设单位要对项目进行科学化管理，分配好建设各方的工作；管理单位要做好各方协调工作，增加各方沟通，减少不必要的成本；承建单位在建设过程中要树立强烈的精品意识，力争低成本、高质量地完成合村并城项目的建设。

3、要规划处理好与各项基础设施建设的相互关系，要从长远出发，相互依存，相互补充，协调一致。

防止重复建设或相互推诿扯皮，造成资源浪费和功能欠缺。

4、在项目的建设和运行中要做好环境保护工作，在各项基础设施的建设运行中，都要把环保作为先决条件，严格执行环境保护的各项政策法规，实现可持续的发展。

2项目建设背景和必要性

2.1项目建设背景

2.1.1中央大力支持中原经济区的建设

根据国务院《关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》国发【2011】32号文件重要指示，中原经济区是我国“十二五”规划重要组成部分，中原经济区是综合性经济区，2011年列入《全国主体功能区规划》，即正式成为国家战略。

2011年3月17日公布的《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出重点推进中原经济区等区域发展。

图2-1：

中原经济区发展规划战略图

中原经济区在全国大局中具有举足轻重的地位和作用。

中原经济区地处中原腹地，东承长三角，西连大关中，北依京津冀，南临长江中游经济带，包括河南全部和晋东南、冀南、鲁西南、皖西北、鲁西南等周边地区。

中原经济区特有的资源条件和交通优势奠定了其承东启西、连南贯北的战略地位，赋予了它吸引力较大、辐射力较强的特点。

建设中原经济区，能够发挥河南的区域优势、基础优势、文化优势、人口优势、粮食优势、后发优势，不仅为河南经济发展增添活力，还会为国家经济增长增添力量。

中原经济区经济的发展定位于“一极、两带、两翼”。

图2-2：

中原经济区“一极、两带、两翼”定位

“一极”指以郑州为中心确立经济增长极，加快郑州、开封一体化，构建大中小城市相协调的中原城市群体系。

“两带”指陇海经济带（商丘、开封、郑州、洛阳）和京广经济带（安阳、新乡、郑州、许昌）。

陇海经济带定位于培育形成郑汴商洛沿亚欧大陆桥工业走廊，壮大能源原材料、现代制造业、汽车、新能源等支柱产业，实现老工业基地（郑州、洛阳）振兴和新兴工业基地（商丘、开封）崛起；京广经济带（安阳、新乡、郑州、许昌）则是大力发展原材料工业、装备、制造业、高技术产业和食品工业，形成我国重要的制造业基地。

“两翼”指京广线以西地区和以东地区，前者的定位是建成全国重要的能源原材料基地，以及重要的现代装备制造业及高技术产业基地；后者则是培育新兴工业基地，发展新型战略产业及高新技术产业，积极承接东部沿海发达地区产业转移，实现农业现代化。

中原经济区从规划和建设开始，就将平衡发展、协调发展、可持续发展摆在重要位置，并把它作为发展的一个指导方针。

对中原经济区来讲，要做到这一点，关键在于城乡统筹，在于实现工业现代化和信息化，同时推进农业的现代化。

郑州是中原城市群及中原经济区的核心城市，郑州核心共划分为13个功能组团，荥阳市属于荥阳组团，紧邻郑州市西部组团（郑州高新技术开发区）且处在东西向城市产业复合发展轴上。

图2-3：

郑州核心13个功能组团

荥阳市是离郑州最近的县市，作为郑州都市近郊区的荥阳市，处于中原城市群中部核心区域，与北部各城市联系紧密，受郑州都市区的经济拉动效益明显。

荥阳市与郑州中心城区、上街之间在空间布局、产业发展、能源资源共建共享，与郑州市中心城区实现互利、服务、依托，与上街区合作，与周边显示分工协作。

荥阳市衔接郑州中心城区、上街区的交通系统和基础设施，交通依托国家干线铁路与高速公路网络，城际轨道交通系统也有所发展。

规划区位于荥阳市东城区，城市中心东北部。

2.1.2房地产政策背景

随着近几年一手抓保障、一手抓调控的实践逐渐深入，住房制度改革的大方向也逐渐清晰。

2012年12月15日到16日举行的中央经济工作会议仍然从住房保障和房地产市场调控两手并重来定调住房政策，要实现“住有所居”的目标，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。

2012年12月25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，住建部党组书记、部长姜伟新在工作报告中指出2013年继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。

他尤其强调，2013年会继续实行限购措施，要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期，密切监测市场形势，继续推进城镇个人住房信息系统的建设，而且要强化市场监管，加强房地产领域的诚信体系建设。

1、土地供应量走势

2012年对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。

（1）保障性住房土地供应方式：

以计划经济形式供应占总土地供应量15%。

（2）政策性商品住房土地供应方式：

以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。

占总土地供应总量50%。

（3）商品住房土地供应方式：

以市场经济形式供应，招、拍、挂。

占总土地供应总量35%。

国土资源部部长徐绍史今年元月11日在全国国土资源工作会议上说，2013年将加强和改善土地宏观调控，促进经济平稳健康发展。

坚持控总量、稳增量、挤存量、放流量，进一步拓展建设用地新空间，保障经济社会发展合理用地需求，促进土地市场平稳发展。

要坚持房地产用地调控政策不动摇，根据房地产市场形势，普通商品房用地供应要确保不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。

加强对闲置土地和各类违规违约用地行为的查处，促进已供土地开发利用。

各地要对房地产大企业和大地块名单加强监督并实现制度化、常态化。

2、房地产资金走势

国家统计局日前发布数据显示，2012年房企到位资金已出现增长迹象。

2012年，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，比2011年增长12.7%。

2013年虽然开发贷依然偏紧，但整个房地产的资金面比去年下半年整体好一些，各家银行都会优先在年初把贷款放出去；另外房企融资渠道多样化导致房地产市场资金面出现趋松的走势。

与开发贷依然趋紧不同，监管部门已悄然放开对于房地产信托的限制，信托融资重新成为房地产“找钱”的一条重要途径。

据统计1月份，房地产信托募集规模和数量双降，但所有类型的信托产品中，房地产信托仍占较高比例。

在收益率上，近期发行的房地产信托收益率已跌破10%，此前曾高达12%以上，目前通过地产信托融资的成本已下滑。

3、保障性住房走势

2008-2012年，全国共开工建设城镇的保障性住房和棚户区改造住房超过3千万套，基本建成1700万套以上，大批城镇中低收入家庭住房保障困难得到了解决。

根据住房和城乡建设部的工作报告，2013年城镇保障性安居工程建设的任务是基本建成460万套，新开工600万套。

而且特别强调，要加快配套设施的建设，做到配套设施和保障房工程同步规划、同期建设、同时交付使用，确保已竣工的保障房能及早的投入使用。

另外要继续抓好公平分配和入住后的管理工作，探索创新保障性住房建设和管理机制。

4、商品房走势

2013年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。

一、二线城市商品房：

按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。

全年是“紧、紧、紧、松”。

商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。

三线城市商品房：

这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。

全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。

地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。

四线城市商品房：

属于穷则思变地区。

应该说四线城市房地产商日子最好过。

地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。

5、商品房价格走势

2013年，房地产市场调控政策不动摇，但新型城镇化有望唤醒楼市最大刚需。

1月18日，国家统计局发布了去年12月份全国70个大中城市的房价统计数据。

其中，54个城市新房房价环比上涨，再创去年新高。

自去年6月以来，70个大中城市平均房价已连续7个月环比回升，房价企稳回升的势头已经确立。

此外，中指院在21日发布的上周（2013.1.14—1.20）成交数据也显示，在其所监测的40个重点城市中，有39个城市的房地产成交量同比上涨，部分城市的涨幅甚至超过100%。

借着去年暖风，2013年楼市迎来“开门红”。

统计局的数据说明了市场在成交量和房价变动方面的反转，表现出全国的房地产市场已经彻底回暖；在去年稳增长决策和降准降息等因素刺激下，2013年房价上涨压力较大。

6、房地产业产业质量标准化走势

在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。

2013年房地产业的产品标准化会有四点突破：

（1）房地产业的产品标准化；

（2）房地产业产品工艺化；（3）房地产业配套产品标准化；（4）房地产业配套产品工艺化。

现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。

产品质量标准化与质量工艺化是我国房地产业必经之路。

2.1.3荥阳市总体发展规划

荥阳市行政辖区，总面积807.8平方公里。

城市规划区范围为：

西起上街区界，东至郑州市区界，北界连霍高速，南至规划郑洛快速通道（以村界为准），总面积约230平方公里。

2012年，荥阳市中心城区城市建设用地33.6km2，人均建设用地120m2，中心城区城市人口28万人。

根据《荥阳市城市总体规划（2008-2020年）》，提出发展目标为：

以中原城市群发展战略和郑州市发展目标为指导，把荥阳建设成为郑汴洛产业带上的重要工业节点城市，生态环境优美的工贸型城市。

图2-4：

荥阳市城市总体规划

以加快荥阳市建设为主线，全面实施合村并城战略，坚持统筹城乡经济社会发展，进一步抢抓机遇，创新体制，着力推进产业结构和城乡结构调整，着力保障和改善民生，切实改善农村生产生活条件，促进农民持续增收，加快城市（镇）、组团、产业集聚区规划的实施，推动中原经济区实现跨越式发展。

根据部署，荥阳市将加快合村并城步伐，将全区282个行政村改造为60个城市社区，率先实现全域城市化，让被征地农民实现充分就业、致富发展，享受和城市居民一样的生活环境、一样的政策待遇，逐步实现居住环境城市化、公共服务城市化、就业结构城市化和消费方式城市化。

2.2项目建设必要性

2.2.1项目建设有利于推进荥阳市大建设、大发展、大提升

1、高起点规划建设荥阳市

在推进荥阳市城市建设中，突出经济、人居、生态复合功能，不断健全公共服务体系，完善城市功能，发展壮大主导产业，推动城市布局组团化、功能现代化、产业高端化，把荥阳建设成为现代产业集聚、现代功能复合、城乡统筹发展、环境优美宜居、对外开放示范的新城。

2、发挥独特的自然山水优势，精心打造郑州省会西花园

按照中原经济区和郑州都市区空间发展规划，荥阳作为郑洛工业走廊上的重要节点城市、郑州都市区两翼发展布局中郑西新区的重要组成部分，是加快推进新区建设，推动郑州西部经济社会快速发展的先行先试区。

3、把荥阳建成郑州都市区的重要门户

根据不同阶段的发展需要，按照适度超前、近远期结合和弹性原则，对外部交通衔接和内部交通组织进行统一规划，形成多种交通方式合理配置、有机衔接、换乘方便、集疏快捷的综合交通体系。

合理布局高速公路、铁路、轻轨、干线公路、城市道路等交通方式，构建环型放射状的综合交通网络。

4、坚持一心两翼、郑荥一体发展

郑州市委市政府为加快推进“一主三区”建设，2012年启动了郑上新区新“三化”相协发展空间布局规划编制工作。

郑上新区功能定位：

郑州航空港经济综合实验区配套功能区、郑洛工业走廊重要先进制造业基地之一、黄河文明重要展示区、郑州都市区核心区以通用航空、新材料、健康运动休闲为主的现代产业组团、郑州主城区西部生态屏障。

郑上新区发展目标：

河南省新型城镇化、工业化、农业现代化和信息化协调发展示范区，凸显历史文化底蕴和地方特色的生态低碳城市、智慧城市、河南省城市新区发展的典范。

城市空间结构形成一带、两轴、五组团，一主、五副、多中心。

一带：

沿郑上路、G310形成东西向城市发展带；两轴：

洛宁路和荥泽大道。

五组团：

核心组团，重点发展行政文化、商务办公等产业；荥阳组团重点发展，商贸文化、医疗休闲等产业；通用航空组团，重点发展通用航空物流产业；新型材料产业组团，重点发展新型材料、物流等产业；上街组团，围绕通用航空发展商务、物流等配套产业、装备制造业和职业教育产业。

一主：

在行政带动发展战略的