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租赁合同论文

租赁合同论文

篇一：

文档合同法毕业论文

合同效力的判定及法律后果合同的效力就是合同的法律约束力是指合同由法律赋予的并受法律保护的法律效力使合同具有法律效力是当事人订立合同的最基本也是最重要的要求。

合同法对合同的成立和合同生效规定了统一的要件同时当事人也可以约定合同生效的特殊要件只有符合法定条件或约定条件的合同才具有法律效力不符合法定条件的合同被认定为无效合同未具备约定条件的合同成为不生效的合同。

我国合同法第52条规定有下列情形之一的合同无效一一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益二恶意串通损害国家、集体或者第三人利益三以合法形式掩盖非法目的四损害社会公共利益五违反法律、行政法规的强制性规定。

又合同法第58条、第59条规定合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产应当予以返还不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失双方都有过错的应当各自承担相应的责任。

当事人恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

下面以以下一则案例为例对合同的效力及其法律后果进行分析。

20XX年1月20日原告张某乙方与被告万里公司甲方签订《房屋租赁合同书》双方约定甲方同意将座落于文山路98号楼的第一、二、五楼及伙房除配电室、暖气房以外的五间房屋租给乙方使用租期5年从20XX年4月28日起至20XX年4月28日止年租金为5万元由乙方按年计付合同期满甲方提供给乙方的设施应完好无损地交给甲方如有损坏按原价赔偿期内水、电费由乙方负担乙方在承租期间由于使用不当或自行改建房屋造成损坏要负责修复或赔偿损失。

合同签订后原告张某开始以“金桥大酒店”的名义根据经营餐饮业的需要对房屋进行装修、购置相关设备、招收员工并进行了一定时期的广告宣传。

但“金桥大酒店”并未经工商注册。

20XX年3月20日被告海丰公司以书面形式拒绝追认委托万里公司对外签订房屋租赁合同这一行为并称原告与万里公司签订的房屋租赁合同无效。

原告则要求二被告连带赔偿包括装修装潢、购买办公及酒店用品、员工工资等各项损失。

个人分析根据合同法第五十一条“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效”的相关法律规定可知无处分权的人处分他人财产未经权利人追认的合同无效因此在权利人对无处分权人的处分他人财产行为所形成的合同为确定是否追认前该合同属于效力待定的合同。

而本案中被告万里公司将其无产权的房屋在未争得权利人同意的情况下出租给原告被告海丰公司作为权利人在得知后又以书面形式拒绝追认这一行为因此万里公司与原告签订的合同未有效成立该合同无效即自合同成立日20XX年1月20日始无效且永久无效。

由于被告万里公司在明知自己无产权的情况下仍与原告张某签订租赁合同违背了诚实信用的原则由此致使合同无效根据合同法第58条规定“合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产应当予以返还”因此被告万里公司应当赔偿原告张某为准备履行合同所支出的合理费用。

原告张某对房屋的装修已将房屋改变面貌但也与其成为一体折除将影响使用价值可根据装修的价值由被告万里公司对原告予以补偿。

同时原告张某为酒店的开业招收员工并包吃包住、发放工资属于正常的行业行为因此该费用也属于合理费用应由被告支付。

由以上案例可见根据合同法判定合同是否生效后合同双方要依法承担一定的法律责任及法律后果。

以上的判定与后果承担都要以合同法总则第三章内容为判定基准。

合同可以说是体现着民事法律的精髓体现着当事人通过自己的意思表示和行为创建法律上的权利义务的自主权从根本上说合同制度是对当事人的意志的尊重和对市场制度下分散决策权的确认。

而合同的效力是合同能否有效的关键因此它已经成为一个为现行法律明文规定、不可回

避的现实法律问题对其研究具有重大的意义。

篇二：

论文终稿

网络教育毕业论文

浅析房屋租赁合同中当事人的权利义务

学生姓名：

李小强

指导教师：

吕春艳教授

学科专业：

法学

论题方向：

法学方向

学号：

20XX03550155

学习中心：

甘肃渭源奥鹏学习中心

东北师范大学远程与继续教育学院

20XX年10月

注：

此页均需学生及指导教师本人填写

摘要

我们在执业过程中起草过房屋租赁合同，也办理过房屋租赁合同纠纷案件，一个最大的体会就是虽然《中华人民共和国合同法》（以下法律名称均省略“中华人民共和国”）“租赁合同”一章对当事人权利义务进行了较详细的规定，但由于房屋租赁合同作为租赁合同中特殊的一种除受《合同法》调整外还受《担保法》、《城市房地产管理法》、《治安管理处罚法》等相关法律调整，因此实践中有些权利义务容易被忽视。

另外学生在处理一些具体案件时也遇到过一些难点，比如承租方能否以出租方未给付税票作为不给付租金的抗辩理由，比如“优先购买权”是否必然衍生出“优先承租权”，比如如何认定“转租”、“转让”及“承包”三者的区别，比如国有房屋出租是否必须进行资产评估等等，因此本文试从《合同法》规定的一般权利义务、相关法律规定的特殊权利义务以及实践过程中难点分析等方面提出自己的观点并加以论述。

关键词:

房屋租赁合同；当事人；权利；义务

abstract

wedraftthehousingleasecontractintheprocessofpractice,butalsoforthecontractdisputecasesinrentalhousing,oneofthegreatestexperienceisthatalthough”contractlawofthepeople'sRepublic”（thefollowinglegalnamesareomitted”ofthepeople'sRepublicofchina”）”leasecontract”achapterontherightsandobligationsofthepartiestocarryouttheprovisionsofindetail,butbecauseofhousingleasecontractasaleasingcontractaspecialsubject”contractlaw”adjustmentandaffectedby”guaranteelaw”,”cityrealestatemanagementlaw”,”PublicSecuritymanagementPunishmentLaw”andotherrelevantlawstoadjust,sosomerightsobligationsneglected.inaddition,studentsinthetreatmentofsomespecificcasesalsoencounteredsomedifficulties,suchasthelesseecannotpaythestamptothelessorasdefensedoesnotpayrent,suchas”preemption”isboundtoderive”prioritytolease”,suchashowtoidentify”leased”,”transfer”and”contract”threedifference,suchasstate-ownedhouserentiftheymustbeassetappraisalandsoon,sothispaperfromthe”contractlaw”provisionsofthegeneralrightsandobligations,theprovisionsoftherelevantlawsofthespecialrightsandobligationsandthepracticeprocessdifficultyanalysisaspectsputforwardtheirownpointofviewanddiscussed.

Keywords:

housingleasecontract;rights;obligationsoftheparties;

浅析房屋租赁合同中当事人的权利义务

一、房屋租赁合同概念、实质要件及形式要件

商品房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。

在商品房屋租赁关系中，出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过房屋租赁合同确定。

因此，出租人与承租人应当对双方的权利与义务做出明确规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。

（一）租赁合同成立的实质要件

1、租赁当事人具有相应的民事行为能力;

2、租赁当事人的意思表示真实;

3、内容不违背法律和社会公共利益。

（二）租赁合同成立的形式要件

签订租赁合同时，必须采用书面形式，不得采用口头形式。

二、《合同法》关于房屋租赁合同当事人权利义务的规定合同的效力体现为当事人之间的权利义务关系，基于租赁合同双务合同的性质，一方的权利即为另一方的义务，反之亦然。

结合审判实践中容易出现的纠纷类型，此处就房屋租赁合同关系双方的义务表述如下：

（一）房屋出租人的义务和瑕疵担保责任

民法理论上对于瑕疵担保责任，分为物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保。

就物的瑕疵担保而言，如租赁房屋的实际状态不符合合同约定的用途，则承租人有权请求减少租金或解除合同；如租赁房屋的状态危及承租人的安全或健康，则承租人可以随时解除合同。

就权利的瑕疵担保而言，如因第三人对租赁房屋主张权利导致承租人无法使用收益的，承租人在及时通知出租人的前提下，可以请求减少或不支付租金。

值得注意的是，由于是租赁合同在法律无规定的情况下可以准用买卖合同的规定，房屋租赁中的瑕疵担保也适用买卖合同中的相关规定。

但由于我国《合同法》第111条中物的瑕疵担保责任的承担方式与违约责任形式基本相同，且该法第111条、第115条均将瑕疵担保责任称为违约责任，同时鉴于合同

篇三：

国际租赁的6000字论文

国际租赁与我国国际租赁的发展

摘要：

国际租赁是在第二次世界大战期间开始发展起来的，最早出现于美国。

50～60年代，西方国家纷纷建立租赁公司，并在国外设立分支机构。

后来扩展到日本、澳大利亚，以及第三世界。

我国的融资租赁是在改革开放的大背景下产生的。

改革开放以后，我国在发展市场经济时，借鉴西方市场经济国家实践经验，其中包括不断从市场经济国家引进金融工具，影响最广的一个金融工具是信托投资及其信托投资公司。

此后，利用外资渗透到我国经济的各方面。

关键字：

中国，融资，发展，问题

参考文献：

①史燕平：

《融资租赁原理与实务》，对外经济贸易大学出版社，20XX

②宋浩平：

《国际信贷》（修订第二版），首都经济贸易大学出版社，20XX

③宁素嵌：

《关于我国融资租赁业健康发展的思考》，山东社会科学出版社，20XX④阿波曼：

《国际租赁完全指南》，北京大学出版社，20XX

正文：

国际租赁指通过租赁进口使用国外设备。

作为利用的外资，统计该设备的价值而非租赁该设备所付出的租赁。

指位于不同国家的出租人与承租人之间在约定期间内将出租财产交承租人有偿使用的租赁关系。

国际租赁关系的主体可以是自然人、法人、国家或国际经济组织，客体一般为价值较高的动产或不动产，如工厂的成套设备、建筑设备、采矿设备、炼油钻井设备、轮船、码头港口设备以及飞机、机场等。

在租赁关系存续期间，出租人以某一特定物租与他方并收取租金；承租人支付租金并享有对该物的使用权与收益权。

租赁关系终止后承租人将该物返还出租人，或根据双方约定，将该物转归承租人所有，或由承租人以低价收购，或由承租人支付较低的租金继续租赁。

这种租赁关系属于债权关系，也具有某些物权性质，如有第三人侵害承租人使用权时，承租人有权依一定程序申请予以排除。

国际租赁是在第二次世界大战期间开始发展起来的，最早出现于美国。

50～60年代，西方国家纷纷建立租赁公司，并在国外设立分支机构。

后来扩展到日本、澳大利亚，以及第三世界。

国际租赁的成长依靠五大驱动因素：

经济环境、资本的供给、成本与种类、技术变革、市场的特征。

国际租赁环境主要指经济发展过程中出现了滞涨，当资金过剩而投资欲望不足时，促使人们采用租赁；资本供给与成本与种类主要指资本市场的开放、规范和健全后需要有价证券进行直接金融交易。

租赁债权的证券化，不仅解决租赁公司资金来源问题，还给租赁债权

提供退出通道，放大资本收益。

资金来源主要有银行贷款的滚动信用额度、定期贷款、贴现。

资本市场主要有商业票据和信用债券/债券。

私人资本主要有次级债、收益型基金。

租金证券化和其他，如养老基金、保险公司；技术变革带来了产品创新，新产品需要高品质的设备生产，对设备的需求增加了对租赁的需求。

如：

工业化进程和现代化需求。

租赁本身技术的创新也促进了租赁业的发展；法律和监管是租赁业发展的基本保障。

没有法律保障不敢做租赁，法律可操作性不强，仍然影响业务发展。

国际租赁的类型有非常多种。

主要分第一，融资租赁融资租赁，它是目前国际上使用得最为普遍、最基本的形式。

根据国际统一私法协会《融资租赁公约》的定义，融资租赁是指这样一种交易行为：

出租人根据承租人的请求及提供的规格，与第三方订立一项供货合同，根据此合同，出租人按照承租人在与其利益有关的范围内所同意的条款取得工厂、资本货物或其他设备。

并且，出租人与承租人订立一项租赁合同，以承租人支付租金为条件授予承租人使用设备的权利。

第二，经营租赁，又称为业务租赁，它是由大型生产企业的租赁部或专业租赁公司通过向用户出租本厂产品的一种租赁业务。

出租人一般拥有自己的出租物仓库，一旦承租人提出要求，即可直接把设备出租给用户使用，同时，出租人还可为承租人提供设备的保养维修服务。

用户按租约交租金，在租用期满后退还设备。

这种租赁方式适用于租赁期较短、技术更新较快的项目，且在租约期内可中止合同，退还设备，不过租金相对要高难度些。

由于这种方式出租人必须连续多次出租设备才能收回设备的投资并获取利润，故称经营租赁为“非额清偿”的租赁。

第三，综合性租赁是租赁与合资经营、合作经营、对外加工装配、补偿贸易及包销等其它贸易方式相结合的租赁方式。

但租赁与合资经营、合作经营相结合的方式，必须是合营公司注册资本以外的部分。

具体来说，由出租人将机器设备租给承租人后，承租人或用租赁的设备生产出的产品偿付租金，或用加工装配所获工缴费顶替租金分期偿付，或把产品交出租人包销，由其从包销价款中扣取租金。

中国的租赁市场主要由租赁专业公司、中国银行的信托部门，以及各级国际信托投资公司等组成。

这些公司在租赁业务的经营中，一般是通过将外国制造的设备租给本国企业使用，或把我国的部分机器设备出租给国外公司、企业的形式来进行。

有时这些租赁部门也为国内用户单位介绍国外的租赁公司，由租赁部门作担保，国内用户可直接与国外租赁公司签订租赁合同，租入设备。

国际租赁的方式也非常多样化。

1.专业租赁,一般由制造厂商的租赁部或专业租赁公司经营。

适用于技术发展迅速的商品，如电子计算机、汽车等，期限较短，租金较高。

2.服务型租赁,出租人除租赁物品外，并承担机器设备的保养、维修、提供燃料、原料、部件以及负责培训技术人员。

承租人所支付的租金包括上述各种费用在内。

在合同到期前，承租人有权发出书面通知，取消合同，退还设备。

这种租赁方式一般是中期租赁。

3.资金租赁,或称融通资金的租赁。

出租人从银行获得贷款，然后由出租人再向承租人出租机器或设备。

这种租赁方式以租赁机器设备为主，出租人从租金中全部收回垫付的资本，期限较长，一般为3～5年。

这种租赁方式实质上是给予承租人以长期信贷的一种租赁方式。

如果出租人不是制造商，出租人用银行贷款与制造商签订买卖合同，购买设备,然后,与承租人签订租赁合同，把设备租赁给承租人。

这种方式的一个重要特点是在合同期内，承租人无权取消合同。

在合同期满后，可以延长租赁期限，或者由承租人以低价收买租赁的设备，取得所有权。

4.信贷租赁,又称为衡平租赁。

按照这种方式，由出租人提供租赁设备所需的资金的20～40％，其余60～80％的资金，由其他银

行或财团借贷，出租品的所有权属租赁公司。

出租品由租赁公司租赁给承租人，租金较低。

这种方式通常用于大型设备。

5.杠杆租赁,或称代偿贷款租赁。

用于租赁大型设备或成套设备，实质上是一种抵押贷款的租赁方式。

当租赁公司对价格很高的设备无力筹措资金时，向银行或保险公司贷款，购买设备作为租赁物品，而把购进并出租的设备向银行或保险公司作为抵押，同时，指定承租人向银行或保险公司按时支付租金，偿还贷款，获得对出租品的使用权与收益权，租赁公司从中收取佣金。

6.综合性租赁,这是将租赁与其他贸易方式结合在一起的租赁方式，包括与补偿贸易相结合的租赁方式和与对外加工装配相结合的租赁方式等。

国际租赁对承租者具有很多好处。

1,能充分利用外资。

当国内生产企业急需引进国外先进设备，又缺乏外汇资金时，国际租赁是利用外国际租赁提供有效途径。

因为国际信贷购买设备，仍需自筹部分资金，并预付15％的合同价款。

而用租赁方式引进，生产企业可先不付现汇资金即可使用设备，留待以后分期支付租金给国外出资者，使企业资金周转不会遇到困难，从而达到提高产品质量，增加产量和扩大出口的目的。

2,能争取引进时间。

国内生产企业如果向银行申请（:

租赁合同论文）贷款和外汇，再委托进口公司购买所需设备，一般来说，时间是相当长的。

而使用融资租赁的形式，通过信托公司办理，可使融资与引进同步进行，既减少了环节，又缩短了时间，使进口货物很快落实，从而达到加快引进的目的。

3,有利于企业的技术改造。

企业采用租赁方式，能经常替换残旧和过时的设备，使设备保持高效率及其先进性，使企业产品更具有竞争力。

尤其是经济寿命较短或技术密集型的设备，用经营租赁方式引进最新设备，出资者负责维修，更能使企业的技术改造有所保证。

4,不受国际通货膨胀的影响。

租赁合同；经双方认可，根据租赁时设备的售价初银行利息而确定的金额，在写成正式书面合同文件后，就固定了下来。

因此，在整个租期内，合同条款不会变动，即使遇到通货膨胀或国际贷款利率上浮等情况发生，也不能改变合同中已订的价款、利率和租金。

我国与国际租赁的关系。

成立于1979年的中国国际信托投资公司，开创了中国以租赁的国际业务为标志的现代租赁业的新篇章。

1981年4月，由中国国际信托投资公司、北京市机电设备公司与日本东方租赁公司合资成立了中国第一家中外合资，也是中国第一家租赁公司——中国东方租赁有限公司。

同年7月，中信公司又与国家物资部等单位联合组建了中国第一家属于非银行金融机构类的、完全由中资组成的租赁公司——中国租赁有限公司。

这两笔租赁业务与这两家租赁公司的成立，标志着中国融资租赁业的开端。

上世纪80年代，国内商业银行曾大量投资设立或参股金融租赁公司，但受整个行业环境不完善、管理机制不健全等各种因素影响，经营状况普遍较差。

然而经过二十多年的发展实践，目前，截至20XX年11月，银监会批准设立的金融租赁公司正常开展业务的有12家，商务部批准成立的外商投融资租赁公司已超过110家，商务部和国税总局联合批准设立的内资试点融资租赁公司37家。

生产企业和流通领域成立的租赁公司要求开展融资租赁业务，进行设备和产品促销的呼声也日渐强烈。

20XX年租赁业务成交量超过1550亿，可承载资产管理规模可达3000亿人民币以上，租赁业进入发展高速阶段，租赁业作为一种新兴行业在我国初步形成。

被誉为朝阳产业的租赁业，近年来受到受世人瞩目，目前已取得了一定的规模，并对发展经济起了一定的支撑和推动作用。

截至20XX年底，国内12家金融租赁公司租赁资产余额总计达到1507.3亿元，全年实现营业收入77.79亿元，利润总额22.36亿元，分别比20XX年增长了120%、80%、61%我国国际融资的出租人中，首要的是以经营融资租赁业务为主的中外合资租

赁公司。

由于我国在国际间的资本项目上还存在着管制，许多政策措施的限制着外国资本的输入，因此，很多银行就以外国直接投资的方式，与我国的国内投资人组成中外合资租赁公司。

中外合资租赁公司我我国租赁业的主力军，在我国专门经营国际租赁业务的企业中，中外合资企业就占了一半以上。

外国银行在通过中外合资租赁公司想中国输入资本时，不需要向外汇管理当局申请外债额度，这就规避了我国金融市场准入和外债管理的双重制约。

还有一种常见类型是作为非银行金融机构的以经营融资租赁业务为主的金融租赁公司。

除此之外我国的国际租赁也有其特点。

首先，赁企业以融资租赁方式为主，这是因为国内企业设备落后、技术短缺，所以需要到国外租赁先进的技术设备；其次，民航业是融资租赁业的最大受益者，在1980年到2000年，我国民航的飞机中，有65.3%的是依赖融资租赁方式取得的；最后，我国利用租赁的行业多以技术改造为主，在我国的国际融资租赁行业，如机电、运输、邮电等行业中，80%以上都是技术改造项目。

但是我国的国际租赁也存在的很多的问题。

1.国际租赁业务在我国社会认知度低,现阶段，我国的国际租赁业务主要以经营性租赁形式为主，租赁形式相对单一。

以金融租赁为主的现代租赁业务在我国的发展比发达国家晚了近30年时间。

金融租赁是发达国家金融业发展到一定阶段金融创新的产物，其运作机制比较复杂。

我国金融租赁行业业务总量只有159亿元人民币，与国民经济总量10万元人民币相比不成比例，租赁业务未被广泛了解和接受，租赁业务的社会认知度低。

我国缺乏金融租赁理论和实践根基，支持金融租赁发展的政策环境一直没有建立起来。

我国现有的金融租赁公司数量太少，远没有形成竞争的局面。

尽管国内有不少外贸公司和国有大型企业参与了国内合资租赁公司、金融租赁公司的投资，有的外方合作伙伴就是国际著名的金融机构或租赁公司，有现成的操作平台，但没有人研究如何利用这个平台来服务于自己的出口或海外投资业务。

2．信贷、财税政策不到位.我国国内租赁企业的强大对手是外资租赁公司，仲利国际、西门子、卡特彼勒、GE等几大国际巨头已独资进入了中国租赁行业。

相比内资租赁企业，外资公司在租赁行业拥有丰富的经验，同时资金也很雄厚。

融资租赁企业的成败关键，就是融资能力，资金流转是融资租赁最重要的一环。

由于国家对于银行信贷方面控制得比较严格，融资租赁公司与一般类型的公司，在借贷方面并没有享受特权。

国家规定融资租赁公司的营业额，不能超过其注册资本的10倍。

如公司的注册资金是1000万元，租赁公司的业务金额不能超过1亿元，其他9000万元资金，都需要租赁公司自己融得。

很多租赁项目，开始进行时比较顺利，但因后来贷款收紧和资金不到位而中途告急，最后暂停。

同时，我国还缺乏扶持租赁业发展的财税政策。

3.国际租赁业长期得不到有效的法律约束和保护.我国有关融资租赁的相关政策和法律不配套、不完善、甚之相互冲突。

新的合同法出台之前,融资租赁的交易有关纠纷,只能依据原《经济合同法》和《民法通则》来处理,这些法律中的“租赁”普遍是以“传统租赁”为对象而制定的,并不适合融资租赁。

在1998年颁布的新合同法中虽然结束了没有融资租赁法律依据的历史，然而该法律对实质性违约和非实质性违约并没有区分，这对清偿损失的权力和处理重新拥有失去了意义；承租人在接收设备之后有绝对支付租金的义务没有规定，这就使得租赁物所有者的权益失去了法律保护；新合同法同时也没有对融资租赁的投资主体、市场准入、业务监管等问题进行明确规定。

同时,我国也缺乏支持、扶植融资租赁业发展的法律,例如国有企业对中外合资租赁公司的资金进行利用,即使是100%的国外资金,也不能享受关税优惠,而中外合资企

业采用租赁方式引进设备,则可免关税,这样不仅挫伤了企业利用融资租赁筹资的积极性,也不利于我国融资租赁业的发展。

由于原经济合同法没有明确的界定融资租赁各方当事人的权利和义务，在处理其经济纠纷中无法可依，当事人的合法权益难以维护，特别是租赁物的出租人常处于不利的地位，这也是形成部分租金拖欠和难以收回的主要原因。

4.缺乏现代租赁业需要的人才我国目前从事租赁业的经营管理人员大多没有经过必要的专门培训,不具备系统的专业知识,人才缺乏的问题尤为突出。

人才是一个企业得以发展的重要资本，缺乏足够的技术人员，使得融资租赁的发展受到严重的阻