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以房抵债买卖合同效力
以房抵债买卖合同效力
篇一:
以房抵债法律问题浅析
以房抵债法律问题浅析
【摘要】近年来,以房抵债现象层出不穷,涉及以房抵债的纠纷也越来越多,但以房抵债仍是一个颇具争议的话题。
目前,对于以房抵债行为的认定众说纷纭,并没有统一的定论。
本文结合绍兴县某品置业有限公司破产清算案中涉及的以房抵债问题,参考司法实践中关于以房抵债的不同观点,具体分析以房抵债的性质与效力,以期今后为当事人提供更优质的债权债务处置等法律服务。
【关键词】代物清偿以房抵债诺成性实践性
一、以房抵债的概念
以房抵债,从法律层面上来说,归属于确定抵债物——房屋的以物抵债行为,实质上是以物抵债即代物清偿的一种。
虽然我国法律同样没有关于代物清偿的明文规定,但不可否认,代物清偿是我国法律允许的一种债务消灭的方式。
关于代物清偿的概念,学者认为,代物清偿是指债务人以异种给付代替原债所约定的给付并完成物权的转移,从而使原债消灭。
关于本文所要讨论的以房抵债的概念,笔者参照代物清偿的概念来确定,以房抵债指的是当事人双方达成变更原债的履行方式,以房屋抵偿原债的合意,约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的房屋折价抵偿原先的债务,并根据合意将房屋产权转移至债权人名下的行为。
在实践中,当事人双方达成以房抵债合意的表现形式多样,例如签订以房抵债协议、房屋买卖合同等等。
二、以房抵债的法律性质与效力
以房抵债并不是一个法律概念,而是一种社会现象。
由于我国法律对于以房抵债这一社会现象未做评判、调整,尚无明文规定,致使理论、实务界对于以房抵债认定的意见分歧较大,未形成的共识。
根据以房抵债合意达成的时间不同,可以将以房抵债分为两类,一是债务清偿期届满前的以房抵债,二是债务清偿期届满后的以房抵
债。
(一)债务清偿期届满前的以房抵债
对于在债务清偿期届满前,当事人达成以房抵债的合意,在司法实践中一般认为该以房抵债名为以房抵债,实为债权的担保。
在债务未到期前,当事人双方约定,债务到期后,若债务人无力清偿债务的,则以房屋作为抵债物清偿原债务。
学者认为,尽管双方之间并非直接明确地约定将抵债协议中的房屋作为原债的担保,同时抵债协议中有约定抵债价格,满足房屋买卖合同的条件,但透过现象看本质,债权人与债务人在达成以房抵债合意时的本意是债务到期后履行原债务,而不是将房屋直接作为抵债物进行代物清偿。
《物权法》第一百八十六条规定:
“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
”根据该条规定的理解,我国法律禁止双方当事人在债权到期前达成未经抵债物清算程序,直接将抵债物所有权转移至债权人的约定。
若当事人在债务清偿期届满前达成以房抵债的合意,并约定债务清偿期届满后直接转移所有权的,存在以房抵债协议违反上述法律规定而无效的风险。
因为在上述情况下达成的以房抵债合意的真实目的是债权人为了保证债权的实现,而在债务人无力清偿到期债务的情形下未经价值评估等程序直接将房屋所有权归属债权人的约定与物权法禁止流抵条款的约定内容是一致的。
若当事人在债务清偿期届满前达成以房抵债的合意,并约定债务到期后的清算方式的,该以房抵债协议有效,但依然不能否认其担保的性质,又因不动产抵押的公示效力以办理不动产抵押登记为准,因此该以房抵债仅对当事人双方有约束力,不得对抗第三人。
部分学者认为,以买卖合同形式的以房抵债并不违反我国法律关于流抵的强制性规定。
该观点在最高院的判例中有所体现,和最高院
在朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司再审一案1中的裁判思路是一致的。
在该案中,最高院同时认可民间借贷和房屋买卖两个民事法律关系,认为两个合同都是双方真实的意思表示,依法合法有效。
借款合同与商品房买卖合同同时成立,借款合同履行不能后方可履行商品房买卖合同的约定并不影响商品房买卖合同的效力。
上述以房抵债不违反我国法律有关禁止流抵的规定,当事人有权要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权。
但最高院在20XX年公布的民间借贷司法解释中对此作了相反的规定,该司法解释并不支持上述案例所阐明的观点。
民间借贷司法解释第二十四条对同时成立的民间借贷合同与买卖合同的性质作了详细的规定,最高院认为在债务人提供买卖合同作为民间借贷合同担保的情况下,一旦借款清偿期届满后债务人无力还款,而债权人起诉要求履行买卖合同的,法院应建议债权人变更诉讼请求为履行民间借贷合同,否则法院对于其起诉予以驳回。
此外,最高院认为,法院作出的以民间借贷法律关系审理的判决生效后,债权人的借款无法得到实现的情况下,有权要求对买卖合同项下的标的物申请拍卖,所得的拍卖款用于清偿借款。
从该条规定中可以看出,最高院已将上述情形下房屋买卖合同视为一种担保。
公告案例在前,司法解释在后,笔者认为,民间借贷司法解释的内容实际上是最高院对前文提到案例中的裁判思路的修正。
(二)债务清偿期届满后的以房抵债,但未办理变更登记。
目前,关于债务清偿期届满后以房抵债效力的认定,存在与代物清偿同样的争议,主要有两种观点,一是以房抵债的诺诚性;二是以房抵债的实践性。
1.以房抵债的诺成性。
所谓以房抵债的诺成性指的是当事人双方达成以房抵债的合意即1参见《最高人民法院公报》20XX年12期,案号:
:
最高人民法院(20XX)民提字第344号
可,就发生民法上的法律效力。
以房抵债是确定抵债物的以物抵债,本文将借鉴以物抵债的观点来阐明以房抵债的性质。
崔建远教授倾向以物抵债的诺成性,崔教授分别承认以物抵债与代物清偿,崔教授认为,若债权人与债务人达成以物抵债合意但未现实履行的情况下,应认定为以物抵债;若债权人与债务人达成以物抵债的合意且已现实履行的情况下,应认定为代物清偿。
2崔建远教授在编写《合同法》的时候表明了以物抵债诺成性的理念,崔教授认为由于我国现行法律并没有以物抵债的明文规定,以物抵债的构成要件也未释明,在此情况下,崔教授建议将以物抵债合同归类于非典型合同,除非合同当事人约定将现实给付行为作为以物抵债合同的构成要件外,以物抵债合同无需要求债权人现实受领抵债物。
根据崔教授以物抵债的观点,以房抵债是诺成性法律行为,以房抵债协议则是诺成性合同。
持该观点的学者认为,以房抵债发生在平等主体之间,以房抵债协议理应受到合同法的调整。
我国合同法在总则第三章规定了合同的效力,合同法第四十四条第一款规定,依法成立的合同,自成立时生效。
该条款是合同成立生效的一般性规定,除非合同法分则作出例外规定,否则合同的成立生效均适用这一规定。
一些学者认为,实践性合同归属于有名合同,实践性合同生效条件应当规定在合同法分则之中,而以房抵债乃至于以物抵债协议并未出现在合同法分则中,也就是说合同法分则并未对以房抵债协议作出例外规定,以房抵债协议系诺成性合同。
在司法实践中,也有将以房抵债的诺成性作为裁判思路。
最高院在审理庆阳市立康活性炭有限公司与庆阳市威龙房地产开发有限责任公司以房抵债纠纷再审一案中认为,债权人与债务人有权选择清偿债务的方式,以物抵债协议的生效要件也不要求现实履行,涉案的以物抵债合同与商品房预售合同是双方的真实意思表示,分属两个不同2参见《合同法(第二版)》,作者崔建远,清华大学法学教授,书号iSBn:
9787301227183。
的民事法律关系,由此认定两公司之间达成的以房抵债协议合法有效。
2.以房抵债的实践性。
从债权法法理的角度来说,清偿是消灭债的最主要方式。
要达到债务清偿的效果,除了债权人与债务人有清偿债务的合意,还需要债务人的给付行为与债权人的现实受领行为。
学者认为代物清偿是清偿债务的方法之一,应当具备四个条件:
当事人之间存在存在债权债务关系;双方当事人达成代物清偿的合意;给付方式不同;债权人实际受领它种给付以代替原给付。
以房抵债的成立,也应当满足上述条件。
以房抵债的目的是为了消灭原债,途径是通过改变原债的履行方式,故以房抵债的效果也应在完成债务人的给付与债权人的受领行为后才能实现,也就是说以房抵债必须要完成房屋变更登记手续。
因此,债权人与债务人之间的原债并不因达成以房抵债的合意而消灭,在以房抵债中只有房产经过过户登记,债务方消灭。
若仅有以房抵债的合意,而未对抵债房过户转移产权的,则原债并未消灭,抵债的目的也未实现。
综上所述,从以房抵债双方当事人的本意来看,抵消原债是其目的,而实践性则是以房抵债的特点。
另外,《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第87条规定:
“当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的,人民法院作执行结案处理。
”从该规定看,对履行完毕的和解协议,法院予以确认,原来的债务消灭,相反,对于达成合意但未履行的和解协议,法院不予确认,原来的债务未消灭。
基于此可以推断出以房抵债的实践性,笔者认为该条可以作为以房抵债的实践性的法律依据。
在司法实践中,代物清偿实践性的观点也被法院所采纳。
江苏省高院下发的江苏省高院(20XX)2号审判委员会会议纪要坚持了代物清偿的实践性观点。
该纪要第三条第一项对债权人与债务人在债务到
篇二:
买卖合同纠纷中以房抵债,是否属于流押无效
最高法院公报案例:
买卖合同纠纷中以房抵债,是否属于流押无效?
案例来源:
最高人民法院公报,20XX年第12期:
“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”(20XX)民提字第344号最高人民法院公报20XX年第12期,讲解了一个从20XX年到20XX年先后经历四级法院审理的案子。
一笔牵涉民间借贷与商品房买卖的款项,到底是无效的流押条款,还是有效的合同约定?
且看最高人民法院如何说理以房抵债与流押条款的区别。
案情介绍
申请再审人:
(一审原告、二审被上诉人、原被申诉人):
朱俊芳被申请人:
(一审被告、二审上诉人、原申诉人):
山西嘉和泰房地产开发有限公司
20XX年1月25日,朱俊芳与嘉和泰公司签订15份《商品房买卖合同》,主要约定朱俊芳向嘉和泰公司购买14套商铺。
同日嘉和泰公司将该14份合同办理了销售备案登记手续,并于次日向朱俊芳出具两张总额10354554元的销售不动产发票。
20XX年1月26日,朱俊芳和嘉和泰公司签订一份《借款协议》,主要约定:
嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元,期限至20XX年4月26日;嘉和泰公司自愿将其开发的上述14套商铺抵押给朱俊芳,抵押的方式为何朱俊芳签订商品房买卖合同,并办理备案手续,开具发票;如嘉和泰公司偿还借款,朱俊芳将抵押手续(合同、发票、收据)退回,如到期不能偿还,嘉和泰公司将以抵押物抵顶借款,双方互不支付对方任何款项等。
该合同签订后,朱俊芳向嘉和泰公司发放了1100万元借款,嘉和泰公司出具了收据。
至20XX年4月26日,嘉和泰公司未能偿还该借款。
争议焦点
1、双方是民间借款还是商品房买卖合同关系。
2、《借款协议》中“到期不能还款用抵押物顶借款,双方之间互不支付对方任何款项”的约定是否违反了法律的强制性规定。
法院裁判
一审法院认为:
1、《商品房买卖合同》有效;2、嘉和泰公司应当按照该《商品房买(:
以房抵债买卖合同效力)卖合同》的内容履行合同。
1
一审法院认为,双方签订的《商品房买卖合同》依法有效,根据后签的《借款协议》约定,可以认为借款协议,实际为商品房买卖合同签订生效后,在履行合同过程中,双方对商品房买卖合同作出的补充。
《借款协议》约定将到期不还的借款作为给付的房款,实际上是为已签订并正在履行的《商品房买卖合同》附加了解除条件,即到期还款买卖合同解除;到期不能还款买卖合同继续履行。
现嘉和泰公司到期未能还款,《商品房买卖合同》所附解除条件不成就,应当继续履行。
太原市中级人民法院(20XX)并民终字第1179号:
驳回上诉,维持原判。
二审法院认为:
双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示,且在国家规定的相关部门登记备案,应认定有效。
双方在合同履行过程中又签订了借款合同,该合同仅是商品房买卖合同的补充,故一审判决继续履行商品房买卖合同并无不妥。
再审法院认为:
山西省高级人民法院(20XX0)晋民再终字第103号:
驳
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