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融资租赁登记制度研究

融资租赁登记制度研究

融资租赁兼具买卖、信贷和租赁的属性，是一种自成特色的交易，我国《合同法》和《国际融资租赁公约》已将类型化为一种新式的典型契约。

这种交易以“融物”的形式实现“融资”目的，其经济实质是融资，具有独特的法律性质。

在我国物权法立法已近尾声和融资租赁法立法已经启动的情况下，探讨融资租赁的性质乃至融资租赁登记制度的创立及其框架，不无意义。

一、建立融资租赁登记制度的必要性

虽然我国《合同法》将融资租赁类型化为一种合同，但不容置疑的是，融资租赁较之传统租赁具有更浓厚的物权属性，出租人在租赁期间虽享有所有权，但其实际上几乎放弃了与租赁物使用价值有关的所有权一切功能，成为一种名义上的所有权，仅保留与该租赁物的交换价值有关的权能。

此时，出租人对租赁物仅享有具有担保功能的所有权，或曰出租人对租赁物的所有权仅具有担保功能。

这既是融资租赁交易作为一种独立交易类型的特色，也是出租人所追求的经济目的。

融资租赁交易的这种特色造成了租赁物的占有者和所有者的分离。

承租人占有租赁物但不享有租赁物的所有权，这样极易造成一种“虚假财富”（false wealth）的假象。

依动产物权的公示方法，承租人占有租赁物这一事实本身即对外造成一种假象——承租人即租赁物的所有权人，依善意取得规则（我国物权法草案对此规则已作规定，见草案第111条），自承租人处以合理的价格善意受让租赁物的第三人即可即时取得所有权。

此际出租人不再对租赁物享有所有权，仅能向承租人主张损害赔偿，出租人创设融资租赁交易的目的丧失贻尽，极大地损害了交易的安全。

为了克服“占有”这一公示手段的不足，建立融资租赁的登记制度甚为必要。

出租人对租赁物的所有权为物权的一种，而物权的变动（得丧变更）须有足由外部可辨认的表征，才能透明其法律关系，避免第三人遭受损害，保护交易安全，[1]这种“足由外部可辨认的表征”即为物权的公示。

民法上，物权的公示方法有两种：

占有（交付）与登记。

前者多适用于动产，因动产具有流动性，且可随时为现实的占有，因此，人们可以通过人对动产的事实上的管领来判断物权归属，占有者即被推定为权利拥有者；后者多适用于不动产，因不动产不能随时为现实的交付，且现代经济的发展，使不动产权利多样化，以占有为其公示方法已难以使权利的内容为公众所知，登记制度遂之而生，由登记资料的查阅便可知悉物权的变动情况。

就融资租赁而言，占有已无法公示租赁物的权属情况，只能寻求登记以为公示。

登记在私法上的功能即为公示租赁物上的权利状态，登记簿上载明的权利人即推定为租赁物的真正所有权人，第三人与承租人从事与租赁物有关的交易时即应查阅相关登记簿以规避交易风险。

但这一制度设计可能影响交易便捷和效率，但在践行统一动产登记制度（容后详述）的前提下，这一制度的交易成本较低。

果若如此，在保障交易安全的前提下，注重交易效率，堪为上选。

二、比较法上的融资租赁登记制度

关于融资租赁登记制度，《国际融资租赁公约》第7条第2款规定：

“如根据准据法的规定，只有符合有关公示规定时出租人对设备的所有权才能有效地对抗前款所指的人，则只有在满足上述规定时，这些权利才能有效地对抗他人。

”这一规定将融资租赁登记的问题留由国内法解决。

在比较法上我们注意到：

美国、加拿大等北美洲国家，阿根廷，俄罗斯、格鲁吉亚、哈萨克斯坦等中东欧国家都建立了融资租赁登记制度，在许多多边和双边援助项目的支持下，许多国家正在建立融资租赁登记制度。

[2]以下介绍两种比较典型的地区的融资租赁登记制度。

（一）美国融资租赁登记制度

美国法上首先区分构成动产担保交易的租赁交易和真正的租赁交易，对于真正的租赁交易，“依照普通法理论，出租人由于未转让所有权，因此仍有权享有充分保护并得对抗承租人的债权人和破产管理人。

”[3]《美国统一商法典》并未改变普通法的规定。

[4]出租人无须登记租赁交易或采取保护出租人权益的任何其他措施，即可以其他所有权对抗第三人。

而对于构成动产担保交易的租赁交易（相当于我国法上所称的融资租赁），则应登记融资声明书（financialstatement）才能对抗第三人。

《美国统一商法典》第九编第五章分两节详细规定了包括融资租赁交易在内的动产担保登记制度。

[5]

但是，美国在将租赁交易类型化时须审视出租人和承租人的相互关系以确定其是否构成动产担保交易。

对此，《美国统一商法典》颇费周章。

《美国统一商法典》第二编之一将租赁界定为，以一定对价为条件将有体动产的占有权和使用权进行移转。

但该项随即规定，意在保留或设定担保物权的，不属租赁。

如将交易界定为动产租赁，承租人对标的物所享有的权益仍限于占有和使用，其余所有其他权益均仍属于出租人；如将交易界定为担保交易，承租人所享有的权益除了占有、使用标的物之外，还享有支付完对价（租金）后即享有该标的物的完全的所有权，此外，交易性质的界定与税收及会计规则密切相关。

[6]由此可见，区分真正的租赁和伪造成担保的租赁，至关重要。

（二）加拿大魁北克融资租赁登记制度

魁北克省是加拿大各省中奉行大陆法（法国法系）的惟一法域，在继受各国融资租赁交易和动产担保交易制度时，植入了一些形式主义的东西，可谓功能主义与形式主义的很好的混合物。

[7]

《魁北克民法典》有专章规定实物租赁[8]和融资租赁[9]。

融资租赁中出租人的权利与所有权保留中的出卖人及担保物权人的权利并没有受到同样的限制。

《魁北克民法典》并没有将出租人的追索权限制在“要么取回租赁物，要么诉请给付剩余租金”上，也没有规定取回租赁物的出租人应受担保物权人以物折价抵偿规则的限制。

[10]很明显，《魁北克民法典》的起草者们认识到了租赁也有一些与担保物权相似的特征，融资租赁交易中的出租人须公示其权利才能对抗第三人。

[11]在涉及第三人利益时，若出租人的所有权未经公示，承租人即视为租赁物的所有权。

由此，承租人在租赁物上设定的担保物权有可能优先于出租人的所有权。

也就是说，魁北克虽然没有象美国法那样将融资租赁交易界定为动产担保交易，但仍应进行登记。

[12]

在魁北克，融资租赁交易应在不动产与动产权利登记簿上进行登记。

根据《魁北克民法典》的规定，出租人对租赁物的所有权仅在融资租赁合同登记之日起15日登记其权利的情况下才具有对抗第三人的效力（第1847条）。

如果在15日之后仍未登记，出租人的普通债权人即可认为租赁物属于承租人所有。

[13]法院认为，立法的目的是为了避免第三人基于已负担有隐蔽权利（hiddenlien）的财产而再向债务人提供贷款。

在真正所有权人和与表面所有人（apparentowner）进行交易的第三人的权利之间，立法者选择了剥夺真正所有权人的所有权，与对未公示且与竞存的权利相冲突的权利的处理规则相一致。

[14]

（三）分析与评价�

融资租赁制度发端于美国，在没有严格区分物权和债权的制度框架下，融资租赁获得了长足的发展，对美国经济起到了不可忽视的促进作用，其制度设计的先进性实不可没。

许多国家或出于自觉或迫于压力引进了美国的融资租赁制度，其中亦包括登记制度，但美国融资租赁登记制度的功能在于粗略公示相关交易的状况，以便于公众了解，但对交易的具体内容多不涉及，其认为，披露过多即构成对商业秘密的漠视，但美国法上辅之以相关制度，如信贷保险制度，出租人强制回复义务制度等，使登记的公示功能发挥良好。

而在加拿大魁北克省，相关制度的设计颇具特色。

《魁北克民法典》没有重新审视融资租赁交易的性质，其认为，是否将其界定为动产担保并不重要，公示其内容以维护交易安全才是最重要的，由此，《魁北克民法典》将融资租赁规定于债篇，但融资租赁的登记和担保物权登记一样规定于权利公示篇。

这样，一则避免了对融资租赁性质的争议，二则起到了明晰权属状况、维护交易安全的作用。

我国在融资租赁登记制度设计时应当着力考量的已不是融资租赁的性质，因为我国《合同法》已设专章对其作了专门规范，而是登记制度的构建。

由于我国相关配套制度的缺失，美国法上所采行的方法在我国未必可行，相反，加拿大魁北克省的相关制度设计倒是给了我们一些有益的启示。

该省奉行大陆法传统，与我国并无区别。

其整合大陆法制度与英美法制度的经验无疑是我们应当珍视的。

在民法典中设专篇规定权利的公示制度，将权利系属物权抑或债权的争议置于脑后，只要其认为某权利应当予以公示，即适用该篇的相应规则，此点在我们设计融资租赁登记制度时尤为重要。

三、融资租赁登记的制度框架

我国物权法（草案）对不动产登记作为较为详细、妥适的规定，但对动产登记却付之阙如。

虽然草案中亦规定了动产抵押登记、质权登记的效力和登记机关（仍采各机关各别登记的方法）等，但对于其他登记事项未作规定，不能不说是一大遗憾。

可能是基于对融资租赁制度的认识以及融资租赁法立法工作已经启动，物权法草案中对融资租赁中的登记问题未作规定。

在融资租赁法立法讨论过程中，多数学者认为融资租赁登记问题应当由物权法规定或由专门立法解决。

本文作者认为，承租人对租赁物的所有权的登记属物权登记范畴，立法规划中不动产登记法亦不能涵盖动产登记的问题，物权法应对此作出相关规定。

[15]

建立融资租赁登记制度的基本宗旨在于维护交易安全。

与此同时，该制度的设计应当合理，尽量降低登记成本、提高交易效率。

基于此，融资租赁登记制度的建立应当注意以下问题：

（一）登记生效主义抑或登记对抗主义�

登记生效主义，是指物权的设定以登记为发生效力的要件，换言之，未经登记，物权不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也无约束力，登记对抗主义，是指物权依当事人间的合意即设定，但未经登记，不得对抗第三人。

易言之，当事人间依合意成立物权后，对于第三人而言，未经登记者并非无效，只是当事人不能主张其有效。

登记对抗主义本于私法自治的理念，尊重当事人的意思自由，一方面使融资租赁交易容易设定，方便资金融通和商品流通，维持了交易上的便捷；另一方面，当事人可根据具体情况，决定是否申请登记，以维持出租人权利的对抗力，同时，对于已登记者，第三人可通过查阅登记簿而明了租赁物的实际权利状况，由此维护交易安全。

若融资租赁未为登记，则出租人的权利不得对抗第三人，这似乎对出租人不利，但是，出租人不要求登记是自己选择的结果。

由此可见，登记对抗主义既蕴含了私法自治的精神，又为出租人提供了足以保护自身利益的手段，同时又不至于使第三人遭受无辜损害，对各方利益的保护可谓相当周到。

《美国统一商法典》第九编、《魁北克民法典》即采取登记对抗主义。

我国物权法草案对动产抵押统一采取登记对抗主义，本文作者对此表示赞同，对融资租赁登记的效力亦应作同样规定。

动产的流动性决定了动产物权的变动以交付为公示方法，若动产物权的变动以登记为公示方法，且以登记为必要，不符合现实生活的要求，将严重妨碍动产的流动便利，并增加融资租赁交易的手续成本。

（二）动产登记机关：

统一抑或分立�

动产本以占有（交付）为公示方法，但融资租赁的公示方法改以登记进行。

流通于社会的动产在绝大多数交易中仍以交付为公示方法，所以善意第三人极易受蒙骗。

弥补这一缺陷的惟一途径，即健全登记制度以便于查询。

另一方面，登记制度若不完备，登记机关职责不明，互相推诿，又使当事人望而却步，使融资租赁登记制度窒碍难行，失却其融通资金、保障交易安全的作用。

其中登记机关的设置至为重要。

关于登记机关的设置，各国立法例并不统一。

从空间角度区分，有中央登记制和地方登记制，《美国统一商法典》第九编即依各州的选择分别采取中央登记制与地方登记制，加拿大采取中央登记制；从标的物分类角度区分，有统一登记制和分别登记制，《美国统一商法典》第九编、《魁北克民法典》采取统一登记制，而我国台湾采取分别登记制。

中央登记制和统一登记制的优点在于信息量集中，当事人获取相应信息时较为简便经济，而且对于不同种类动产在同一机关登记，还可免去分别登记的奔波。

但是，所有商事交易都云集一地进行登记，而不能就近于地方，显然加重了当事人负担。

同时，对于查询者而言，赋予同一机关查询不同种类的动产交易信息，无异于大海捞针。

地方登记制和分别登记制的优点在于，商事交易者多来自地方，能够就近进行权利登记，对当事人较为方便。

同样，分别登记可使查询者清晰标的物所在登记机关，省时省力。

但是地方登记的分散使得信息量查询不经济，而分类登记又给当事人带来分别登记的奔波之苦。

[16]不过，上述分析均基于传统人工纸面登记模式，在电子信息时代，因采取计算机化登记模式，制度之优劣应作重新考量。

我国物权法草案视其动产的性质，采取分别登记制，而不采取统一登记制度。

如此众多的登记机关，虽各登记机关的职责范围泾渭分明，必然不会发生互相推诿的情事。

[17]设置众多的登记机关的惟一优点就是登记机关熟谙标的物的性质，便于行政管理，但分别登记制的弊端更不容忽视，登记规则不统一，当事人查询、检索之难，登记系统的重复建设，无疑会增加整个登记系统的运作成本，陷登记之公示效力于不彰。

依本文作者愚见，为当事人提供安全、可靠、迅速、有效并且尽可能是最低成本的行为规则，由一个统一的专设机构来负责动产权利的登记，堪称上选。

电子信息技术的高速发展，已为中央登记式的统一登记制度提供可能，加拿大奉行普通法的各省即已建立中央式的选程接入、计算化的登记系统，[18]匈牙利也在欧洲复兴开发银行的援助下建立起了全国统一的动产登记系统，[19]给我们提供了令人信服的例证，在那里，对风险评估尤为重要的信息的公示以一种非常高效、廉价的方式在运行。

我国目前在全国兴起的电子政务改革，无疑给统一动产登记制度，进而统一整个登记制度带来了希望的曙光。

学者们总是善意地去推测登记制度所导致的行政支出的增长而给当事人甚至全社会所造成的负担。

但，如采取分别登记制度更将造成行政支出的增长，这绝不仅仅如“1+1=2”那么简单。

（三）文件登记抑或通知登记

登记的基本理念在于权利人令一切第三人知悉其所享有的权利，以保全其对标的物的权利，但动产登记的不便形成了该制度的阻碍。

《美国统一商法典》之前的动产登记的规定极为复杂。

其缺点主要表现在：

（1）每笔交易均须登记，形成不便和浪费；

（2）利害关系人须查阅登记记录，因此滞碍其业务的推展；（3）债务人的财务状况原可予以保密者由于登记是非公开不可，[20]因为登记要求高度具体地揭示当事人间的债权债务关系。

德国学者拒绝动产领域引入登记制度的理由即在于登记将“暴露经济状况”。

有学者即称“暴露当事人的经济状态可谓是登记主义的最大缺陷。

”暴露当事人经济交易状况主要由登记内容和登记事项决定。

《美国统一商法典》第九编遂改变以前做法改行融资声明书登记。

在美国，登记非如担保协议，只要求记载很少的内容，即债务人的姓名或名称、担保权人或其代理人的姓名或名称、担保物。

由此最大限度地避免了对当事人经济状况的暴露，利害关系人可以通过以债务人姓名或名称为序所编制的索引直接检索融资声明书的内容，在电子化的登记系统中，只需键入债务人的姓名或名称，即可高速地查知特定债务人的特定财产之上已有权利负担，以此警示利害关系人。

反观我国动产抵押登记的内容，则既复杂又繁多，已超过了合同所载的内容。

如《企业动产抵押物登记管理办法》更是将此推至极致，其第4条规定：

“办理动产抵押登记，由抵押合同双方当事人共同向登记机关提交《企业动产抵押物登记申请书》，并提供下列文件或者其复印件：

（一）主合同和抵押合同；

（二）有关动产抵押物的所有权或者使用权证书；（三）有关动产抵押物存放状况资料；（四）抵押合同双方当事人的营业执照；（五）双方代理人身份和权限证明文件；（六）需要提供的其他资料。

”

为保证登记系统高效运转，登记内容应简化，不必要或过长的信息应予排除。

动产登记系统最重要的标准之一是登记簿上所记载的内容应是准确、简明的，并为任何查询者无须查阅其他文件即能理解。

本文作者认为，登记内容应包括以下几种：

1．当事人�

当事人包括出租人和承租人。

登记系统的查询将依承租人的姓名或名称而进行，一旦输入承租人的姓名或名称，即可立即显示该承租人已设定的全部权利负担。

由此可见，当事人姓名或名称记载必须准确。

对于自然人而言，由于我国同名同姓者很多，同时记载其居民身份证号码则可防杜重复；对于法人和其他组织而言，从理论上讲，其名称均是惟一的、相互区别的，只需记载其全称即可，为更好地识别，可记载其注册号或登记证号。

[21]特别值得注意的是，当承租人姓名或名称发生变更时，登记系统应将所有相同债务人的相应记载相互连接。

2．租赁物�

登记簿中对租赁物的记载是登记内容中最难的部分。

在保证查询者可以得到足够的信息，并同时避免不必要的限制之间，应寻求一种平衡。

租赁物的记载不宜过长，即使通过计算机的浏览系统或转换登记文档文本的方式可以查询很长的租赁物描述，但为保持登记的简化和简明，绝对限制租赁物描述的长度是可取的。

可以想像，如果租赁物的记载长达10页，查询登记簿将是一个多么令人生厌的活计，而且，过长的租赁物描述将增加其后不断变化的可能性。

上述长度的限制仅限于租赁物的整体而言，而不各别地适用于每个租赁物。

值得探讨的是，应否记载标的物的价值?

我国相关行政规章对此作了肯定的规定。

本文作者不以为然。

标的物的价值对于查询者而言并无多大实益。

查询者意欲了解的信息是承租人的哪些财产已设定权利负担以及其相关的债务数额。

标的物的价值涉及当事人的主观判断。

通过登记标的物的价值（即使经过评估）并不能更好地保护任何当事人的利益，相反，它将对标的物究竟能满足多少债权产生误解和虚假的期待。

3．债权数额�

登记簿中是否应记载债权数额?

《美国统一商法典》第九编对此作了否定的规定。

本文作者认为，为使第三人了解债权数量、性质以及其与第三人对债务人可能享有的债权是否具有同质性，登记簿应记载债权种类和数额，在一般性的描述债权或包括有将来债权时，尤为如此。

（四）双方申请主义抑或单方申请主义

为保护当事人双方的利益，多数国家立法在权利登记方面采取双方申请主义，即由双方当事人共同完成登记过程。

[22]在比较法上，德国允许由有关登记的当事人一方直接为登记申请，但另一方当事人须为书面登记承诺，其申请才是合法的。

[23]

以《美国统一商法典》第九编为代表的北美式动产担保交易法中，并不要求债权人和债务人共同向登记部门申请登记，而只由债权人提出申请即可。

为防止债权人恶意在他人财产之上登记权利负担，这些国家均设计了不同的制度，如《阿尔巴尼亚动产担保法》即规定登记署在受理登记申请，并录入数据库之后要向债权人、债务人和登记代理人各发出一份确认通知书，允许相关当事人将登记系统中记载的信息进行核对，如发生错误，即可立即向登记署报告。

如此看来，在我国广为接受的当事人共同提出申请的模式实有考量的必要。

由当事人共同提出申请，可以防止债权人借单方申请登记之机侵害债务人的合法权益，但由此而生的问题也相当明显，一则本来可以一方办的事，却由两方去办，徒增成本，登记实践中，往往也多是由债务人委托债权人一方办理登记；二则若债务人不予配合，则登记不能办理，融资租赁不能取得对抗第三人的效力，由此又产生了登记请求权这一理论上争议颇大，实务中较难运作的问题。

如上所述，单方提出申请后，登记机关发出确认通知书，一则可以由权利人斟酌情事，具体确定是否予以登记；二则双方当事人可及时发现登记系统的错误，及时纠正，以维持登记的公示效力。

（五）实质审查抑或形式审查

所谓实质审查，是指登记机关对登记的物权的存在状况进行实质的审查。

在进行登记之前，登记机关应对物权的存在以及物权的类型和形成过程进行全面的核实。

与实质审查权相对应，登记机关如因审查疏忽，使登记的物权与该权利的现实状态不符，就应对因此而受到损害的人承担赔偿责任。

目前实行实质审查制的主要有瑞士等国。

所谓形式审查，登记机关仅就当事人提供的有关书面文件材料以及当事人的陈述进行表面上的审查，物权的变动过程与登记之状态是否相符，登记机关不负调查职责，当物权的真实状况与登记的状况不符而登记机关对此无过错时，登记机关不对此承担责任。

日本、法国等采取登记对抗主义的国家实行此种制度。

主张采取实质审查主义的学者认为，要使登记的内容与实际的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质审查，实行实质性审查，是登记具有公信力的必要前提。

[24]我国正处于市场经济发展初期，整个社会面临着从计划经济向市场经济的转型，在这个过程中秩序比较混乱，信用低下，欺诈行为时有发生。

如果对登记的事项不进行实质审查，极易造成欺诈现象。

在实践中，由于登记机关不实行实质审查，常常发生登记错误，而使交易当事人蒙受损害，如果建立实质审查制度，就可极大地减少交易当事人的损害，保护交易当事人的合法权益。

同时，采取实质审查制度，因登记机关的故意或重大过失导致登记错误，造成相对人的损失时，登记机关有义务加以赔偿，以强化登记机关的责任感，消除登记错误。

实行实质审查主义还有利于强化登记的公示和公信功能。

如果登记内容经常发生错误，交易当事人就会经常依据错误信息发生交易，而过多的登记错误会使人们越来越不愿意去查阅登记簿，从而降低登记的公示和公信功能，造成交易的极大妨碍，并使真正的权利人受到损害，尤其是使没有过错的无辜的人遭受损害。

[25]在实质审查模式下，登记机关实质审查的内容包括：

融资租赁合同的效力、租赁物的权属和价值等。

本文作者主张在登记中采取形式审查，理由如下：

第一，登记机关无权对融资租赁合同的效力进行判断。

根据我国《合同法》、《民法通则》及最高人民法院司法解释的规定，对合同效力的判断是人民法院和仲裁机构的职责，而且，只有法律和行政法规才能作为合同效力的判断依据。

我国目前的登记机关，除公证部门外，均属行政机关，如登记机关都对融资租赁合同进行实质审查并判断其效力，实际上等于充当了人民法院和仲裁机构的角色，在我国目前行政权力严重干预司法权力的情况下，决不应该主张登记机关再越俎代庖地去介入本属于司法机关的事务，否则，将加剧我国国家公权力严重失衡的现状。

[26]据此，本文作者认为，登记机关无权对融资租赁合同进行实质审查。

在比较法上，我们注意到，即使是在实行实质审查制度的德国，对权利人与相对人的关于实体法律关系的意思表示也不予审查。

[27]

第二，登记机关无权对租赁物的权属和价值进行实质审查。

就租赁设定租赁权益达成融资租赁合同本是出租人与承租人之间的事情，本着我国《合同法》所体现的私法自治理念，登记机关无权对之进行干预。

对租赁物权属关系的查明和租赁物价值的判断是出租人和承租人在签订融资租赁合同之前必须考虑的事情。

作为一个“理性人”，出租人在与承租人订立融资租赁合同之前，必然要考虑该租赁物是否为出租人所有或有权处分，其价值若何。

登记只起公示作用，是基于出租人权利的物权性（对世性）而在法律上要求，出租人权利欲取得对世效力必须将其内容让第三人知道，以保护第三人的权益。

因此登记机关只是通过一定的程序将既存的权利的内容（事实状态）予以记载并予公示，登记机关并不是融资租赁合同的当事人，不应当介入融资租赁合同关系中去审查租赁物的权属关系和价值。

第三，从经济效益和行政效率的角度，登记机关实行实质审查制度不足取。

奉行实行审查制度必然使登记机关的审查费用居高不下，最终这些审查费用仍要由当事人承担（主要由承租人承担），加上登记机关、当事人为审查和配合审查所付出的人力成本和时间成本，使得承租人融资的成本急剧增加，人为地设置了市场调配资源机制的障碍，由此可见，实质审查制度与经济效益原则不符。

同时，登记机关的实质审查耗时过长，而且，现实中动产种类繁杂，数量庞大，每件登记都要实行全面的实质审查，对登记机关而言，不仅是不可能的，而且与行政效率原则不合。

行政程序的效率原则要求行政程序中应尽量减少不必要的环节、手续，以提高行政程序各个环节的运转速度。

[28]采取实质审查制度，其运转速度可想而知。

第四，从登记错误、遗漏、虚伪的赔偿责任的角度，登记机关实行实质审查制度不足取。

实行实质审查制度，登记机关如因审查疏忽，使登记的权利与该权利的现状不一致，即应承担赔偿责任。

比较法上，登记如有错误、遗漏、虚伪而致权利人于损