南京市房地产市场分析报告.docx
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南京市房地产市场分析报告.docx
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南京市房地产市场分析报告
南京市房地产市场分析报告
一、南京市房地产发展的社会经济背景
1.城市土地和人口状况
江苏省省会城市南京,全市土地面积6582.31平方公里,其中市区4723.07平方公里(2002年起市区增加江宁区)。
2003年,南京全市户籍人口572.23万人,比2002年增加8.95万人,增长1.6%。
其中,市区户籍人口达489.76万人,比上年增长9.41万人,涨幅为达%;市区家庭户为160.41万户,比2002年增加4.5万户,增长3%;市区户均人口为3.05人/户。
2003年,全市外来人口约150万人左右,占全市户籍人口的26.2%。
2004年,南京全市户籍人口583.6万人,较上年增长2%,其中市区户籍人口501.23万人,同比增长2.3%。
(2004年为快报数据,下同)
资料来源:
南京统计年鉴
注:
由于2002年以前市区面积不同,不具有可比性,所以2002年前市区数据不在图中列出
2003年,南京全市地均产值为2400万元/平方公里,同比增长21%。
2004年达到2902万元/平方公里,增幅为21.17%。
2000~2004年平均年增长16.9%,土地利用效率得到大幅提高。
2.宏观经济基本发展情况
在1995年到2002年的8年中,南京市国内生产总值基本保持10%左右的年增长速度。
到2003年有一个飞跃,当年全市国内生产总值较上年增长21.47%,达到1576.2亿元人民币,这一数字较1995年的576.46亿元增加了近两倍,实现了历史性突破。
同时,全市经济总量占全省的比重由2002年的12.2%升至2003年的12.7%,提高了0.5个百分点。
根据快报数据显示,2004年南京市完成国内生产总值1910亿元,增长21.17%,持续了2003年的经济高速增长态势。
据初步统计,2004年国民经济三次产业中,第一产业增加值为70亿元,同比增长7.53%,占全市GDP总量的比重相当少,仅3.66%;第二产业增加值为1005亿元,增长24.94%;第三产业为835亿元,增长18.15%,其占全市GDP的比重为43.72%,处于连续下降的趋势。
在第三产业中,当年房地产业实现增加值88.24亿元,同比增长35%,占全市GDP比重的4.6%,占第三产业增加值的10.5%,房地产业在国民经济中的地位越显突出了。
2003年,南京市GDP的高速增长,人均GDP达到27283元,同比增长19.36%。
2004年,全市人均GDP达到33050元,增长21.13%,增幅是自1995年以来最高的一次。
表一1995~2003年南京市国民经济增长情况单位:
亿元、%
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
国内生产总值
576.46
670.61
755.05
825.13
899.42
1021.30
1150.30
1297.57
1576.20
1910.00
比上年增加
16.33
12.59
9.28
9.00
13.55
12.63
12.80
21.47
21.18
第一产业增加值
43.88
44.56
47.97
49.69
51.18
55.01
59.00
62.40
65.10
70.00
比上年增加
1.55
7.65
3.59
3.00
7.48
7.25
5.76
4.33
7.53
占比重
7.61
6.64
6.35
6.02
5.69
5.39
5.13
4.81
4.13
3.66
第二产业增加值
300.53
343.41
383.56
410.47
435.95
494.08
546.86
613.90
804.40
1005.00
比上年增加
14.27
11.69
7.02
6.21
13.33
10.68
12.26
31.03
24.94
占比重
52.13
51.21
50.80
49.75
48.47
48.38
47.54
47.31
51.03
52.62
第三产业增加值
232.05
282.64
323.53
364.96
412.29
472.21
544.45
621.27
706.70
835.00
比上年增加
21.80
14.47
12.81
12.97
14.53
15.30
14.11
13.75
18.15
占比重
40.25
42.15
42.85
44.23
45.84
46.24
47.33
47.88
44.84
43.72
资料来源:
南京统计年鉴(2004年为快报数据)
资料来源:
南京统计年鉴(2004年为快报数据)
2003年,南京市的固定资产投资额为954.04亿元,比2002年猛增351.09亿元,增幅为58.23%,是南京近10年来增长最快的一年,增幅分别高出江苏省和全国平均水平19.54%和36.49%。
其中,房地产开发投资额为183.8亿元,增长33.55%,占同期全市固定资产投资总额的19.27%。
根据快报数据显示,2004年,南京市完成全社会固定资产投资额1201.88亿元,同比增长26%。
其中,房地产开发投资额达292.88亿元,增长59.35%,占固定资产投资的24.37%。
资料来源:
南京统计年鉴(2004年为快报数据)
3.城市建设发展状况
在南京市的固定资产投资中,基本建设投资额在1996~2001年期间一直徘徊于100多亿元,从2002年开始明显加大了投资力度。
2001年的基本建设投资额为168.2亿元,占当年固定资产投资额的36.18%,2002年基本建设投资额增加了78.3亿元,增幅为46.55%,而随后的2003年,该项投资额又较上年增加了204.66亿元,为451.16亿元,增幅达83.03%,其占全社会总固定资产投资的比重也上升至47.29%,几乎占据了固定资产投资额的一半。
根据快报数据显示,2004年,南京市基本建设投资额达到501.48亿元,同比增长11.15%。
2003年是南京市开展城市建设的新一轮“全面展开年”,一大批市政建设项目如火如荼地进行着,全年公共设施管理业完成投资152.44亿元,占基本建设投资的33.8%。
这反映出近年来南京市政府对城市基础建设的重视,这对于房地产业的发展将会有很大的促进作用。
资料来源:
南京统计年鉴(2004年为快报数据)
从市区城市道路来看,2003年末的人均道路面积为12.13平方米,平均路幅10.8平方米,路网密度1.12公里/平方公里,均低于同期长三角和江苏省平均水平。
从城市公共交通来看,2003年,南京市每万人平均拥有公交车10辆,虽比江苏省平均水平稍高,但仍低于长三角地区的平均值。
可见,目前南京市交通状况仍处瓶颈,有待改善。
据了解,目前南京市政府已在拓宽道路、发展立体交通等方面加强了投入,加上即将开通的地铁,将会对目前的交通状况有所改善。
从城市绿化环境来看,2003年,南京市在综合环境建设和整治方面也加大了力度。
2003年末,市区人均公共绿地为10.02平方米,比上年增加0.59平方米;建成区绿化覆盖率相当高,达43%,居长三角地区主要城市之首,城市综合绿化水平较好。
4.人民生活水平
从1995年到2001年,南京居民收入年增长速度都比较慢,每年环比增加额都在500元左右。
2002年起收入增长加快,年增长额接近千元(2002年由于出售财务和保险收入不纳入可支配收入,同口径比2001年增加了973元)。
2003年,南京城市居民人均可支配收入突破万元大关,达到10196元,较上年增长11.34%。
同期按户籍人口计算的城乡居民人均储蓄余额为21912元,也首次超过了两万元。
根据初步统计,2004年,全年城市居民人均可支配收入达11601.68元,同比增长13.8%;城乡居民人均储蓄余额23685元,增长8%。
但比起国内其他先进城市,南京市居民的收入水平在4个直辖市和15个副省级城市中还处于中游水平。
资料来源:
南京统计年鉴(2004年为快报数据)
收入的逐步增加也带动了消费的增加。
据统计局计算,2003年,南京城市居民人均消费支出为7725元,比上年增长5.49%;2004年为8349.67元,增长8.1%。
而这些年来的居民消费结构发生了很大的变化:
居民的食品消费支出占人均消费支出的比重由1995年的53.39%,下降到2003年的40.39%,下降13个百分点;而居住支出占消费支出的比重却由1995年的6.56%上升到2003年的12.1%,增长了近一倍。
这一现象也反映出当地居民对居住要求正在不断提高。
2003年,南京城市居民人均收支结余2470.6元,2004年增加到3252元,2001~2004年的年平均增长速度达到28.8%。
居民收支结余的不断增加,使得很大一部份人对改善住房条件的欲望也越来越大。
资料来源:
南京统计年鉴
根据统计部门公布数据,2003年,南京市城镇居民人均住房建筑面积为21.11平方米,2004年为21.6平方米,同比增长2.3%,在同期长三角地区16个城市中还处中等偏下水平。
5.小结
南京市目前经济发展水平在长三角地区仅处于中等水平,但其潜在的发展优势相当明显:
一是高校集中,可以充分利用和发挥高校的知识经济;二是作为省会城市,具有第三产业(现代服务业)集聚的有利地位;三是近两年城市基础设施投入较大,未来几年将产生显著效益。
二、南京市房地产市场发展状况
1.房地产开发投资情况
纵观1995年至今的南京房地产开发投资情况,第一个突破性的增长点出现在1998年,当年的房地产开发投资额突破了100亿元,比1997年增长38.65%。
然后经过了两年的平稳发展后,2001年起再次出现投资高潮。
从2001~2003年的3年中,房地产投资增幅呈现直线上升趋势,到2003年投资额达到183.8亿元,同比增长33.55%,出现了第二个高峰。
如将投资中的成分展开分析,我们不难发现,在这近10年中,南京的房地产开发投资结构发生了变化。
在2003年183.8亿元的房地产投资开发总额中,商品住宅占了七成,而办公用房和商业用房的投资都只占一成都不到,分别为7.22%和7.45%。
而这一比例在1995年时就完全不同。
在1995年59.45亿元的房地产开发投资额中,商品住宅占了一半都不到,只有49.1%,而办公用房和商业用房分别占了11.54%和13.05%。
从以上数据可以看出,经过这些年房地产市场的变化,商品住宅已成为房地产开
发中的绝对热点。
图71995年及2003年南京市房地产投资状况比较
资料来源:
南京统计年鉴
根据快报数据显示,2004年,全市房地产开发投资额达292.88亿元,增长55.6%,其中商品住宅投资214.09亿元,增长65.5%,增幅创近10年来新高。
资料来源:
南京统计年鉴(2004年为快报数据)
从上图可以看出,2002年时南京商品住宅投资接近100亿元,2003年超过100亿,达到129.33亿元,2004年更是超过200亿元,达到214.09亿元。
因此,我们认为,2002年时南京的投资开始快速发展起步,在2003年和2004年达到高潮
据悉,2003年南京市实际出让土地614.4公顷,是前3年出让面积总和的2.96倍;当年成交金额为98.81亿元,是前3年成交金额总和的2.3倍。
2003年土地供应的放量,将很大程度改变后期房地产市场的供求结构关系。
2004年,土地作为被宏观调控的对象之一,供应受到很大限制。
全年土地实际成交43幅地块(其中拍卖3块、挂牌40块),实际出让面积277.4公顷,仅是2003年的45.06%。
其中,住宅用地227.3公顷,占总出让面积的82%,可建面积达274.1万平方米。
从区域供应结构来看,主城区土地仍是土地公开出让的主要来源,2004年主城区共出让土地153.8公顷,占供应总量的55%;其次是江宁地区,全年的供应量为99.3公顷,占总量的36%;而六合等地区由于前几年供应的土地还有很大一部分未被消化,因此2004年该地区的土地供应有所压缩,全年土地出让面积为13.4公顷,仅占供应总量的5%。
从地价来看,2004年,南京市平均地价为2063元/平方米,平均楼面地价为1587元/平方米。
其中,主城区的平均地价为2984元/平方米、六合地区1045元/平方米、江宁地区则相对低些,仅725元/平方米。
再从地价和用途的关系来看,商业、办公用地的单位平均价格最高,达11026元/平方米,但由于平均容积率也高达5.21,因此平均楼面地价仅为2116元/平方米;居住用地的单位平均价格为2010元/平方米,平均楼面地价为1675元/平方米。
从土地利用强度来看,2004年出让土地的平均容积率为1.3,其中主城区为1.57,江宁地区为0.98,六合地区为1.1。
同时我们还看到,由于土地价格的不断大幅上涨,目前开发商对土地的需求已趋于理性。
2004年前三季度,南京市土地拍卖中有5块土地出现流拍,其中有1块土地仅以底价摘牌。
而2003年的此时,各开发企业却正为得到一块土地争得头破血流。
2.房地产开发供应情况
据统计部门计算,2003年,南京全市商品房施工面积1556.9万平方米,其中商品住宅1255万平方米,分别较上年增加31.45%和37.97%。
全年商品房新开工面积739.28万平方米,其中商品住宅635.12万平方米,分别比2002年增长28.32%和35.77%。
根据快报数据显示,2004年,南京市商品房施工面积为2310.5万平方米,同比增长48.4%,其中商品住宅1827.42万平方米,增长45.61%。
当年商品房新开工面积1061.3万平方米,比上年增长43.6%,其中商品住宅825.4万平方米,同比增长29.9%。
2003年,南京市商品房的竣工量为392.82万平方米,商品住宅竣工面积为336.24万平方米,都较上年下降10%左右。
2004年,全市商品房竣工面积644.5万平方米,同比增长64.1%,其中商品住宅559.5万平方米,增长55.4%,预计后期竣工量还将加大。
2003年,南京市商品房空置面积为61.51万平方米,同比减少22.76%,其中商品住宅只有38.29万平方米,占全部空置面积的62.3%。
2004年,全市商品住宅空置面积继续减少,空置量比2003年下降27.6%,仅为27.73万平方米。
根据房地部门提供的数据,2003年,南京市商品房批准预售面积598万平方米,其中江南八区为395.8万平方米。
2004年,受前期土地供应量放大的影响,全年商品房批准预售面积同比大幅增长71.4%,达到1025.1万平方米。
其中,全市商品住宅批准预售面积为886.1万平方米;江南八区商品住宅批准预售面积为474.1万平方米,同比增长37.3%;江宁地区批准预售面积为255.4万平方米。
资料来源:
南京统计年鉴(2004年为快报数据)
3.商品房需求及价格情况
2003年,南京市商品房、商品住宅及办公用房的销售量分别为444.49万平方米、400.16万平方米和24.99万平方米。
虽然,商品房和商品住宅的销售仍保持两位数增长,涨幅为16.34%和17.03%。
但相对于2000~2002年商品房和商品住宅年均31.1%和34.2%的销售量增长幅度来说,2003年的需求增长速度已经是明显放缓了。
从2003年南京市人均商品住宅销售面积0.7平方米/人来看,当地房地产正处于发展阶段。
另一个值得注意的现象是,办公用房在连续几年的需求平稳之后,在2003年一下激增63.87%,这也表明经济的快速增长带动了办公用房的需求,更确切地说是需求的回归。
预计,随着经济的继续高速发展,这一需求还将进一步增加。
根据统计部门快报数据显示,2004年,南京全市商品房销售面积607.96万平方米,其中商品住宅为542.52万平方米,分别较上年增长36.78%和35.58%。
资料来源:
南京统计年鉴(2004年为快报数据,2004年办公用房销售数据暂缺)
根据房地部门数据显示,2003年,南京全市商品房预售面积为739万平方米,同比增长34.1%,其中商品住宅662万平方米。
2004年,商品房实现预售面积808万平方米,同比增长9.3%,其中商品住宅预售面积720.2万平方米,增长8.8%,预售需求增长幅度明显放缓(房地部门提供的详细数据见附表1)。
从统计部门提供的资料来看,2003年,南京市商品房销售竣工比为1.13∶1,商品住宅销售竣工比为1.19∶1,竣工量仍明显跟不上销售需求。
即使加上2003年全部商品住宅的空置面积,该比值为1.07∶1,依旧不能满足市场的需要。
房地部门的数据也显示了同样的情况,2003年,南京市商品房预售需求远大于批准的供求预售,供求比为0.81∶1。
2004年,随着供应量的大量增加,供求关系比已由上年的供不应求转为供略大于求。
据统计部门提供的数据显示,2004年,全市商品房及商品住宅的竣工销售比分别为1∶0.94和1∶0.97。
而房地部门的数据显示,商品房及商品住宅的批准预售面积与预售面积的比分别为1.27∶1和1.23∶1,房地产供不应求的态势已扭转。
表二2003~2004年南京市商品房预售状况单位:
万平方米
2003年
2004年
全市商品房批准预售面积
598
1025
全市商品房预售面积
739
808
全市商品住宅批准预售面积
886
全市商品住宅预售面积
720
商品房供求比
0.81∶1
1.27∶1
商品住宅供求比
1.23∶1
根据统计部门公布的数据,2003年南京市商品房的平均价格为3148元/平方米,商品住宅为2888元/平方米。
据初步统计,2004年南京商品房平均价格为3516元/平方米,增长7.33%,商品住宅的平均价格为3098元/平方米,增长7.27%,是目前江苏省各城市中商品房平均价格最高的城市。
资料来源:
南京统计年鉴(2004年为快报数据)
从房地部门提供的数据来看,2003年,全市商品房平均价格为3676元/平方米,比2002年上涨26.62%,增幅较大。
全市商品住宅平均价格为3360元/平方米,其中江南八区商品住宅均价为4147元/平方米;主城区商品住宅均价在5000元/平方米左右,少数高档公寓达到8000元/平方米,高档别墅在15000元/平方米左右。
纵观2003年南京新上市楼盘热点区域,依次为鼓楼、白下和玄武;从版块看,以江宁、城东、河西、城中板块为主。
全年新建商品住宅均价涨幅超过20%的楼盘有很多,主要集中在河西、城东和江宁等地区。
其中河西区涨幅最高,全年房价上涨达23%,据悉,在过去两年中,该区平均房价由每平方米2000多元上涨到5000多元。
同样由房管部门提供的资料显示,2004年,南京全市商品住宅预售均价为4115元/平方米,同比增长22.47%,其中江南八区商品住宅预售均价为4890元/平方米,同比增长17.9%。
三、南京市房地产市场发展分析
1.供应增长原因
(1)需求量猛增,刺激了开发企业的投资欲望,推动供应量的增长。
商品住宅需求量连续几年以两位数增长,尤其是2000~2002年间年平均增长速度超过34.2%,无疑给开发企业带来极大兴趣,投资力度不断加大,再加上政府土地供应的放量,是近两年房地产供应量急剧增加的主要因素。
(2)经济增长提速,使开发商看好当地房地产业发展的前景。
2000年以来,南京市GDP增长速度连年保持在两位数,而且增长幅度逐年提高。
2004年,全市GDP增长速度达到21.37%。
地方财政收入的增长速度更是高于GDP增长速度,1999~2003年,南京市地方财政收入年均增幅达30%。
据初步统计,2004年全年地方财政一般预算收入达169.88亿元,比上年同口径增长29.3%。
2.需求增长原因
(1)动拆迁量的大幅度上升,直接引发了房地产市场刚性需求的飚升。
2003年,南京全市拆迁近5万户居民,拆迁面积达400万平方米,使得市场“被动性”需求大增。
据了解,2003年,全市因动拆迁而产生的购房需求占全部购房需求的32.85%,而改善居住、结婚、投资等分别只占21.05%、19.1%和17.1%。
因此,2003年整个南京市巨大的拆迁量,是推动房地产市场需求上升的首要原因。
(2)人均收入水平的不断提高,促进了居民对住房舒适度的进一步要求。
为改善现有住宅条件而购房的消费者,是整个需求方的主要力量之一。
(3)南京是江苏省会城市,同时也是我国7大军区之一——南京军区所在地,政府机关、部队机关、高等院校等都集中在该市,中、高层次人员众多,他们构成了当地一股不小的购房力量。
(4)购房用于投资的比重越来越大,在南京市购房比例中已经超过17%,接近世界公认的20%的警戒线。
投资成分的增加,带动了整体需求量的上扬。
(5)还有一个原因就是人口的增长以及外来人口的增多,也为需求提供了自然增长的空间。
3.房价上升原因
从房价方面来看,2004年南京市商品住宅平均价格涨幅虽只有7.27%,属于平稳范围,但结合居民收入,全年全市房价收入比已达到7.27((全部商品住宅的平均价格×80)÷城市居民家庭可支配收入),市区房价收入比达9.20((市内江南八区商品住宅的平均价格×80)÷城市居民家庭可支配收入),遥遥领先于同期江苏省其他城市。
如按房地部门提供的数据,则市内江南八区的住宅房价收入比达到11.24,已经超过当地居民正常承受能力。
引起南京房价高位增长原因主要有:
(1)2003年以前的市场供求关系不平衡,市场供应量满足不了需求的需要,使得房价节节上升。
虽然在2004年扭转了供求结构,但由于消费者的追涨心理,使得房价继续保持上升势头。
(2)据了解,2000~2003年的3年间,居住用途的地价指数增幅超过40%。
同时,主要建筑材料的价格也大幅度上涨,使得房地产开发成本不断上浮。
为消化不断上升的开发成本,开发商只得将其转嫁到消费者头上,因此房价随之步步登高。
(3)固定资产投资及基本建设投资的大量增加,在改善城市综合面貌的同时,也为房价提供了上涨的空间。
(4)投资需求的不断增大,推动了房价的迅速上扬。
4.值得关注的现象
从土地供应情况来看,2004年,南京市的土地购置面积为1074.59万平方米,其中市区竟达1060.86万平方米;若以平均1.2的容积率来计算,全市商品房的供应量将达到1289.5万平方米,市区将达到1273.03万平方米。
然而从销售面积来看,2004年南京房地产销售面积达到了历史最高峰,为607万平方米,其中市区为518.68万平方米。
今后几年市场的需求量不太可能在此基础上有很大突破,甚至还有可能因宏观调控政策的影响而减少。
因此可以预见,今后几年中供大于求的市场压力将凸现,这一现象值得引起注意。
四、对江宁、江北地区房地产发展的一些观点
虽然,目前整个南京市房地产市场供应量要高于需求(2004年商品房供求比为1.26∶1),但就各区域来说,发展还是很不平衡。
2004年,南京市城中、城东地区商品住宅供求比分别为0.88∶1和0.74∶1,供应量缺口较大;而同期江宁、江北商品住宅的供求比分别为1.72∶1和1.33∶1。
虽然目前江宁、江北地区都是供过于求,而且江宁地区供求结构更不平衡些,但我们认为,江宁地区居民消费层次还是高于江北地区。
今年来,江宁地区以许多新兴产业(如IT、物流等)吸引了不少本市以及外来中高层次的人士加盟,许多白领在此地区购置物业,中高档房地产在这
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