重庆十三五房地产业发展规划.docx
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重庆十三五房地产业发展规划
重庆市“十三五”房地产业发展规划
(征求意见稿)
重庆市城市建设综合开发管理办公室
2016年3月
重庆市“十三五”房地产业发展规划
房地产业是我国国民经济的支柱产业,对拉动经济增长、改善城市环境、提升城市集聚和服务功能,促进就业等贡献巨大。
为保持房地产业健康平稳发展,根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2015]4号)、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号),《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发[2014]36号),《国家新型城镇化规划(2014-2020)》、《重庆市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》、《重庆市城市房地产开发经营管理条例》等文件精神和要求,结合重庆市实际,特编制《重庆市“十三五”房地产业发展规划》,规划期限为2016-2020年。
本规划是“十三五”期间统揽全市房地产业发展的指导性、纲领性文件。
一、“十二五”发展回顾
“十二五”以来,我市认真贯彻落实国家相关政策,完善市场调控措施,确保房地产供求平衡,市场总体运行平稳有序。
(一)发展成就
1.房地产业成为支撑经济发展的中坚力量
一是经济发展的重要支柱。
“十二五”期间,全市累计完成房地产开发投资14917亿元,占全市固定资产投资的比重平均为25.9%,是推动并稳定全市固定资产投资增长的重要力量;全市房地产业实现增加值占全市GDP的比重稳定在5%左右,是全市经济发展名副其实的重要支柱。
二是财政税收的重要来源。
“十二五”期间,全市地方房地产税收实现1835.16亿元,占全市地方税收的36.4%;房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税等等与房地产和土地相关的税收占重庆公共财政收入的比重超过25%;国有土地使用权出让金占政府财政总收入的比重超过50%,房地产业已经成为全市地方财政税收的重要来源。
三是产业推进的重要引擎。
房地产业辐射面广、带动力强,产业稳健发展带动了建筑建材、装修装饰、家具家电、日用消费品工业以及市场营销策划、房地产经纪、物业服务、园林绿化等几十个产业迅速发展,是推进全市产业健康发展的重要引擎。
四是容纳就业的重要渠道。
“十二五”期间,全市房地产开发及建筑业共容纳就业人员超过220万人,约占全市从业人员的比重13%左右,房地产业成为吸纳全市劳动力就业的重要渠道,对缓解全市就业压力,保持社会和谐稳定发挥重要了作用。
表1-1:
“十二五”期间房地产开发投资情况
年份
房地产开发投资
(亿元)
固定资产投资
(亿元)
房地产开发投资占比
2011
2015
7686
26.2%
2012
2508
9380
26.7%
2013
3013
11205
26.9%
2014
3630
13224
27.5%
2015
3751
15500
24.2%
图1-1:
“十二五”期间重庆市房地产开发投资情况
2.市场规模扩张迅速且运行平稳
“十二五”期间,全市累计房地产开发投资14917亿元,完成“十二五”规划预计指标的150.7%,年均增长18.3%;累计新开工房屋面积32344万平方米,完成“十二五”规划预计指标的129.4%,年均增长-1.6%;累计竣工房屋面积19567万平方米,完成“十二五”规划预计指标的102.4%,年均增长12.0%;累计商品房销售面积24355万平方米,完成“十二五”规划预计指标的93.7%,年均增长4.5%。
总体看来,“十二五”期间,全市房地产市场规模有较大提升,各项指标完成情况较好。
表1-2:
“十二五”房地产业主要指标完成情况
指标名称
单位
规划目标
完成情况
累计
年均
累计
年均
房地产开发投资
亿元
9900
1980
14918
2984
房屋新开工面积
万平方米
25000
5000
32344
6469
房屋竣工面积
万平方米
19100
3820
19567
3913
商品房销售面积
万平方米
26000
5200
24355
4871
图1-2:
全市房屋新开工、竣工及商品房销售情况
(单位:
万平方米)
3.民生居住权利得到进一步保障
围绕市场需求的日益多元化,全市积极构建政府和市场相结合的双轨制住房供应体系,通过“低端有保障、中端有市场、高端有约束”分层调控,不断加大改善型住房产品的市场投放力度,住房保障能力显著提升。
“十二五”期末,全市城镇家庭每户拥有住房数量达到1套以上,城镇常住居民人均房屋建筑面积35.63平方米,达到全面小康社会水平。
全市基本形成了以公租房为核心,涵盖廉租房、棚户区(危旧房)改造、城中村改造、农民工公寓等多位一体的住房保障体系。
“十二五”期间,全市累计建成公租房2768万平方米、配租17.4万套,完成城市棚户区(危旧房)改造1331.8万平方米,煤矿棚户区改造65.6万平方米,农村危房改造64万户。
,切实保障城市低收入、务工人员、社会“夹心层”人员等各类人群的住房需求。
4.居住配套设施不断完善
“十二五”期间,全市继续加大城市配套设施建设,营造和谐优美、舒适方便的居住环境。
一是加大城市基础设施建设,建成城市道路8531公里,人均城市道路面积达11.25平方米,主城区骨干路网基本建成,轨道交通通车里程达202公里,位居西部第一。
二是进一步开敞城市空间,疏解城市密度,建设生态城市,全市建成区绿化覆盖面积40.55%,人均公园绿地面积16.54平方米。
三是加大城市老旧住宅区改造,完善配套功能,逐步实施物业管理,新建商品房小区已全部纳入专业化、市场化的物业管理。
四是实施住宅建筑节能和环保工程,大力推进绿色小区建设,跟进完善新建小区各类配套设施,提升了居住区的品质。
5.市场主体逐步壮大成熟
积极培育和发展大型骨干房地产开发企业,鼓励企业做大做强。
“十二五”期末,全市房地产业开发企业达到3169家,其中,一级开发资质企业53家,二级717家,三级601家。
一、二级资质占比由“十一五”末的17.2%增加到24.3%,开发企业的规模化、集团化程度逐渐提高,品牌实力和市场影响力不断攀升,抗风险的能力不断增强。
以品牌重点开发企业为引领,带动提升了全行业开发品质。
“十二五”末,全市物业管理企业达到2446家,房地产估价、房地产经纪、住房置业担保等住房金融消费服务市场主体有了新的发展,房地产市场中介服务体系逐步健全。
6.依法行政能力有效提升
大力加强房地产业法规建设,坚持依法行政,不断完善行业公共服务体系建设,提升市场监管能力,构建诚实、守信、和谐的房地产市场环境,有效地促进了行业平稳健康发展。
修订了《重庆市城市房地产开发经营管理条例》和《重庆市城镇房地产交易管理条例》,出台了《重庆市商品房预售资金首付款实施细则(试行)》、《重庆市房地产开发行业信用体系建设管理暂行办法》,不断完善房地产行业的法规体系和政策措施,大力加强房地产业信用体系建设,建立行业风险约束机制,较好地规范了房地产开发企业经营行为,维护了开发经营秩序。
(二)存在问题
“十二五”期间,全市房地产业发展取得了令人瞩目的成绩,积累了宝贵的经验。
但也必须看到,推进房地产业继续平稳健康发展还面临着一些问题,表现在以下四个方面:
一是发展模式有待提升。
全市房地产开发企业沿续了过去拿地、建房、卖房,依赖土地增值获得高额利润的经营模式,开发企业一味追求高产出、高利润,不注重行业技术创新,住宅产品的科技含量不高。
同时,房地产市场在研发设计、品牌策划、产品营销、金融服务等与“互联网+”的结合度不够紧密,产业的融合发展、跨界发展尚处起步阶段。
二是库存住宅有待消化。
全市房地产市场在经历“十一五”、“十二五”时期的迅猛扩张后已经形成较大规模体量。
2015年末,全市商品房待售面积同比增长29.8%,空置一年以上的商品房面积同比增长31.1%,房地产市场分化明显,部分区县库存消化期长达一年时间,去库存已经成为全行业发展的一项重要而紧迫的任务。
三是市场秩序有待规范。
在房地产开发、建设、交易过程中不同程度存在违法违规行为,房地产开发商、二手房中介商的捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、利用不正当手段诱骗消费者交易、场外配资等违法违规行为还时有发生,极大地影响了全市房地产市场的发展形象和质量,亟待进一步整顿和规范。
四是配套设施有待完善。
在城市快速开发过程中,只注重城市规模扩张,不注重城市内涵提升和功能完善,城市新开发区域公共交通、市政、医疗卫生、教育休闲等公共服务设施建设档次不高,布局不够合理,供给数量不足,尚不能充分满足已入住居民的各类需要。
二、“十三五”房地产业发展机遇与挑战
“十三五”是我国经济结构转型的关键时期,是我市全面建成小康社会,开启社会主义现代化建设新征程的关键时期,经济持续增长的良好支撑条件和基础没有改变,全市房地产行业发展既要紧抓重大机遇,也要妥善应对复杂挑战。
(一)发展机遇
1.新时期重大国家战略在重庆实施带来的机遇
实施“一带一路”战略和推动长江经济带发展,是党中央统筹利用国际国内两个市场、两种资源做出的重大战略决策。
重庆是西部大开发的重要战略支点,处在“一带一路”和长江经济带的联结点上,在国家区域发展和对外开放格局中具有独特而重要的作用。
中新(重庆)战略性互联互通示范项目落地重庆,将围绕金融服务、航空、交通物流、信息通信技术等重点领域开展,在国家一系列战略部署实施推动下,重庆市将进一步扩大向西向东对内对外开放,提升开放的高度、广度和深度,努力从设施联通、贸易畅通、信息互通等方面着手,形成全方位、多层次、宽领域的内陆开放体系。
随着设施联通、贸易畅通和信息互通的不断深入,重庆对外来人口的吸引力和吸纳能力将不断得到增强,我市房地产业的发展空间将得到进一步拓展。
2.国家强力推动去库存形成的政策机遇
为了抑制过度房地产投资行为,避免房价波动过大,保障房地产业和国民经济的持续健康发展,中央对房地产市场实行了一定程度的政策调控,先后出台通过货币、税收和财政政策调整、户籍制度改革、棚户区改造等有效措施保障合理购房需求,稳定住房消费,房地产市场逐步进入恢复期。
2015年中央经济工作会议明确将去库存作为五大重点任务之一,提出通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场,显示出中央对房地产市场的调控由“限购从严”到“政策支持”的转变。
“十三五”期间,国家对房地产行业偏暖的政策调节基调已经得到确立,国家宏观调控将使房地产市场更趋规范,将有利于整个行业的长远发展,这为我市完善房地产市场调控手段,促进行业健康发展提供了有力的政策支撑。
3.新型城镇化和五大功能区战略持续推进产生的机遇
“十二五”期间,市委市政府相继出台《关于贯彻落实国家新型城镇化规划的实施意见》、《关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》等文件,积极推进新型城镇化。
到2020年,我市常住人口城镇化率将达到65%以上,平均每年提高一个百分点以上,将推动中小城市吸纳更多的人口和产业,催生新的市场需求,而新型城镇化的推进,对城市更新、农村危旧房改造等存量的结构调整也将释放新的市场潜力。
与之同时,全市五大功能区域发展战略持续推进对促进房地产市场健康发展的作用越来越明显。
“十三五”时期,都市功能拓展区和城市发展新区高品质房地产业将有新的拓展,渝东北生态涵养发展区和渝东南生态保护发展区的文化旅游地产、避暑休闲地产等功能地产需求将得到进一步发展。
4.“互联网+”和产业跨界融合带来的新兴机遇
伴随房地产市场步入更为成熟的市场阶段,房地产开发利润的水平整体下滑,金融环境发生显著变化,推动互联网创新成果与房地产业的深度跨界融合,已成为房地产业拓展产业领域、提高可持续发展能力的重要手段。
同时,O2O的商业模式正在逐渐渗透到房地产开发运营的各个阶段,轻资产、线上线下联合等互联网模式将成为房地产市场走向的主要影响因素。
在“互联网+”经济影响下,商业办公楼宇、住宅物业管理与电子商务将结合的更加紧密,房地产商+互联网企业、房地产商+电商、房地产商+金融等模式将快速涌现。
借助大数据和云计算开展“私人定制”,借力“互联网+”精准投放产品,运用互联网技术发展具备家政、教育、医疗、社区金融等增值服务功能的虚拟社区等,将成为房地产业未来重要发展方向。
在“互联网+”背景下,通过与金融、信息服务、社区服务等领域的跨界加速融合,房地产业发展环境将更加优化,产业领域进一步拓展,产业新的增长点加快显现,为推动房地产业健康稳定发展提供巨大机遇。
5.多元化置业需求潜力释放带来的机遇
“十二五”期末,我市人均GDP达到8000美元,都市功能核心区和都市功能拓展区更是突破15000美元,居民享受型消费比重不断提高,住房需求已逐步由单一居住型向品质型、功能型需求转变,中高端的改善性住宅以及具备养老、休闲、度假、避暑、养生等功能的功能性地产的潜在需求较大。
随着城乡居民生活水平的不断提高,居民对住宅的生态环境、配套条件、服务功能等多元化的需求越来越高,并且随着我市“十三五”交通基础设施进一步完善,私家车保有量逐步增长,城乡居民出行方式更加便捷,商务地产、旅游度假地产、生态休闲地产、健康养生地产等功能性地产需求将得到持续释放。
(二)面临挑战
“十三五”期间,我市房地产业发展不可避免受到一些外部挑战,主要表现为:
一是宏观经济持续下行的挑战。
“十三五”期间,世界经济仍处在缓慢复苏阶段,全球经济贸易增长乏力,我国经济将进入“中高速、优结构、新动力、多挑战”的新常态和“增长速度换档期、结构调整阵痛期、前期政策消化期”三期叠加阶段,改革红利释放仍有一个过程。
受此影响,房地产市场整体信心不足,刚需增长乏力,改善性需求不足局面难有质的改观。
二是全市发展不均衡不协调的挑战。
重庆总体仍处于欠发达阶段、属于欠发达地区,发展不平衡不协调不可持续问题依然突出,表现为经济总量不够大、结构不够优,主导产业单一,新的增长点培育尚待时日,城乡、区域二元矛盾仍然突出,扶贫脱困任务繁重等,这将在一定程度上影响房地产业持续向好发展预期。
三是面临资源与环境约束趋紧的挑战。
随着房地产开发到一定阶段,必然受到土地资源供给不足的制约。
与之同时,我市房屋的建设与使用过程中一直存在能耗高、环境污染重等问题,新科技、新工艺在行业中的应用率不高。
加快转变房屋建设方式,积极运用推广节能环保新技术,构建行业绿色发展方式,是我市房地产业转型发展必须面对的一项考验。
三、指导思想与发展目标
(一)指导思想
“十三五”期间,我市房地产业发展的指导思想是:
全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神,全面落实“四个全面”战略布局,坚持发展是第一要务,坚持创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,围绕“科学发展、富民兴渝”总任务,大力实施五大功能区域发展战略,将房地产业发展与全市经济平稳较快发展相结合,与改善城市人居环境和综合竞争力、提升城乡人民福祉相结合,有效化解房地产业长期发展过程中积累的突出矛盾,大力推进去库存,注重发展的平衡性、协调性,努力实现房地产业平稳健康可持续发展,让城乡居民生活得更加美好,为我市全面建成小康社会、开启社会主义现代化新征程提供强有力的物质支撑。
(二)基本原则
“十三五”期间,推进我市房地产业健康平稳发展,需要遵循以下原则:
——均衡稳定发展原则。
全面分析全市房地产市场供求变化关系,科学制订房地产年度开发计划,注重分类指导,梯次推进,保证房地产供应与需求总体平衡。
灵活运用土地、财税、金融等政策工具包,加强对市场供需的精准调控,努力确市场运行平稳。
——结构优化发展原则。
统筹社会经济发展水平、城镇化进程、家庭人口结构和住房支付能力等约束条件,进一步优化产品供给,适应市场从生存性需求向改善性需求和舒适性需求转变。
合理布局地产空间布局,形成新型商业地产、中高档住宅、普通商品房和保障性住房比例协调的供应体系。
——绿色和谐发展原则。
注重房地产开发与环境、资源的协调关系,注重发展绿色建筑、绿色空间,注重城市的绿色化。
在保护资源优化环境的基础上不断完善城市功能,改善人居环境,保障人的居住权利。
加大科技创新力度,大力推进住宅产业现代化,促进产业向绿色生态可持续方向发展。
——跨界融合发展原则。
推进房地产业与现代商贸、新型工业、文化旅游、科技教育、养老养生产业等深度融合,鼓励房地产业面向大众创新需求,拉伸房地产全产业链。
推进“互联网+房地产业”模式,实现房地产开发、营销与配套服务的模式创新,为城市提供新鲜的居住与创业体验。
(三)发展目标
制订全市“十三五”房地产业发展目标指标,需要全面系统,统筹兼顾各种内外部因素,以客观务实的态度把握经济新常态,并适应、把握和引领经济新常态。
一方面要看到,世界经济复苏进程缓慢,我国经济新常态和“三期”叠加,经济下行态势仍在探底,全市商品住宅总体供大于求,行业已经进入深度调整期,去库存、调结构、促改革成为行业发展大势,未来全市房地产行业发展不可能也不必要继续追求大规模、高速度,而应着力推进转型,逐步进入“增速降档、规模略增、结构调整、质量优化”的新时期,更加注重行业发展的质量和内涵。
同时也要看到,房地产业在一段时期内仍是全市国民经济发展的重要产业,在拉动经济增长,促进劳动就业,保持社会稳定等方面发挥着重要而不可替代的作用。
对“十三五”房地产业各项指标的规划应遵循稳中求进,稳中求好的总基调,要加强房地产调控预期,加大供给侧的结构性改革,使行业发展与国民经济总体发展水平相匹配,做到降速而不失速,防止全行业出现大起大落。
“十三五”房地产业各项重要指标设定,总体应与“十二五”期保持大体持平或略有回落,既保持增长的连续性,又给调控预留一定的回旋余地。
将全市房地产业发展“十三五”期间总体目标确定为:
产业规模稳中有升、产业布局优化合理、房价基本稳定,通过五年的努力,将房地产业打造成全市民生支柱型产业,将重庆建设成为西部地区的绿色生态、宜居幸福城市。
具体目标如下:
——房地产开发投资。
按照全市“十三五”经济发展目标要求,继续发挥房地产业在拉动经济发展方面的积极作用,继续保持适度规模的开发投资量和一定增速,调整投资进度节奏,优化投资的空间布局和产品结构。
计划五年累计完成开发投资额22500亿元,占全市固定资产投资的比重为25%左右,其中,住宅投资占开发投资的比重提升到70%以上。
——房屋供应与销售。
推进商品房产品差异化、特色化、品质化供给,实现产品供应与市场需求保持大体动态平衡。
根据推进新型城镇化和每年新增就业人口带来的住房刚性需求,以及已经达到基本住房条件群众所需的改善型住房需求,计划五年累计新开工房屋面积25000万平方米,竣工房屋面积22400万平方米,累计商品房销售面积26000万平方米。
——保障性住房建设。
积极稳步推进保障性住房建设,实现城镇各类困难群体和低收入群体全覆盖。
五年累计建成公共租赁房1035万平方米,15.26万套,基本完成集中式公共租赁房建设任务,不再大规模建设公共租赁住房;结合城市更新改造,累计改造城市棚户区1251万平方米、14.47万户。
——人居环境建设。
全面提升城市居住公共配套水平,城市人居环境得到显著改善,实现居民由住得起向住得好提升。
城市建设集约化、城市发展个性化、城市管理人性化、智能化,居民生活环境更加宜居舒适。
到“十三五”期末,人均住房建筑面积达到38平方米,主城区城镇住房成套率达到100%,新建住宅小区物业管理覆盖率达到100%,城镇新建住宅建筑节能强制性标准执行率100%。
表3-1:
“十三五”房地产业发展主要指标
指标名称
单位
“十二五”完成
“十三五”规划
累计
年均
累计
年均
房地产开发投资
亿元
14918
2984
22500
4500
房屋新开工面积
万平方米
32344
6469
25000
5000
房屋竣工面积
万平方米
19567
3913
22400
4480
商品房销售面积
万平方米
24355
4871
26000
5200
四、五大功能区房地产开发布局及发展目标
紧紧围绕五大功能区域发展战略目标,结合各个功能区的建设时序、功能定位和重点任务,以满足市场需求为导向,逐步形成与城市功能相适应、与重点产业相融合、与城镇化水平相匹配、与地方特色资源相支撑的特色化房地产业空间发展格局。
(一)都市功能核心区和拓展区房地产布局及发展目标
1.发展布局
都市功能核心区要围绕高端要素集聚、辐射作用强大、具有全国性影响的大都市中心区这一定位,从优化提升产业布局入手,从单一项目开发逐步转变为复合式地产片区开发,优化调整都市功能核心区地产布局,打造集高端商务商贸、高品质居住、休闲娱乐于一体的复合功能地产发展核心区。
一是打造高端商务地产集聚区。
依托解放碑-江北嘴-弹子石片区、朝天门片区、化龙桥片区、弹子石片区、九龙半岛片区等重点商务集聚区的建设,重点发展高端写字楼、高级酒店、创业综合体、国际标准服务式公寓和配套服务业,合理布局城市综合体及商业综合体,全面提升产业和城市品质。
二是建设城市商贸地产集聚区。
依托解放碑、观音桥、南坪、三峡广场、杨家坪等五大商圈,以及各类特色型和创业型商业街区,调整结构和优化布局并重,业态升级和强化配套并举,适度发展连锁式、大型购物中心、大型写字楼、商业综合体等商业地产,合理布局国际一流的高端写字楼、高级酒店等高端商业地产项目。
三是打造高品质住宅区。
顺应城市发展、人口疏解的需要,加快旧城改造,适当控制普通商品住宅的建设体量,优先布局与城市居民息息相关的教育、医疗、文化休闲等配套服务物业,发展与现代宜居城市相协调的低碳、生态、人性、舒适的高品质住宅,布局与产业配套的中小户型公寓、保障性住房等业态,营造新重庆风貌的城市人居环境。
四是适度布局都市工业地产。
依托重庆高新技术产业开发区、重庆经济技术开发区、九龙工业园、建桥工业园等都市工业园区,按照与城市功能和生态环境相协调的原则,适当布局都市工业地产。
通过房地产业的合理布局,引导都市功能核心区人口向核心区外围合理疏解。
都市功能拓展区是全市的科教中心、物流中心、综合枢纽和对外开放的重要门户,先进制造业集聚区,主城生态屏障区,未来新增城市人口宜居区。
围绕这一定位,重点布局商业商务、科技创新地产、都市办公楼宇、中高端居住、生态休闲旅游等房地产业态,打造集科技研发、总部经济等高端城市功能于一体的科技商务宜居地产集聚区。
一是打造高品质宜居区。
结合大型人口聚居区以及城市组团建设,布局满足多层次需求的普通住宅、中高端住宅和保障性住房,满足当地居民和新增人口的住房需求,满足都市功能核心区中高端收入人群的置业需求。
加快市政道路、公交线路、水电气管网等基础设施和学校、医院、公共绿地等基本公共服务项目建设,为居民提供更加完善的配套,提升地产项目的成熟度。
二是建设高端商务地产集聚区。
结合西永片区、悦来新城-中央公园片区、钓鱼嘴半岛-老重钢片区、礼嘉片区、龙兴复盛片区、龙洲湾片区等重点商务集聚区建设,高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效能管理,重点布局发展高端写字楼、高星级酒店、涉外公寓、国际度假式公寓和配套服务物业等业态。
三是打造科技创新地产集聚区。
顺应产业高端与高端产业发展的趋势,充分发挥都市功能拓展区丰富的创新资源优势,布局发展创新地产和创智地产,积极引进集团企业研发中心、研发工作室、创意企业、孵化器、大学生创业团队等创新创业单位实现组团式集聚,打造长江上游创新创业中心。
完善购物、餐饮、休闲娱乐、医疗保健等各种基础设施,发展为创业者提供衣食住行、工作、创业创新扶持体系等多位一体的综合性地产。
四是打造现代都市风貌展示区。
依托渝北两路、大渡口城区、北碚城南、巴南李家沱、茶园、西永等商圈建设,按照城市发展定位以及城市风貌建设的统一要求,大力发展大型购物中心、商务写字楼、办公
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